不動產檔案管理制度精選(九篇)
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第1篇：不動產檔案管理制度范文
不動產主要包含的是依自然性質或法律規定不可移動的財產，如土地、房屋、探礦權、采礦權等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。對個人的不動產進行實時登記，并對登記的檔案進行有效的管理，有助于人們及時發現不動產管理中存在的問題，從而可以不斷完善相關的管理制度，進一步保障人們的切身利益。
一、不動產登記檔案管理的主要作用分析
1.是不動產物權狀況的有效證明文件
現在的社會是一個法律社會，任何事情都需要遵守法律規范。人們的法律意識也逐步增強。近些年來，人們對不動產登記的了解越來越多。而不動產的物權具有比較強的排他效力，因而只要是涉及到物權相關的法律，都必須遵循“在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在”的原則，這也是不動產登記中需要注意的一點。首先，我們需要肯定的一點是，不動產檔案登記是通過國家行為表現出來的結果和最高的證據效力，這也為后續不動產權人查詢相關的不動產信息奠定了條件。現實生活中經常存在很多的與不動產有關的糾紛，這些糾紛問題的最大根源就是不動產權的歸屬。而這些可以通過之前的檔案登記進行有效地核查，從而便于糾紛為的解決。不動產登記相較于現階段的不動產證書，人們往往更加傾向于不動產登記。當二者的信息顯示不一致時，人們會通過不動產登記來驗證信息。由此可以看出，不動產登記檔案逐漸成為了人們默認的重要的證明文件。
2.不動產檔案是全部檔案的主要構成部分之一
在我國的檔案管理部門，涉及到的檔案種類各種各樣。但是不同類別的檔案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的時候也會不同。建筑行業的發展，人們對房屋不動產的認識越來越深入。二十一世紀以來，房價的快速上漲，使得很多的人加入到炒房大軍中。而這就涉及到了物權的一個問題。市場上的房產交易過于頻繁，與此相關的安全問題也逐漸凸顯出來，引起了人們的廣泛關注。在開展不動產登記時，不僅可以豐富檔案的內容、改善檔案的館藏結構，還可以提高社會的檔案意識，從而擴大檔案工作的影響力。不動產檔案登記成為了檔案登記管理中的重要組成部分，同時也為其他的檔案管理奠定基礎。
二、加強不動產登記的難點和相對應的措施分析
在開展不動產登記時，需要嚴格按照相關的法律程序，按照既定的流程，登記必要的信息，從而實現檔案信息的有效管理。但是在實際進行不動產登記時，通常因為不動產自身的原因，加之上一些人為因素的干擾，導致不動產登記工作的開展遭受阻礙。
1.不動產登記檔案管理的交接問題和對應措施分析
在進行不動產登記檔案管理時，需要全面記錄與不動產相關的信息。我國的不動產登記通常都是由專門的工作人員負責。但是由于一些制度的問題，如果出現崗位工作人員調離崗位或者因為其他的問題，會導致不動產登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環節出現檔案遺漏、混亂無序的狀態。在后續的查閱過程中必然會出現很多問題，甚至引?l一系列的不動產物權糾紛。因此，相關部門針對這一問題，也陸續制定了相關的措施。首先，為了進一步完善檔案登記管理體系，要結合管理的實際需求制定完善的檔案移交、查閱和備案制度，從多方面考慮不動產查詢過程中可能出現的問題。杜絕因為檔案工作人員的工作移交而帶來不必要的麻煩。其次，針對不同類別的不動產檔案進行整合，區別對待，有序地進行區分，并設定相應的管理位置。在檔案登記管理系統中進行有效的劃分，幫助人們對不同類別的不動登記進行區分。最后，有效的利用現代互聯網信息平臺，充分實現各類信息的整合，以現代化的管理手段來登記不動產，逐步提高日常的工作效率。
2.不動產登記的范圍廣、存儲空間小等問題及對應措施分析
由于不動產涉及到的問題比較多，在登記檔案時也有很多需要注意的地方。事無巨細，每個小細節都需要登記到位。這也對檔案工作人員的工作提出了更高的要求。早期沒有實現互聯網下的不動產登記，檔案的存儲空間極小，不利于保障不動產所有者的相關權益。信息時代在發展，因而不動產的相關登記制度也要不斷地更新。首先，建立專門性的不動產登記電子檔案系統，電子檔案系統涵蓋的內容涉及不動產的各個方面信息。相關工作人員可以根據電子系統的信息對不動產登記檔案進行有效地管理，提高整體的管理水平，也強化了檔案管理的功能。此外，加強對相關檔案工作人員的技能化培訓，包括基本的技能操作，逐步提升其整體的綜合素質，從而更好地為廣大民眾服務。
第2篇：不動產檔案管理制度范文
【關鍵詞】廣西 不動產登記信息化 總體框架 平臺
在國務院要求不動產進行統一登記情況下，建立統一的信息化登記系統已是大勢所趨。但目前廣西的不動產信息化建設還沒有形成科學的系統和體系，相關的技術及框架問題還有待解決。
1 不動產信息化建設的必要性
不動產登記風險日顯。因為在屬地管理中存在各種各樣的問題，再由于土地、房產融資的影響，全國各地經常出現違規辦理土地、房產登記的現象，不動產登記呈現出一定的風險。迫切要求建設不動產登記信息動態監管查詢系統，不動產登記實行“主要依靠屬地管理，間接實行垂直監管”，認真做好監督不動產登記工作。
不動產登記信息割據。廣西開展土地登記和房產登記時主要以部門為單位進行，出現了信息不對稱現象，不利于信息共享（分析土地、房產管理的整個周期可以發現，當前土地管理存在較大難度的是供地以后如果應用土地，房產管理存在的難度是管理不夠規范，而做好不動產登記工作有利于掌握土地供地，房產銷售以后的使用情況，再有，也有利于其他經濟社會管理）。迫切需要建設不動產登記信息動態監管查詢系統，保證不動產登記信息實現共享，使不動產登記信息發揮更大的作用。
2 不動產登記平臺的總體框架
根據《國土資源部關于進一步加強信息化工作統籌的若干意見》（國土資發〔2015〕16號）和《國土資源部信息化工作辦公室關于印發的通知》（國土資信辦發〔2015〕3號），2015年廣西將以“國土資源云”建設為主，全面帶動信息化建設，在實現不動產登記試點任務后，不斷深化“一張圖”建設和應用，構建完善的不動產登記平臺的總體框架建設，具體如下：
2.1 基礎設施層方面
基礎設施服務層的構成：計算資源、存儲資源、網絡資源共同組成數據存儲服務與程序運行服務、網絡安全傳輸服務，以上資源全部利用“云”管理平臺集中在一起，實行動態管理。
在創建基礎設施服務過程中，要充分發揮當前軟硬件資源的作用，利用“池”化應用各種資源，同時結合“云”管理平臺的應用將虛擬化資源展現在各級部門面前，主要資源類型有虛擬機、存儲、負載均衡、虛擬網絡等。
2.2 數據資源服務層方面
利用數據資源服務層可以實現各類不動產的數據化管理，由此產生信息資源目錄檢索工具，實現信息共享、查詢、交換等各種功能，在數據資源方面有力支持各種不動產登記業務的順利開展。
2.3 支撐平臺服務層方面
支撐平臺服務層主要是發揮中間件、基礎構件、GIS平臺、開發工具等的作用，結合數據資源服務層的應用，有力支持業務應用服務層的正常運行。主要內容涉及登記支撐服務、大數據挖據與分析服務、云GIS支撐服務。
2.4 業務應用服務層方面
業務應用服務層就是利用支撐平臺服務層中的各種服務，達到業務應用服務的目的，發揮各級門戶網站的作用，統一登記不動產信息，也可以實現查詢各類不動產登記信息的目的，登記信息可以在此實現共享。
3 不動產登記平臺系統構成
3.1 “云”資源及安全管理平臺及登記數據庫管理系統
在整個基礎平臺中處于管理地位的“云”管理平臺，主要職能就是合理配置、協調、管理、控制各種資源。主要內容有負責管理不同硬件的基礎資源管理中心、負責協調各種業務應用服務的監控管理中心、對平臺數據資源負責組織、分布、存儲、備份的管理監控中心、權限一致的安全管理中心。
