企業物業管理精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的企業物業管理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：企業物業管理范文

關鍵詞：物業管理；財務管理

中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）15-0128-01

1 物業管理的行業特征及其對企業財務管理工作的要求

1.1 綜合性強

物業管理雖然屬于服務業，但它還存在一些明顯區別于一般服務行業的特征，其中之一便是該項服務提供的是二十四小時、全方位、多層次的過程性的產品。物業管理不僅是勞動密集型，而且是服務、管理密集型的行業，具有很強的綜合性。再加上企業決策者已經意識到財務管理在企業經營活動中具有重要的戰略意義，現代物業的財務管理工作，在管理手段上采用財務預算、財務動態分析方法，以加強預算控制；在管理方法上，采用普及計算機的應用和分析，實行數字化管理，從而增強財務管理的綜合性。

1.2 滲透面廣

物業管理工作是既要服務社區，又要服務的個人群體，這種服務時刻都需要財務管理的支持，從提供辦公場所、支付人員工資到對小區房屋、公共設施設備維修保養、清潔保潔、綠化養護等一系列活動，從按勞取酬收取的物業服務費，到開展多種經營的現金流入都與資金有關，直接或間接地影響到企業資金的流動與循環，從而影響整個企業的利益。所以說財務管理工作滲透到物業管理的方方面面，一定要有一個強有力的財務管理工作才能為物業公司的運轉提供條件。

1.3 敏感性強

物業企業財務管理工作過程中，費用測算屬于一項非常重要的內容，由于服務費用的測算沒有一個統一的角度和平臺，所以物業服務所提供的產品定量容易，定值難，因此，要真正做到質價相符、優質優價不那么容易。因此市場競爭的大環境就要求企業財務管理應善于對企業合理調節企業資源和客戶要求，密切關注市場情況的變化，增強防范風險的能力，增加應變環境的靈敏度，及時向企業管理者提供重要的財務信息，使決策者作出正確的選擇，并對企業經營進行指導和控制。

2 物業管理企業的財務管理現狀

2.1 會計基礎工作不完善

會計核算工作是開展財務管理工作的基礎，會計基礎不完善會嚴重制約財務管理的順利開展。這種不完善主要表現在以下兩方面：首先，物業管理企業缺乏統一、適用的會計核算體系。物業管理作為一個新興的行業，現行的會計制度作為指導性的規定，過于寬泛，而目前缺乏關于物業管理的行業會計制度，那么物業管理企業在會計核算工作中就沒法吸取行業會計制度的經驗，加之物業管理的對象多樣化，在會計明細科目的設置上靈活性很高，科目設置容易混亂，達不到會計科目設置的分類要求，從而降低物業管理公司會計信息的可比性。其次，多數物業管理企業缺乏規范、健全的內部控制制度。原因在于，有些物業管理公司其自身經營規模不大，日常業務和會計核算簡單，沒有建立內控制度的必要。即使物業公司能夠在思想上重視內控制度的建設，卻在實際執行中缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，使內控管理有心無力。

2.2 財務人員素質有待提高

專業技能素質方面，許多物業管理公司認為日常業務和會計核算工作簡單，因此在招聘的過程中對財務人員的專業技能素質方面要求不高，這樣便會引進一些沒有系統學習過財會理論和專業知識的人員，勉為其難的做好財務管理工作。有些房地產附屬的物業管理企業會將原企業的行政人員、或退休返聘人員安排進財務部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認識不足等問題，從而導致專業技能素質較為欠缺。

職業道德素質方面，財務人員接受的相關方面的教育本來就少，加之企業在人員招聘時，對于職業道德素質方水平也無法考察，只能從日后的工作中觀察。總之，由于上述在財務人員選拔上的問題，致使公司會計從業人員在職業道德素質、專業技能素質等方面不能適應日益復雜的物業管理工作的要求。

2.3 資金管理水平較低，籌資渠道單一

企業營運資金的管理是反映公司財務管理能力的重要方面，營運資金管理對企業具有極其重要的意義，但是當前物業管理企業的資金管理水平普遍不高。首先，物業管理公司由于自身對于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現資金周轉時間過長、資金隨意滯留等現象，資金從投入到收回的運轉周期長，滯留資金多，嚴重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經營管理不善，資產損失的現象時有發生，影響了營運資金的正常使用。其次，物業管理企業籌資能力不足。物業管理公司規模普遍較小，注冊資本有限，無法向銀行提供房屋、土地之類的不動產做擔保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內部融資是物業管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數量也難以完全滿足經營發展的需求。

3 提高物業管理公司財務管理水平的措施

3.1 提高管理者的理財意識，培養戰略眼光

隨著物業管理開始走向市場化、專業化、規模化，物業管理企業要想在激烈的市場競爭環境中站穩腳跟，就必須樹立起現財理念，科學定位市場，擁有長遠的經營謀略，形成規模效益，重視財務管理工作。只有首先從思想上重視起來，才可能在管理中執行到位。以上我們提到的物業管理企業財務管理現狀中存在的會計基礎工作不完善、財務人員素質不高，有很大一部分原因也是因為觀念上對財務管理的重要性沒有足夠的認識。所以管理者應該提升理財意識，培養戰略眼光，謀求企業的長遠發展。

3.2 建立健全企業會計核算制度和內部控制體系

對于無以往經驗可以借鑒的現狀，物業管理企業應參考一般會計準則，結合自身經營特點和需要，制定適合本企業內部的財務管理制度并根據經營和客戶要求不斷完善和細化。在制度方面，完善管理機構的設置，明確財務人員的職責分工和工作流程，加強內部控制。培養成本管理意識，重視財務分析工作。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理公司的健康有序發展。

3.3 加強對財務人員的專業技能和職業道德培訓

在財務人員的培養過程中，首先要嚴格把關，也就是在招聘中堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務管理部門，對于已經在崗卻財會專業能力不足的員工，給予學費和考試費等方面的支持，支持其接受相關的教育和參加考試。其次，物業公司可以對財務人員開展定期或不定期的、有針對性的會計、稅務的培訓，對內部分工的財務人員開展階段性的集中學習，并安排必要的考試，從而保證學習效果，以此提升財管人員專業理論知識和實務技能。同時注意引進財會專業人才，為公司的持續健康發展做好人才儲備。最后，通過培訓加強財務管理人員對自身職位和工作的重要性的認識，讓他們意識到自己不只是一個機械處理賬務的單據傳遞員，更是一個能夠通過財務數據分析輔助項目經理、輔助企業發現問題的有價值的員工。加強職業道德教育，注重對員工職業道德素質的培養和考察，促進財務人員專業技能和職業道德的全面提升。

