房屋糾紛合同精選(九篇)
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第1篇：房屋糾紛合同范文
可以，并且如果房屋買賣合同上是先仲裁，就不能直接去法院起訴了。法院不會立案受理的。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百一十五條規定，依照《民事訴訟法》第一百二十四條第二項的規定，當事人在書面合同中訂有仲裁條款，或者在發生糾紛后達成書面仲裁協議，一方向人民法院起訴的，人民法院應當告知原告向仲裁機構申請仲裁，其堅持起訴的，裁定不予受理，但仲裁條款或者仲裁協議不成立、無效、失效、內容不明確無法執行的除外。
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第2篇：房屋糾紛合同范文
原告：杭州市古蕩鎮益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。
被告：浙江益愛電子發展有限公司（以下簡稱益愛公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。
第三人：中國建設銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。
第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。
第三人：杭州榮達裝飾材料有限公司（以下簡稱榮達公司）。
原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計2萬平方米的6幢商業用房及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內地磚鋪設、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數額、交付的時間及違約責任，合同變更、解除的條件等均作了規定。合同訂立后，益樂村將上述6幢商業樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權書一份，明確將合同規定的6幢樓房出租權授予益愛公司，授權期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產生的一切法律責任由益愛公司負擔。1996年9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權終止合同、收回房屋；本合同經雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協議為準。上述補充協議、合同簽訂后，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建并增添設施（鑒定價值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協議，協議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層（部分）1200平方米營業房，益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協議，也未將所租用的營業房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議，向杭州市中級人民法院提訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔訴訟費。
益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元，并負擔訴訟費。
[裁判要旨]
杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現在無法審計，由此而造成的損失應由益樂村承擔。而益愛公司未按約定支付房租，已構成違約，益樂村據此要求終止租賃關系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔相應責任。益樂村與益愛公司間的租賃關系終止后，益愛公司應歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應隨之歸還。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規定，該院于2000年2月2日作出以下判決：
一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。
二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內將其使用的位于杭州文三路北側屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。
三、益愛公司于判決生效后10日內支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。
四、益樂村在判決生效后10日內支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。
五、新時代市場在判決生效后10日內支付益樂村房屋使用費551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。
（二）轉租合同的效力及合同主體變更
對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉租合同的效力如何，是否應繼續履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所占用的房屋亦應一并歸還。也即出租合同的效力及于轉租合同，出租合同被終止，轉租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當，但次承租人的權利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經審理，否定一審對轉租合同效力的判定，改判繼續履行轉租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說，二審的判決是有相當的開創性的。
第一，出租合同被終止，轉租合同的效力并不當然終止。上述情形，轉租合同的效力究竟如何，法無明文規定。雖然益樂村曾將房屋的“出租權”書面授予給益愛公司，益愛公司轉租房屋及第三人承租房屋并無不當，但事后益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋”，可見從合同的規定看，益樂村授權益愛公司轉租并非無條件，一審法院也正是據此判令“收回房屋”。但問題是，轉租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同權利亦應受到法律的平等保護。從權利的來源看，不論出租還是轉租合同，其終極權利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉租合同中的轉租人，同時也是出租合同中的承租人。根據合同法的有關規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人；承租人未經出租人同意而擅自轉租的，出租人可以解除合同。可見，轉租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權，沒有出租人的許可，轉租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據轉租合同租賃房屋是出租人的意志在轉租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉租合同的約定繼續使用租賃物和履行相關義務，并不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經在約定的時空緯度內占有、使用租賃物，并且完全按轉租合同的約定履行了其應盡的義務；另一方面，出租人對轉租是明確同意的；再者，由次承租人繼續承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權利就會始終處于變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩定，也與當今世界租賃權“物權化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據民法誠實信用原則，從穩定市場經濟秩序，保障交易安全的角度出發，判令未履行完畢的轉租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關系，同時又妥當保護轉租關系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律“活”的運用，值得贊同。
