商業地產計劃書精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的商業地產計劃書主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：商業地產計劃書范文

轉眼到了2005年，某天ITAT的銷售員給我發了份傳真，說是開始收購賣場由原來單純的品牌交易商轉為產業供應鏈的創造與操作者。當時，根據本人對這家企業的了解情況只知道他們并未在品牌交易這個市場中獲得幾分利益，因為雖然手中掌握大量的品牌資源，但那些簡稱之為商標的LOGO并沒對廣大的服裝經營者所接受，即不是真正的國際品牌也不是具有操作能力的實體，“假洋鬼子”的身份是洗不了白的。

又是3年過去了，現在再來看看ITAT，曾幾何時因為其“創新”的模式在中國服裝業內成為了一個新的標準！通過所謂整合上下游供應與賣場資源，將中國現有的中小型經營者集合起來，形成集群效應。“供應商+ITAT+商業地產商”就是ITAT引以為傲的“鐵三角”模式。具體而言，即為ITAT進駐商場，并不像傳統租賃一樣預付租金，而是將銷售額與商場分成。同時，ITAT實行零貨款戰略，并不先付貨款，而同樣是將銷售額與供應商分成。供應商、ITAT、商場的三方分成比例約為60：35：15。如此看來，ITAT的身份可否分為如下幾種呢？

品牌資源持有商

在所經營賣場中大部分的品牌為ITAT所持有，品牌的經營者和所有人均為ITAT，供應商只是它的貨品供給者。由此而帶來的結果便是：品牌在經營過程中增長的市場價值為ITAT帶來了不可估量的無形資產。

原來ITAT之所以在品牌交易中步履艱難，就是因為只是面對單獨的商標進行交易，而沒任何可供經營的實際資源。如此一來，現有的品牌不僅僅擁有了豐富的貨品供應商，連帶銷售賣場資源、終端管理資源（供應鏈管理系統及店鋪人力資源等）、品牌前期的市場拓展收益等等都由ITAT在一時間建立完畢，此時的品牌交易便不僅僅是一個簡單的LOGO而已，它已經形成了一個品牌企業所需要的大部分經營實體，成為了一個可供市場消費的產品品牌。因此，這時的交易額度便不是當初的那個“”LOGO可相比較的了。

這也是ITAT在進行市場資本評估中可以無形增加的市場價值，而此部分的價值評定對于某些財務審計的企業而言，則是可大也可小，關鍵看受審企業的“態度”了。

商業賣場管理商

作為承接商業物產的經營者，ITAT也是大多數賣場的經營者與管理者。由它來對品牌的經營資源進行統籌與劃分。當ITAT與商業地產的所有者簽訂租賃合同的那一刻起，這部分的市場經營價值就已然歸為ITAT了。

而這部分價值對于ITAT有何價值呢？我們知道，現有中國的終端時尚賣場已經成為一種資源而進行開發，獲得的賣場經營資源的同時部分應交租金雖然是企業的負債，但隨著地產的增值也可以視為經營賣場的增值，而那部分租金卻是固定的，如果經由自己將賣場轉讓也可以獲得資金收益（例如所謂的“頂店費”）。這種商業賣場的開發是需要利用消費客流量與交易量來提升價值的，ITAT可以實現。因為在其所經營的大型賣場中的有所謂的眾多“國際品牌”，而名曰“會員打折”店的銷售又使貨品的價格極其低廉，能夠充分在二、三線市場形成一種消費效應，這種消費效應即是：高客流率、產品試選率（購買率先不談）以及在相應的時間段內保持這種態式的繼續。這就造成了商業地產的增值。

資本市場操作商

ITAT在本人看來，其從初始的創建到現在的所作所為其目的就是為了IPO。無論是其前期在本人看到的商業模式解讀文件中，還是現在其市場的經營行為中，這種意向已經變成非常直白。在其獲得的投資中，包括美林（亞太）外還有摩根士丹利旗下的MorganStanleyPrincipalInvestment、藍山中國資本和Citadel投資集團。這些機構累計向ITAT投入1.2億美元巨資。至少在這點上，ITAT已經是個成功者。