3.4 拓寬資金籌集渠道，加強資金運作管理

作為物業管理企業財務活動的重要內容，應該重點關注融資，努力開創新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業規模和盈利能力等原因，內部融資仍是物業管理公企業主要的融資方式，因此物業管理企業必須提高經營管理水平和盈利能力，只有保持良好的發展勢頭，給原有的投資者繼續投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環。與此同時，企業應積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業還是要立足于自身良好的經營狀況和盈利能力。

在資金管理方面，要有計劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務項目上，使資金使用更透明。科學地篩選投資項目，進行中、短期投資，防范投資風險，同時加強對項目投資實施過程的監督和控制。

4 結束語

物業企業的財務管理工作開展的雖然有些滯后，但是通過認清現狀、提高重視程度，完善財務管理制度，提高財務員工的素質、拓寬融資渠道和資金管理，其財務管理水平還是有很大提升空間的。

參考文獻

[1]陳晶.物業管理公司如何強化財務管理[J].中國新技術新產品，2012，（17）.

第2篇：企業物業管理范文

隨著中國房地產業的持續發展，國外先進物業管理企業的進入，中國未來物業管理行業的競爭將會異常激烈。物業管理企業如何良性發展，如何在激烈的競爭中立于不敗之地，這要求物業管理企業在管理上有所創新，主要從以下幾個方面入手：

一、物業管理企業的計劃

創新管理計劃是由企業的高、中層管理者制定的，它將企業戰略中具有廣泛性的目標和政策轉變為確定的目標和政策，并且規定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創新要圍繞戰略目標進行。物業管理企業的高、中層管理者在制定具有創新性的計劃時，應當普遍聽取物業管理企業一線員工的意見和建議，因為他們是物業管理服務的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務對象的需求。

二、物業管理企業的組織

創新物業管理企業的組織創新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創造一種創新的輿論氛圍，使企業的員工充分熟悉組織創新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創新的艱巨性與復雜性，使大家對組織創新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預備；再次，要明確創新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創新成功的信心，發動企業全體員工參與組織創新；最后要明確組織創新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創新過程中的科學性與平穩性。

三、物業管理企業的控制創新第一，人員配備控制

人員配備控制創新包括兩方面的內容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓。

對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調動誰的問題。例如，制定人力資源規劃時，人力資源部門根據勞動力市場發展變化的猜測，以及組織機構業務發展的要求，向企業管理層提出組織內部人力資源的發展規劃，包括組織內部人員數量、年齡結構、文化結構和職業結構的變動趨勢，讓企業管理層從整體上進行把握。

對員工的培訓，既包括技術和業務方面的練習，又包括員工行為和態度方面的練習，物業管理企業對員工的培訓創新可從以下幾方面入手：

1. 培訓機構創新。物業管理企業的培訓機構一般分兩類：外部培訓機構和內部培訓機構。外部機構包括專業培訓企業、大學以及跨企業的合作（即派本企業的員工到其它企業掛職鍛煉等）；內部培訓機構則包括專門的培訓實體，或由人力資源部履行其職責。一般來講，規模較大的企業可以建立自己的培訓機構。規模較小的企業，當培訓內容比較專業，或者參加培訓的人員較少，缺乏規模經濟效益時，可以求助于外部咨詢機構。

2. 培訓對象及方式的創新。根據參加培訓的人員不同，可分為高層管理人員培訓、中層管理人員培訓、普通職員培訓，根據不同的受訓對象，設計相應的培訓方式和內容。一般而言，高層管理人員應以灌輸理念能力為主，參訓人數不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學習的方法；對于中層人員，應注重人際交往能力的練習和引導，參訓規模可以適當擴大，延長培訓時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學習效果；對于普通職員的培訓，需要加強其專業技能的培養，以“大班制‘的方式執行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務操作。

第二，信息溝通渠道的控制。

良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業運作相關的各種信息，增強物業管理企業員工的團隊精神，與業主建立積極的互動關系。溝通，包括內部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業管理企業與業主之間的信息傳遞，物業管理企業與開發商、設備供給商、服務供給商之間的信息傳遞，以及物業管理企業與政府相關主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業管理企業與業主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網絡平臺、舉行各種與業主的聯誼會等。

內部溝通是指企業內部在運作、管理上的信息傳遞。內部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業內部具有上下級關系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內部溝通方面，一些外資企業走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統和專業物業管理系統軟件引入物業管理企業，大大簡化了溝通手續、提高了溝通效率、節約了溝通成本。

四、物業管理企業的激勵創新第一，目標激勵

員工從事任何一項工作，都希望所在企業能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現。因此，物業管理企業一定要有一個詳盡的發展計劃，并規定每年要達到的具體目標，是創全國優秀物業管理大廈（小區），還是通過ISO9000質量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。

第二，獎勵激勵。

員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質基礎，物質獎勵的作用顯得十分重要。因此調動員工的工作積極性，要充分體現“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業的優秀員工要給予一定的物質獎勵，用獎勵來激發員工的工作積極性和創造性。

第三，福利激勵。

福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現在的企業一般都會為員工購買養老、醫療等保險和住房公積金。還可以根據企業的經營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發員工的工作積極性，增強員工對企業的忠誠度。

第四，榜樣激勵。

榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領導的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發揮。作為物業管理企業的領導層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。

第五，榮譽激勵。

人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優異、素質高、業務能力強的員工，企業要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業管理規定、受到用戶稱贊的員工授予“優秀服務標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質高、品質好、有發展潛力的員工可派出考察學習和培訓，提高他們的業務能力。

中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創新精神的。希望我國的物業管理人也具有創新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業管理之路。