不動產登記數據庫管理系統，負責不動產登記數據的數據庫，以《不動產登記暫行條例》、不動產數據庫標準、數據庫整合規范等文件作為統一依據，在數據方面實現收集、錄入、轉換、編制代碼、編輯數據、處理數據、檢查數據等各種職能，保證不動產基礎數據實現一致性，統一建立數據庫，統一對數據進行管理與維護等，在數據方面有力支持不動產統一登記的順利進行。為此，廣西不斷號召各市縣積極推動市縣鄉“一張圖”綜合監管平臺建設，健全數據整合，完善數據庫，創新工作機制，重點做好土地變更調查工作，及時更新建設用地審批數據、供地數據、地籍數據、不動產登記數據（土地、房屋數據）等。
3.2 不動產權籍管理系統及登記信息管理系統
不動產權籍管理系統主要負責平時測量與繪制不動產登記單元、收集各種不動產登記單元調查成果，處理業務不動產單元調查圖形，處理不動產單元屬性，制訂不動產單元代碼，制訂住戶分布表與樓盤信息表，同時檢查完成轉換后的不動產登記單元調查數據，制作各種統計報表，制作各種成果圖件，在數據方面有力支持不動產登記的開展，同時與不動產登記信息管理系統和查詢統計系統共同組合在一起。
不動產登記信息管理系統，不動產登記信息業務系統是應用統一的標準登記土地、房屋、林地、草原等內容，有利于國土、住建、農業、林業等都能利用相同的登記業務平臺及時掌握不動產登記信息資源，有利于做好行政管理工作與做出正確決策。
在廣西不動產登記信息業務系統建設中，主要內容有GIS業務和檔案管理業務。系統主要負責管理不動產單元，共同管理不動產產權、權利人、不動產單元，依據空間地理位置實現統一管理不動產單元的目標，應用相同的工作流程和WEBGIS技術，分別管理工作庫、歷史庫與現狀庫，由此完成了全面管理不動產登記流程業務。
3.3 不動產數據接入與上報系統
在廣西不動產登記信息業務系統建設中，隨時提供不動產登記數據，在平臺中隨時引入不動產登記部門的本地登記信息。在開展數據質量檢查、數據加密、數據壓縮、數據傳輸、日志記錄等工作的順利開展下，才能使進入不動產登記信息管理基礎平臺的登記信息與不動產登記部門的登記信息相同。
3.4 不動產登記監管及分析系統和信息查詢共享系統
在廣西不動產登記信息業務系統建設中，要保證登記部門依據一定的規則開展業務辦理工作，依據種類的不同設置不同的業務檢查標準，全面研究不同部門上交的登記申請、審核、登記、頒證等各種數據，進一步完善事后管理、改正錯誤等工作，節約行政糾正資金，做到安全交易，保證權利人的合法權益不受損失。
不動產登記信息查詢共享系統，為有利于不動產管理部門與權利人隨時查詢各種不動產信息，要創建查詢速度快、安全程度高、擴展性強的查詢平臺，提供各種各樣的、24小時的、全面的、多層次的業務信息查詢服務，為內部門戶查詢與統計打好基礎。
3.5 制定不動產登記標準及規范
在廣西不動產登記信息業務系統建設中，在制訂標準規范方面主要內容有關于不動產登記信息匯交方面的、涉及不動產登記信息管理系統互聯技術方面的、制訂不動產登記數據管理制度、制訂平臺安全運維管理制度等。
總之，在全國范圍內實行一致的不動產登記信息管理平臺的做法是符合人們需求的，在技術層面有利于據此實現不動產登記制度，有利于實現交易安全與信息共享，有利于進一步規范不動產登記業務，有利于實現職責部門的合理整合，有利于提高管理能力與治理標準，有利于保護人們的合法產權達到惠民的目標。
參考文獻
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[3]鄭少楠，杜震洪，曾志，張豐，劉仁義.面向不動產登記的異構信息資源整合策略[J].浙江大學學報（理學版），2015（01）.
作者單位
1.百色市國土資源信息測繪中心 廣西壯族自治區百色市 533000
第3篇：不動產檔案管理制度范文
一、房產檔案工作的特點
（一）法律性
房產檔案是指房地產管理機構在管理活動中直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是房地產行政管理法定職責的體現，是證明權利人與房屋之間權利的原始憑證，具有法律憑證價值。近年來，隨著我國房地產行業的蓬勃發展，伴隨而來的房產交易、抵押、評估、保全、查封等活動日益增多，房地產糾紛呈上升趨勢，房產檔案的利用率迅速增長。房產檔案是人民法院確認房屋權利歸屬、處理房地產糾紛的重要依據，為權利人的產權保護提供了可靠的法律保障，促進了社會的和諧穩定。
（二）社會性
隨著住房消費市場的全面啟動和城市二、三級市場的全面放開，擁有房屋所有權的權利人越來越多，權利人在行使占有、使用、收益、處分等權利時，房產檔案的利用就成為確認交易行為是否合法的必不可少的環節。由此房產交易雙方才會有安全感，房地產市場的運行才能安全有序。
同時，隨著城市化進程的加速，城市規劃、舊城改造、拆遷安置等如果采用傳統的調查測算方法，投入大、周期長且可靠性差。而利用數字化房產檔案信息和館藏實物檔案可以較全面便捷地匯總、統計房屋權屬狀況，既節省資金又能較快地計算出成本，加快工程進度。
（三）價值性
房地產屬于不動產，價值高，在單位和個人的財產構成中占有重要地位，隨著房產價值的上升，人們對房地產給予了前所未有的關注。房產檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準確、全面，直接關系到權利人的經濟利益，房產檔案管理人員必須真實地記錄相關信息，客觀反映房產經濟的運行過程。因此，房產檔案屬于財產檔案，含金量高，具有價值性。
（四）網絡性
在當前信息化時代下，借助計算機網絡技術就可以將產權管理、圖表管理、檔案管理等結合在一起，極大地改變了過去人工收集、整理、歸檔、利用等傳統的檔案工作方式，有效地提高了檔案管理的效率，促進了檔案信息的充分利用。
二、房產檔案管理的當前形勢
（一）法制觀念淡薄，沒有完全依法管理檔案
房產檔案管理如果沒有健全的法制做后盾，檔案管理制度得不到落實和實施，就不能形成科學的管理方法，檔案的安全性和完整性、真實性等就不能得到有效保障，容易出現工作偏差或失誤，出現檔案丟失或者缺損等情況。
（二）房產檔案信息化建設進程緩慢
信息化、數字化、網絡化是當前房產檔案的管理趨勢，構建信息數據庫和檔案數字化管理系統，已經成為現代化房產檔案管理過程中不可或缺的部分，傳統手工的檔案管理方式已經不能有效地保障檔案管理水平。但目前房產檔案信息化建設進程緩慢，多地普遍存在著現代化管理模式和傳統手工管理模式并存的形式，沒有建成完整的信息數據庫，增加了檔案信息的安全隱患。
（三）檔案工作人員素質較低
房產檔案管理需要一支既有一定檔案專業知識又有一定測繪、法律等相關知識的管理隊伍，而當前的檔案管理工作中，工作人員大都沒有進行過專業化的培訓，非專業人員的管理導致了檔案管理方式的不科學。部分地區由于檔案管理人員待遇較低，有的人員不能安于工作，不認真鉆研業務，甚至存在想轉行或調動的想法，從而嚴重影響了檔案資料的管理、利用和發掘，影響了檔案的質量，降低了檔案的利用效果。
三、加強房產檔案規范化管理的措施
（一）加強制度建設，制定科學、統一、切實可行的檔案管理制度
科學有效的管理制度是房產檔案管理工作順利開展的先決條件，是加強檔案管理水平的有效途徑。從目前檔案管理部門工作狀態和運行方式來看，檔案工作效率低下，很大程度上是因為缺乏有效的制度監督，從事管理工作的人員積極性低，缺乏工作熱情和創造性。因此，房產檔案管理部門應當首抓制度建設，建立有效的競爭機制，提升工作人員的危機意識和競爭意識，將工作績效同獎懲制度結合，激發工作人員的熱情和創造力，從而提升房產檔案管理水平。
連云港市房屋產權管理中心檔案室成立于1989年，在20多年的檔案管理工作中，檔案室嚴格按照《檔案法》的規定，結合實際情況制定了《檔案立卷歸檔制度》《檔案庫房保管制度》《檔案查詢利用制度》以及《檔案管理人員職責》《建檔人員職責》《接待人員責職》等崗位責任制。2008年《房屋登記辦法》實施后，針對檔案管理中出現的新規定、新要求，又制訂了《連云港市城市房屋權屬檔案管理實施細則》《連云港市房屋權屬登記信息查詢暫行規定》等技術規范。同時在工作中根據業務需要，對新出現的帶有普遍性的問題及時制定業務標準，確保各項工作的規范性和嚴密性，于2009年順利通過檔案工作目標管理江蘇省五星級認定。
（二）切實做好房產檔案的收集工作
收集工作是房產檔案規范化管理的首要環節，也是整個工作流程中最為基礎的工作，只有確保房產檔案資料的完整性和真實性，才能為后續工作的開展奠定堅實的基礎。檔案收集要做到登記材料內容完整、準確，能全面、真實地反映房地產的本來面貌，反映物權的歸屬、沿革、變動等情況。收集的各類登記材料要系列化，能完整地反映房地產權利狀況，使之成為有應用價值和長久保存價值的檔案。