雖然有“天使投資”一說，但投資人即不是天使也不是行善者，目的就是獲利。通過被投資企業的商業模式及市場未來預期的盈利預估，在資本上市IPO以實現套現的目的。顯然，ITAT在商業計劃書及現有市場的表現中已經向投資商表明了自己的態度與方法，同樣，這些投資商也認可這種模式的成功。但同時，投資商也在關注著另一點：即使IPO成功，投資人能夠擁有資本市場所標示的收益，那么接手人是誰呢？沒有接手人，手中所掌握的股份永遠只是一個數字，而且隨著企業的表現這些數字可高可低，擁有人在沒有轉手的情況下只能看著卻無能為力。因此，投資人對于ITAT后續的經營能力與對市場未來預期的收益能力都會要求較高。

從以上的身份來看，ITAT的目標即簡單也很直接，它的行為即是根據商業目標一步步去實現的，也是為了企業為獲得最大利益而逐步完成的。但在這個過程中，很多由單獨企業無法決定的因素便成為了ITAT尋求最終目標的“絆腳石”。

第一次：因業務模式表述不清使得聯交所在前期聆訊時暫時停止了ITAT的IPO計劃；

第二次：也就是本次，則是被人一紙匿名信告到香港聯交所，罪名是財務造假。聯交所已經著手對ITAT的財務問題調查。

第2篇：商業地產計劃書范文

招商專員試用期工作總結范文一 在充滿挑戰的工作中不知不覺已經工作了近兩個月，回顧這兩個月的工作歷程，雖然在以前的工作中也有接觸過招商，但是比起現在的工作內容中，還是發現有更多的內容需要再加強實踐和深入學習，根據現階段的內容，我把自己工作中遇到的需要改善的內容點進行了總結：

一、招商品牌量的積累

之前一直接觸的屬于全百貨業態，工作中市調多是針對貨品、活動、人員。招商方面資源也相對不集中，各類都有一點，但是也基本不全，加之都是站在成熟商場的基礎上進行招商，業績和未來發展趨勢相對直觀，所以對于品牌客戶相對有一定吸引力。從品牌資源量的累計方面相對比現在要小很多。

二、招商品牌溝通

由于現在招商的項目屬于全新的商圈，全新的城市綜合體，商戶多數更熟悉昆明市場，投資也比較謹慎，所以就更需要我們的介紹讓商戶了解市場、項目、發展前景，打破對我們商圈原有的印象，建立信任感。

三、品牌位置的搭配

我們的項目，資源搭配和定位都比較明確，但是對于我來說，在品牌落位和周邊品牌的搭配方面，也是需要我在通過市調中多看、多想中逐漸沉淀的，因為在以前接觸的招商中，出現空位，明確品類就可以去按品類找品牌，但是對于現在的項目，更多被限制的并不是品類，而是適合，品類只要和項目定位適合，和周邊規劃搭配，就屬于適合的，所以資源方面相對開放，就要善于思考和提出自己的想法。

四、施工細節和工作流程的熟悉

工作流程雖然已經接受過培訓，但是實際操作中依舊會遇到有不熟悉的情況。同時工地雖然也帶品牌顧客去過多次，但是針對后期施工中會遇到的問題，自己卻心里沒底。通過20XX年的工作，自己所欠缺的問題點也已經明確，接下來20XX年我也將針對問題逐一改善：

一、加強品牌資料的收集

市場品牌數量龐大，但是招商往往是百里挑一，聯系100個品牌顧客，或許只有一個能進行簽約，由此就需要覆蓋大量的品牌資源。所以針對于此，我將加大品牌資源的收集，從美團、大眾點評、贏商網中提取需要的資源，進行走訪和電話溝通，同時，多走訪昆明的商圈，至少保證每個月昆明商圈全部走訪一遍，及時發現新品牌和新規劃。

二、品牌的溝通

通過資料收集后的品牌，只要是沒明確拒絕的，多保持溝通，讓對方對我們的項目由不了解、不感興趣達到了解、接受，考慮等過程。同時，通過溝通中，多思多想，提高自己業務洽談水平，溝通方面多培養自己的引導技巧，傳遞項目優勢點和對方興趣點，多關注市場，提高自己專業知識的累計。

