土地增值稅暫行條例精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅暫行條例范文

你局以浙土〔1996〕60號轉報的杭州市土地管理局《關于要求解釋“土地收益”有關問題的請示》收悉。經研究，現就有關問題批復如下：

一、關于劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押管理問題。1995年3月11日，國家土地管理局曾就安徽省土地管理局的請示作出過答復，即“國家土地管理局新的‘三定’方案規定的主要職責之一就是‘管理土地市場，會同有關部門制訂土地市場管理的法規和規章，規范土地市場’，這說明土地管理部門是土地市場即土地使用權出讓和轉讓市場的行政主管部門。房地產市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權轉讓、抵押等，凡土地使用權轉讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權出租等應由土地管理部門負責規范和管理。”“根據《城市房地產管理法》第三十九條關于‘以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批’的規定，當事人應當向市、縣人民政府土地管理部門提出申請，由該部門審查并報經有批準權的人民政府批準。”請遵照執行。

你省杭州市在劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押管理工作中，采取補辦出讓手續，補交出讓金的做法是符合《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和財政部有關規定的。《城市房地產管理法》施行后，在執行中如何處理該法與該條例的銜接問題，總的原則是：條例與法律規定一致的，應結合起來執行；法律沒有規定，條例有明確規定的，應按條例規定執行；法律雖然有原則規定，但根據法律規定必須依照國務院規定執行的，在國務院新的規定出臺之前，應按條例或國務院其他規定執行；條例與法律規定不一致的，應當依照法律規定執行。

第2篇：土地增值稅暫行條例范文

關鍵詞：土地增值稅；存在問題；改革措施

一、土地增值稅政策的出臺及演變

1987年，我國的城市土地使用制度出現了重大改革，將過去的指令性劃撥無償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進行了試點，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時也暴露出供給土地價格過低，開發商圈地、占用耕地等情況，房地產市場由于機制不夠完善，同時市場行為不規范。為了對房地產市場的開發和交易行為進行宏觀調控，抑制房地產市場的不規范行為，維護國家的權益，確保國家對土地增值收益的分配，同時增加財政收入。1993年12月13日，國務院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務人為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。該條例實施時間為1994年1月1日。之后，財政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實施細則》，對《土地增值稅暫行條例》中的規定進行了細化和補充，并明確納稅人在項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。財政部、國家稅務總局下發《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號），對于實際經營過程中“以房地產進行投資、聯營的征免稅問題”“合作建房的征免稅問題”“關于個人互換住房的征免稅問題”等具體問題進行了規定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實有效的執行，土地增值稅這個稅種也是名存實亡。2002年至2006年，我國房地產市場開始出現井噴現象，高成交量和高成交價助推了炒房之風，土地增值稅的征收又被提了上來。2006年國家稅務總局出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號），該文件對土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項目、報送資料、核定征收情況等進行了明確。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號），明確了對納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題、轉讓舊房準予扣除項目的計算問題、以房地產進行投資或聯營的征免稅問題等問題進行了明確。2009年5月為了規范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》。2010年5月下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號），要求全面加強土地增值稅征管工作，加強土地增值稅預征工作，提高清算工作水平，規范核定征收。國稅函〔2010〕220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對土地增值稅清算工作中的“清算時收入確認的問題”“房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題”“房地產開發費用的扣除問題”“關于拆遷安置土地增值稅計算問題”等問題進行了明確。

二、土地增值稅的稅制設計

1.課稅對象我國的土地增值稅課稅對象從廣義來講，是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權所取得的增值額。其課稅對象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。

2.計稅依據轉讓房地產所取得的增值額是我國土地增稅的計稅依據，即轉讓房地產取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。扣除項目包括：①取得土地使用權所支付的金額；②開發土地的成本和費用；③新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費）；④房地產開發費用（利息支出、其他房地產開發費用）；⑤與轉讓房地產有關的稅金；⑥財政部規定的其他扣除項目。

3.稅率我國土地增值稅以轉讓房地產的增值額為稅基，以四級超率累進稅率為依據，計算應納稅額。根據增值額與扣除項目金額之比，設定30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率。目前世界上執行土地增值稅的國家中，意大利同我國一樣執行超率累進稅率。

三、土地增值稅存在的問題

我國的土地增值稅自開征以來，一直是“高稅率、低稅負”狀況，雖然國家稅務總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺20年來變化不大，改進及明確的地方不多，使其在現在的社會環境下暴露出不嚴謹、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實際效果。

1.征稅范圍確定不合理（1）我國現行土地增值稅政策規定的征稅范圍，僅包含轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產權房進行轉讓現象比比皆是，由于這些小產權房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內，導致該部分稅收流失，同時造成開發商之間的稅負不公。（2）國稅函〔2010〕220號第一條中明確了關于土地增值稅清算時收入金額的確認。①已全額開具銷售發票的，收入按照發票所載金額確認；②發票未開全或還未開具發票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認。在實際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產竣工時有關部門實際測量面積不一致的情況，對于此種情況，如在清算前已發生退、補房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。在實際工作中，房地產企業從簽訂轉讓合同之日起，還要經過收取房款、移交房產、開具發票、產權過戶等環節，這些環節之間存在著明顯的時間差。《城市房地產管理法》第六十條：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度；《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第十八條規定，未辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效；《物權法》第十條：國家對不動產實行統一登記制度。由此可見，房屋產權過戶之前，并未實現真正意義上的銷售。根據權責發生制原則，僅簽訂合同的房產不應納入土地增值稅清算的范圍。