為了提高房產檔案收集工作水平，應該嚴格按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》的要求，建立完善的管理制度，明確各個崗位的職責以及工作流程，對收集檔案的范圍、分類等做出細致的劃分。要加強與各個業務部門的聯系，做好檔案資料的移交工作，確保檔案資料收集工作的順利開展。
連云港市房屋產權管理中心檔案室在收集檔案的過程中，嚴格按照《連云港市城市房屋權屬檔案管理實施細則》的要求，從受理、審核、登簿、發證等各個環節按歸檔范圍和歸檔要求收集、制作登記資料，力求文件材料的形式、規格、技術指標等達到高度一致，保證凡屬歸檔范圍內的各種形式的文件材料都要收集齊全。同時，對每卷檔案在整理前先檢查驗收，缺件、錯件檔案以及內容不完整、字跡不清晰等文件予以退回，杜絕不符合標準的檔案入庫。
（三）認真做好房產檔案的整理工作
房產檔案資料收集之后，應按照《房屋登記辦法》《城市房地產權屬檔案管理辦法》等相關法規的規定，將應當歸檔的登記材料按內容和形式進行排列編號，編制目錄、封面并移交進行集中統一保管，形成系統的資料庫。
在檔案整理過程中，要嚴格按照檔案資料管理的規則操作，對登記材料要按照“一宗一卷”即“每辦理一件登記所形成的材料立一個卷”的規定立卷，卷內材料要按《房地產登記技術規程》的規定進行排序、編寫頁碼、編寫卷內目錄和備考表等。紙質檔案裝訂時應將材料上的金屬物全部剔除干凈，對破損或者幅面過小的材料應采用A4白襯紙托裱，幅面大于A4的材料，應按A4大小折疊整齊，并預留出裝訂邊際。卷內文件材料裝訂應整齊美觀，不得壓字、掉頁，不得妨礙翻閱。
（四）加強房產檔案的動態管理
房產檔案的動態性是房產檔案最顯著的特點。房產檔案形成后，房地產的權利和房地情況并不是固定不變的。為了保證房產檔案信息的準確性和及時性，需要采用動態管理方式，根據產權人的變化、房屋現狀的變更來補充新材料，更改房產檔案中的簿、檔、圖等，以確保房產檔案信息的真實性和系統性，使房產檔案成為“活”檔案。
（五）加強房產檔案的信息化建設
1.提升檔案信息化的認識
科學技術高速發展的今天，傳統的管理方法和手段已經無法適應房產檔案管理工作的需求，需要依靠計算機軟件進行檔案管理，依靠網絡、計算機、掃描儀等現代化設備進行檔案的檢索與存儲。因此，房產檔案管理工作人員要充分認識到檔案信息化建設的重要性，認識到檔案管理信息化是房產檔案管理的有效途徑。
2.打造房產檔案信息系統
打造房產檔案管理的信息化，首先要完善房產檔案管理信息系統，把房產交易系統與房產檔案信息系統進行對接，交易信息同步于檔案系統中，同時利用掃描儀等設備把相關圖像信息導入交易信息系統中，運用技術軟件進行整合和調閱，形成準確、完善的房產檔案數據庫。
連云港市房屋產權管理中心非常重視檔案管理信息化建設，按照住建部“房地產交易與權屬登記規范化管理考核標準及考核辦法”的要求，建立了一個集錄入、掃描各種類別和密級的房產檔案系統，使紙質檔案圖像化，實現了電子化的集中存儲、索引、管理、查詢等。在充分考慮房產交易業務的前提下，結合檔案電子化的發展趨勢，在產權產籍管理系統中專設檔案管理模塊，檔案工作的各環節都運用計算機進行管理，達到收集、整理、掃描、編目、備份、統計、查閱等全由信息系統操作，極大地提高了工作質量和效率。
3.建立檔案數據分析系統
通過信息化，建立一整套房產檔案數據分析系統，管理人員能夠從不同角度對數據進行分析、整理，對房地產市場的發展做出合理預測，便于相關職能部門科學決策，及時調控，減小風險，有效地維護房地產市場的健康發展。
（六）提高檔案管理人員綜合素質水平
首先，要對管理人員進行有針對性的培訓，加強檔案學知識、法律知識和房地產相關業務知識的學習，掌握行業動態、新規，提高專業素養和知識水平。
其次，要注重復合型人才的培養。檔案信息化的建設和實施，需要既懂計算機網絡技術又精通檔案業務的復合型人才，無論是系統軟件的選購、研發還是信息化的具體實施、維護，都需要人才的支撐。檔案部門除引進計算機專業技術人員外，還要加強在職檔案管理人員的計算機知識培訓，做到能夠熟練操作計算機和檔案管理軟件，掌握房產信息資料的錄入、分類、檢索等程序，提高檔案的存儲和處理能力。
最后，房產檔案管理是一項細致繁瑣的工作，需要檔案管理人員具有強烈的責任心和使命感，認真對待工作，確保房產檔案信息化建設的順利開展。
參考文獻：
1.齊劍茹.加強房產交易中心檔案管理工作的措施.東方企業文化.2015.23
2.王歡.對做好房地產交易管理中心檔案工作的思考.東方企業文化.2015.24
第4篇：不動產檔案管理制度范文
【關鍵詞】應收賬款管理 前期管理 催收管理
應收賬款是企業營運資金管理的重要環節，在競爭激烈的市場經濟中，正確運用賒銷，加強應收賬款的管理非常重要。應收賬款管理應從應收賬款防范機制的建立和逾期債權的處理兩方面入手。企業應設立專門的信用管理部門，并與銷售、財務部門對應收賬款進行發生監控、跟蹤服務和反饋分析，并由內部審計部門進行監督管理。對于逾期應收賬款，企業應成立專門機構進行催討，并積極尋找債務重組、出售債權的可能，爭取及時收回債權。目前，加工企業普遍存在著應收賬款數量大、周期長、變現能力差的現象，潛伏著壞賬損失的風險。這樣極易形成不良資產，繼而導致企業的資金鏈斷裂，不能正常生產經營，不得不向外借款，使得企業的資產負債率很高，有的甚至超過80%。我國企業應收賬款占流動資金的比重為50%以上，遠遠高于發達國家20%的水平。企業之間尤其是國有企業之間相互拖欠貨款，造成逾期應收賬款居高不下，已成為我國經濟運行中的一大頑癥。據專業機構統計分析，在發達市場經濟中，企業逾期應收賬款總額一般不高于10%，而我國的這一比率高達60%以上，因此加強應收賬款管理具有十分重要的意義。本文認為企業的應收賬款管理制度應包括以下幾個方面。
一、制定應收賬款前期管理制度
1、建立客戶檔案
了解客戶的信用等級狀況，是進行應收賬款管理的重要條件。企業的生產、銷售、財務部門要通過采訪、詢問、考察來獲取債務人的經營地址、通訊電話、聯系人和信用程度等信息，并進行登記；在確定客戶信用等級和對客戶進行信用評價的基礎上，為每個客戶建立信用檔案，詳細記錄其有關資料。企業通常應事先確定檔案的有關項目，以保證資料搜集的完整性。客戶檔案的主要內容一般包括：客戶與企業有關的往來情況以及付款記錄；客戶的基本情況，如所有銀行往來賬戶、所有不動產資料以及不動產抵押狀況、所有動產資料及其它投資、轉投資等資料；客戶的資信情況，如反映客戶償債能力、獲利能力及營運能力的主要財務指標，反映客戶即期及延期付款情況，實際經營情況及發展趨勢信息等。
2、簽訂委托加工合同
對所有委托加工的產品都要簽定合同，明確雙方的權利和義務，注明產品的加工期限、加工周期、加工數量、加工價格、產品質量標準、收回賬款的期限及違約責任等。對生產企業來說，還應制定統一的加工工藝單，并有連續編號。生產部門按照所簽定的委托加工合同的要求，正確填制工藝單，保證加工產品的質量和周期，發揮對貨款收回和委托加工合同的輔助作用。
3、專人管理應收賬款
企業應設專人負責應收賬款的對賬清理和檔案管理工作，所有應收賬款每年至少核對一次，對賬結束時應制作應收賬款余額調節表，一式兩份，由雙方經辦人員簽字，并加蓋企業財務專用章加以確定，雙方各留存一份。對有調整的相關業務，必要時應提供給對方復印件，作為調賬的依據。對賬人員對完賬后，應及時將對賬情況、欠款企業的經營狀況等及時反饋給企業主管領導和銷售部門，為評估、調整賒銷客戶的信用等級提供可靠的依據。對超過期限的客戶，在發出對賬單的同時，應發出催繳欠款通知書及時催收欠款，企業的業務部門及相關經辦人員應積極配合財會部門做好此項工作。
4、在年度計劃中確定應收賬款年末余額
根據行業特點和公司應收賬款的實際情況，企業應設定一個比較合理的平均收賬期，允許每年的平均收賬期在這個指標值的上下幾天浮動，并可以在年度計劃中明確當年的平均收賬期。可以根據企業銷售貨物的市場需求等對每種產品分別制定合理的收賬期。如對于市場需求量大、價格低、易損耗的產品，可以采用收款付貨或收賬期短的收賬政策；對于市場需求量小、價格高、市場競爭激烈的產品，在客戶信用較高的情況下，收賬政策可以放寬一些。