參考文獻：

1. 楊錫懷，《 企業戰略管理 》，高等教育出版社

第3篇：企業物業管理范文

首先，物業管理的行業管理部門將不再是以政府管理為主，而是逐漸的過渡到由行業的管理協會進行統一的管理，政府部門應重點負責行業相關的司法和立法工作，而物業管理行業的協會則應重點負責資質評審，投訴處理、培養教育、行業行為規范以及考評創優等工作；其次，對于物業管理企業的日常事務，物業管理企業也不再是單純的自主管理的模式，也應逐步的向社會的各個專業化的公司過渡。比如說，房屋維修、綠化、清潔以及機電等工作都屬于物業管理企業的日常工作，今后這些工作就會分包給各個專業化的公司去做，而物業管理企業則是要對這些工作進行統一的調度和監督；最后，社區事務從原來的物業管理將向社會或是政府過渡。在我國社會物質文明和精神文明都得到了快速發展的背景下，治安狀況得到了明顯的改善，在住宅區內物業管理所負責的社區文化、計劃生育、治安以及裝修稅收等原本屬于政府部門的工作將回歸到政府部門，而如果哪一部分的工作確實還是要有物業管理企業負責的，也將以的形式進行企業化的經營管理。

2新時期下物業管理企業的競爭策略

通常情況下，物業管理行業的目標市場以及服務種類都是定位在保安清潔和勞動密集型房屋管理權等內容上，而這對企業所采取的營銷手段、市場渠道的拓展以及企業的服務形式和服務內容等都是有一定的約束作用的，并且也會對物業管理企業的盈利水平和經營能力產生影響。在物業管理行業向著專業化發展的趨勢下，服務產品的專業化程度以及科技含量水平的高低將是兩個最重要的影響因素。

2.1建立更加專業的物業維修部門

在物業管理企業中，所涉及到的維修和服務項目是非常多的，相關的專業也很廣，在人們物質生活水平不斷提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了顯著的提高，所以住戶的要求也是多種多樣，大到住行，小到衣食，都有著不同層次和不同方面物業需求，因此，要想滿足這些種類繁多的需求，并且為用戶提供更加優質的服務，就必須成立專業化的物業維修部門，同時組建一支更加專業的物業維修團隊。要有專業的房屋等建筑物的維護部門，要有物業附屬設備、基礎設施的維修和保養部門，要有相關的場地的維護和管理的部門，要有消防設施的更新、維護和保養的部門，同時治安保衛、車輛管理、庭院護花以及清掃保潔等都要配有專業的服務人員或是服務機構，這樣才能真正的組建一個專業的物業維修部門，每一個機構或是個人在各自領域上都有著較高的專業技術水平，為用戶提供更加全面、更加優質的物業維修服務，只有這樣，得到了所服務住戶和業主的信賴和支持，物業管理企業才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟。

2.2提高物業維修人員專業的技術水平

由于歷史上的種種原因，物業管理企業的維修人員大多是從原來各個單位所分離出來的后勤服務人員，這些人員的年紀普遍偏大，并且存在著專業不對口以及技術水平較低等問題，應用的操作技能和管理能力也十分匱乏。未解決以上所存在的種種問題，首先應大力的實施減員增效的措施，認真研究和分析目前物業維修人員數量過多、用人成本過高并且專業素質較差的實際情況，減員就是實現物業維修部門自立生存的一個重要的措施，盡可能的精簡管理層，同時大膽的放開作業層，對維修崗位以為的剩余人員應堅決的執行減員的措施。在實行減員增效策略的過程中，要利用好相關的政策措施，減下來的人員，可以替代現在由外來雇工所占據的崗位，這樣對降低整個企業的工資水平也是十分有利的。對于留下來的物業維修人員，應定期的對其進行物業維修知識等方面的培訓和教育工作，充分提高物業維修人員的維修技能和專業技術水平。同時還應加快物業維修高級人才的培養步伐，可以適當的從外部引進高素質的專業的物業維修人員，這樣才能真正的打造出一支適應我國社會主義市場經濟發展需求的高素質的物業維修的人才團隊。

3專業化發展是新時期物業管理的必然趨勢

在新時期下，物業管理企業競爭策略的制高點就是物業管理專業化的發展方向，物業管理不再是傳統的大一統的管理模式，而逐漸轉變成為全新運作的專業化的管理模式，通過這一模式物業管理市場的競爭優勢才能得到強化，市場特有的競爭力才能得到鞏固和提升，所以，專業化的發展方向必將成為物業管理企業發展的趨勢。

3.1專業化的發展更加有利于物業管理企業在服務和管理的過程中形成統一的模式

也更加有利于企業共享資源和降低成本，通過向客戶提供更加人性化和更加優質的服務，物業管理企業才能夠真正的實現規模化的經營管理，從而提高其所帶來的社會效益和經濟效益。

3.2通過建立專業的物業維修部門以及提升物業維修人員的專業素質等措施

才能不斷滿足業主對高品質服務和新生活的需求，提升了物業管理企業的形象力、生產力和擴展力，在更加專業化的服務內容中，企業所提供的服務活動將更加完美、專業和精細，在激烈的市場競爭氛圍中找到更多的商機。并且借助于這類物業專業化的服務，也能夠更好的適應不斷變化的個性化的服務需求。

3.3在物業管理企業專業化發展的要求下，將建立更加專業的服務管理機構，比如說清潔、綠化、保安以及工程維修等物業管理活動都要配備專業化的服務團隊，而這也更加有利于統一物業管理行業的服務標準，物業管理專業的服務安排得到進一步的統籌和規劃，無論是資金的使用效率還是資金的配置，都得到了大幅度的提高。

4結束語

第4篇：企業物業管理范文

物業管理企業成本包括：人員工資；消防、監控、給排水、采暖等設備設施的日常運行和維護、保養費；清潔衛生、綠化養護費；垃圾運輸費；公共秩序維護費；固定資產折舊費；共用部位、共用設施設備及公共責任保險費；辦公費；經業主委員會同意的其他費用。其中物業管理企業成本構成大致為：人力成本35-45%；公共能源25-35%；營運成本18%左右；管理費用6%左右。其中，人力資源成本和能源消耗成本占整個物業管理成本的60-80%，而人員崗位是固定的，故公共能源成為物業管理企業成本控制的重點。