2.應稅收入金額的確定存在分歧根據國家稅務總局公告2016年第70號公告中規定：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。在此款公告中對于營改增后的土地增值稅應稅收入確定為不含增值稅，同時說明一般納稅人的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。財稅〔2016〕43號：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。同時在國家稅務總局公告2016年第18號第四條：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。由于營改增導致計算增值稅時額外扣減了允許扣除的土地價款，但這個扣減的土地價款不屬于進項稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來處理，是作為扣除項目的減少，還是作為收入的增加？現在的情況是各地根據自己的理解來按默認口徑操作，使得稅法缺少了其嚴肅性和合規性。

3.扣除項目金額確認存在問題（1）拆遷補償費確認依據不明確。由于補償費用不屬于營業性收入，無法開具發票，相關政策也不夠明確，使該費用的確認存在一定難度，也給房地產企業提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費用扣除沒有明確規定。由于土地增值稅從1994年實施開始，到最近幾年才真正開始執行，各級部門對土地增值稅相關政策法規的制定也是少之又少，許多實際工作中碰到的問題急需相關政策來明確。例如房地產企業開發過程中產生的紅線外成本能否扣除問題，全國除江蘇明文規定該部分成本不能扣除外，國家稅務總局及其他省市都沒有做出相關規定。銷售既有住宅又有商業用房的房產時，由于商業用房建造成本高于住宅，除商業用房分攤系數上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計算等。土地增值稅清算后，房產企業才取得相關成本費用發票，該部分成本費用能否追溯扣除或在剩余未售房產中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對于房地產開發費用的扣除不是據實扣除，而是按比例進行稅前扣除。房地產企業之間的營銷成本、管理成本會因企業自身決策、能力而產生差異，按比例扣除無法體現企業真實費用情況。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：對于房地產企業利息支出扣除，①向金融機構借款的，凡能提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同期同類貸款利率計算的金額；②凡不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨扣除，而是并入房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本金額兩者之和在10%以內計算扣除。這種制度的設計可能是出于方便清算考慮，但實際上是鼓勵房地產企業不健全賬證，不去索取成本費用發票，往往還造成多扣費用的情況。

4.預征率偏低，導致清算稅款滯后各地對于土地增值稅的預征率總體呈現東高西低，預征率偏低的現象。根據國稅發〔2010〕53號文件要求：東部地區省份的預征率不得低于2%，中部和東北地區省份的預征率不得低于1.5%，西部地區省份的預征率不得低于1%，各地自行確定適當的預征率。以東部沿海地區為例，近幾年房產增值過快，增值額也越來越大，一般房地產企業土地增值稅的稅負率在5%以上，有的甚至達到15%以上。而預征率只有2%、3%。根據《土地增值稅清算管理規程》，企業土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗收項目，已售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售房產建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產開發周期長，等到符合清算條件已經過了三年甚至更長，企業預售所取得的款項已用于其他項目，又由于預征稅款與清算稅款相差較大，導致企業長期大量拖欠稅款。

5.核定征收率偏低根據《土地增值稅清算管理規程》，企業未設置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實行核定征收的方式清算土地增值稅。對于土地增值稅清算的核定征收率，國稅發〔2010〕53號規定，各省級稅務機關要結合本地實際情況，按房地產不同類型來制定核定征收率，原則上不得低于5%。現實工作中像我們東部沿海地區采用的核定征收率基本是5%。其實核定征收應是帶懲罰性的一種清算方式，但實際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負率高于核定征收方式，房地產作為地方經濟發展的支柱產業，受到各級地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產企業合理逃避稅收的一種手段。

四、完善土地增值稅的建議

1.調整征稅范圍十八屆三中全會審議的其中一項改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國家層面已把集體土地交易推入市場，那么作為調控房地產的土地增值稅，應遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時，遵循稅法的權責發生制原則及相關法律對房產歸屬確認原則，將進行土地增值稅清算的房產以是否辦理產權登記為分界點。

2.加緊出臺各項政策細則由于在實際操作中，各個政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財政部、國家稅務總局應積極開展調研，收集歸納各地在實際清算過程中發現的問題，以法律法規形式加以明確。對于房地產開發費用的扣除，不應采取按比率扣除的方法，應要求企業必須以事實為準繩，沒有比例限制，應取得發票的費用只有取得發票后，才能據實扣除。對于企業發生的利息支出，無論是否取得金融機構證明，在不超過商業銀行同期同類貸款利率的前提下，都應據實進行扣除。

第3篇：土地增值稅暫行條例范文

關鍵詞：黑龍江墾區 行政事業單位 轉讓 業務用房 繳納稅金

中圖分類號：F810.42文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）25-0019-02

一、案例背景

農墾牡丹江管理局交通運輸局隸屬于黑龍江省農墾總局牡丹江管理局，2007年隨管理局由密山市連珠山鎮整體搬遷至裴德鎮。2008年將原業務用房按國有資產管理相關程序擬對外轉讓，原值604萬元，因執行事業單位會計制度，會計核算不提折舊。交易評估值376萬元，評估費1.8萬元，交易費12萬元，交易價格400萬元。該單位于2008年12月份在向不動產所在地主管稅務機關申報納稅時，征稅軟件系統顯示需繳納相關稅金43.2萬元。對此，該單位提出異議，認為應繳納相關稅金22萬元，并提出應繳納稅款的基本思路。