第3篇：房屋糾紛合同范文
一、法院在審理國有土地使用權合同糾紛案件中出現大量的難點問題。
如原告張淑蘭訴被告黑龍江省牡丹江農墾鑫淼房地產開發有限責任公司房屋拆遷補償安置合同糾紛一案,案情如下:2002年10月17日,原告于強易與黑龍江省八五一一農場簽訂了一份《房屋買賣合同》,原告以105,600元的價格購買黑龍江省八五一一農場位于中發機械廠院內(原鑄造翻砂車間)647平方米房屋一棟,原告在該房屋及廠區內經營八五一一農場玉兔冷飲廠。2007年6月,被告鑫淼公司準備建設施工和諧小區,根據黑龍江省八五一一農場整體規劃的要求,修通建材路需拆除原告所有八五一一農場玉兔冷飲廠的部分廠房和讓出部分用地。6月13日,原告與被告簽訂了一份《房屋和用地轉讓合同》,合同約定,被告需要拆除原告建筑面積為228.52平方米的廠房,需拆掉的圍墻自大門往西23.50米處讓出總用地面積為655平方米的土地;因原告部分廠房的拆除和部分用地的轉讓影響原告的正常經營和發展,給原告造成了損失,因此被告應給予一定的經濟補償,具體辦法如下:1.被告需給原告一次性現金補償280,000元;2.被告承諾,經原告同意在原告廠區后院東側,被告所建三層樓中一樓一單元分別作為原告方售貨處、辦公室、財務室、保管室使用,建筑面積分別為60平方米、40平方米、60平方米,并在此單元三樓提供建筑面積為66平方米的住宅樓,待樓房竣工后由被告將以上四個房產證交與原告;3.被告承諾,經原告同意在原告所使用的一單元樓下為原告建筑一個面積為180平方米的地下倉庫,要求高度為3.6米做防水,冬夏無水不潮濕,庫門尺寸為寬3.6米×3.8米,電路照明設施齊全,待竣工后由被告將房產證交與原告;違約責任,違約金的數額由被告確定為現金補償的50%即280,000×50%=140,000元。同日,被告給原告出具了一份《證明》,寫明被告給付原告補償金除合同上標定的280,000元外,尚有合同未標定的720,000元的補償金。10月19日,原告與被告又簽訂了一份《特別說明及補充內容》,對上述合同作出了補充內容,被告給付原告300,000元的補償金。10月25日,被告法定代表人李松展給原告出具了一份《欠條》,寫明欠原告700,000元,還款日期2008年5月30日。在建設施工和諧小區的過程中,被告沒有按合同約定的房屋及面積給原告建設施工房屋,也沒有按《欠條》約定的還款日期給付原告補償金。在庭審中,被告陳述現被告售樓房的價格為每平方米1488元,不同意給付原告合同約定的樓房及《欠條》寫明的補償金。原告舉證證明被告售樓房的價格為每平方米1280元,原、被告在合同中約定被告給原告補償房屋面積為406平方米,按每平方米1280元計算,價值為519,680元。
法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條的規定,判決如下:被告黑龍江省牡丹江農墾鑫淼房地產開發有限責任公司于本判決生后十日內給付原告于強易、張淑蘭補償房屋面積406平方米的價值為519,680元、經濟補償金700,000元及違約金140,000元,計1,359,680元。
原告于強易、張淑蘭以105,600元的價格購買黑龍江省八五一一農場位于中發機械廠院內647平方米房屋及土地使用權。被告被告黑龍江省牡丹江農墾鑫淼房地產開發有限責任公司需要拆除原告建筑面積為228.52平方米的廠房及土地使用權,而原告卻得到1,359,680元的經濟補償,這明顯是不公平的。我建議土地及稅務等有關部門應介入此類交易,收取必要的土地使用費及稅金,使國家少受損失。
二、法院在審理房屋買賣合同糾紛案件中也出現大量的難點問題。
第4篇：房屋糾紛合同范文
原告：顧連群。
被告：杜濤。
1993中7、8月間，原告顧連群與被告杜濤口頭商議，由原告將自己擁有產權的座落于本市閔行區莘莊鎮莘凌路的平房二間（建筑面積為151平方米）以58萬元的價格出售給被告。同年8月12日，原、被告出于少繳稅費等原因，在簽訂由房地產交易管理部門印制的《房屋買賣契約》時，將上述房屋的買賣價格議定為人民幣30萬元。該契約還載明：被告向原告預付購房定金15萬元，本契約經房地產交易主管部門批準后，該定金可抵作購房價款。
同年8月23日，原、被告又簽訂了一份《房屋買賣契約》明確莘凌路197號平房二間的買賣價格為58萬元，被告應在1993年8月31日前向原告預付購房款30萬元，原告在收到預付款后2日內交房屋鑰匙給被告，其余28萬元房款在1994中3月底前付清。該契約還載明：交至房地產交易主管部門、房屋總價為30萬元的買賣契約只是為了應付辦理房屋產權證過戶之用，不作為雙方買賣房屋的正式契約，無任何法律效力。
1993年8月31日，被告向原告支付了購房款30萬元，原告也將上述房屋交付被告。1994年1月15日，原、被告前往閔行區房產交易所辦理有關房屋買賣過戶手續，雙方按房價為30萬元的買賣契約，繳納了有關產權移轉手續費、契稅、超標費等費用。1994年4月11日，被告又開出了金額為28萬元的轉帳支票一張，用來支付原告剩余房款，后因存款不足，遭信用社退票。同年5月30日及6月2日，被告又分別支付給原告房款4萬元及8萬元。1994年9月12日被告領取了上述房屋的《房屋所有權證》并在該處開設了酒家。同年9月30日，被告又開出了二張轉帳支票，金額分別為14.399萬元及2萬元，其中3990元為利息，因支票大寫不規范及過期支票，又遭信用社退票。原告多次向被告催付其余房款，被告于1994年l1月5日，向原告出具了欠條，言明欠顧連群人民幣16萬元。1995年1月24日，被告又支付給原告3萬元。尚欠的13萬元，原告多次催討未果，逐訴至法院。
原告顧連群訴稱：其為了將平房二間出賣給被告，雙方于1993年8月先后訂立了二份房屋買賣契約，其中12日訂立的契約將房價定為30萬元，23日訂立的契約，將房價定為58萬元。雙方還約定，房價為30萬元的契約只是為了應付辦理房屋產權過戶，不作為雙方正式的房屋買賣契約。后雙方為了少繳稅費，去房產交易所辦理了30萬元房契之交易過戶手續。被告在辦理過戶手續前后，共向原告支付45萬元房款，尚欠的13萬元房款，以種種理由拖欠不討。故請求法院判令被告立即給付13萬元。
被告杜濤辯稱：其為了向原告購房，確與原告訂立二份房屋買賣契約。但雙方去房產交易所辦理房屋買賣過戶手續，是按房價為30萬元的契約申報的，該契約應受到法律保護。而房價為58萬元的房屋買賣契約，未獲有關部門批準，是無效的，現原告已得到45萬元，其中15萬元屬不當得利，應予返還。對于原告之訴訟請求要求駁回。
該案在審理期間，杜濤對其提出的多支付的15萬元房款，應由原告返還之說，明確表示不作反訴請求。
[審判]
一審法院經審理認為：當事人的民事行嗚須符合法律規定，不得損害國家、集體或者第三人的利益。原、被告為達到少繳稅費等目的，惡意串通，故意將雙方談妥的房屋買賣價58萬元，以30萬元的價格向閔行區房產交易所申報并辦理有關產權過戶手續。現房價為30萬元的房屋買賣契約雖經房產交易所審核批準，但該契約乃當事人瞞報房價所致，其偷逃國稅的行為損害了國家利益。故該契約當屬無效。然房價為58萬元的契約系雙方當事人真實意思表示，雙方也確實是在按此協議履行，只因被告未付清房款而引發訴訟。鑒于本案的實際情況，本院責令當事人按58萬元的房屋買賣契約補辦有關手續。對于原告的訴訟請求應予以支持。據此依照《中國人民共和國民法通則》第58條第l款第（4）項、第（7）項、第84條、第l08條之規定，判決被告杜濤給付原告房屋買賣欠款13萬元。案件受理費人民幣4110元，由原、被告各半負擔。
被告不服一審判決，提起上訴。上訴理由仍是一審時所持的理由，并認為原審法院判決錯誤，二審法院應予改判，駁回顧連群的訴訟請求。原告則要求維持原判。