三、流程和進場施工細節方面的學習

由于項目為16年開業，其中有許多品牌涉及到施工進場，流程方面也有許多細節需要招商人員進行協調和處理，所以在自己往后接觸的過程中，一定做好筆記，牢記所涉及的細節方面問題，保證處理過一次的不會忘記，能順利處理第二次。

我清楚自己還存在很多的不足與缺點，需要不斷的學習，要時刻以更高的標準衡量和要求自己的工作狀態，進一步提高自我認識。無論在什么崗位我要始終以飽滿的熱情對待自己的工作，勤勤懇懇、盡職盡責、踏踏實實的完成自己的工作任務。重要的是自己在這樣的工作崗位上、有這樣的工作機會，是領導信任和支持的結果，正因如此，我將更加珍視自己的崗位，也希望領導和同事們一如既往的給予我指導和幫助，我也將加倍努力，爭取更大的進步。

招商專員試用期工作總結范文二 一、20XX年來主要工作回顧

(一)崗位調整前的人力資源部工作

1、根據公司下達的經營指標，編制整理集團所屬各公司各崗位管理目標責任書。

2、招聘工作

隨著集團公司的快速發展，業務量不斷擴大，各公司各部門空缺崗位較多，人員需求量較大并需求緊迫，因此人力資源部在人員招聘工作方面投入了較多的時間和精力。根據各公司的人員需求，人力資源部本著網上搜、報紙上招、內部推薦等方法，認真完成各公司所需人員招聘工作。

3、培訓管理工作

為使公司各級管理人員熟悉掌握公司各項規章制度，認清管理職責，增強公司員工的使命感，年初組織全體員工進行了為期一周的集中培訓，主要就公司《企業文化》、《公司基本制度》、《如何成為一個好的管理者》、《打造一流員工團隊》、《執行能力提升培訓》等內容進行了培訓;根據考務中心下發的考試文件，及時下發考試通知，并協助報考人員完成報名工作。上半年集團公司共有19人報考二級建造師、8人報考一級建造師、11人報考注冊安全師。

4、離職管理工作

辦理員工離職手續，進行離職面談，避免勞動糾紛的發生。截止到6月，集團公司共有50人離職，離職率高達24%，管理層員工與基層員工各占一半，離職高峰期為冬休結束后的3月份，約占50%的比率。

(二)崗位調整后物流園區招商運營工作

因工作調整，我于9月8日調整至歐安達物流招商運營部，并工作至今，由于歐安達領導班子及招商運營部同事對招商前期的基礎工作進行的很扎實、很有效，使得后期的招商較為順利，并取得較好的招商業績。

1、完成了《歐亞國際物流中心可行性研究報告》、《歐亞國際物流中心項目計劃書》的定稿;《招商手冊》的定稿及印刷工作并大量使用《招商手冊》開展招商工作;公司文化墻的制作及上墻。

2、完成了公司物流園區招商目標商戶的調研、走訪、座談等工作，將商戶提出的問題進行匯總及解答，并完成了客戶資料的分類整理、歸檔。

3、完成了物流園區招商重點目標商戶的現場洽談，確定其投資意向和定金收取簽訂意向書。

4、完成了烏市南郊貨場、亞中機械交易市場、華南市場的大型機械市場、烏市賽博特汽車城、石河子及克拉瑪依汽車交易市場的調研走訪，為園區的招商工作奠定了良好的基礎。

歐亞國際物流中心在一期陸路物流園區共開工建設16棟單體建筑，分為大型機械區、汽車交易城、汽修汽配區、物流信息服務區及生活區五大塊，共計開發可租賃的商鋪577間，目前以招商完成438間，剩余待招商的空鋪139間，商鋪招商完成率為82%;

另外，公司根據市場調研，又開發建設了鋼材市場交易區及鐵藝加工區。鋼材市場交易區及鐵藝加工區共建設辦公室74間，目前招商完成58間，剩余16間，收取辦公室租賃費共計30.15萬元。鋼材市場經營場地租賃面積為97100平米，共計收取經營場地租賃費183.75萬元。