二、基本思路

黑龍江省墾區行政事業單位轉讓業務用房需繳納的相關稅金及附加有營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、土地增值稅。其繳納依據及標準是：

1.營業稅。依據1993年12月13日，國務院《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國發[1993]136號）：第1條，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人。第4條，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。

應納稅額計算公式：應納稅額＝營業額×稅率

第5條，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。第12條，營業稅納稅地點：納稅人銷售不動產，應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。稅目：銷售不動產；征收范圍：銷售建筑物及其他土地附著物稅率：5％。

依據上述案例，營業稅=400萬元×5％=20萬元。

2.城市維護建設稅。依據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]19號）：第2條，凡繳納產品稅、增值稅、營業稅的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人，都應當依照本條例的規定繳納城市維護建設稅。第3條，城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與產品稅、增值稅、營業稅同時繳納。第4條，城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。依據上述案例，城市維護建設稅=20萬元×5％=1萬元。

3.教育費附加。依據《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規定〉的決定》（國務院令[2005]第448號）：第3條，教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計征依據，教育費附加率為3%，分別與增值稅、營業稅、消費稅同時繳納。

依據上述案例，教育費附加=20萬元×3％=0.6萬元。

4.地方教育費附加。依據《黑龍江省人民政府關于印發黑龍江省地方教育附加征收管理暫行辦法的通知》（黑政發[2007]103號）：第2條，黑龍江省行政區域內所有繳納增值稅、營業稅、消費稅的單位和個人，按照實際繳納“三稅”稅額的1%同時繳納地方教育附加。

依據上述案例，地方教育費附加=20萬元×1％=0.2萬元（2010年11月財政部《關于統一地方教育附加政策有關問題的通知》，征收標準調整為2%）。

5.印花稅。依據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令[1988]第11號）：第1條，在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照本條例規定繳納印花稅。第2條，下列憑證為應納稅憑證：（1）購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證；（2）產權轉移書據；（3）營業賬簿；（4）權利、許可證照；（5）經財政部確定征稅的其他憑證。第3條，納稅人根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執行。依據上述案例，此業務屬產權轉移書據（財產所有權轉移書據），立據人應按所載金額5?酃貼花。

印花稅=400萬元×0.5‰=0.2萬元。

6.土地增值稅。依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]第138號）：第2條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。第3條，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第7條規定的稅率計算征收。第4條，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第6條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。第6條，計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。第7條，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

依據上述案例：

增值額=轉讓收入-扣除項目金額

轉讓收入=400萬元

扣除項目金額=舊房及建筑物的評估價格+與轉讓房地產有關的稅金+評估費+交易費=376萬元+22萬元+1.8萬元+12萬元=411.8萬元

增值額=400萬元-411.8萬元=-11.8萬元

依據計算結果，本案例不繳納土地增值稅。

7.企業所得稅。依據《中華人民共和國企業所得稅法》（中華人民共和國主席令[2007]第63號）：第5條，企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。 第6條，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（1）銷售貨物收入；（2）提供勞務收入；（3）轉讓財產收入；（4）股息、紅利等權益性投資收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特許權使用費收入；（8）接受捐贈收入；（9）其他收入。第8條，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。第16條，企業轉讓資產，該項資產的凈值，準予在計算應納稅所得額時扣除。

依據上述案例：

應納稅所得額=400萬元-（376萬元+22萬元+1.8萬元+12萬元）=400萬元-411.8萬元=-11.8萬元

依據計算結果，本案例不繳納企業所得稅。

通過計算，本案例轉讓房產需要繳納稅金22萬元（2008年）。

三、幾點考慮

1.企業所得稅繳納問題。依據《財政部 國家稅務總局關于試點企業集團繳納企業所得稅有關問題的通知》（財稅[2008]119號）之規定，為確保《中華人民共和國企業所得稅法》（以下簡稱新稅法）的平穩實施，根據新稅法第52條規定，經國務院批準，對2007年12月31日前經國務院批準或按國務院規定條件批準實行合并繳納企業所得稅的企業集團，在2008年度繼續按原規定執行。從2009年1月1日起，上述企業集團一律停止執行合并繳納企業所得稅政策。黑龍江農墾總局為《2008年實行合并納稅企業集團名單》之列。

2.農墾牡丹江管理局交通運輸局財務隸屬關系。農墾牡丹江管理局交通運輸局集行政編制人員與事業編制人員為一體，在行政管理上為農墾牡丹江管理局機關的一個業務部門。在財務管理上實行行業管理，隸屬農墾總局交通運輸局，財務決算納入農墾總局匯編。

3.土地增值稅和企業所得稅的扣除項目問題。在計算土地增值稅時，應將舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅金、評估費、交易費全部從轉讓收入中扣除。如果增值額為零或負數，則不繳納土地增值稅。