二審法院經審理認為：顧連群與杜濤為達到少繳稅費等目的，故意將雙方談妥的房屋買賣價格人民幣58萬元，以人民幣30萬元的價格向閔行區房產交易所申報并辦理房屋產權過戶手續的行為是錯誤的，應予批評教育。一審法院責令雙方當事人按人民幣58萬元的房屋買賣契約補辦有關手續是正確的。一審法院根據房屋買賣價格人民幣58萬元的契約系雙方當事人的真實意思表示，杜濤已付給顧連群房款人民幣45萬元，尚欠人民幣13萬元的事實，依法判決杜濤給付顧連群房屋買賣欠款人民幣13萬元是正確的。一審沈院判決認定事實清楚，證據充分，審判程序合法，適用法律正確。杜濤的上訴理由不能成立。并據此依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第l款第（1）項的規定，判決駁回杜濤的上訴，維持原審判決。二審案件受理費人民幣4110元由杜濤負擔。
[評析]
解決本案的關鍵，在于如何看待雙方簽訂的房價為30萬元及58萬元的二份房屋買賣契約的效力。
關于房屋買賣價格為30萬元的買賣契約效力問題。眾所周知，房屋的買賣，當事人須辦理產權過戶手續。雙方之所以簽訂該契約，也正是為了去房產交易部門辦理房屋產權過戶。國家向當事人征收各種稅費是按房價的一定比率收取的。當事人繳納費用的多少直接與他們申報的交易價格相關。故本案原、被告出于少繳稅費的目的，經合謀故意將早已談妥的58萬元買賣價格，以30萬元向房產交易部門申報并辦理有關手續，其惡意顯而易見。該契約雖經房產交易所審核，被告也已領取了房屋產權證，但該行為是雙方當事人用合法形式掩蓋非法目的，其性質是瞞報房價，偷逃國稅，嚴重損害了國家利益。根據《中華人民共和國民法通則》的有關規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的行為或以合法形式掩蓋非法目的的行為均是無效的民事法律行為，從行為開始時就沒有法律約束力。故30萬元房價的房屋買賣契約當屬無效。
第5篇：房屋糾紛合同范文
法定代表人崔樹江，經理。
委托人周興嘉，華聯經濟律師事務所律師。
委托人宋光輝，男，北京市第二城市建設工程公司房地產部副部長，住北京市海淀區學院南路62號。
被告（反訴原告）北京傳風公司，住所地北京市昌平區城區鎮創新路17號。
法定代表人黃偉良，經理。
委托人龐民京，北京市北方律師事務所律師。
委托人張穎，北京市北方律師事務所律師。
原告北京市第二城市建設工程公司（以下簡稱第二城建公司）訴被告北京傳風公司（以下簡稱傳風公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告第二城建公司之委托人周興嘉，被告傳風公司之委托人龐民京、張穎到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告第二城建公司訴稱，本公司與傳風公司于1995年11月簽訂房屋租賃合同，約定將本公司院內的7號辦公樓及西配樓等約1萬平方米的房屋出租給傳風公司使用，租期18年，摶風公司在合同簽訂的第一年至第三年內，每年應支付費用65.萬元，第四年支付682萬元，第五年支付716萬元。雙方對費用的支付方式也作了相應的約定。1995年12月、1996年1月16日和30日，雙方又簽訂三份房屋租賃補充合同，分別對本公司所有的地下多功能廳（又稱歌舞廳或地下歌舞廳）的設備、器具，租賃房屋內外線電話及總機中繼線以及食堂用具等物品，以32萬元、352080元和12萬元的價款轉讓給傳風公司，并約定均于同年3月1日之前支付轉讓費。在履行合同中，傳風公司僅支付房屋拆遷補償費及租金350萬元，水電費50萬元，其他款項至今未付。傳風公司的行為已嚴重違反合同約定，故請求法院判決解除雙方簽訂的房屋租賃合同及房屋租賃補充合同；由傳風公司支付搬遷補償費、管理服務費、租金2282萬元及違約金5170976元；由傳風公司支付水、暖、電費215336.31元，多功能廳及器具、食堂用具、電話的轉讓費792080及其違約金424238.05元。
被告傳風公司辯稱，合同簽訂后，本公司已向第二城建公司支付定金300萬元，后又支付房屋租金50萬元和水電費50萬元。本公司在裝修房屋時，發現所承租的房屋存在嚴重的安全問題。不符合《建筑抗震鑒定標準》，不能用于出租，且第二城建公司部分房屋沒有產權證，沒有辦理房屋租賃證，辦公樓、西配樓和停車場未按照雙方約定交付時間交付，致使本公司裝修工程無法竣工和驗收。更無法使用和經營，造成巨大經濟損失。本公司對房屋進行了室內外裝修。本公司不同意第二城建公司的訴訟請求，同時反訴要求確認雙方簽訂的房屋租賃合同及其房屋租賃補充合同無效；由第二城建公司返還定金及轉讓款等費用400萬元，并賠償本公司因裝修而產生的經濟損失1110838.72元。
第二城建公司對傳風公司的反訴辯稱，雙方雖對定金作了約定，但在履行中，傳風公司未支付定金。本公司雖未按約定交付辦公樓和西配樓，但遲延時間并不長，未影響傳風公司的施工，所以，不同意傳風公司要求返還定金之請求。傳風公司對所承租房屋進行裝修、改造工程，沒有辦理驗收手續，不應按竣工合格工程的造價來計算，同時還要考慮折舊等因素。雙方在合同中已約定，如果傳風公司遲延付款超過3個月，本公司有權解除合同，由此造成的一切經濟損失由摶風公司自負，故不同意向傳風公司進行賠償。
經審理查明，1995年11月6日，第二城建公司與傳風公司簽訂房屋租賃合同，約定傳風公司承租第二城建公司所有的，位于北京市宣武區長椿街西里7號樓所在院內的7號辦公樓（含地下室）、西配樓（含地下室）、歌舞廳、食堂、車庫（及院內停車場）浴室外、教室、值班室，建筑面積約為1萬平方米。租期自1996年5月1日起，至2014年4月30日止，共18年，傳風公司應支付搬遷補償費6550萬元、管理服務費2340萬元、租金6710萬元，共計15600萬元。合同對傳風公司每年應承擔的費用約定為：第一年度至第三年度，摶風公司每年向第二城建公司支付搬遷補償費650萬元；第四年度支付搬遷補償306萬元、管理服務費156萬元、租金220萬元；第五年度支付搬遷補償費306萬元、管理服務費156萬元、租金254萬元。具體支付方式為：傳風公司自合同生效后7日內，向第二城建公司支付定金300萬元，于1996年3月1日前支付150萬元搬遷補償費，1996年7月1日前支付搬遷補償費200萬元；自第二年度起，傳風公司每年分別于5月1日和9月1日前支付。第二城建公司的義務：對出租的房屋應擁有所有權；提供房屋使用證明；協助傳風公司辦理有關審批手續；摶風公司與當地政府和其他職能機關及周邊居民的關系，協助辦理工作人員的臨時居住手續；1995年12月31日前搬空主樓辦公樓，1996年1月31日前搬空西配樓，于1996年底前交付教室。摶公司的義務：如約支付搬遷補償費、管理服務費和租金；裝修改造房屋必須符合建筑設計規范要求及安全、消防等規范要求，具體方案必須與第二城建公司協商、確認，并承擔裝修費用。雙方對違約責任的約定：如果第二城建公司違約，除返還定金外支付違約金1的萬元；如果傳風公司違約，已支付的定金不退，并支付違約金100萬元，如果傳風公司拖欠搬遷補償費、管理服務費、租金達3個月，第二城建公司有權單方解除合同，由此造成的一切經濟損失由摶風公司自負，并按每日0.5％比例支付滯納金。1995年12月雙方簽訂房屋租賃補充合同，將第二城建公司所有的地下多功能廳的設備、器具以32萬元的價款轉讓給傳風公司，交付時間為1996年3月1日；1996年1月16日，雙方第二次簽訂房屋租賃補充合同，約定第二城建公司以352 080元的價款，將其出租房屋內的電話16部、總機中繼線18條轉讓給摶風公司，交付時間為1996年3月1日；同月30日，雙方第三次簽訂房屋租賃補充合同，約定第二城建公司以12萬元的價款，將其食堂用具轉讓給傳風公司。上述3份補充合同，均約定摶風公司于19％年3月1日之前支付轉讓費。在履行合同中，第二城建公司于1996年3月18日交付辦公樓，西配樓于1997年12月底交付，地下歌舞廳于1996年1月24日交付，食堂于1995年12月21日交付，浴室、教室于1997年底交付，上述交付工作，雙方均未辦理書面交付手續。經有關電信部門批準，雙方已按約定辦理了電話的過戶手續。雙方對地下多功能廳設備和食堂用具的交付辦理了移交手續，分別于1995年12月21日和1996年1月24日交付。車庫及停車場雖然雙方未辦理交付手續，但摶風公司已實際使用，值班室至今未作交付。傳風公司于1995年11月6日，向第二城建公司支付房屋拆遷補償費及管理費3的萬元，于1997年4月29日，支付房屋租金50萬元，于1997年12月11日支付水電費50萬元，其他款項至今未付。