二、能源成本控制措施

物業管理企業應在消除一切浪費、不斷改進、及時調整的指導下，在滿足業主對能耗需求(設備設施和照明的正常需要)的同時，有機控制能耗成本。具體措施有以下四點：表計無遺漏、電價準確核算、管理無空白、平衡點運行。

1）、做到表計沒有遺漏。第一，為所有入住業主安裝電表。電表計量數減去業主使用的電量為物管企業應該承擔的電量，包括：物業設施設備所計量的電量、公共照明計量電量、以及物管企業自己的辦公用電計量等。第二，充分利用電力峰平谷優惠政策，根據實際用電時間需求，安裝智能電表可節約一部分電費。第三，為實時監控重要設備設施用電，除給設施設備安裝的總表外，還要為特定的設施設備安裝電表專項計量。第四，為實時監控公共照明用電，應以樓層為單位安裝表計。第五，為物管企業自用房安裝電表。表計無遺漏是能耗成本控制的基礎和前提。

2）、電價準確核算。因為電力公司根據夜間低谷和白天高峰分別實行三種電價，按照峰、平、谷三個用電時段分三個不同的電價對用電進行計量，電費的單價有三種，還需要考慮功率因數的指標，無功計量，不達指標可能會罰款。另外，多數辦公樓可以進行房間調整，一般供電公司不會對可分割寫字樓能實施戶表工程。為減少物管企業的成本，每戶業主到總表間的線路損耗只能采取業主公攤的方式補空。

3）、管理無空白。計量范圍要包含所有的應該計量的用電用水用氣。制定設施設備使用規程，專人負責管控運行時間。杜絕一切可能的無管理現象，如長明燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關閉的用電系統等。可以通過能源小組定期對寫字樓進行全面的巡查來杜絕能源管理的空白點。能源小組尋找可能的空白點，制訂管理控制的措施改進，達到不斷修正、完善的目的。

4）、實行平衡點運行。能源控制的平衡點運行是指凡是使用電力能源的系統，如寫字樓的設備設施用電、照明系統用電等，其開啟、關閉和運作的時間和方式，剛好能滿足寫字樓業主正常的需要，能源管理在沒有多余浪費的需求和供應的平衡點上運行。理想的平衡點運行是不存在的，臨界點運行是寫字樓能源控制不懈追求的目標。為此，企業不僅要從管理規定上，而且要從人員操作上進行長期細致的努力工作。比如，不僅有設備的運作規程，還應制定其能源控制操作規程；在照明管理上，除正式規定外還可以將寫字樓劃分成不同的責任區域，要求員工根據實際情況自行調整操作規定，根據業主的使用情況及時地開、關調整，使之既能滿足業主的需要，又能最大限度地節約用電。

節約能源既要從管理上抓，又要從細節上抓，具體從三個方面實施。

1）、突出抓好節約用電

1、對辦公場所空調系統進行節能改造，要求每位水電暖值班人員務必精心調整。主要措施為：一是根據天氣變化調整出水溫度，夏季9——12度，冬季35——40度；二是盡可能用一臺循環泵，并且間斷運行。三是盡可能減少中央空調運行天數。

2、工作人員在辦公時間要充分利用自然光照、堅決杜絕無人燈、長明燈。機房、會議室等場所要做到留應急照明外，在有人工作時開燈，做到人走隨手關閉照明。

3、降低電腦、打印機等辦公設備的待機能耗。合理安排使用電腦、打印機等用電設備，最大限度降低能耗。不使用時，關閉電源。

4、企業大院大門崗探照燈、草坪燈只在節日期間或有特殊要求時開放，平時不開。同時，對廣場、道路及綠化帶等公共區域照明設施要有整體規劃，對能耗高的燈具進行技術改造，保證照明的同時不浪費公共能源，實施綠色照明。

5、嚴禁在辦公室、值班室等處使用電爐、電取暖器等電器。

2）、注意節約用水

1、每位水電暖工作人員要加強對水暖設備的維護與管理，常態化檢查供水管線以及容易發生漏水故障的的點，如自動補水箱等，更換節水龍頭和節水衛生潔具，嚴查跑、冒、滴、漏現象，發現故障及時排除。自覺養成節水習慣，隨手關閉水龍頭，杜絕長流水現象。

2、關于企業服務綠地養護用水，每位水電暖工作人員要熟練掌握自備泵供應井水回水和自來水直供兩種方式的轉換，并根據季節和天氣變化情況，科學、適時進行灌溉，提倡噴灌、微灌、滴灌的灌溉方式，鼓勵利用雨水，盡量減少用水量。

3、企業熱水供應方面：建議洗浴熱水改24小時供應為分段供應。要求每位水電暖值班人員在節假日靈活掌握，如無施工，則可暫停供應。如資金允許，制熱水方式則由現在電熱能改為太陽能。

3）、精打細算使用辦公和維修耗材

1、加快企業辦公網絡建設步伐，積極推進網上辦公，做到文件材料盡量通過局域網報送，提倡無紙化辦公。

2、復印、打印等辦公用紙指定專人管理，嚴格控制。未定稿材料部門之間傳送的紙質材料及日常文件的打印，實行雙面打印。

3、采購備品備件方面：一是要求物品采購負責人要采購在國家節能目錄內的知名品牌。二是改變觀念，由物美價廉改為物有所值。如采購節水水龍頭、節能電器等。

4、修理更換方面：要求每位水電暖工作人員要有應修必修，修必修好的理念，做到接通知馬上到，具備條件立即修好；不具備條件，向領導匯報，聯系專業人員盡快修好。

第5篇：企業物業管理范文

關鍵詞：物業管理企業；服務質量；要點

隨著城市發展進程的不斷加快，物業行業因此興起，但在發展同時物業與業主之間的矛盾不斷加深，化解物業管理矛盾，提升物業管理水平對完善物業企業的服務，提高社會的和諧程度等均有重要意義。因此，本文以物業管理企業服務質量的提升為研究方向，對具體的規范要點進行了分析，以供參考。