第4篇：土地增值稅暫行條例范文

【關鍵詞】土地增值額；相關標準；扣除項目；清算

1 概述

1994年1月1日, 國務院實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，標志著我國土地增值稅開始征收。（1）開征土地增值稅，是進一步改革和完善稅制，增強國家對房地產開發和房地產市場調控力度的客觀需要。（2）開征土地增值稅，主要是為了抑制炒買炒賣土地，獲取暴利的行為。（3）開征土地增值稅，是為了規范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。《條例》對于不同類型的房地產實行差別稅收待遇，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額規定標準的，免征土地增值稅；超出部分則對全部增值額征收土地增值稅。納稅人建造非普通標準住宅出售，一律征收土地增值稅。其次，按照房地產銷售增值額的高低實行差別累進稅率。增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，可以先預征，后清算，多退少補。

2 土地增值稅清算程序

納稅人符合下列條件之一的，應當進行清算：開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的；已竣工驗收的開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

2.1 清算前的準備工作

土地增值稅的清算，包含的時間范圍比較長，清算涵蓋的內容比較多，而且，對清算涉及的原始憑證要求嚴格，沒有憑證不得扣除。這就要求納稅人從清算的依據，到將來提供的清算資料，都需要做充分的準備。房地產開發企業除做好正常的土地增值稅清算前準備工作之外，還要特別注意：第一，要按照實測的可售面積計算房地產的銷售收入。第二，要及時與建筑施工企業進行工程決算，取得建筑安裝全額發票，謹防因為工程決算拖累而使得土地增值稅清算不能正常進行，被稅務機關從嚴、從重核定征收。第三，項目開發的全過程是否已經取得了真是、合法、有效的憑證，沒有憑證是不得在稅前扣除的。

2.2 清算項目收入總額的計算

清算項目收入是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價款及有關經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，或由上管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

進入清算程序的房地產項目在一般情況下是難以全部銷售完畢的，因此，對所清算對象整體房源的結構分布進行把握，是準確核算收入的關鍵。納稅人的房源整體結構分布可以通過這些數據信息來進行反映：清算截止日已銷售和未銷售房源的類型及數量、各單一房源的詳細座落地址和可售面積、各已售房源的銷售價格及銷售方式、各未售房源的預售價格及清算時的使用情況等。企業應根據銷售發票、銷售合同、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實，對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

2.3 扣除項目金額的確認和計算

對清算項目扣除項目金額的確定，應嚴格按照《土地增值稅暫行條例》和《實施細則》的規定計算，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應；扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆，這就要求正確區分開發成本與開發費用；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的；納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用，特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具；土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數；對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法，會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

2.4 土地增值稅應納稅額的計算

對一個清算項目中既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項的免稅規定，不得享受普通標準住宅的免稅優惠。實際上，企業通過試算可以選擇不同的方法：如果分別計算增值額應繳的土地增值稅較少，則選擇分別計算的方法；如果采用不分別計算增值額的方法，應交的土地增值稅較少，則選擇綜合計算的方法。

2.5 土地增值稅的審計鑒證

土地增值稅的鑒證工作十分重要，納稅人必須引起重視。《土地增值稅鑒證業務準則》要求土地增值稅的清算必須附送稅務中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》，主管地方稅務機關應認真審核納稅人提供的《土地增值稅清算鑒證報告》的格式是否規范，內容是否齊全，各表格邏輯關系是否正確。納稅人辦理清算時，發生《土地增值稅清算鑒證報告》內容不規范，退回重報的，將來要由審核部門提交稽查部門，作為重點檢查對象。《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》要求各地稅務機關提高清算工作水平，有條件的地區，要充分發揮稅務中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對稅務中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。

2.6 土地增值稅的申請清算

各項清算資料、鑒證報告準備好之后，納稅人應當在規定的時間內，向主管稅務機關提出清算申請稅務機關受理后，進行清算。

3 結語

總之，企業應正確理解國家的相關法律法規，綜合考慮，根據自身的實際情況，選擇合理的清算方法。了解當下土地增值稅清算工作中存在的一些問題，從而完善其相關的制度，從而使問題在本質上進行有效的解決，使土地增值稅清算工作真正意義上的服務于民，服務于社會。

參考文獻

[1]劉玉章.土地增值稅清算大成(M).北京：機械工業出版社，2010.8.

[2]李 穎. 房地產企業土地增值稅的稅務籌劃[J]. 中國房地產，2004，（6）.

第5篇：土地增值稅暫行條例范文

關鍵詞：城市改造 拆遷補償款 涉稅問題

一、城市拆遷補償款產生的背景

隨著經濟的發展，城鎮化的腳步也越來越快，在城鎮化中，很明顯的表現就是新城區的擴建和老城區改造，而在城市擴大過程中，必然要通過收購用地或者是市民房屋用地拆除方式完成，這必然會導致政府與企業間和城市居民、農村居民間的各種矛盾和糾紛的產生，而此時補償款就顯的格外重要，在一定程度上，補償款能夠緩解雙方的矛盾，而補償款作為市場經濟中的一種經濟行為，涉稅問題就越來越引起大家的關注。

二、城市拆遷補償的分類和方式

拆遷補償大多按照土地性質和房屋的使用用途兩種情況來分類。按土地性質分類，分為：國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。按使用用途分類，分為：住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。