二、其他方面的匯報

因目前在招商運營部任職，心里想的是如何圓滿完成園區的招商工作及如何處理在招商過程中所遇到的問題。以下為自己所遇到的一些問題及尚不成熟的想法，望各位領導指正。

1、一期陸路物流區開發建設的16棟單體建筑未能按前期宣傳如期交付使用，這對預定商鋪的商戶有一定的影響。

2、因同行北疆機電交易城的招商開展，在我們原有的商戶中產生了一定的影響，個別已定商鋪的商戶在公司的回訪中含蓄的表達了要求退房的想法。因此，公司目前當全力抓工程進度，搶時間，及早讓商戶順利入住并經營，以此形成濃厚的商業氛圍。

真誠的希望舉集團之力，力爭園區于20XX年5月前整體開業，以此奠定歐亞國際物流中心在北疆物流行業的龍頭地位。

三、存在的不足和今后努力的方向

一年來，雖然做了一些工作，取得了一些成績，但和公司上級領導的要求還有很大的差距，主要表現是滿足于完成上級布置的任務和常規事務工作，大膽開展工作的力度還不夠。

面對明年的挑戰，我將按照公司領導的總體部署，結合公司實際，以創新的思路做好職責內的所有工作，并帶領好我們的團隊，努力使我們的招商工作再上新臺階。

回顧一年來的工作，我感到困難雖比預想的多，但解決困難的辦法更多，能取得這些不錯的成績。這主要得益于我們有一個堅強有力的領導集體，得益于集團所屬各公司的理解與支持。我深信，我們的規模會越來越大，我們的前景無限美好，我們的效益更會越來越好。

各位領導，我將以本次述職作為一個重要契機，認真做好總結，遵照集團的部署和要求認真規劃自己今年的工作思路，力爭在來年的述職報告中有更好的成果匯報給大家。

招商專員試用期工作總結范文三 我叫XXX，是安陽師范學院人文管理學院的一名本科生。不知不覺，我加入南京融觀天下資產管理公司已經48天;在這48天當中我從未放松過對自己的要求，我有一個信念就是：踏實做事、誠信做人。我會感激每一個給我機會去鍛煉自己，提升自己的人，因為我知道在當下這個弱肉強食的社會中只有自己變得足夠的強大，才能夠在社會中有自己的立足之地。所以，我堅信：努力不一定成功，但放棄一定是失敗。

實話說，在加入融觀天下之前，我是一個對于畢業后就業前景比較迷茫的學生;因為如此現實的社會，是我們都無法去改變的，而且大多數的大學生都面臨一種畢業就意味著失業的殘酷現實。然而，就是在這個迷茫的時期，融觀天下向我敞開了大門，使我能夠有幸的成為一名--融觀人。我會好好的珍惜這份來之不易的工作機會，我不會只在口頭上這樣說，最后我會用實際行動來證明一切。融觀天下，使我首次接觸到商業地產這個以前沒有太多概念的工作類型;我從第一天步入本項目售樓部開始的茫然無知，到48天后的初步了解，其中我已經感覺到獲益匪淺，是融觀天下的領導們教會了我如何去認識商業地產、如何去了解商業地產、如何去定義和把握招商專員這個職位;我十分感激領導們對我這個沒有工作經驗和社會閱歷學生的耐心的、認真的培養和指導，使我能夠消除剛踏入這個領域的顧慮和迷茫;我已經確定了工作的目標和方向，我會一步一個腳印，踏實穩步的走好每一步，在領導們的悉心指導和幫助之下，為我的未來打下堅實的基礎。

第3篇：商業地產計劃書范文

實際開發過程中分期開發不合理的狀況

1.全面開發酒店、商業設施、道路等

盲目樂觀估計市場狀況，不考慮自有資金總額，大面積建設短期內難以實現資金回流的商業設施、酒店、道路等設施。企業在項目整體開發前期就對基礎設施全盤投入，必將令企業背負沉重的資金壓力，土地基礎工程要分期投入、逐步投入。

2.旅游開發區亮點形象工程建設滯后

海濱旅游度假區大面積開工，但是整個區域的亮點形象工程建設滯后。雖然投入資金量大，但是知名度低，不能吸引消費群體的關注，特別是偏僻、配套設施有待完善的區域，亮點形象工程的建設尤為重要。