二、加強應收賬款日常職能制度的建立
1、合理分工，職責明確
企業只有建立分工明確、配合協調的應收賬款內部管理機制，才能有效地降低不必要的應收賬款占用，避免壞賬損失的發生，也可以有效地防止業務處理過程中的舞弊和差錯，避免或及時發現不法分子截留、貪污企業貨款的行為，減少應收賬款風險。企業的應收賬款涉及營銷、財務、勞資等部門，企業必須將與應收賬款相關的職責落實到各個部門和人員。營銷部門主要負責產品銷售和應收賬款催收回籠工作；財務部門每月根據應收賬款發生額進行清理、分類，月末提供應收賬款回籠明細表，按順序對接受委托加工的營銷員進行歸集并反饋到營銷部門和勞資部門；勞資部門根據營銷部門的業績以及財務部門提供的應收賬款尚未收回的信息，每月對營銷部門進行考核，制定合理的報酬獎懲制度。一方面，營銷部和財務部相互配合，正確開具銷售發票，做好發票交接手續，特別要強調由營銷員交給委托方聯系人在發票上和交接單上簽字確認，經簽字的交接單反饋給財務部門。另一方面，勞資部門應及時對應收賬款回籠狀況進行獎懲考核，計算有關責任人的經濟獎懲數據，在每月的勞動報酬中體現出來。
2、檢查用戶信用額度
對用戶提供的每一筆賒銷業務，都要檢查是否有超過信用期限的記錄，并注意檢驗用戶所欠債務總額是否突破了信用額度。應掌握用戶已過信用期限的債務，密切監控用戶已到期債務的增減動態，以便及時聯系用戶提醒其盡快付款。企業還要分析應收賬款周轉率和平均收賬期，看流動資金是否處于正常水平，通過該項指標與去年同期、今年計劃及同行業進行比較，借以評價應收賬款管理中的成績與不足，并修正信用條件。
3、落實責任制
對銷售部門考核要根據資金時間價值、賠償能力等實行誰經手、誰負責、誰回籠、誰得益制度，將回收責任、期限落實到人，輔以考核掛鉤、獎懲兌現的手段，充分調動營銷人員收款的積極性；同時加強營銷隊伍建設，明確發貨審批權限，責任到人，防止盲目發貨或發人情貨。總的來說，就是要明晰責、權、利關系，財務人員、財務主管、業務人員、業務主管都承擔相應的應收賬款管理責任。
4、發揮內部審計的監督作用
定期統計客戶應收賬款的金額、賬齡及增減變動情況，通過相關部門和責任人了解其負責客戶的欠款和信用情況，并重點關注接近信用限度客戶的動態和經營狀況，及時反映給主管領導和銷售部門，為評估、調整賒銷客戶的信用等級提供可靠的依據，同時也能了解應收賬款的總體情況。內部審計在應收賬款管理中的監督作用主要體現在兩個方面：一是不斷完善監控體系，改善內控制度；二是檢查內控制度的執行情況，檢查有無異常應收賬款現象，有無重大差錯、、內部舞弊、故意不收回款等情況，確保應收賬款的回收。
三、加強應收賬款催收管理
1、實行全面監督
通過賬齡分析、平均收賬期分析、收現率分析等判斷客戶是否存在賬款拖欠問題，從而估計潛在的風險損失，正確估量應收賬款價格，以便及時發現問題，提前采取措施。
2、制定合理的催賬程序
企業對各種不同過期賬款的催收方式即收賬政策是不同的。對尚未到期的顧客，可措辭婉轉地寫信催討；對過期較短的顧客，不過多地打擾，以電話或信函通知即可，以免將來失去這一客戶；對過期較長的顧客，頻繁地信件催款并電話催詢；對過期很長的顧客，可在催款時措辭嚴厲，必要時提請有關部門仲裁或提請訴訟等等。
3、提高營銷人員追款技巧
營銷人員在成功追收賬款的過程中扮演著很重要的角色，在日常工作中要加強營銷人員在這方面的培訓。一是運用常識；二是追討函件；三是豐富、完善客戶資料檔案；四是讓對方寫下支付欠款的承諾函件并加蓋公章；五是與負責人直接接觸；六是錄音；七是向警方求助；八是謹慎從事；九是豐富自己財務方面的知識，如支票、電匯、匯票等。
四、已被拖欠款項的處理方法
應收賬款的事后控制包括如下工作：首先檢查被拖欠款項的銷售文件是否齊備；要求客戶提供拖欠款項原因，并收集資料以證明其正確性；建立賬款催收制度。根據情況的不同，可建立三種不同程度的追討文件：預告、警告、律師函，按情況及時發出；讓客戶了解最后期限的含義及后果；將欠款交予較高級的管理人員處理，將壓力提升；成立公司內部的法律部，以法律部的名義發出追討函件；使用分期付款、罰息、停止數期等手段分期收回欠款；使用法律維護自己的利益。
此外，債務重組是處置企業應收賬款的一種有效方法，主要包括貼現方式收回債權、債轉股和以非現金資產償債三種方式。貼現方式是指在企業資金嚴重缺乏而購貨者又無力償還的情況下，可以考慮給予債務人一定的折扣而收回逾期債權。債轉股是指應收賬款持有人與債務人通過協商，將應收賬款作為對債務人的股權投資，從而解決雙方債權債務問題的一種方法。以非現金資產收回債權是指債務人轉讓非現金資產給債權人以清償債務。利用債務重組方式收回應收賬款，企業要根據自身與債務人的情況選擇合適的方法。出售債權是指應收賬款持有人將應收賬款所有權轉售給商或信貸機構，由他們直接向客戶收賬的交易行為。隨著外資金額機構不斷涌入我國，應收賬款出售將成為我國企業處理逾期應收賬款的主要手段之一。
總之，只要企業采取有效措施，應收賬款的信用風險是可以防范的；進行了科學的防范，才可以使企業在市場競爭中既擴大銷售、增加盈利，又使應收賬款風險盡可能地降到最低。
【參考文獻】
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[3] 趙秀梅：關于應收賬款全程管理策略的探討[J].現代農業，2007（10）.
第5篇：不動產檔案管理制度范文
關鍵詞：全員全額扣繳申報制度 個人所得稅 對策建議
【正文】
現代制度經濟學認為，制度在經濟發展中起著重要的作用，尤其在轉軌時期，甚至起著關健作用。在個人所得稅全員全額扣繳申報制度的完善過程中，即要注重制度的重構，也要重視征管體系的完善，更要理順各項配套措施的作用，促進現實制度逐步向理想化轉化。
一、進一步完善制度設計
個人所得稅全員全額扣繳申報制度的體制性設計的完善既要符合效率良好、社會公平的目標，又要便于稅務部門的具體實施，應滿足兩個方面的均衡：一是經濟效率與管理效率的均衡，這是實現有效稅制的基礎；二是綜合效率和公平的均衡。
在綜合所得稅制模式下，個人所得稅仍將實行扣繳為主的征收方法，但扣稅憑證的開具，工薪所得、紅利、股息、利息所得應按年進行，勞務報酬所得應按次進行，而絕不是納稅人有需要才開具。與此同時，還需要健全費用扣除制度，調整費用扣除標準，合理設計稅率，減并稅率級次，規范稅收優惠政策，拓寬稅收征收范圍，從而為該制度的順利推行提供完善的環境。
二、加強稅務機關的執行程度
1、提高稅務人員的素質
對全員全額扣繳申報的監管最終落角點在于人，要提高個人所得稅扣繳全員全額的質量，必須要提高稅務人員的素質。首先要提高稅務人員的職業道德，可以增加稅收執法的規范性，減少社會失范現象的存在，從而為扣繳義務人和納稅人依法申報提供公共的心理基礎。其次，要提高稅務人員的業務技能，更多地體現在對現代經濟運作情況的適應程度和對稅收法規掌握的熟練程度，只有增強業務知識，掌握現代化的征管手段，才能發現扣繳申報中所存在的問題。
2、實施納稅人編碼制度
全員全額扣繳申報制度其中一個重要的方面就是“全員”，“全員”信息收集的一個可行制度就是納稅人編碼制度。其是指對所有有收入的個人實行納稅號碼固定終身的制度。稅務機關應對納稅人實行編碼化管理，賦予納稅人與居民身份證相統一的終身有效的個人稅務登記號，全面進行個人信息的統一登記，這是全面掌握個人收入及納稅情況的前提條件。納稅人的一切經濟活動都應由交易雙方通過電腦自動輸入其稅號。這將有利于扣繳義務人有關人員信息的采集與動態維護，并建立個人收入檔案管理制度，逐步擴大檔案管理的范圍，直到實現全員全額管理。
3、建立第三方信息報告制度
信息報告對確保扣繳義務人和納稅人申報的真實性起到高效監控的作用。
鑒于我國當前稅務信息化建設已初具規模的現實條件，將我國第三方信息報告制度做如下構建。
4、實行雙向申報制度
稅務機關應逐步建立起以“雙向申報”納稅為基礎，以計算機網絡技術為支持，納稅人和扣繳義務人雙重檔案體系為依托的集中征管、重點稽核的征管模式。同時，個人所得稅納稅人取得的所得無論扣繳義務人是否代扣代繳稅款，本人應自行向稅務機關進行納稅申報。稅務機關以扣繳義務人申報的資料檔案、納稅人檔案和納稅申報表三者為依據，通過對雙方申報資料的相互比較，如提供的收入、納稅信息進行交叉比對和評估分析，審核其申報資料的真實性，糾正并處罰不真實的納稅申報，倒逼扣繳義務人如實按全員全額的要求申報扣繳數據。