一、加強質量管理學習，樹立質量管理意識

物業管理企業服務質量的規范，需要從廣大員工入手，對員工進行崗位教育，提高全體員工的服務意識，將服務理念貫徹到物業管理企業的全過程中去，并要引導物業企業堅持“服務至上、質量第一”的工作理念，促進質量意識的提升。第一，提高企業文化的質量。物業管理企業的領導要發揮自身的領導作用，將企業質量文化建設放在工作的重中之重，在企業中樹立“服務至上，以人為本”的文化建設理念，促使企業文化與企業服務質量的相輔相成。第二，提高企業品牌的質量。企業的發展必須要具有品牌效應，只有提高產品的品牌力才能夠提升其競爭能力，從而在市場發展中站穩腳跟。所以物業管理企業服務質量的提升必須要樹立品牌意識，制定完善的管理標準，企業管理部門要對此進行嚴抓死守，促進管理效果的提升。第三，提高企業效益的質量。質量在市場經濟條件下具有非常重要的作用，其是保證市場效益，促進市場經濟良好運行的有效手段。因此，物業管理公司要明確自身的質量目標和服務目標，在管理中積極與業主、各級領導部分、下屬部門等進行溝通，規范自己的服務質量，促進物業改進工作的完成[1]。

二、貫徹質量管理思想，建設質量管理體系

質量管理體系是物業管理企業發展的重要保證，其不僅有利于企業管理條例的實施，也與利于在企業內部形成檢查方式，督促和完善企業的管理工作，提高企業的服務質量。因此，物業管理企業要積極貫徹質量管理的思想，由專門的工作小組聯系企業和業主等方面，爭取各方意見，然后對質量管理體系進行修改和完善，并把日常服務、管理工作的細則等落實到管理體系中去，并用文件的形式進行管理和執行。另外，在管理體制制定之后，物業管理企業的管理部門要加大宣傳力度，盡可能將其落實到各個階層的工作中去，同時相關的管理人員要仔細理解文件內容，確保各階層的有效落實。

三、倡導全民參與管理，對質量進行全面掌控

物業管理企業服務質量的規范應該是全員性的，全體成員都應該樹立服務和質量提升的意識。因此，物業企業要提高全體成員的素質，調動全員參與物業管理，在企業內部形成全員管理，人人關心服務質量的氛圍。第一，明確企業領導的管理職責。領導作為企業管理的重要責任人，要發揮好自身管理者的作用，可以通過制定質量服務手冊的形式對員進行教育，提高員工的服務意識，使員工意識到提高自身服務質量的重要性，并能夠根本法律法規規范自身的工作行為。同時，企業領導還應該組織有利于提升質量服務水平的活動，提高員工的合作意識和服務意識，切實提高物業企業的服務質量。第二，制定和實行崗位責任制。企業服務質量的全面提高需要每一個崗位的配合，只有全體崗位的質量工作提高了，才能夠提高整個企業的工作質量。因此，企業要制定和實行崗位責任制，將每一個員工的質量服務工作進行明確的規定，確定崗位職責，做到事事有人管。另外，在企業內部還要形成權責明確、全面覆蓋的責任管理網絡，從全方面對質量問題進行掌控，保證整個服務過程的質量高效化。第三，為員工提供培訓服務。員工素質直接關系著企業的服務管理水平，所以企業要為員工提供高質量的培訓服務，對員工的技能和素質進行提升，以此來提高其服務質量。在具體的培訓中，一方面可以聘請專門的物質管理人員講解有關物業服務管理的知識；另一方面可以選擇針對性的質量培訓文件，讓員工明確自身的工作職責，從而規范自己的服務行為。

四、制度質量管理措施，保證管理體系的穩定運行

第一，設置服務質量管理機構。物業企業服務質量管理機構的設置，有利于企業目標、考核方式、技術研發、質量改進等具體業務的管理和完善，從而為企業提供基礎性的服務，提高企業的服務質量。第二，制定標準化的工作條例。標準化的工作條例是規范企業各項經濟活動的綜合性工程，其有利于企業各部門、各工作環節之間的配合和協調發展，從而確保企業服務質量的提升。第三，健全和完善質量監管制度。完善的質量監管制度是規范物業企業服務質量的關鍵，也是保證質量管理體系落實的重要因素。因此，要建立完善的質量管理制度，對企業服務的前、中、后三期進行質量監管，從而保證服務信息的暢通，確保信息反饋的及時有效，提高企業的服務效率[2]。另外，完善的監管機制，有利于對員工和企業部門進行考核，協調各部門的利益，促進企業服務工作的有序進行。

五、結語

綜上所述，物業管理企業服務質量的規范化發展，與企業領導和全體員工是分不開的，所以樹立領導的管理意識和全員參與的管理行為，對提高物業企業的服務意識和質量意識具有重要意義。因此，物業管理企業要樹立質量管理意識，建立質量管理體制，完善監管機制，確保企業服務質量的高效提升。

參考文獻：

第6篇：企業物業管理范文

第一條為了規范物業管理企業財務行為，有利于企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點及其管理要求，制定本規定。

除本規定另有規定外，物業管理企業執行《施工、房地產開發企業財務制度》。

第二條本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業（以下簡稱企業），包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。

其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本規定。

第二章代管基金

第三條代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。

共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

第四條代管基金作為企業長期負債管理。

代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。

代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。

第五條企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用（如租賃費、承包費等）。

管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。

商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。

第六條企業支付的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位的維修基金；企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。

第三章成本和費用

第七條企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。

第八條企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費用包括企?業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

第九條企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。

第十條企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。

第十一條企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。

第十二條企業可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3％－0.5％計提壞帳準備金，計入管理費用。

企業發生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。

不計提取壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。

第四章營業收入及利潤

第十三條營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。

第十四條主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。

物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共費收入、公眾代辦費收入和特約服務收入。

物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。

物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

第十五條企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。

物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。

企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

第十六條企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。

第十七條補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。

第十八條營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。

主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。

營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。

第十九條其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。

商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。

第二十條其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。

企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。

企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。

第7篇：企業物業管理范文

（一）成本構成要素復雜

由于物業管理企業的供暖服務的多樣化，就造成物業管理企業供暖成本的相對復雜。按照供暖成本的構成來看，可以將其分為能源成本、管理成本、資源成本等多個方面。能源成本是進行供暖服務的決定因素，為供暖過程的順利實施提供必要的煤炭、水、電等能源支持。管理成本則是對供暖服務過程中所需要的管道進行維修、保養、管理的所有成本。是對小區房屋的。資源成本是供暖整個過程中一切人力、物力、財力開支的總稱。