另查，1992年，第二城建公司經有關城市房屋建設的管理部門批準，在其院落內建設單宿樓，食堂及歌舞廳在該樓內，至今尚未取得房屋所有權證，其余房屋屬于第二城建公司所有，已取得房屋所有權證。傳風公司對所承租的辦公樓及西配樓進行裝修、改造。因雙方就工程造價問題上意見分歧較大，經本院委托，北京永拓會計事務所有限責任公司對傳風公司所實施的工程造價進行鑒定，確認已完工部分的造價為13665091元，已到貨但未安裝部分的材料費價值1212465元。根據傳風公司的單方委托，國家建筑工程質量監督檢驗中心于1999年12月27日作出國建質鑒（結）字（1999）第013A號和第013B號鑒定報告，認定主樓（又稱辦公樓）地下室和1一4層、西配樓1一4層不滿足《建筑抗震鑒定標準》的關規定，應進行加固處理。
上述事實，有第二城建公司的房屋所有權證、房屋租賃合同、3份房屋租賃補充合同、傳風公司的付款憑證、國家建筑工程質量監督檢驗中心的兩份鑒定報告、傳風公司致第二城建公司的兩份函，以及雙方當事人陳述等證據在案佐證，經開庭質證，能夠作為本案認定事實的依據。
本院認為，第二城建公司將其所有的房屋出租給傳風公司使用，雖未辦理房屋租賃的行政登記手續，但根據有關規定，不影響房屋租賃合同的有效性，雙方簽訂的房屋租賃合同及3份房屋租賃補充合同系有效合同，均應自覺履行。雖然食堂及歌舞廳尚未取得房屋所有權證，但是在房屋建設的管理部門批準后建設的，第二城建公司對其具有所有權。第二城建公司出租該房屋不違反法律、行政法規的規定，不影響房屋租賃合同的有效性，對傳風公司要求法院認定該合同為無效合同的請求，本院不予支持。合同約定如傳風公司遲延交付租金滿3個月，第二城建公司有權解除房屋租賃合同，現傳風公司遲延交付租金已超過3個月，第二城建公司要求解除合同，理由正當，本院予以支持。在合同的履行過程中，第二城建公司首先應按約定將出租的房屋騰空，及時交付給傳風公司使用。摶風公司稱第二城建公司遲延交付辦公樓、西配樓、浴室和教室等，因第二城建公司亦承認遲延交付情形，雙方又未辦理書面的房屋交付手續，第二城建公司對交付時間無法舉證，本院應根據傳風公司陳述的交付時間來確定。雙方對停車場及車庫的交付未辦理書面手續，但沒有影響傳公司的實際使用，應視為已交付，對傳風公司認為未交付停車場及車庫之主張，本院不予采信。值班室雖未交付，因該院落由多家單位共同使用，在傳風公司開始營業之前，由第二城建公司的保安人員在此辦公，維持院內秩序，對摶風公司未造成損害，傳風公司稱已影響其履行合同，因證據不足，其理由不能成立。第二城建公司已實施了搬遷等行為，傳風公司在接管房屋后，應按約定支付各項費用，而不應拖欠至今，其行為已給第二城建公司造成經濟損失。第二城建公司要求傳風公司支付搬遷費、管理費、房屋租金的訴訟請求，本院予以支持。但第二城建公司遲延交摶房屋，減少了傳風公司對房屋的實際使用時間，摶風公司支付的搬遷補償費、管理服務費、租金也應相應減少，具體數額，由本院酌定。第二城建公司對此項訴訟請求的過高部分，本院不予支持。雖然第二城建公司違約在先，但不能免除傳風公司接受房屋后遲延支付相關費用的違約責任，傳風公司仍應支付相應的違約金。第二城建公司與摶風公司均存在違約情形，本院根據各自的過錯程度酌情判定其違約責任。第二城建公司主張的違約金數額過高，其超出部分，本院不予支持。雙方對傳風公司用水、用電及供暖的計費標準未作具體約定，現第二城建公司僅以其自行制作的水費、電費、供暖費一覽表，要求傳風公司支付拖欠的水電費及供暖費，因證據不足，本院不予支持。傳風公司在收到多功能廳設備、食堂用具，電話辦理過戶手續后，應按補充合同約定向第二城建公司支付轉讓費，第二城建公司要求其支付該項費用，理由正當，證據充分，本院予以支持。雙方在3份房屋租賃補充合同中未約定違約責任，第二城建公司要求傳風公司支付違約金，沒有依據，本院不予支持。傳風公司在承租期間，對辦公樓、西配樓等進行裝修改造，使原有房屋增值，因第二城建公司亦存在違約責任，在雙方解除合同之后，第二城建公司應對傳風公司給予相應的經濟補償。有關審計部門雖對裝修改造工程的造價予以鑒定，但該項工程未作竣工驗收，施工圖紙不夠齊備，同時亦需要適當折舊，所以，第二城建公司應向傳風公司支付的經濟補償費用，本院對傳風公司已完工部分的工程造價進行酌情判定，對尚未安裝的施工設備及材料，由摶風公司自行處理。雙方雖約定定金，在履行時，傳風公司未支付定金，現摶風公司要求返還定金之請求，證據不足，本院不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國經濟合同法》第二十九條第一款、第三十一條、第三十二條、第三十九條第二項第1目之規定，判決如下：
一、解除原告北京市第二城市建設工程公司與被告北京傳風公司簽訂的房屋租賃合同及三份房屋租賃補充合同。
二、被告北京傳風公司自本判決生效后十日內，將位于北京市宣武區長椿街西里七號院內的七號辦公樓（含地下室）、西配樓（含地下室）、歌舞廳、食堂、浴室外、教室騰空，交付給原告北京市第二城市建設工程公司。
三、被告北京傳風公司自本判決生效后十日內，向原告北京市第二城市建設工程公司支付自一九九六年五月一日至二000年十一月三十日止的搬遷費、管理費、房屋租金一千零八十萬元，并支付違約金二十萬元；自二000年十二月一日起，被告傳風公司每日向原告北京市第二城市建設工程公司支付房屋使用費一萬九千六百元，至房屋全部騰空時止。
四、被告北京傳風公司于本判決生效后十日內，給付原告北京市第二城市建設工程公司電話、多功能廳設備、食堂用具的轉讓費七十九萬二千零八十元。
五、原告北京市第二城市建設工程公司于本判決生效后十日內，給付被告北京傳風公司經濟損失一千一百萬元。
六、駁回雙方其他訴訟請求。
鑒定費十二萬三千元，由原告北京市第二城市建設工程公司負擔六萬一千五百元（已交納），由被告北京傳風公司負擔六萬一千五元（已交納）。
案件受理費十五萬八千一百二十元，由原告北京市第二城市建設工程公司負擔八萬六千一百二元（已交納），由被告北京傳風公司負擔七萬二千元（本判決生效后七日內交納）；反訴費八萬五千五百五十元，由北京市第二城市建設工程公司負擔五萬五千元（本判決生效后七日內交納），由北京傳風公司負擔三萬零五百五十元（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市高級有民法院。
審 判 長 王洪斌
審 判 員 閆 平
審判員 喻 珊
第6篇：房屋糾紛合同范文
合同的效力，又稱合同法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的合同才能對當事人或第三人產生法律上的約束力呢？當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為，如果符合法律規定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產生約束力。《民法通則》第五十五條規定：民事法律行為應具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產生了約束有關當事人和第三人的效力，否則不產生法律效力。
不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規定了合同無效的幾個條件：（一）違反法律和行政法規的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經濟合同法》、新《合同法》等的規定，所訂立的合同還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續，合同方能產生法律效力。作為海南特區來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發、缺乏預見和規劃，使房地產市場發展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規不健全，出臺滯后，造成海南房地產市場混亂，經濟活動無章可循，直到1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行，這種現象才逐漸得以緩和，海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。
二、房地產合同糾紛的處理原則