5、實現信息化建設
個人所得稅全員全額扣繳申報制度的核心在于信息的掌握與傳遞，加之個稅征收范圍廣、信息量大，因此，以現代化的征管手段為依托是必然之舉。
按照一體化建設的要求，個人所得稅與其他稅種具有共性的部分，應由核心業務系統統一開發軟件，個人所得稅個性的部分應單獨開發軟件。在軟件應用的各個環節中，做到嚴格管理，大力協調，密切配合，充分發揮現代信息網絡的作用，讓納稅人編碼制度真正產生實效，也讓扣繳義務人在稅務機關的監督下真正按全員全額的要求申報納稅。
三、提高扣繳義務人的申報遵從程度
1、完善社會信譽約束機制
稅務機關應充分利用人們投資、消費等行為信號與各自納稅行為的對比，在嚴格執法、嚴懲涉稅違法、失信行為的基礎上，建立起一套完善的個人所得稅納稅信用評估體系，對納稅人和扣繳義務人履行申報義務的情況進行恰如其分的評估，并給予相應的級次評定。同時定期將稅收信用評定的相關信息資料充實個人社會信譽約束體系，實現稅收信用信息資料查詢的信息化、社會化、公開化。
2、建立個人財產登記制度和個人資產實名制
首先，應當建立納稅人的財產登記制度，要求納稅人的所有財產均需到相關部門登記備案，明確納稅人財產來源的合法性及合理性。與此同時，應加強對個人實物收入的管理，對納稅人獲得的工薪之外的實物按市場價值計入應稅所得，將納稅的財產顯性化，進一步拓展稅源。
其次，對個人的金融資產和不動產應逐步實行實名制度。
如此一來，納稅人財產信息可以較低的交易成本被稅務機關所知曉，從而對扣繳義務人的扣繳信息產生外在的約束力，使其不得不實現全員全額扣繳申報。
3、推行非貨幣化個人收入結算制度
政府應采取有效措施，逐步推行非貨幣化個人收入結算制度，減少現金流量，廣泛使用信用卡和個人支票，從根本上解決多開戶、化名存款、收入來源不清等問題，堵住稅源流失的漏洞。同時，實行銀行電腦信用制與稅務電腦申報制管理聯網一體化，使稅務征收機關能夠掌握個人收入的真實情況，使個人隱性收入、多元化收入均納入征稅范圍，防止扣繳義務人的調整申報數額的自由空間。
參考文獻：
[1] 陳春：《當前個人所得稅征管的難點及對策》，《經濟論壇》，2006年第11期。
[2]龐鳳喜：《增強涉稅信息的對稱性應成為強化稅收征管的聚焦點――兼論個人所得稅全員全額申報》，《涉外稅務》，2009年第10期。
第6篇：不動產檔案管理制度范文
一、當前房屋登記工作面臨的問題
（一）房屋登記系統問題
《房屋登記辦法》的頒布實施，堅持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記，如登記依申請而啟動，明確登記時限，對登記申請人必須進行告知等；確立和細化了登記簿制度，明確了登記簿的內容和形式；合理界定了登記機關權限，有利于提高登記效率；細化了《物權法》規定的登記類型，對《物權法》確定的預告登記、在建工程抵押權登記和最高額抵押權登記、更正登記等登記類型做了具體化規定，更具有可操作性。
以上各種規定，都需要我們切實落到實處，才能真正發揮應有的效用，這不僅是貫徹落實國家法律法規的要求，更是提高自身素質、保障登記安全、維護社會穩定的迫切需要。其中，針對建立房屋登記簿這一核心要求，各地都在原來登記系統的基礎上開始了房屋登記簿的建立工作，煙臺市也為此開發了全新的登記系統。我市目前在這方面面臨著極為嚴峻的形式，原有的登記系統不完善，無法滿足建立房屋登記簿的要求，只能自己摸索手動建立登記簿，工作效率低，無法形成完善的房屋登記系統，也無法完成原來大量登記數據的建立工作，造成房屋登記簿的數據不齊全，不規范，嚴重影響了房屋登記工作的質量和安全。
同時，由于沒有統一的房屋登記系統，房屋的預售備案、房屋抵押等工作都難以統一起來，案件的受理和審批工作也相互分離，不僅增加了大量的重復工作，降低工作效率，更重要的是不能建立統一的房屋登記信息，造成房屋登記的誤判，產生不穩定因素。
（二）房產檔案管理問題
房產檔案目前由市城建檔案館管理，在房產檔案管理上主要面臨以下問題：
1、部分檔案沒有做到一戶一檔
一戶一檔是房產檔案管理的基本要求，如果不能做到一戶一檔，房產檔案就無法體現房屋的產權現狀，往往造成產權歸屬的誤判。目前房產檔案的管理普遍存在這一問題，一處房產具備幾套檔案，甚至抵押檔案也是單獨立檔，互不聯系，根本無法確定哪一套檔案記錄的是該房屋的當前所有權人。《辦法》實施以后，需要逐步建立房屋登記簿，而房產檔案是建立登記簿的重要數據來源。目前房產檔案的現狀顯然不符合數據準確的要求，使房屋登記簿的建立困難重重。一旦因為房產檔案的混亂造成登記簿的錯誤，導致經濟損失，我局必將依法承擔賠償責任。
2、沒有建立分丘分幅的管理模式
分丘分幅、以圖管檔的檔案管理模式是房產檔案管理最科學、最有效的管理模式。目前房產檔案只是簡單地放入檔案柜，辦理一批存放一批，全市各個區域的房產檔案混在一起，同一棟樓的各戶檔案分散在整個庫房中，難以實現檔案的統計分析及利用。比如，因城市規劃需要調閱我市某一區域的所有房產檔案，目前只能先到現場逐戶調查產權人姓名，根據姓名到檔案館逐戶調閱，往往幾天時間也不能完全調出。而如果采用分丘分幅的存檔模式，同一區域的房產檔案都集中在同一個檔案柜，只需在規劃圖上劃定范圍，立刻可以找到該區域內所有房產檔案的存放位置，可以極大提高工作效率，更不會出現錯誤或遺漏。
（三）商品房預售管理問題
為切實規范商品房預售行為，保護交易雙方的合法權益，各地都采取各項措施，以加強對預售資金的監管為根本，實現市場的平衡與穩定。煙臺市房管局自2003年起開始了該項工作，目前已取得很好效果。我市2008年起，房管處開展了商品房預售備案工作，僅為整套工作程序的一個環節，嚴格來講管理工作尚未真正運作，可能產生的后果是：一些企業無證售房、更改設計、面積不足；一些小區配套設施不完善、工期延誤；一些企業收取預收資金后，不積極為業主辦理產權證書，引起不穩定因素；一些小區物業管理跟不上，體現在收費標準、服務項目和質量不達標的方面；同時，預收資金監管不到位，將可能發生抽逃資金等現象，對市場秩序危害極大。
（四）房屋登記歷史遺留問題
2008年下半年，我們集中力量對規劃區范圍內房屋登記的歷史遺留問題進行較為全面的調查摸底。調查中發現存在兩大類問題，一類是由于歷史原因，房產證未辦到個人名下，另一類是已辦理了個人房產證，但由于不同因素，無法上市交易。涉及問題總戶數為8650戶，其中，開發商開發建設的小區產生問題4454戶，機關、企（事）業單位自建或購買民房產生問題1240戶，駐城村房屋產生問題2956戶。
房屋登記中產生歷史遺留問題原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五種：
一是土地原因。有的在開發建設前沒有取得土地使用權，或土地手續不齊全；有的機關、企（事）業單位購買民房，分配給本單位職工，由于戶籍與土地政策沖突，無法辦理房產證；有的駐城村利用宅基地搞開發，對外出售，導致房產證無法辦理，或已辦理房產證后無法上市交易。
二是規劃問題。有的項目沒有辦理規劃手續便開發建設；有的規劃審批手續與土地審批手續不一致；有的實際建設超出規劃審批手續許可的范圍，等等。
三是建設手續不齊全。主要涉及工程開工、建筑質量、人防工程等。
四是政策因素。我市的房地產業管理是隨著法律、法規、政策的不斷完善而逐步走上正規的。具體講，直到1998年《城市房屋權屬登記管理辦法》實施以后，房屋登記管理工作才逐步步入正常軌道。1998年10月市政府召開會議，要求房屋登記中出具土地手續，我市才逐步完善房屋登記中的土地管理。同時，還存在一種情況，相關職能部門對解決歷史遺留問題曾出臺過政策，集中清理過部分違章行為，但由于政策傳達或政策理解等因素，違章建設單位沒有及時申請辦理，使問題積壓下來。而在統計的8650戶問題中，土地問題占48%。
五是少數的人為因素。極少數項目，在辦理房屋登記過程中，采取欺瞞等手段辦理了相關手續，隨著工作的深入開展，問題顯現出來，最直接的后果是已辦理房產證的住戶不能上市交易。