（二）供暖成本的不斷加大

隨著經濟發展水平的提高，人們對居住環境的要求越來越高，因此對供暖的要求也逐漸重視。也就意味著物業管理企業所提供供暖服務的范圍更加廣泛，因此供暖成本在地域上的分布更廣。市場經濟使物業管理企業一味追求經濟利益，通過不斷的搶占市場而擴大供暖服務的范圍，所以說物業管理供暖成本也隨著供暖面積的不斷變廣而加大。

（三）基礎設施配備對供暖成本影響大

根據不同的建筑物和物業小區的特點采取的供暖服務不同，因此會使物業管理企業的供暖成本有所不同。例如近幾年新建的樓房，相對來說供暖管道等基礎設施比較完善，因此供暖成本相對比較低。但是對于很多老舊的建筑物來說，供暖管道等裝置老化損壞，嚴重影響了供暖工作的順利開展，使供暖的維修等成本增加，可見基礎設施建設對供暖成本影響較大。

二、物業管理企業供暖成本管理的現狀

（一）成本管理落后性

在現實的物業管理企業供暖過程中，供暖成本管理大多數都是從物業接管驗收以后才開始的，成本管理具有一定的滯后性。按照正常的成本管理流程來說，物業管理供暖成本很大程度上取決于企業本身的特點，物業管理規模、物業設計結構、物業建筑材料等多方面，這些因素在很大程度上影響著物業管理供暖成本的高低。

（二）成本管理制度的不健全

物業管理企業供暖工作內容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作內容。但是在實際的工作過程中，物業供暖相關職能部門缺乏對供暖成本制度的認識，被動的執行命令而缺乏管理成本的主觀能動性。同時，員工的工作績效并未與工作內容掛鉤，因此員工的工作積極性不大，會很大程度上阻礙成本管理的發展。

（三）成本管理理論不成熟

在成本管理人員的眼中，普遍認為成本的管理是一味的降低成本的過程，而成本降低需要通過裁員、節約開支等方式來實現。但是伴隨著市場經濟的發展，不能適用現代社會經濟的發展形勢，更是束縛了企業自身的改革和創新。在很多方面，成本管理理論的不成熟使得管理者對物業管理企業供暖成本管理的認識遠遠不夠，只是片面注重服務與管理過程的節約，而非從降低管理成本的源頭出發去根治問題，所以說物業管理企業的供暖成本一直居高不下。

三、更好實現物業管理企業供暖成本管控的對策

（一）運用系統理念加以分析

要想實現供暖成本的有效控制，就必須運用系統科學的方式加以綜合分析，結合不同供暖服務對象的情況具體運用。通過科學系統不斷分析，保證供暖以最低的成本實現最大化的供暖效果。比如說鍋爐功率、設備成本、煤炭質量等多方面，都需要具體分析，追求物業管理企業的供暖成本最小化的目的。

（二）降低采購成本

由于工業生產的逐年增加，能源、資源面臨著匱乏的現象，這對物業管理企業的供暖來說是個不小的挑戰。能源價格的升高使得供暖資源采購成本增加，并且市場之間的競爭會更加激烈，物業管理企業之間的競爭逐漸轉化為成本優勢之間的競爭。在進行能源采購時要貨比三家，選擇性價比最高的資源進行采購。另外，可以利用煤炭等能源的銷售淡旺季規律進行反季節采購，最大程度的降低采購成本，獲得經濟效益。

（三）規范操作流程

供暖工作內容復雜，需要進行流程的規范，力求在最少的工作流程內實現工作效率的最大化。因此需要引進現代統籌規劃的理論來指導供暖成本的安排，要要各個部門能各司其職、盡職盡責，共同促進工作效率的整體提高。

（四）運用科學的管理方法

現代高科技技術的的開發和應用，可以為供暖工作提供更多的技術支持，通過合理的安排維護、維修等工作，優化整個供暖的各個流程內容。同時配合以成本預測、成本分析、成本評估現代軟件的應用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不斷提高從業人員的職業技能和素質，建立起訓練有素的團隊，是決定供暖成本控制工作的關鍵。

四、結束語

第8篇：企業物業管理范文

在我國市場經濟以及城市建設的不斷發展過程中，我國物業管理企業也逐漸地發展成為一種新興服務行業。但是在物業管理行業不斷地發展過程中個，也一定會出現很多的問題和各種挑戰。物業管理企業內部競爭在不斷地加劇，一些外國企業的入駐等實際存在的問題也影響著我國物業管理的發展趨勢。物業管理企業如何在市場競爭中，把握機遇、提高自身的整體競爭能力以及掌握消費者的需求心理，更好的服務消費者等問題都是物業管理企業在為未來的發展過程中必須正視的問題。本文主要分析了一些物業管理企業在新時期的營運模式，剖析在實際的經營過程中一些切實有效地獲取途徑。

關鍵詞：

物業管理企業；營運模式；創新建議及探索

一、物業管理企業營運模式的現狀。

首先就是在現階段的物業管理企業中，普遍地存在著企業自身的效益不高，基本上就是實施保本微利的營業模式，在面對全新地、創新型運用模式的發展趨勢的時候，擔心高額的創新成本以及物業管理企業模式地基本收益變得社會化，所以他們對于創新模式的探索是有一定的抵觸心理，他們可能會利用其它的途徑來迎合市場的發展趨勢，但是不愿意采取這種“高成本低收益”的基本運營模式，物業管理企業沒有從根本上認識創新的運營模式的長期受益效果，沒有在本質上了解相關地知識和觀點，這也就這直接地導致了物業管理行業存在著營運模式創新的嚴重不足的基本現象。其次，就是物業管理企業在對于一些關于營運模式各種創新性信息了解不足。在實際的物業管理企業的日常經營過程中，企業對于獲取相關地企業營運模式創新能力的基本構建信息沒有得到一定地重視，在物業管理行業的發展過程中，這些企業對于一些關于物業管理方面的知識、理論以及相關的信息了解不到位，存在著專業知識存儲量不足的嚴重問題，對于一些學習最新地物業理論知識能力也是有一定地欠缺的，行業內對于獲取、學習相關的企業營運模式創新性知識僅僅是依靠企業中的各個中高層管理型人員通過對其他企業的實際考察以及聘請一些專家進行相關的創新型知識講座，無論是信息的獲得成本獲得渠道都是比較高昂地，物業管理企業在日常培訓中缺少對基層員工的基本創造力地培養，直接造成了物業管理行業內工作人員缺少一定地創新意識，思想相對來說固步自封，這也就在根本上影響了物業管理企業運營模式創新性的全面發展。