盡管在95年后房地產開發經營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產開發經營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉型、過渡階段，一些房地產開發經營活動和涉及房地產方面的其他活動仍然是不甚規范，法律法規在實際適用中存在有沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關健在于如何認定因房地產開發經營或涉及房地產活動而訂立的合同的效力。筆者認為，對《房地產管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同，應當根據特定的經濟環境和現實狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準確、合法、合理的認定，以便更好地解決現存的房地產糾紛。
在此，筆者想首先介紹一個典型案例來具體分析房地產合同的效力，即原告海南省工業廳訴被告中華人民共和國建設部、中國房地產開發海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業廳與被告中國房地產開發海南公司、建設部海南咨詢服務中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發區白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告，房屋為框架結構64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余款在工程竣工驗收交付使用一個月內付清。在原告付清房產轉讓款后五日內，雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續，費用按國家有關規定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設部海南咨詢服務中心支付共計人民幣565萬元，被告中國房地產開發海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現均已裝修入戶居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產的過戶手續，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢服務中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續，經原海口市國土局批準用于建設綜合服務大樓，作為城市規劃、建設技術、房地產方面咨詢業務場所。建設部海南咨詢服務中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的，其經營范圍是開展城市規劃、建設技術、房地產方面的咨詢業務；1992年該中心因歇業被海南省工商行政管理局吊銷。
從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內容有幾個方面是不合法的。首先主體上建設部海南咨詢服務中心不具備房地產開發經營資格，無權訂立房屋預售合同；第
二、該合同的標的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設部海南咨詢服務中心未依照《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，辦理土地使用權出讓手續并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準的用途是建設綜合服務大樓，非住宅商業用地，而建設部海南咨詢服務中心未經批準即擅自更改土地用途進行商品房開發和經營；第
四、合同在訂立時，所建房屋也未達到當時法律法規規定的預售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經濟合同法》有關合同生效的規定，以及違反土地使用權管理的有關辦法，完全符合認定無效合同的條件，本應當認定為是無效合同，按無效合同來處理。但是在此案中，有一個特殊的情節，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達四年之久，如按無效合同來處理-返還房產給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴重的損害，而且也將嚴重影響生活和工作，而且事實上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認定合同有效來判決，并經終審維持結案，筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的，也達到了應有的社會效果。
上述案例是眾多案例中的一個，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產開發經營案件中存在的連鎖關系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發商與第一手買受方之間的關系，而且還要充分考慮以標的物為焦點的一連串的合同關系，因為以買賣關系牽頭的一連串的合同關系層層相扣的，其中兼雜有抵押關系、租賃關系、合作關系等等，若處理不當，將會引起惡性循環。故結合此典型案例，筆者認為在認定合同效力時應遵循以下幾個原則：
（一）遵循立法本意，維護社會穩定原則
我國制定的原《經濟合同法》第一條規定：為保障社會主義市場經濟的健康發展，保護經濟合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。1999年制定的統一《合同法》的第一條規定：為了保護合同當事人的合同權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。“從上述法律規定我們可看出，無論是以前的《經濟合同法》還是現在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，最終促進社會主義現代化建設。法律是發展和進步的保障，而穩定是一切社會發展和進步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進一步向前發展共同促進社會主義現代化建設。作為執法機關，我們的目的也就是為社會發展和進步掃清障礙，我們的任務是化解社會的矛盾，調和不利因素，所以執法機關審案判案應該通透法律的立法本意，以穩定大局為本。
當前我國社會經濟發展的速度較快，各類經濟關系也紛呈復雜，最近中國又面臨加入WTO，經驗的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規存在不甚完善和出臺滯后的現象，使法律本身和現實狀況存在差異和矛盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確認無效是無疑的，但是一旦確認合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。
具體來說筆者認為第
一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內部集體的利益、買斷產權的、具有連鎖關系的房地產開發經營方面的糾紛，如果僅僅是因為土地轉讓、報建、規劃方面的手續欠缺或不全，而依據省政府、市政府的根據經濟狀況制定的規定，可以補辦、補全這些手續的，有關的合同應該認定有效，按有效合同來處理，依據各方過錯，承擔相應的違約責任。在這里筆者還想說明一點，依照法律規定，承擔違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結合前述案例，被告沒有為原告方辦妥房產證，違反了合同約定，補辦手續就是采取違約責任中規定的補救措施的一個內容，這就是可以反過來說明手續的欠缺并不必然導致合同的無效，因為法律在作強制性規定的同時，是允許采取補救措施的。
第
二、對于不涉及眾多散戶或內部職工利益的案件，如前例，假設原、被告在訂立合同后，原告海南省工業廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產權的情況，筆者認為可以認定合同無效。因為不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權人行使所有權，承租人依法可以繼續承租，抵押也只是擔保的一種方式，并不必然導致抵押物的產權轉移，而且抵押權人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負面影響，而且作無效無理，在返還財產上也是實際可行的。