房屋登記歷史遺留問題，是引發房產相關社會不安定因素的根源，也嚴重制約了房屋登記工作的完善與發展，是群眾反映最直接、最迫切的問題。
（五）房屋登記體制建設問題
目前我局從事房屋登記相關工作的單位科室有局業務科、房地產管理處、城建檔案館，開發辦還涉及商品房預售許可的審批工作。隨著《物權法》、《房屋登記辦法》（突出房屋登記簿法定效力的作用，以及中間環節“無縫對接”
、辦事效率的最大化提高等要求的提出，現行房屋登記體制面臨著以下問題：
1、登記簿的法定效力難以實現
《物權法》規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自記載于不動產登記簿時發生效力，即登記簿是房屋權利歸屬的法定依據，房產證只是權利人享有房屋權利的證明；不動產登記簿由登記機構管理。同時，房屋登記類型包括國有、集體兩大項登記，五大類型，30多個小項，每一小項登記均有不同要求，登記工作繁瑣而復雜。但均需作到針對登記的事項、內容等詢問申請人，并做筆錄歸檔保留；均需作到將登記事項、內容記載于登記簿。
在現有的房屋登記體制下，受理案件的工作人員見不到登記簿，無法作到依據登記簿詢問申請人有關登記事項、內容等，也無法做詢問筆錄，無法根據登記簿登記事項、內容等要求申請人提供相關資料，無法確定申請人申請登記的房屋是否已進行了查封登記、預告登記、異議登記、抵押登記、預告抵押登記及在建工程抵押登記等，難以做到準確受理。
2、房屋登記效率受到很大制約
目前我市房產登記案件由業務科受理，由房管處現場勘查、審核、審批。而業務科與房管處沒有實現集中辦公，業務科受理案件后只能等半天或一天后集中送往房管處，這樣在客觀上就造成案件辦理的滯后，不能做到受理即開始辦理。目前，我們的辦證承諾時限為5個工作日，而傳件與轉件就要占去20%—40%，不利于效率的進一步提高。《辦法》中規定的異議登記辦理時限是1個工作日，而目前的工作機制僅接送案件就至少需要1—2天，根本無法達到規定要求。其他登記類型也會因為案件的傳接占用了較多的時間，造成實際工作時間的緊張。尤其對異議登記、查封登記、房產證遺失登記等需要即時辦理的登記，勢必因工作機制問題導致登記不及時，極有可能產生法律糾紛，我局也會承擔相應的法律責任。
3、房屋登記簿建立及信息系統建庫工作難以開展
目前房產檔案由市城建檔案館管理，在房屋登記系統的建設過程中，對房產檔案進行標準化整理，建立規范的文本檔案庫及電子檔案庫，是登記系統建設中最基礎、最核心的工作，需要大量的人力、物力和時間，對成果的質量也有嚴格的要求，需要確保100%的準確無誤。這些工作都需要由房地產管理處組織專業技術人員進行，因此協調房產檔案的管理體制也是目前亟需解決的問題。
（六）村鎮房屋登記問題
1、體制不理順。目前，建成區的三個街道區域內所有房屋登記（包括該區域內集體土地房屋登記），均由市建設局直接受理當事人申請，直接派工作人員現場勘查，調查筆錄，完成內審外查后給予登記發證；而另8處鎮街的集體土地房屋登記工作自2005年8月后，市房地產管理處只增加了業務量，人員編制並沒有隨之增加，現該處負責房屋登記工作的工作人員共11人，尚不足煙臺市其它縣市區房屋登記機構工作人員平均人數的半數，在這種情況下，2005年8月起的村鎮集體土地房屋登記工作只能沿用以往模式，即由各鄉鎮村鎮建設辦公室受理案件，申報資料初審，然后現場勘查，再將資料報至市房地產管理處，該處只能做到形式審查，一方面無法確認資料真偽，另一方面對現場的實際狀況並未真正掌握，只能以各村鎮建設辦公室的審查結果作為依據進行登記並發證。村鎮建設辦公室隸屬于各鄉鎮政府，受諸多因素制約，審查結果時有紕漏，影響了登記工作的正常開展。
2、辦公經費和辦公設施匱乏。目前，我市各鎮街財政對于村鎮房屋登記都不撥付辦公經費，村鎮建設助理員都是自己負擔給老百姓辦理房產證所需要的交通費、燃油費、通訊費等相關費用。同時，缺乏工作必需的辦公設備，如電腦、數碼照相機、交通工具，有的鄉鎮甚至不為村鎮建設辦公室配備辦公電話，長期以來，不但給村鎮建設助理員造成很大的經濟負擔，而且打擊了村鎮建設助理員的工作積極性。
3、工作人員嚴重不足。由于市房地產管理處只增業務不增人員編制，只能繼續依靠村鎮建設辦公室辦理各鎮街的房屋登記業務。而各鎮街一般只設置一名村鎮建設助理員，多的有大辛店鎮、潮水鎮、南王街道也只有2人，還要負責村鎮規劃、新農村建設、村鎮公用事業等業務，而且多數村鎮建設助理員還擔任其他職務；由于我市鄉鎮合并，鄉鎮規模大幅擴大，少則五十個自然村，多則過近二百個自然村，而村鎮建設辦公室人員並未增加，原來小鄉鎮的村鎮建設助理員要負責已增至兩倍、三倍的大鎮的實地勘察房屋、測量繪圖、填寫表格等大量的工作，加上還要負責到市建設局業務科交件、拿證等工作。工作量相當大，人手明顯不足，尤其是距離偏遠的鄉鎮。
4、歷史遺留的管理漏洞。以前房屋登記程序不嚴謹，管理不完善，造成一些房屋登記問題。大的方面有：（1）1993年全市鄉鎮房屋普查換證時，沒有及時收回1985年頒發的房產證，造成“一房兩證”問題。根據市政府《轉發市建委關于更換農村房產所有正意見的通知》，1993年在我市所有的鄉鎮進行農民住宅普查換證，但是當時只是頒發了新的房產證，并沒有收回1985年頒發的房產證，造成了許多房屋出現了“一棟房屋擁有兩個房產證”的現象，這給房屋登記管理工作帶來了許多問題，如法院查封了1993年的房產證，但是房屋權利人利用1985年的房產證進行轉移登記。（2）1993年房產證轉移登記、變更登記、遺失補證登記后，原來房產證的存根沒有及時注銷，造成“一房兩檔”問題。“一房兩檔”的問題給房屋登記和檔案管理造成了許多弊端，如對房屋抵押、房屋查封的檔案管理造成許多漏洞；房屋過戶后，原房屋權利人利用原房屋檔案補辦房產證等問題。若因此類問題造成工作上的錯誤，我們單位將要面臨經濟賠償等法律責任。
5、村鎮建設助理員業務培訓工作不到位。各鎮街的村鎮建設助理員分散不均，而且身兼數職，很難集中培訓。由于缺少必要的培訓，村鎮建設助理員在日常工作中常常出現繪圖、填寫表格錯誤和漏報資料的現象，從而造成退件。這不但成倍增加了村鎮建設助理員的工作量，而且也打擊了村鎮建設助理員的工作熱情。
6、責任不明確。由于村鎮建設辦公室隸屬于各鎮（街）政府，其人員編制也屬于當地政府，而國家規定，登記機構即建設局所屬的市房地產管理處要為最終的登記結果負責任，所以一旦登記失誤、錯誤，登記機構就要為此買單。而目前在我市各鎮街村鎮建設辦公室，客觀上存在人員缺乏、經費設備不助等因素，更重要的是主觀上落實責任不理順，工作人員在具體的工作中責任心不強，審查資料不徹底，現場勘查不認真，表現在：有的受理業務案件不見當事人，隨意性大；有的現場勘查不嚴肅，根本不到現場；有的辦人情案件，違規操作。部分業務案件房管處在復審時能夠及時發現處理，而大部分案件如有漏洞市房管處僅憑形式審查並發現不了。如某鎮街村建設辦公室沒有按照要求見到房屋賣雙方當事人，僅憑買方提供的雙方當事人的身份證就給審核蓋章，結果買方提供的是假身份證，造成極惡劣的影響。此類問題不發生則已，一旦發生就很難收拾，群眾反映很強烈。
二、規范房屋登記工作的對策
針對以上六方面問題，現提出如下意見及對策：
（一）對于房屋登記系統問題，應加強房屋登記軟硬件基礎設施建設，提高技術水平。
一是配合《房屋登記辦法》的深入實施，及時更新引進房屋登記軟件系統，解決原有軟件功能落后、效率低下的狀況，盡快組織人力物力投入到系統建設中去，提高登記質量，提高服務水平。二是加大投入，報請建設局黨委，購置一批先進的儀器設備，完善登記基礎條件，提高房屋登記效率。當前我市房屋登記基礎設施薄弱，面對房地產市場的迅猛發展，以及日新月異的先進科技手段，房屋登記工作在更新基礎設備、改進工作手段方面已經嚴重滯后。對此，應在科學論證的基礎上，盡快著手基礎儀器設施的更新工作，配置用于房屋登記系統的服務器、計算機、掃描儀、內網設施等硬件，用于房屋面積測繪的gps定位系統、測距儀、繪圖計算機、繪圖儀等設備，從基礎上提高房屋登記技術水平。
（二）對于房產檔案管理問題，應采取以下措施：
1、實現檔案分區分丘管理
（1）房產檔案管理的分區分丘及編號，均參照土地宗地圖進行。房產檔案的分區分丘管理按照“房產區—房產分區—丘—幢—房”五級進行。