3.沒有合理測算可售物業土地增值稅

沒有整體考慮基礎配套設施建設順序，部分后建基礎設施沒分攤計入前期可售物業成本中，導致前期項目多交土地增值稅。

例如：某旅游度假區建設住宅3期，其中第3期建學校配套設施。每一期分別拿到《建設工程規劃許可證》，前2期分別進行了土地增值稅清算，繳納了土地增值稅。第3期由于配套設施成本加大，沒有增值額，不用繳納土地增值稅，但前2期已經繳納的土地增值稅已經不能退回。

二、造成項目分期順序不合理的原因

1.缺乏整體開發運營分析，前期可行性研究不充分

古語：凡事預則立，不預則廢。特別是旅游度假區這樣面積大、開發周期長的項目，要采用科學的方法對整個項目進行分析、籌劃、測算，聘請專業的中介顧問公司做可行性研究分析。要對旅游度假區整體滾動發展進行戰略性的研究，在項目分期建設的情況下，要做到各個建設階段的自我平衡、要實現項目前期乃至于后續各個階段的順暢銜接；在前期工作時要對市場進行充分的研判，對市場順境、逆境下的建設節奏和營銷策略要科學把握，要準備不同的應對預案。

2.開發商決策調整隨意性較大

旅游度假區多數會請專業的中介投資顧問做商業計劃書，也能科學、客觀論述了開發項目開發節奏，但實際開發過程中不能很好的貫徹執行。開發商年度目標工作隨意性比較大，在市場反應良好的情況下，沒有科學謹慎地分析測算，而是沖動增加資金投入量，增加投資規模，增大資產負債率甚至達到危險比例。這樣提前大規格的開發，使用大量的資金，給企業后續工作造成了巨大的資金壓力。

3.缺乏科學管理，不能及時反饋、調整運營偏差

旅游度假區開發難度大，這就需要經驗豐富、思維敏捷的職業經理人，對整體項目進行分析、測算。在開發過程中要對進行全面預算完成情況分析反饋，要及時給董事會等決策機構提供數據反映資金、目標利潤偏離了公司經營目標情況，要對有可能出現的風險提前預警。要采取信息化管理和成本數據分析方法，在工程管理過程控制成本、利潤。每月、每季度統計分析全面預算執行情況。定期根據市場發展變化，對項目3-5年的開發計劃進行推演，編寫開發進程、資金流表、資產負債表，研究目標利潤實現情況，并在開發過程中提請董事會決策機構進行調整。

三、確定項目分期開發要考慮的因素

1.資金因素

旅游度假區運作資金動輒需要數十個億，開發商要量力而行，充分考慮自有資金、融資資金總額，測算資金成本、回籠資金情況，來確定前期開發規模。開發商采用分期開發模式，首先注入啟動資金，開發一部分地塊（或者是亮點形象工程）、必要的基礎設施，然后以部分地塊的回籠資金繼續開發下一部分的地塊。

房地產項目經濟效益的體現更多的在于其啟動資金的投資回報率，而不是總投資回報率。因此，盡量減少前期投入，降低投資風險，提高項目啟動資金的投資回報率是旅游度假區開發的關鍵。

2.風險因素

旅游度假區多數交通配套、周邊環境等尚未成熟，資金投入密集，開發周期長，不確定因素多，項目的運作風險較大。為規避市場風險，項目進行分期規劃、開發，或者先期開發價值最低的地塊及必要的基礎設施，通過低價格將地炒熟；或者先開發價值最大的地塊，先期收回最大的利潤，最大限度的規避風險；或者先開發亮點形象工程，吸引消費者的眼光，為項目聚集人氣。這都需要測算投入資金、利潤回報、投資回報率、回收期，分析確定開發方案。

開發商也要適當采用多元化的融資渠道，科學安排資金使用，不提高資產負債率，優化企業資產結構，充分發揮企業負債的財務杠桿作用，有利于降低企業財務風險。

3.承擔的稅負

開發商要繳納營業稅及附加、房產稅、土地使用稅、土地增值稅等稅種，其中土地增值稅對開發商的利潤影響最大。土地增值稅籌劃與繳納，考驗管理人員對整個項目開發掌控水平。

土地增值稅是超率累進稅率，按項目進行清算，對是否達到增值額臨界點，負擔的稅款差別較大。通過對售價和成本的籌劃控制，土地增值稅有一定的籌劃空間。旅游度假區項目前期要通過政府的立項審批和規劃審批，對應分期開發范圍大小，來取得相應范圍的《建設工程規劃許可證》。土地增值稅以《建設工程規劃許可證》確定清算單位，這是非常重要的劃分依據。合理確定旅游度假區項目的分期、配套設施的建設順序，避免土地增值稅稅負不均衡。