另外，拆遷補償的方式主要分為：貨幣補償，產權置換，貨幣補償和產權置換相結合。

三、涉及補償拆遷款的稅收征稅范圍及處理

說到稅這個問題，也許很多人很納悶，怎么感覺拆遷款項也需要納稅嗎？事實上，關于拆遷款項的納稅問題，不僅僅是在拆遷款項上，還包括拆遷過程中一些其他事項上，都存在著需要納稅的問題，接下來，就從幾個常見的稅收方面來談一下關于拆遷補償款涉稅問題中的征稅范圍及通常處理方式：

（一）營業稅

在我國，若提供一定的勞務，或者是無形資產的轉讓以及不動產的銷售，都需要單位和個人對其所取得的營業額向國家繳納一定的稅收，而這種稅收就是人們日常所說的營業稅。而在拆遷方面關于拆遷的時候，國家往往需要對單位和個人給付拆遷補償款，而關于這部分款項是否需要繳納相應的稅收，國家稅務機關并沒有相關的文件對其進行明確規定。而經查詢眾多材料中，也只有一個批復有關于拆遷方面營業稅的涉及，這就是1997年時候國稅總局下發的一個批復，這個批復對關于拆遷涉稅方面有一定的相關性，其中批復里面指出該文件規定對于對土地承包人取得相關的不動產或者其他收入需征收相關營業稅，由于該文件的適用范圍有一定的局限性，關于國家對企業和個人進行補償的款項是不能適用該批復中的相關規定的。

（二）企業所得稅

企業所得稅是指對我國企業和經營單位的生產經營和其他所得征收的一種稅。企業如果取得拆遷補償收入，應當按照稅法規定繳納所得稅，但是有關對于企業拆遷屬于企業政策性搬遷取得補償收入，用于異地重建的，可享受特殊優惠政策。國稅函[2009]118號文件對這種優惠進行了明確。

（三）個人所得稅

個人所得稅是指調整征稅機關與自然人之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發生的社會關系的法律規范的總稱。對于個人取得拆遷補償收入，國家也是有明確的優惠政策的。經過國務院批準，均按照財稅[2005]45號文件的規定：對被拆遷的個人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款的，此種情況下可免征個人所得稅。

（四）土地增值稅

土地增值稅是指在以因國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，將其在轉讓過程中所取得的增值部分作為對其征稅范圍而向國家繳納的一種稅賦。對于拆遷補償收入是否繳納土地增值稅，國家沒有明確規定。根據我國相關關于土地增值稅方面的規定，因國有土地使用權、地上附著的建筑物和不動產取得收入的話，不論取得收入的是單位和個人都必須向國家繳納土地增值稅，因此不管主體是具有法人資格的企業單位，還是自然人，以及企業的性質，只要發生了土地轉讓取得收入，都需向國家繳納一定的稅賦。關于稅賦的征收問題，則需要按照我國相關稅法規定的時間內進行辦理和交付，并且在法律規定的國家機關辦理相關土地增值稅業務。如果需要相關的部門配合的話，相關部門應按照法律規定積極配合納稅人辦理相關納稅事務，但是也有不用繳納增值稅的情況，如我國增值稅暫行條例又有明確的規定，若是由于國家的原因，涉及國家利益時，當國家因建設發展需要，必須征收、收回他人單位、企業和個人土地以及房產、不動產時，必須依據相關法律征用，如果是這種情況的話，可以對單位、企業和個人免征土地增值稅。但是對于屬不屬于國家征收或收回的情況下，中間的界限在哪兒？關于這方面，在法律上以及實務操作上確是一個模糊區域，這方面有待于國家制定相關的條例和法律積極完善和明確。

（五）印花稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中樹立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。而拆遷時肯定會有產權轉移的書據。所以，拆遷補償安置過程中也存在印花稅的應稅行為。

（六）契稅

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。被拆遷的用戶若使用拆遷補償費或安置補助費購買房屋的，購房人則不需要繳納契稅；購房款如果超出拆遷補償費或安置補助費，就只需要就超出部分繳納契稅。這一切都要按照《中華人民共和國契稅暫行條例》有關規定進行處理。

四、結束語

隨著我國經濟的發展，立足于我國的稅收實際情況，在科學的價值觀指導下，關于拆遷款征稅制度也會日益完善和科學，對于拆遷征稅的問題也會處理得更科學、更合理，更有利于社會主義和諧社會的建設和發展。

參考文獻：

[1]趙靜.我國稅收籌劃的現狀及可行性分析[J].內蒙古統計，2007，（05）

[2]中華人民共和國個人所得稅法

[3]中華人民共和國契稅暫行條例

第6篇：土地增值稅暫行條例范文

本文以某國有企業上市公司的REITs交易架構為例，說明設立REITs過程中的遇到的一些會計及稅務處理難題并提出解決方案。根據上市公司公告，該REITs項目交易架構簡要如下：

私募REITs產品在資產重組環節結構圖：

一、原始權益人資產出表的會計處理問題

房地產REITs作為輕資產運營的重要手段，對盤活賬面沉淀的固定資產、提高資產流動性具有重要意義。而通過發行REITs產品，交易結構的設計能否讓賬面固定資產“出表”，對原始權益人來至關重要。