二、物業管理企業營運模式的創新途徑。

我們要根據現階段地物業管理企業的經營現狀來不斷地開展企業運營模式的創新、提高物業管理企業全面發展，就一定要把物業管理企業的相關創新型營運模式進行全面地剖析，要在整體上看企業的收益成本，全面地提高企業對于相關的創新型運營模式進行了解，提高企業的認知能力。同時，我們也要采用一些具體地規劃以及相關的規章制度來不斷地提高物業管理企業的營運模式創新性，這樣對于物業管理企業的可持續發展有著不可估計地促進作用。根據目前物業管理企業的基本狀況和發展的需求，我們主要從以下幾個個方面來詳細地分析以下提高物業管理企業運營模式的基本創新性的途徑：

1.提高物業管理企業營運模式經營理念。物業管理企業在實際的經營過程中因為一些存在的客觀問題和實際需求，就要求我們要在現階段的物業管理企業的經營模式上不斷地創新，要根據物業管理企業的發展趨勢以及客戶的實際需要來不斷的更新自身的營運模式提高企業的經營管理效果，這樣才可以有利于企業的長期發展。在物業管理企業的實際經營過程中，我們根據企業的自身營運模式的基本特點和固有的特征在不斷地提高企業的綜合能力。我們要把現階段的國家法律法規標準、政府的一些強制性措施、市場的整體發展需求、企業的經濟利益成效以及一些關于物業管理企業的專業技術推動和物業企業的職工的綜合素質來進行分析，要全面的分析這些實際存在的綜合性因素，要把問題作為物業管理企業的前期發展目標和現階段的創新模式的基本動力，也就是我們所說的物業管理企業在開展相關地營運模式創新的基本動力源;同時我們也要把關于物業企業的一些相關信息來進行整理分析，并且加以利用，這些信息主要包括房地產以及物業管理機構的相關信息、政府組織的相關信息以及一些與物業管理企業的相關產業、物業的業主和物業的員工等信息，我們要把這些信息進行全面的收集、整理、分析要根據這些信息來開展一些物業管理企業的創新模式的開展，這也就是所謂的信息源。在物業管理企業的發展過程中這些動力源以及信息源是物業管理企業進行模式創新的新起點，也是一個關鍵地環節。我們要充分的利用二者之間的關系，進行有效地、科學地、合理地物業管理企業的營運模式的創新。

2.改善服務品質以及物業服務的整體消費關系，作為物業管理企業營運模式創新的根本途徑。物業管理企業的根本理念就是要服務業主，滿足業主的實際需求。我們進行物業管理企業營運模式的創新就是要根據業主、客戶的需要來不斷的完善自身在經營過程中存在的不足，所以，物業管理企業要根據在實際的管理操作過程中客戶不同需求，來提高自身的服務水平，物業管理企業要深入地了解企業自身的服務對象的各種需求來需求一些有效地解決辦法和增強自身的服務意識。讓消費者在物業管理企業提供相關的服務同時可以根據自身的感知，來客觀的評價物業管理企業的服務質量以及存在地不足，物業管理企業則要通過這些信息來不斷地完善自身的服務質量，規劃創新型的營運模式。因為我國的社會發展和經濟能力的不斷提高，居民更加注重自己居住環境的整體質量，對于生活環境的硬件設施以及軟性的環境都有了一定地要求和標準，所以在實際的工作過程中，我們要根據業主、消費者的實際生理以及心理健康的需求、社區文明與健康的需求、社區的自然綠化環境健康的具體需求以及物業管理行業的自身特點來進行創新性的營運模式的規劃。在物業管理企業的未來發展趨勢中，我們要想構建一個科學地、完整地、合理地創新型物業管理營運模式，就一定要把客戶的具體類型、客戶的實際需求層次以及組成的結構類型，作為基本準則，要充分的認識到客戶的重要性，把創新型的物業管理營運模式作為長期的發展目標。對此我們可以嘗試以下幾種在物業管理企業營運模式的創新建服務措施：首先就是物業實行“全天服務中心”，提高自身的服務質量。全天服務中心就是要建立一個4小時服務中心，這個服務中心的主要目的就是要提高物業管理企業的服務質量，全天的管理物業轄區內的業小區的各種狀況，這樣的做最大的好處就是可以再最大程度上方便業主，可以及時的處理各種問題，在根本上杜絕了各部門之間的工作推委，拖沓的現象。其次就是可以實行買單式物業管理，這是一種全新的運營管理模式，就是指在業主在接受相關的物業管理公司的相關的服務之后，根據消費者的滿意態度進行相應的繳費買單。這樣可以讓物業公司根據業主的需求進行特定的服務，在互相約定的基礎上提供有效的服務，業主根據服務項目來進行相關的評分，按照評分高低繳納相應的物業管理費。物業管理企業在實際的操作過程中可以在每個季度的前期來進行相應的業務調查，這樣可以直觀的了解物業公司在工作的過程中存在的不足和缺點，在今后的工作當中就會有針對的進行完善和改進，當然這也直接關系到業主的整體素質，所以在實際的操作過程中，要根據小區的具體情況來進行執行。最后就是要成立業主投訴消協賠償委員會。在物業管理公司的實際操作過程中，我們可以通過與業主的溝通選舉出一些業主代表成立一個“先期賠償委員會”，物業管理企業按照一定的規章制度把一定的資金通過消協作為預存的賠償金，由物業與業主進行共同管理，在實際的管理過程中消費者遇到一些實際的管理質量問題，消協就會通過相關的質量標準，按照一定的程序來進行直接的賠償。這樣方式可以直接的加強消費者與物業管理公司的信任程度，杜絕一些不良現象的發生。但是在實際的操作過程中，物理管理企業一定要嚴格的制定相關的制度，來規范消協賠償委員會的運營模式。