（2）房產區：將××市劃分為幾個房產區，按照城區、各村鎮區域進行劃分，在房產檔案庫房中劃定相應的區域，用于存放相應房產區的房產檔案。各房產區進行統一編號，作為房產區號。
（3）房產分區：每一個房產區劃分多個房產分區，城區按照土地街坊圖進行劃分，村鎮按照行政村進行劃分。在房產檔案庫房的各房產區中劃分房產分區，用于存放相應房產分區的房產檔案。同一房產區的各房產分區進行統一編號，作為房產分區號。
（4）丘：每一個房產分區劃分多個丘，按照宗地進行劃分。屬于同一住宅小區的幾塊宗地，或同屬一村農居房的小塊宗地，可根據實際情況劃分為一個丘。在房產檔案庫房的各房產分區中劃分丘，用于存放相應丘的房產檔案。同一房產分區的各丘進行統一編號，作為房產丘號。
（5）幢：每一丘中的每一幢房屋劃分為一幢，在檔案庫房中相應丘中進行劃分，編排幢號。
（6）房：每一幢房屋分為若干戶房，在檔案庫房中的相應幢中劃分每一戶房的檔案存放位置，用于存放該戶房產的所有檔案資料。
通過對全市房屋進行五級劃分，確保了每一戶房有一個系統的、唯一的編號。同時，通過對檔案庫房進行相應的五級劃分，使全市每一戶房屋在檔案庫房中都有一個唯一、固定的對應位置，層次分明，條理清晰，管理科學，且能確保檔案的唯一性、準確性，同時最大程度地增強了檔案的利用效率。
2、實現檔案一戶一檔
通過上述做法對檔案庫房進行了五級劃分，建立了檔案管理的整體框架，為實現一戶一檔奠定了基礎。下一步工作是將現有的房產檔案進行整理，逐步將每一戶房產檔案“充實”到劃分好的框架之中。
（1）新登記的房產檔案
新登記產生的房產檔案，按照上述五級編號進行整理，歸入檔案庫房中的相應位置。
屬于初始登記的，直接進行歸檔。
屬于轉移、變更登記的，提出上一份房產檔案，與新檔案合并后進行歸檔。上一份檔案仍為轉移或變更登記的，逐一提出上一檔案，直至初始登記檔案，一起合并為一份檔案后歸檔。
屬于抵押、查封、遺失、預告等各類登記的，提出房產檔案，按上述要求進行整理、合并，與抵押、查封等相應的登記檔案資料合并后歸檔。
（2）原有房產檔案
新登記產生的房產檔案按照上述要求整理歸檔后，原來存放的房產檔案不會再增加，原有檔案的整理工作應同時進行。
原有檔案是按照登記時間的先后順序進行存放的，因此應該從最后辦理的檔案開始，從后向前逐步推進，從最大程度上確保整理的檔案為最后登記的產權人，保障房產檔案的準確性。
檔案整理的基本步驟：從最新的檔案開始，對每一份檔案按照要求逐一提出上一份檔案，直至找到初始登記檔案，合并為一份完整的檔案；然后，按照要求進行五級編號，做好記錄后進行歸檔。
（三）對于商品房預售管理問題，要在三個方面加強管理。
一要抓好商品房預售許可。商品房預售許可是允許開發公司預售商品房的行政許可，是介入商品房預售管理的第一步，也是最關鍵的一步。做好商品房預售許可工作，一方面要嚴格審查預售項目的各項手續，審慎發放預售許可；另一方面更要嚴密監控違規售房，無證售房，使預售許可真正成為規范市場的有力手段。
二要抓好預售資金監管。預售資金監管是商品房預售管理的核心步驟。房地產開發公司進行商品房預售的根本目的在于資金的周轉利用，同時，繳納的購房款也是廣大購房戶的核心利益，一旦這部分資金出現問題，后果不堪設想。而我市長期對商品房預售進行粗放管理，資金監管工作更是沒有實質性的實施，這是今后亟待解決的重要問題。房管處對該項工作進行了嚴密的論證討論，制定了預售資金監管的有效方法與步驟，爭取能夠盡快使該項工作進入實質的實施階段。
三要抓好商品房預售合同監管。商品房預售合同備案管理是商品房預售管理的重要手段。商品房預售合同備案和預售資金監管相輔相成，一面約束開發公司不能挪用資金、一房多賣，一面約束購房者不能私賣炒房、哄抬房價，共同構成了完善的商品房預售管理體系。商品房預售合同備案管理制度自2008年7月實施以來，已經初步顯現出成效，為建立完善的商品房預售管理體系奠定了堅實的基礎。
（四）對房屋登記歷史遺留問題的對策
解決房屋登記歷史遺留問題，要遵循以下基本原則：
尊重歷史、實事求是的原則。對時間跨度較大的項目，建議不能以現行的政策來衡量，而應用歷史的眼光看待，政策把握應當立足當時。有的項目在調查過程中，當事人談了很多當時的道理，且有可信的證據，建議尊重客觀理由和客觀存在，予以辦理。
認真甄別、寬緊適度的原則。所有項目不能一概而論，要仔細勘察，對發生時間較近，明顯違反政策的項目，要在相應尺度內予以懲處。
從速解決、一次辦結的原則。鑒于解決歷史遺留問題的根本目的，建議限期辦理解決，政策許可范圍內的盡量盡快解決，以防一拖再拖，繼續積壓。立足客觀實際，針對不同問題，制定切實可行的政策辦法，一次性解決問題，不能“留尾巴”，又產生新的問題隱患。
（五）對于房屋登記體制問題，應探討建立規范的集中辦公體制。
集中辦公體制，即統一登記程序、統一辦公場所、統一記載于登記簿，實現案件的受理、審批、登記、收費、發證、歸檔等各項業務集中辦理，真正實現“一條龍”工作標準。集中辦公在硬件上應具備相應的案件受理窗口、案件審批辦公場所、房產檔案庫房、登記收費窗口、繕證發證窗口等五大部分，在軟件上應具備流暢的傳接程序，完善的管理機制。
集中辦公體制的建立，一是可以規范房屋登記簿管理制度，實現登記業務的統一管理，避免登記錯誤的賠償，符合《物權法》、《房屋登記辦法》等法律法規的實施要求；可以對房產檔案直接進行規范化管理，杜絕工作漏洞，盡最大限度的規避登記風險。二是可以解決案件傳接的滯后問題，做到受理即開始辦理，即避免案件的“搶辦”現象，又可以縮短20%—40%的登記時間，提高工作效率。三是可以做到即時詢問申請人相關問題，更好的為申請人辦理房屋登記提供方便，符合《辦法》要求，提高收件質量。
（六）關于加強農村集體土地房屋登記的對策
要將集體土地房屋登記發證工作切實管理起來，并不斷加以規范，必須解決人員問題。首先是人員的責任心，形成錯案追究的長效機制。其次是人員的業務素質，提高工作人員的辦案水平。第三是解決人員短缺的問題，配備足夠的人手。第四是解決辦公條件差的問題，不斷提高辦事效率。
第7篇：不動產檔案管理制度范文
一、堅持依法征收，加強稅政基礎管理，確保完成稅收收入任務
（一）按照“抓大、管中、不放小”的要求，認真做好組織收入工作，確保全年稅收收入實現“開門紅”。
（二）貫徹落實營業稅納稅人納稅申報辦法。推行不動產、建筑業項目管理辦法。
（三）組織貫徹新企業所得稅法及其實施條例，確保新法不折不扣落實。
（四）做好*年企業所得稅匯算清繳工作。
（五）做好個人所得稅完稅證明開具和年所得12萬元以上個人自行納稅申報工作。
（六）加強個人所得稅信息化管理，提升征管質量和效率。
（七）繼續貫徹落實新的車船稅條例，采取有效措施做好*年度車船稅征收工作。積極研究制定我市保險機構代收代繳個人機動車車船稅管理辦法，做好相關各項準備工作。
（八）貫徹落實新頒布的耕地占用稅條例，協助市政府開展地方立法工作，研究制定具體政策和征管辦法。
（九）完成*年殘保金統計分析工作。開展*年殘保金征繳先進集體、先進個人的評比表彰工作。
（十）確定*年全市稅收收入目標。應用SPSS綜合分析軟件及相關方法，科學準確預測稅收完成進度，實時監控各區縣局、分局的收入完成情況。
（十一）進一步加強總局回放的增值稅和消費稅數據利用工作。
二、加強稅源基礎管理，不斷提高稅收征管質量
（一）進一步加強與國稅、銀行的聯系與協作，完善統一的稅務登記管理制度，探索帳戶查詢辦法。
（二）做好集貿市場個體登記總結工作。探索研究個體工商戶計算機定額系統業務需求。
（三）繼續完善分類申報輔導手冊，完成有關印制發放工作。
（四）修改完善《欠稅管理辦法》、《滯納金管理辦法》。
（五）進一步推廣應用國標稅控收款機工作，完善推廣應用工作的制度和流程建設。
（六）做好*年版《*印花稅票之四--*壇廟》和《*印花稅票大全冊》的設計、印制工作。
（七）加強稅務檔案管理，制定對稅務檔案實行分級分類管理的辦法。
三、加強納稅服務管理，進一步提高納稅服務水平
（一）全方位做好政府信息公開各項準備工作。
（二）根據總局要求，進一步深化辦稅公開工作。
（三）修訂納稅服務工作規范，進一步明確納稅服務的具體工作內容，細化標準和操作規范。
（四）針對奧運稅收服務特點，充實納稅服務承諾內容。
（五）做好非緊急救助服務中心與12366熱線的銜接工作。