（一）資產轉讓過程中固定資產“出表”的問題

在該交易架構中，原始權益人（母公司）的子公司即資產持有人以物業不動產出資設立項目公司，項目公司股權轉讓給由原始權益人設立的SPV公司，之后不動產投資基金購買SPV股權，通過股權轉讓完成物業不動產裝入REITs項目。在不改變現有物業資產使用狀態下，原資產持有人通常在后期運營管理期間與項目公司簽訂租賃合同。這雖然在法律上表明企業已經把資產轉移到特殊目的主體，在一定意義上解除了相關的資產風險，但是在會計進行處理的過程中，會計師一般從整個交易結構來看，該項交易屬于一攬子交易，容易被認定為售后回租。那么判斷融資性還是經營性售后回租還是融資性售后回租就成了能否“出表”的關鍵。

根據《企業會計準則21號--租賃》，融資性售后回租判定條件為符合下述之一：（1）在租賃期屆滿時，租?U資產的所有權轉移給承租人；（2）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權；（3）即使資產的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產使用壽命的大部分；（4）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值；（5）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。一般情況下，由于在REITs設立后，原資產持有人通常會與項目公司簽訂長期租賃合同，原資產持有人與項目公司簽訂租賃合同基本滿足條件（2）和（3），容易被認定為融資性售后回租。

（二）解決措施

為規避售后回租被認定為融資性售后回租，原資產持有人在與項目公司簽訂租賃合同時應該充分考慮融資性售后回租的認定條件。筆者認為應在以下幾個方面做好規劃和設計，從而解決關于原始權益人資產“出表”的會計問題。

第一、合理設計在REITs產品交易結構設計中租金期限、租金水平合理規避融資租賃判定的第（3）、（4）項條件；

第二、縮短租賃合同條款中不可撤銷的租賃期間，增加承租人優先續租權；

第三、合理設計租金水平，規避企業會計準則指南中關于租賃期中優先續租期是否包括在租賃期內的解釋，即“承租人有優惠續租選擇權的，承租人續租的租金預計遠低于（通常是指低于70%且含70%）行使優惠續租選擇權日正常的租金情況下，租賃期應包括優惠續租選擇權所涉及的期間（即續租期）”的規定。

二、資產重組環節稅負分析

根據目前的稅收政策，成立公司制REITs，融資企業需要將不動產過戶裝入REITs項目中。在此過程中，可能會涉及增值稅、企業所得稅、契稅、土地增值稅以及印花稅等稅種。

（一）資產持有人以物業資產出資設立項目公司

資產持有人以物業不動產出資設立項目公司的過程中，涉稅情況分析如下：

1、增值稅

2016年5月1日，全國全面實施營增改。營改增后，增值稅實行鏈條抵扣，其中變化是資產持有人首先承擔了現金流的重任，繳納增值稅，之后在新成立的項目公司進行相應的抵扣項目。這在一定程度上增大了資產持有人的負擔，其面臨著現金流的一些風險。資產持有人若是可以實現增值稅免交，可以降低發起人承擔現金流的風險。然而，根據財稅[2016]36號文，在資產重組過程，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，對涉及的不動產轉讓行為可免交增增值稅。

2、土地增值稅

實際上在中國稅制下設立REITs的主要稅收障礙在于相對高額的土地增值稅，依據《土地增值稅暫行條例》規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。依據財稅[2015]5號文《財政部 國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（執行期限為2015年1月1日至2017年12月31日），第四條規定：單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。企業在改制重組時以國有土地、房屋進行投資在稅務機關進行備案后，可暫不需要繳納土地增值稅。但是這個法規又面臨了一些現實操作當中的問題。

3、企業所得稅

根據財稅[2014]116號文，在資產重組過程中，對于公司的企業所得稅，當企業是以非貨幣性資產通過對外投資的形式獲得相關的非貨幣資時可以在5年之內通過分期的形式均勻的計入相當年度的應納稅所得額。這可以表明，在通過評估后的公允價值扣除相關的計稅基礎后的余額，再根據于此計算并確認其非貨幣性的資產所得。

（二）SPV公司股權轉讓

SPV公司將持有的項目公司股權轉讓給私募基金時的涉稅分析如下：

1、增值稅

根據財務[2016]36號文，目前轉讓非上市公司股權的行為不屬于增值稅征稅范圍，不繳納增值稅。

2、土地增值稅

由于項目公司的資產主要是物業資產，SPV公司轉讓項目公司股權時涉嫌以股權名義轉讓房地產轉讓。根據國稅函【2000】687號文件，轉讓企業100%的股權時，被轉讓企業股權表現形式的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，應當按照規定繳納土地增值稅。目前有些地方稅務機關有可能依據此文件來征收土地增值稅。如湖南省地稅局在2015年1月下文（湘地稅財行便函〔2015〕3號）明確規定，以股權轉讓名義轉讓房地產”屬于土地增值稅應稅行為。但有些地方稅務機關可能認定股權轉讓行為不涉及房產轉讓，不征收土地增值稅。在安徽省地方稅務局網上答疑中“勞務財產處”明確表示“原國稅函〔2000〕687號文件是專發廣西，僅針對特定案例”。事實上，僅依據687號函的規定對納稅人股權轉讓的行為征收土地增值稅也是不符合《土地增值稅暫行條例》及《土地增值稅暫行條例實施細則》規定的。因此，在實施REITs項目時應當積極與主管稅務機關溝通以避免稅企爭議。