3.加強物業管理企業的目標管理，建立一個標準化的物業管理人才體系，是物業管理企業營運模式的創新的關鍵性措施。在物業管理企業中，物業管理企業要有一個明確的發展目標，才可以為物業管理企業的創新營運模式的開展提供一個保障，我們要在明確的創新營運模式的指導下構建一個標準地、科學地人才營運體系，才可以更加有效的開展員工的培養。員工的基本素質和綜合能力是提高企業整體素質的有效途徑，所以我們在進行提高物業管理企業的創新運營模式的時候，要不斷的提高企業員工的自身綜合素質。物業管理企業在實際的工作中，要通過提高員工的綜合素質來提高自身的服專業技術服務能力、服務質量以及服務效率的整體水平，我們要定期的進行相關理念和觀點培訓，要有效的提高各部門的相關人員了解、掌握專業技師與服務素質的情況，要不斷的提高他們的創新能力這樣才可以全面的提高物業管理企業的整體創新性營運模式的成果。物業管理企業在日常的采購、生產以及銷售等經營活動的進行之中，員工的自身價值和綜合素質直接構成了物業企業的價值鏈，物業管理企業在市場營銷、服務方案擬定、物業管理活動的過程中要的創新價值如何直接影響著物業創新策略實施作用，表一為物業管理企業的價值鏈模型，同時物業管理企業也要構建一個創新型的物業管理組織框架（如表二），有效實現創新目標。

三、結語

隨著時代的不斷發展，我國社會經濟水平的整體提高，物業管理企業在將來社會的發展過程中的作用就會越來越突出，所以我們要不斷的提高自身的運營模式以及工作效率，要根據社會的發展趨勢、人民的實際需求，來構建一個方便、舒適，生態、節能以及持續發展的全新性物業管理系統。要充分的利用一些科學技術水平來提高物業行業的科技型、智能化。這種具有一定創新性意識的物業管理企業運營模式的構建是我國未來的物業行業的發展趨勢。

參考文獻：

[1]吊裴.物業管理跨國公司在華運營模式研究[J].東南文學，2004(4):16.17.18.

[2]呂春風.李金林.創新源理論在物業創新管理中的應用[J].黑龍江高教研究2005(10):32.

[3]劉景.江應.創新源理論與應用:國外物業領域前沿綜述[J].自然辯證法通訊2004(6):51.52.

[4]汪本聰.鄒銳.論新時期物業管理的創新與發展[J].經濟師2005(6):13.

第9篇：企業物業管理范文

煤炭企業物業管理工作從無到有，發展到現在已經初具規模，但隨著市場經濟體制進程的不斷推進，一些新的問題和矛盾不斷地擺在了物業管理公司的面前。當前，煤炭企業物業管理公司發展過程中，還存在著不少影響其發展的因素亟待解決。

一、管理體制不健全，管理大于服務

煤炭企業內部所謂的物業管理公司，一定程度上片面強調管理而輕視服務，即使是實行了物業服務，質量以及服務標準也較低。如果真的與其他的物業管理公司競爭，在市場環境中，由于存在著體制上的缺陷，必然會不利于企業的長遠發展。有些物業公司表面上各個部分分工明確，但真正的運作起來，卻是處處受阻，公司內部各個環節不能有效地協作，遇到問題，互相推諉，推卸責任，而不是真正的去面對問題，解決問題，物業管理便被認為只是收收水電費，打掃衛生的部門。體制上的不健全，責、權、利不清，企業內部保護主義，使其避免了外界的殘酷競爭，這一系列的因素導致煤炭企業物業管理水平停滯不前，阻礙了其長遠的發展和提高。

二、物業從業人員素質參差不齊

目前，大部分煤礦企業物業管理的從業人員多數是本單位的職工家屬，由于體制上的不健全，使得物業公司難以脫離企業的管理，只能從屬于企業，物業管理企業的人員多數來自于企業內部職工，而很少從社會上招聘有能力的物業管理人員。由于他們多數都沒有經過系統的培訓學習，對于物業管理缺乏認識，導致物業管理整體水平較低，服務藝術較差。特別是內部員工的老齡化比較嚴重，學歷水平很低，專業人才極其匱乏，使得他們不能為業主住戶提供優質高效的服務，給物業管理工作帶來諸多困難。由于企業沒有獨立的人力資源管理體系，人員的調配只能聽從安排，所以企業也很難從社會上招聘到合格的、專業的物業管理人員，人員素質問題得不到有效地解決，服務質量得不到保證。事實上，因為大量安置人員，必然導致物業管理成本過高，為了養活這些人員，物業管理站也只有提高物業管理收費，甚至亂收費、降低物業服務水準，這勢必導致業主的不滿，物業管理公司與業主之間的糾紛也會層出不斷。

三、業主維權以及消費意識差

首先從業主的組成上來看，業主多數為煤炭企業的員工，由于長期受到傳統的計劃經濟的影響，原來福利房的管理思想對他們影響深遠，在他們的意識中，物業管理部門就是為他們修房子、管理水電費得部門，對于物業管理其他方面的知識還知之甚少，更談不上去維護自己的切身權益。其次，對于公共收費的抵觸嚴重，隨著物業管理的逐步市場化運作，業主需要交納公共管理費用，這對于長期享受福利待遇的企業員工而言，他們認為是亂收費，對于這些物業管理方面的有償服務有抵觸心理，這對于物業公司而言，必然加重了他們管理上的難度。再次，業主委員會形同虛設。小區中的業主委員會多數并非小區業主選出，而有些只是形式上的虛設，無法真正的代表小區業主的利益，物業管理公司于業主委員會被認為是同一機構，代表同一利益群體，這容易導致物業管理公司于業主的矛盾，只有小區業主共同推選的委員構成的才是小區的業主委員會，才能真正的代表業主的實際權益，這對于煤炭企業而言，還需要進一步的推進業主委員會發展的進程。只有這樣，一旦物業與業主發生了糾紛，物業公司就可以與業主委員會進行協商，來共同解決問題，加強小區的管理。

四、物業公共基礎設施簡陋，服務不到位