4.市場銷售、圖紙設計等因素

開發商獲得利潤，是通過價格的不斷提升來實現的。對于一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，當一個大項目初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格也開始上漲。低開高走是市場銷售慣例。旅游度假區進行分期開發，后期開發項目價格也會逐步上漲。旅游度假區設計圖一般都會在地塊中出現規劃路，按照規劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現高壓走廊等，為了規避一些影響和規劃的方便，這也是分期的考量和界限。

四、成功開發案例―三亞亞龍灣旅游度假區

1.背景

亞龍灣國家旅游度假區位于海南三亞市東南約25公里處，陸地規劃面積18.6平方公里。1992年三亞市政府招股成立了國有亞龍灣股份公司進行開發建設。1995年由于公司決策層投資失誤不得不增資擴股，中國糧油進出口集團注資控股。

2.過程

中糧集團注資控股后，基礎設施和公共設施建設等必要的設施鋪開建設，中心廣場建成后成為亞龍灣國家旅游度假區的標志建筑，這為后來的開發奠定了良好的開局。

后來，由單純土地轉讓到介入土地二級開發，自主開發，經營五星級凱萊酒店和經濟型仙人掌度假酒店，同時積極進行度假區蝴蝶谷、貝殼館、水上項目等景點建設，完善旅游設施。

轉讓“熟地”給國內外實力雄厚的開發商進行土地二級開發，并且這些開發商日后都引進國內外知名酒店管理公司提高了度假區的品質和知名度，提升了整個度假區的品質和在國際旅游市場的知名度。轉讓“熟地”給開發商進行土地二級開發是從土地基礎設施建設基本完成之后開始，貫穿整個片區開發始終的。即亞龍灣開發股份有限公司采取的土地一、二級滾動開發模式。

在市場條件成熟時，中糧集團介入高檔度假住宅亞龍灣公主郡和旅游區商業地產亞龍灣商業街開發。

3.結果

二十多年過去了，亞龍灣度假區開發逐步走上正軌，國際一流的酒店管理公司紛紛搶灘登陸亞龍灣，喜來登、麗茲卡爾頓、萬豪、希爾頓等一批國際頂尖的度假酒店陸續建成開業，亞龍灣已建成數十家國際一流的濱海度假酒店和一個國際標準的高爾夫球場，并建起了一個占地面積約20萬平方米集海上運動、旅游觀光、餐飲娛樂為一體的濱海公園和蝴蝶谷等國際4A級旅游景區。亞龍灣度假區的成功開發對旅游度假區開發管理有著積極的借鑒意義。

五、旅游度假區分期開發應遵循原則

綜合考慮資金、風險、稅負、市場銷售設計圖等因素，結合亞龍灣度假區開發經驗，旅游度假區分期開發要遵循以下原則：

1.形象工程率先啟動，配套設施分批投入

旅游度假區并非傳統的旅游景點、片區，大多基礎配套設施落后、知名度低。因此，在進行必要的基礎設施建設的同時，應該首先啟動亮點形象工程，例如一些標志性的建筑，來提高旅游度假區市場影響力。短期內難以實現資金回流的基礎配套設施分期進行、逐步投入，基礎設施與形象工程地塊要適當集中開發。

2.審視市場消化能力，科學判斷項目的入市、銷售時間

旅游度假區開發規模大，住宅、酒店、商業配套等市場供給量大，要判斷市場消化能力，逐步開發建設。否則，建設產品市場去化不了，積壓了資金，也增加了運營風險。在市場成熟的條件下，分期分片開發，一般在首期開發項目中應形成一定的規模，配備必要的配套設施，解決居民必要的生活配套，只有這樣才能真正吸引人氣，形成良好的口碑。

3.平衡財務現金流，尋求效益最大化