（二）保護善意相對人、善意第三人的合法權益原則
我國的法律、行政法規在立法上除了規定制訂法規的目的是維護社會經濟秩序外，還著重強調了要保護當事人的合法權益，這在過去的《經濟合同法》、新的《合同法》里都有所體現，比如新的《合同法》的第四十九條就規定：行為人沒有權、超越權或權終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效；第五十條也規定：法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。故筆者認為在處理房地產開發經濟糾紛時應與立法原則一致，應該充分考慮保護善意相對人甚至善意第三人的利益，準確認定合同效力。下面筆者從房地產糾紛的幾個類型來具體闡述。
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一、房地產轉讓糾紛
房地產轉讓糾紛是房地產糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預售時，或者未領取預售許可證，或者未按規定投入工程開發建設總投資的百分之二十五以上，或者根本未領取土地使用權證等等。一般來說如果買方已經入住，并已支付大部分房款，有關欠缺的手續可以補辦的，應維護買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應認定合同有效，按有效合同處理。如果預售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關手續、發展商亦不愿意承擔責任等情況，可按無效合同來處理。
其次，由于行政機關或發展商的原因未能及時辦理房產證，第一方買受人在未取得房產證之前又再次轉讓的情況；假如第一手買受人已明示或此后買受人已明知這一情況而以該理由主張合同無效的，不應當支持。因為作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應當知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產權證并非其個人原因所致，其已付足房款，可視為其已實際上取得產權，其利益應該受到保護。
如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經入住，開發商有能力辦理房產證的，合同可確認有效；如開發商無能力辦理房產證的，則確認合同無效，按無效合同處理。當然在確認合同無效時，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔。
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二、房屋租賃糾紛
在海南經濟特區，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認定主要爭議在出租方和承租方是否到房產管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續。1995年建設部的《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。”第17條規定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續至《辦法》后，而依照省內的規定可以補辦的，依此訂立的合同應認定有效，以保護各方的利益，但應責令及時補辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應依法辦理備案登記。但是不可否認，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當事人均認可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應認定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應責令補辦手續。
對于一方提出異議，另一方確有過錯或雙方均存在過錯的情況可認定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護，對于出租人實際產生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補償的，這樣就可避免一方當事人借主張合同無效而逃避租金的給付。
第
三、房屋抵押糾紛
房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應辦理抵押登記手續。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發生于“先已預售，后又抵押”或“先已抵押，后又預售、轉售”的情況。一般認為如果抵押已辦理了他項權利登記而預售未辦預售登記，買受方沒有支付大部分房款未入住等情況，應保護抵押權人的權利，認定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項權利登記，但是預購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉售且也基本付清房款的，應認定買賣合同的有效性。因為作為購房者來說，在審查房屋的實際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實物狀況的能力和責任，且如認定合同無效，在返還財產上也難以執行，所以在這種情況下，應著重保護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會穩定的原則是一致的。
第
四、房屋建筑質量糾紛
房屋建筑質量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認為有關房屋質量問題并不能影響合同效力的認定，一般認為此問題產生于有效合同基礎上，只是影響到合同的繼續履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質量是出售方的義務，買受方通常沒有審查房屋質量的能力和責任，故此類糾紛著重保護買受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋時故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當然所謂房屋質量上的瑕疵應有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不必然導致合同的無效。
三、無效合同的處理
原《經濟合同法》第7條第2款規定：“無效的經濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規定：“經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產，應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。”統一的《合同法》第56條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
以上是法律對無效合同處理的規定，無效的房地產開發經營合同也應按上述規定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是（一）返還財產或折價賠償；（二）賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并不需承擔法律后果，具體處理上，筆者認為在上述前提下，也應遵循幾點。
（一）公平原則
房地產開發經營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對房地產開發經營的無效合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規定，租賃關系無效，承租方將房屋交還給出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節就是，承租方既便沒有過錯，但其確實也是使用了出租方的房屋，屬實際受益人，出租方也是遭受了沒有實際使用房屋的損失。從這一點來說，筆者認為像類似的情況，仍應考慮讓沒有過錯的承租人支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過估價部門進行評估）。因建筑質量引致的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認無效后，出售方應賠償買受方的損失，但同時也應考慮買受方已實際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認方式給予合理的使用補償。