三、新設項目公司運營管理期間的涉稅分析

項目公司的收入主要是出?Y物業不動產，取得不動產租賃收入。涉稅情況分析如下：

（一）增值稅

營改增之后，根據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告[2016]16號）第三條規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額；一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。因此，項目公司應當適用一般計稅方法按11%的稅率繳納增值稅。同時，按規定繳納相關附加稅費。

（二）房產稅

項目公司擁有物業資產權屬，需要繳納房產稅。目前，房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或者房產的租金收入。按照房產的計稅價值繳納的，依照房產原值一次減除10%-30%后的余值，即房產原值的70%-90%，計算繳納房產稅，稅率為1.2%。按照租金收入繳納的，按照租金收入計算繳納房產稅，稅率為12%。

（三）企業所得稅

項目公司從物業資產取得的租金收入，應與公司其他所得合并后扣除成本費用，按照25%的稅率繳納企業所得稅。

（四）土地使用稅

項目公司按照不同土地納稅等級、物業資產實際占用的土地面積，以及規定的每平方米年稅額計算城鎮土地使用稅。并向土地所在地的稅務機關繳納城鎮土地使用稅。

第7篇：土地增值稅暫行條例范文

如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵就是控制房地產的增值率。在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況。企業在遇到這種情況時，事先一定要進行必要的籌劃。

案例：地處某省城的甲房地產開發企業按普通標準住宅建造一棟4000m2的商品房，現有兩種銷售方案：

方案一：按照2000元/m2的價格出售，假設扣除項目金額為672萬元；企業所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。

方案二：按照2100元/m2的價格出售，承方案一，則扣除項目金額為674.2萬元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據規定房地產企業相應印花稅不得扣除）。

企業該采取哪種銷售方案呢？

方案一：該房地產取得銷售收入為2000×4000÷10000=800（萬元）；

房產的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業的稅前利潤為128萬元。

方案二：該房地產取得銷售收入為2100×4000÷10000=840（萬元）；

房產的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬元）；

企業的稅前利潤為168－49.74=118.26（萬元）。

從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤卻下降了128－118.26=9.74（萬元）。所以，企業該采取第一種銷售方案。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實際工作中，房地產開發企業業首先要測算增值率，然后設法調整增值率。

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業是否將該代收費用計入房價對于企業的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的數額。企業可以利用這一規定進行稅收籌劃。

例：某房地產開發企業開發的一套房地產為普通標準住宅，取得土地使用權支付費用300萬元，土地和房產開發成本為800萬元，轉讓房地產稅費為120萬元，房地產出售價格為1740萬元。為當地縣級人民政府代收各種費用為100萬元。

方案一：如果企業將該費用單獨收取，則：

該房地產可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；

增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應納土地增值稅300×30%=90（萬元）。

方案二：如果企業將為當地縣級人民政府代收各種費用100萬元費用計入房價，則：

該房地產可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；

增值額為1740+100－1540=300（萬元）；

增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

可見，方案二比方案一節省土地增值稅90萬元，即如果將代收費用計入房價，將增加90萬元的收入（不考慮企業所得稅）。即使因取得100萬元代收費收入，相應增加了5.5萬元（100×5.5%）的營業稅、城建稅及教育費附加，不考慮是否獲得相應的代收費手續費等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。

國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件規定，土地增值稅清算以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標準住宅土地增值稅可以進行有效的免稅籌劃。目前稅法規定的扣除項目主要為5項：取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、與轉讓房地產有關的稅金、對從事房地產開發的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。

假設A房地產開發公司2006年初開發B項目普通標準住宅小區，到2007年初已經辦理大部分開發項目成本費用結算，住宅也處于銷售階段。經過仔細測算，B項目共發生成本費用如下：取得土地使用權所支付的金額為400萬元，房地產開發成本600萬元，開發土地和新建房及配套設施的期間費用100萬元，預計取得住宅房屋銷售收入1720萬元，應繳納稅金及附加94.6萬元（為方便，按95萬元計算）。

依據以上數據，計算A公司應納土地增值稅：

扣除項目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬元）；

增值額＝1720－1395＝325（萬元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，應納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬元）。

如果B項目尚未全部完工結算，A公司為了節稅，從美化小區環境出發，適當再投入一些開發費用，使增值率小于20%。

假設再投入X萬元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計算得出X>38.33萬元。再考慮加計20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬元）。也就是說，只要再投入不到32萬元，該項目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬元的土地增值稅。

假如A公司再投入35萬元改善小區環境，重新計算如下：

扣除項目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬元）；

增值額＝1720－1437＝283（萬元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B項目免征土地增值稅。

第8篇：土地增值稅暫行條例范文

關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃應用 企業發展

我國房地產業發展起步于上世紀90年代，經過20年的發展，逐漸成為支柱性產業之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且帶動了建材、工程機械等相關產業的發展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調控政策陸續出臺，房地產開發行業利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產企業中的應用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產企業中的應用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產、投資、理財活動的一種企業籌劃行為。房地產企業涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業特點進行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，對于房地產開發企業，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產企業不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產開發企業可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節約財務利息，實現資金的快速流轉滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業土地增值稅稅負，并不一定致使企業利潤減少。