（二）避免累訟原則新晨
第7篇：房屋糾紛合同范文
法定代表人：王用偉，該公司董事長。
委托人：葉智興，浙江東方正理律師事務所律師。
委托人：陳貽身，男，1937年2月1日出生，住浙江省義烏縣稠城鎮繡湖西路6號2棟102室。
上訴人（原審被告）：義烏市建筑工程有限公司，住所地：浙江省義烏市稠城鎮北門街93號。
法定代表人：曹學剛，該公司董事長。
委托人：趙箭冰，浙江政法聯律師事務所律師。
委托人：陳小明，男，1953年8月23日出生，住浙江省義烏縣稠城鎮北門街93號新倉庫309室。
上訴人義烏市偉業房地產開發公司（以下簡稱偉業公司）與上訴人義烏市建筑工程有限公司（以下簡稱建筑公司）因建筑工程承包合同糾紛一案，不服浙江省高級人民法院（1998）浙法民初字第14號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，偉業公司的法定代表人王用偉、委托人葉智興、陳貽身，建筑公司的委托人陳小明、趙箭冰到庭參加訴訟，現已審理終結。
經審理查明：1994年4月20日，偉業公司與建筑公司簽訂《建筑安裝工程承包合同》，約定：建筑公司承建位于義烏市城北良種場內的偉業大廈，工程建筑面積為5680.90平方米，工程造價為239萬元，工程質量達到國家標準合格以上，工期自1994年5月至1995年1月10日，每延誤一天由承包方按合同總造價的0.5％向發包方支付違約金，合格工程不獎不罰，經修補后合格工程，包括加固處理經鑒定可投入使用工程按1％罰承包方，發包方如需設計變更，必須由原設計單位作出正式修改通知書和修改圖紙，承包方才予實施。合同簽訂后，建筑公司即開始施工。在大樓樁基工程施工期間，浙江省煤田地質測試中心樁基動態測試室分別于1994年5月7日、5月20日、6月22日作出工程樁基檢測報告，指出偉業大廈樁基中部分樁存在夾泥、軟泥物、砼強度不均段、偏低等質量問題。義烏市建筑工程質量監督站向建筑公司發出《質量問題通知書》，指出樁基施工存在質量問題，要求暫停施工，請設計單位提出處理意見。1994年7月6日東陽市建筑設計院變更了設計圖紙，義烏市建筑工程質量監督站向偉業公司發出《復工通知書》，同意復工。因偉業大廈增加建筑面積，偉業公司與建筑公司又簽訂《建筑施工補充協議》，約定：建筑公司墊資40萬元，偉業大廈工程竣工驗收合格后一個月歸還，不計息。偉業大廈工程預算300萬元，本工程按四級企業等級收取管理費，工程竣工時間為1995年3月30日（按驗收報告為準）。以后偉業公司向有關部門辦理了建設工程規劃許可證及有關審批手續并領取了《商品房預售證》。在施工過程中，偉業公司未按經會審圖紙的要求，經東陽市建筑設計院變更了部分圖紙后，又將審批建筑層數六層（局部七層）改建為七層（局部八層），偉業大廈實際建筑面積達到9043.09平方米，違法超建1311.95平方米。1995年2月28日，義烏市城鄉建設委員會向偉業公司發出《限期拆除違法建筑物通知書》，責令偉業公司在同年3月10日前將違法建筑物自行拆除。同年8月10日，該委員會又作出《城市規劃違法案件行政處罰決定書》，認為偉業公司未取得建設工程規劃許可證的情況下進行建設，且不按會審圖紙施工，擅自加層，其行為違法，決定處以罰款并補辦建設工程規劃許可證。1995年8月18日，偉業公司按處罰決定繳納罰款后，義烏市城建監察大隊通知偉業公司取得建設用地許可證和建設工程規劃許可證后，同意工程掃尾施工。1995年8月25日，偉業公司重新補辦了《建設工程規劃許可證》（建設規模層次七層局部八層，占地1222平方米）。1996年2月，偉業大廈竣工。同年5月，偉業公司搬入偉業大廈八樓辦公并出賣了部分房屋。同年9月16日，義烏市建筑工程質量監督站向雙方當事人發出通知指出：偉業大廈不少梁及墻體有裂縫，該工程經多次圖紙變更、增加間數及層數，且未正式驗收即交付使用。通知要求立即停止使用偉業大廈，請法定檢測機構提出加固方案。1996年12月18日浙江省建筑科學設計院（以下簡稱省建科院）根據偉業公司、建筑公司、東陽市建筑設計院、義烏市建筑工程質量監督站的要求對偉業大廈作出《結構檢測及結構復算》，認為由于加層和增加較大噸位水箱和電梯，致使第三層框架承受的荷載比原設計增加較多，房屋裝修后超出的荷載是可觀的。升層后超載是梁上出現裂縫的基本原因，砼沒有達到設計強度等級對裂縫的產生也有一定的影響。1997年1月6日，義烏市建筑工程質量監督站向雙方發出《工程質量問題通知書》。同年2月27日，義烏市建設局向偉業公司發出《關于要求立即騰空偉業大廈的通知》。同年5月18日，省建科院受偉業公司委托又提出偉業大廈結構復算與結構處理的具體方案。同年6月23日，義烏市建筑工程質量監督站向建筑公司發出了《質量問題通知書》，指出鑒于該工程保證資料嚴重不足，無法證明工程合格，不準交付使用。1997年7月22日，義烏市建設局發出通知責令偉業公司停止使用偉業大廈。7月23日，義烏市建筑工程質量監督站向偉業公司發出《關于建筑工程未經驗收不得交付使用的通知》。9月22日，義烏市建筑工程質量監督站作出《偉業大廈工程質量等級核定通知書》核定訟爭工程為不合格工程。9月29日，義烏市建設局對偉業公司作出《義烏市建設局行政處罰決定書》，決定限偉業公司在接到處罰決定之日起十日內把擅自投入使用的房屋騰空拆除加層建筑物并對其他建筑物返修加固。偉業公司對處罰決定不服向義烏市人民法院提起行政訴訟，金華市中級人民法院于1998年2月6日作出終審判決認為，1996年5月偉業公司搬入偉業大廈辦公，偉業大廈出現的第三層框架梁裂縫，基本原因是升層和增設較大噸位水箱及電梯，加固可否保障質量，尚無定論，義烏市建設局行政處罰決定并無不當，維持義烏市建設局處罰決定。以后，雙方當事人對造成不合格工程的原因、拆除及加固責任和費用、工程造價等一系列問題發生爭議。1998年9月4日，偉業公司向一審法院起訴，請求解除雙方簽訂的偉業大廈建筑工程承包合同，由建筑公司支付工程款及利息、施工過程中存在質量問題而增加支付的各種費用，向偉業大廈商品房預購方支付賠償金共計1027.5159萬元。以后偉業公司又變更了訴訟請求，要求建筑公司拆除升層部分1312平方米、對偉業大廈立即返修加固、支付違約金、罰金、維修費、檢測費、多收工程款、賠償損失共計102.1946萬元。
另查明，一審審理期間，經偉業公司申請，一審法院委托中國建設銀行浙江省分行對偉業大廈工程（包括七層、局部八層）造價進行鑒定，結論為3717070元。偉業公司未經檢驗使用偉業大廈后至今未按金華市中級人民法院行政判決書內容履行拆除偉業大廈七層、局部八層的處罰決定。自1994年1月7日至1996年7月18日，偉業公司先后向建筑公司支付工程款3443645.30元。在偉業大廈施工期間城建部門因工程質量問題責令1995年2月28日至1995年8月18日期間停工，停工時間計171天。1993年12月3日，吳昕生給偉業公司出具了收據，載明收到偉業公司鋼筋共403噸，計人民幣141萬元，以上鋼筋抵偉業大廈工程款，義烏市稠城城西建筑工程隊加蓋了印鑒。吳昕生在偉業公司與建筑公司訂立建筑工程承包合同時為建筑公司的簽約代表。1999年5月3日吳昕生向一審法院出具書證證明：其向偉業公司寫收據時不代表建筑公司。1998年11月24日義烏市人民政府發文決定對建筑公司改制，建筑公司更名為義烏市建筑工程有限公司，原公司的債權、債務由改制后的有限公司承擔。1999年2月12日，改制后的有限公司領取了營業執照。