（二）利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

營業稅方面：以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業稅，轉讓股權也不征收營業稅；房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅；房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對于房地產開發企業，可利用上述稅收優惠進行合理避稅。如將開發的商業物業先投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式可規避營業稅。

（三）利用收入結構進行稅收籌劃

對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產開發企業可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產開發企業及房地產企業設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產開發企業只需就房屋依據房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產開發企業利用關聯公司將經營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進行稅收籌劃

根據稅法規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率預繳營業稅、土地增值稅及所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。另外根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。

因此，對于房地產開發企業開發的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業不以售價總額為基數而以分期收款為基數計算繳納營業稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產開發企業的資金流動，創造更大的價值。

二、我國房地產企業稅收籌劃應注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規避法律、政策風險。同時，結合企業實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業稅負。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產開發全過程

房地產開發涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業管理階段，開發周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產開發企業稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監控。

三、結語

綜上所述，當前，我國房地產行業正在經歷前所未有的嚴厲調控，房地產行業競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產開發企業合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業自身稅負，爭取企業最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業的經營管理水平，提高企業的競爭力，贏得新的發展空間，房地產開發企業稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據房地產開發企業的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。

參考文獻：

第9篇：土地增值稅暫行條例范文

關鍵詞：稅務籌劃；

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2014）-04-00272-01

開發企業對項目的銷售可分為兩個階段，預售未竣工產品和銷售已竣工產品，各地對預售未竣工產品的時間點并不相同，但必須要拿到預售許可證才能進行。開發企業在收到預售款項包括房屋的首付款、房款、定金等，應按適用稅率上繳營業稅、土地增值稅和企業所得稅。銷售已經竣工的商品房時，按已確認的土地增值稅和企業所得稅的單位成本計算應繳納的土地增值稅和企業所得稅，不再按預售方式計算和繳納土地增值稅和企業所得稅。實際情況中，很多項目在預售階段及項目施工過程中，銷售工作已經就進入尾聲了，所以本籌劃中所說的銷售階段主要指預售階段，放在了項目清算階段之前，是按照實際操作的工作流程來進行的安排。

一、促銷活動的稅務籌劃

（一）銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業慣用的促銷手段，房地產企業也是如此。現行稅法規定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另行開票，則必須全額計稅。

（二）買房贈物的稅務籌劃。不少開發商在銷售時贈送家具、家電、小汽車或者買房免N年物業費等進行促銷。進行上述優惠的正確做法一定是開發商將上述優惠體現在房價上，同時業主將得到的優惠在開發商控制的關聯企業中消費掉。比如買房免N年物業費，免掉的物業費一定要體現在房價里，同時業主再把物業費交到與開發商關聯的物業公司。

二、銷售定價的籌劃

由于土增稅稅負因素的影響，在開發成本一定的情況下，售價增長會使稅后利潤的絕對值相應增長，但土增稅的存在會導致銷售凈利率有極大值；超過銷售凈利率極大值的售價，雖然會使稅后凈利潤增加，但企業得到的凈利小于支付給國家的稅款。當然在項目當地市場條件允許的情況下，房地產開發商為了追求現金流的最大化，雖然會付出較高的稅收成本，依然會加高售價。在項目進行銷售定價時，對于土地增值稅的籌劃有兩個方面，一是對于普通住宅《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。可以利用普通住宅免稅的20%的臨界點來進行籌劃。二是針對土增稅稅率的不同，來確定在相同稅率里的最高售價，來達到稅率不變的情況下擁有較高的售價和稅后利潤。

假設房地產開發商建設普通住宅項目，售價為X，開發成本為C，要想讓土地增值稅的增值率低于20%，建立不等式關系如下：

售價：X

扣除項：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X

增值額：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C

不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%

X < 1.67C

由此計算過程可得出結論，當普通住宅的售價低于開發成本的1.67 倍時，土地增值稅的增值率低于20%，從而可以享受到國家的優惠政策，在售價幅度變化不大的情況下，獲得最大的收益。但若市場環境繁榮，房地產開發商為了要獲得更高的利潤，可能選擇放棄國家優惠政策來提高售價，雖然由于上繳更多的稅款損失了一部分利潤，但最終也獲得了比享受優惠政策的價格更多的稅后利潤。超越免稅臨界點后，在不同的增值率下售價區間為：增值率在（20%，50%），售價所在的區間為（1.67C，2.1253C），享受的稅率為30%；增值率在（50%，100%），售價所在的區間為（2.1253C，2.9213C），享受的稅率為40%；增值率在（100%，200%），售價所在的區間為（2.9213C，4.6707C），享受的稅率為50%；增值率在（200%，無窮），售價所在的區間為（4.6707C，無窮），享受的稅率為60%。由于有土地增值稅，這種超率累進稅率的影響，企業的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業稅金及附加和土增稅的增長，企業得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優惠政策，在不能適用優惠政策的時候，根據市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實現企業利潤的最大化。

三、精裝修住房的籌劃

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發商在提供給消費者高品質產品的同時，能通過適當提高裝修成本的手段或分解收入的方式來降低土地增值稅的稅負，提高企業的稅后利潤。實際工作中很多地產公司并不將裝修業務剝離給關聯的裝修企業，只是通過作精裝修業務適當調高開發成本，以達到節稅目的。

四、房地產項目公司產品交付業主及清算的稅務籌劃