一審法院認為，偉業公司與建筑公司簽訂的《建筑安裝工程承包合同》和《建筑施工補充協議書》為有效合同。建筑公司按約定完成偉業大廈工程后，偉業公司未經驗收即實際使用偉業大廈，應視為工程已竣工交付，由此產生的質量問題或其他問題，應由偉業公司承擔責任。偉業公司主張其入住偉業大廈后自行對工程進行了維修、檢測，所支出的費用由建筑公司承擔，其主張缺乏事實和法律依據，不予支持。依合同約定的工程期限，扣除合同未約定的偉業大廈升層的施工時間和有關部門責令補辦手續的時間，建筑實際完工時間比合同約定的工期逾期105天，建筑公司應向偉業公司支付違約金。根據金華市中級人民法院終審的行政判決書認定的事實，偉業公司應對偉業大廈工程存在的質量問題承擔主要責任，建筑公司承擔次要責任。按一審法院委托的中國建設銀行浙江省分行對偉業大廈工程造價鑒定的結論，偉業公司未多付工程款，偉業公司提交的向建筑公司交付價值141萬元鋼筋折抵工程款的證據，經庭審質證不能認定這批鋼筋已交付給建筑公司。偉業公司請求建筑公司退還多收100萬元工程款的理由不充分，不予支持。據此判決：一、建筑公司應在偉業公司按金華市中級人民法院（1998）金中法行終字第1號行政判決履行拆除偉業大廈七層局部八層建筑物第二天起三個月內，履行修復、加固偉業大廈其余工程，交付合格工程。所需費用由偉業公司負擔70％，建筑公司負擔30％；二、建筑公司應向偉業公司支付延期交付承建工程的違約金1575000元（于判決生效后十日內付清）；三、駁回偉業公司的其也訴訟請求。一審案件受理費61385元、鑒定費15000元，合計76385元，由偉業公司負擔53469元，建筑公司負擔22916元。偉業公司和建筑公司均不服一審判決，向我院提起上訴。偉業公司上訴稱：偉業大廈工程質量問題是由于建筑公司違規施工造成的，應由建筑公司承擔拆除加層的責任，承擔修復、加固的費用并依合同約定承擔合同總標的造價1％的罰金。建筑公司應退還多收的工程款并承擔退款利息。一審判決對建筑公司延期交工的違約時間計算有誤，應延長至1996年5月。同時申請追加東陽市設計院為本案共同被告。偉業公司向建筑公司交付的價值為141元的鋼筋應折抵工程款。由建筑公司承擔一審、二審的訴訟費。建筑公司上訴稱：其在約定的工期內完工，不存在延期交工。偉業公司應向其返還墊資款40萬元。合同約定建筑公司延期交房的違約責任為總造價的0.5％，違約金比例過高且權利義務不對等，為此請求二審法院予以撤銷或變更。由偉業公司承擔一審、二審訴訟費。本院認為，偉業公司與建筑公司簽訂的《建筑安裝工程承包合同》有效，《建筑施工補充協議書》中由建筑公司墊資40萬元的約定違反了反不正當競爭的法律規定而無效，補充協議的其他部分有效。以浙江省金華市中級人民法院生效法律文書確認的事實、浙江省建科院《義烏偉業大廈結構檢測與結構復算》、浙江省義烏市質檢站《偉業大廈等級核定通知書》作為一審判決認定偉業大廈工程質量責任分擔的依據是正確的，偉業公司應對偉業大廈工程不合格承擔主要責任，建筑公司也應承擔一定的責任；偉業公司上訴主張訟爭工程不合格是建筑公司違規施工造成缺乏事實依據，本院不予支持。偉業公司使用偉業大廈的時間應以浙江省金華市中級人民法院生效的法律文書確認的時間為準，一審判決認定偉業公司使用偉業大廈的時間應予變更，對建筑公司延期交房的違約金數額亦作相應調整。根據合同總價款等本案實際情況，按雙方在合同中約定違約金標準計算的違約金數額過高，依據民法的公平原則予以調整，一審判決確定的建筑公司向偉業公司支付的違約金數額是合適的，對偉業公司要求建筑公司增加支付違約金數額的上訴請求不予支持。建筑公司上訴主張其在合同約定工期內完工，未違約缺乏事實依據，本院不予支持。案外人吳昕生給偉業公司出具的收據所載的內容不能認定價值141萬元的鋼筋已由建筑公司接收并折抵工程款，故收貨收據所產生的法律關系的權利人有權另行提起訴訟。一審法院委托鑒定機構對偉業大廈工程造價鑒定的數額與偉業公司向建筑公司支付工程款數額間的差額，應視為建筑公司墊資款由偉業公司返還亦支付50％利息。偉業公司申請追加案外人東陽市建筑設計院為本案被告，因偉業公司與設計單位間的委托設計關系與本案的建筑工程承包合同糾紛不是一個法律關系，其提出的追加申請缺乏法律依據，本院不予支持。據此，依據《中華人民共和國民法通則》第四條、第五十七條、第五十八條第一款第（五）項、第六十條、第六十一條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規定，判決如下：
一、維持浙江省高級人民法院（1998）浙法民初字第14號民事判決第一、二、三項；
第8篇：房屋糾紛合同范文
逾期支付房款引起的糾紛。當買家逾期支付房款時，賣家除可以要求買家繼續付款之外，還可以要求買家支付相應的利息或合同中約定的逾期付款違約金；還可以根據自己的意愿解除合同，不再出售房子。買家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買家用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調整或別的原因銀行未能足額放貸的話，買家仍然要承擔逾期付款的違約責任。
逾期交付房屋引起的糾紛。賣家在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當的理由，比如買家未按時付款，否則要對買家承擔違約責任。
逾期辦理過戶手續引起的糾紛。賣家或買家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續，但買家想毀約時主要采用不支付房款的方法，所以一般是賣家不辦過戶手續。這時，買家如果對這套房子志在必得，一定要盡早，同時為避免賣家另將房屋轉賣他人，最好將房屋進行保全。
要求返還定金引起的糾紛。按定金的性質可以分為立約定金、違約定金等，約定哪種定金關鍵要看定金合同中是怎么約定的。
因中介行為引起的糾紛。比如賣家或買家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據居間合同追究其責任。再如中介公司在進行居間和時，因不規范、不盡責而造成的糾紛。
要求解除房屋買賣合同，或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛。要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據雙方過錯程度的不同來判定各方承擔的責任。
因房屋質量引起的糾紛。由于賣家交付的房屋存在質量問題，遭到買家索賠或要求解除合同。根據有關規定，如果賣家故意隱瞞房屋質量瑕疵應承擔賠償責任，如果賣家已就房屋質量的問題明確告知買家，那賣家就不承擔責任了。
第9篇：房屋糾紛合同范文
有關法律人士指出，商品房買賣合同糾紛，主要有以下幾種情況：
一是因延期交房引發的糾紛。因開發周期長，不確定因素多，開發商風險大，開發商預收了購房者的房款后，所建項目未能按期竣工或如期交付房屋，引發訴訟。
二是因房屋廣告與實際交付不同導致的糾紛。售房廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實性與準確性會直接影響著購房者的決定。為吸引更多購房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠，引起購房者不滿。
三是因一房二賣欺詐賣房引發糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經抵押或另行出賣的事實，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔賠償責任。
四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發的糾紛。出賣人交付房屋的套內使用面積或者建筑面積的實測數據與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房價款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購房款及利息。
五是因房屋質量引發的糾紛。房屋質量糾紛是房屋交付之后購房者經常遇到的問題，質量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質量問題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復房屋、賠償損失。
六是因開發商無證建房售房引發的糾紛。因出賣人未取得相關規劃或許可手續，就與買受人訂立商品房預售合同，無法按期為買受人辦理承諾的相關手續，買受人訴訟要求撤銷商品房預售合同并給付一倍以內的賠償金，或要求出賣人履行義務，賠償損失。
七是因開發商不能按期為購房者辦理權屬證書引發的糾紛。出賣人未在法律規定或合同約定的期限內為產權人辦理房屋權屬證書，或未在規定的期限內辦理房屋所有權登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。
八是因房屋配套設施不能及時使用引發的糾紛。很多小區在交付業主使用時面臨這樣一個問題，人是入住了，可配套的暖氣、煤氣、水電、寬帶卻不能及時使用，從而要求出賣人承擔違約責任。