（六）落實*年度納稅人滿意度調查整改措施。
（七）加大稅收宣傳力度。舉辦答謝納稅人活動。開展新企業所得稅法實施和年收入12萬元以上個人所得稅申報的宣傳工作。做好稅收宣傳月的各項準備。
（八）制定*年奧運稅收服務工作計劃，研究并建立奧運應急服務工作機制。加強奧運場館門票管理。
（九）加強*稅收博物館建設，開展征集稅收文物活動。完成東城區的未成年人愛國主義教育基地的申辦工作。
（十）繼續做好《*地方稅務公告》的編輯工作和免費贈閱工作。
四、加大稅務評估檢查力度，提高納稅人稅法遵從度
（一）繼續優化稅務稽查管理和稽查辦案手段，加強稽查工作信息化應用。
（二）根據總局*年稅收專項檢查工作部署，積極開展稅收專項檢查工作。
（三）加大重大涉稅案件查辦力度，保證重大案件的查辦質量。
（四）繼續完善各項納稅評估工作制度建設和信息化應用。
五、加強信息化建設，不斷提高信息化管理水平
（一）繼續推進內網辦公系統二期開發建設。
（二）完成重點稅源戶上報系統、營業稅明細申報系統的年度調整和企業所得稅系統修改。
（三）做好個人出租房屋、二手房交易系統和個人銷售房屋個人所得稅納稅保證金模塊需求分析及開發工作。開展私人機動車車船稅保險代征系統建設。
（四）進一步完善殘保金代征信息系統，將殘保金代征納入財稅庫行聯網系統。
（五）協助市水務局完成水資源費代收系統的需求分析。
（六）開展納稅憑證的電子原件應用與管理項目的可行性分析。
（七）組織實施*市信息安全管理體系標準應用試點工作，加強信息系統完善性建設，建立信息安全管理體系。
六、加強稅收執法檢查，提高稅收法制化水平
（一）部署開展市局專項執法檢查工作。
（二）組織開展一季度日常執法檢查工作。
（三）組織落實市政府印發的執法責任制六項配套制度。
（四）貫徹落實總局稅收協定執行手冊。
七、加強行政后勤管理，為各項工作的順利開展提供堅實保障
（一）認真籌備召開*年系統工作會。
（二）加強調查研究工作，完成*年系統調研工作評比。繼續舉辦*地稅論壇。
（三）按照市財政局的要求，組織完成系統決算的匯總和編制工作。
（四）按照*年度部門預算，做好系統預算的編制和批復工作，科學、合理安排資金，保證全局工作的順利開展。
（五）做好系統經費垂直管理的前期摸底調查、數據分析工作，基本確定經費垂直管理下新的財務管理模式。
（六）加強后勤管理，改善干部職工生活，開展元旦、春節前衛生檢查。
（七）切實做好元旦、春節期間安全保衛工作。
八、深入開展學習活動，全面加強干部隊伍和基層組織建設
（一）繼續深入學習宣傳黨的*精神。
（二）認真完成*年度公務員考核、獎勵工作。
（三）探索在系統部分單位推行職位說明書工作。制定*年大學生招收計劃。
（四）繼續加緊擬新設機構的報審工作。做好市局和區縣局機構設置的調研工作。
（五）加強干部培訓工作。組織境外培訓，舉辦注冊稅務師輔導班。
（六）籌備召開系統黨風廉政建設工作會。
（七）完成相關單位的離任審計和特約監察員的換屆工作。
（八）評比認定*、*年度系統國家級、市級“青年文明號”。
第8篇：不動產檔案管理制度范文
一、房地產稅收流失原因分析
(一)房地產企業利用行業特殊性偷逃稅款是房地產稅收流失的直接原因
房地產企業開發環節多,時間過長,流動性大,成本核算方法復雜,監督難,房地產產品銷售方式又多種多樣,取得收入方式靈活。納稅人利用行業的以上特點,想方設法虛增成本、隱匿收入,達到偷逃稅款的目的。主要表現為:
1、利用特殊的開發方式偷逃稅款
房地產的開發形式多種多樣,針對不同的開發形式,政策規定及執行方式和力度上存在差異,給房地產企業偷逃稅留下了可乘之機。主要表現在:一是以經濟適用房為名,利用減免稅政策偷稅;二是采取虛假立項,造成“委托開發”的假象,逃避銷售不動產有關稅金;三是自建房產銷售后,不申報繳納建安環節的稅金;四是回遷房部分不按銷售不動產繳納相關稅費。
2、開發環節成本核算混亂,房地產企業趁亂“混水摸魚”
一是利用虛假購貨發票,虛列建筑開發成本;二是借支付拆遷安置費之名,大肆以白條虛列拆遷安置費。房地產企業的拆遷安置費大部分是支付給了個人,無法提供合法的發票或收據給房地產企業。這也為房地產企業虛列開發成本提供了便利。三是不分項目設立成本明細,造成項目成本計算混亂,使成本無法在完工項目和在建項目中合理分攤;四是不按期結算項目成本。有的企業滾動開發,雖然房屋已全部售完,但遲遲不進行工程結算,不結轉收入,成本也不及時結轉,不能真實反映企業盈虧情況,影響企業所得稅正確、及時、足額繳納。
3、房地產銷售環節,利用一些特殊的經營方式隱匿收入
如房地產企業采用預收房款方式經營房地產,企業在收到預收房款時不入賬,而是通過借款方式計入“應付賬款”科目核算,以假拆借資金來隱瞞真實銷售收入。又如:采取銀行按揭方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。某些房地產公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性,將銀行按揭款項記入其他應付款,不作預售收入處理, 從而隱瞞收入、偷逃稅款。
(二)房地產稅收征管、監控不到位是稅收流失的間接原因
1、稅收源頭管理困難、稅收有效管理滯后
通常開發一個房地產項目,必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由于沒有建立有效的信息交換制度,這些行政部門掌握的房地產開發信息難以共享。房地產開發項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息,都是在稅務管理和納稅申報事項之前發生的,由于目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處于較低層次,這些重要的涉稅信息不能有效實現部門共享和信息互換,客觀上導致了稅收源頭管理困難的實際問題。
房地產開發過程中,其他部門對房地產開發的管理基本上都是事前管理,審批手續不辦理,前期費用不交齊,房地產就不能開發,企業追求利潤的目標就無法實現,而稅務部門的管理是一種事后管理,現行稅收政策是在房地產開發企業發生了銷售收入時,才對確定收入時間、成本扣除及成本分攤作了相應的規定的,稅務機關征管是一種事后介入。稅務部門的管理所處的階段和時限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門的管理。一些許可的辦理及成本費用的支付都是在稅務管理和納稅申報事項前發生的,稅務機關不能有效監控、不能準確掌握房地產開發企業在房地產開發過程中形成的成本費用信息。
2、房地產稅稅種多,稅源的可變性和流動性較大,稅收征收難
首先,在房地產業的鏈條中,從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節涉及的營業稅、企業所得稅、土地增值稅等10多種稅種,由于房地產稅稅種多,各稅種的征收環節和計稅依據各不相同,征收機關不同,征收難度大。其次,房地產企業開發多為跨年度、跨地域滾動開發,稅源的可變性和流動性較大,稅源控管難。第三,稅務工作人員對房地產企業經營特點、會計核算不熟悉,再加上納稅人會計核算復雜,加大了稅收機關征收稽查的難度。
(三)對偷漏稅處罰力度弱,打擊力度不夠是難以遏制房地產企業偷漏稅另一重要原因
稽查人員在查處各類涉稅案件過程中受到各種因素的干擾,常常是以補代罰、以罰代刑,導致行政處罰力度弱,客觀上助長了偷逃稅行為的蔓延。企業偷逃稅如果不被發現,必定大賺一筆,即使被發現了,查處了,也只是補足稅款,繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差,助長了部分房地產企業偷逃稅的主觀故意。偷逃稅成本不高,是房地產企業偷逃稅款屢查屢犯、屢教不改的重要原因。
二、房地產稅收流失治理對策
(一)加強對納稅人的服務引導
對房地產開發企業的進行個性化宣傳和服務,開展有針對性的辦稅輔導,幫助企業健全財務核算,綜合分析評估開發商納稅情況,對有涉稅疑點的稅戶,要及時開展約談,詳細宣傳稅收政策、辦稅知識和法律責任,促進開發商知法、懂法、從而自覺守法;進行專項的稅收情況檢查,督促房地產開發企業按照規定進行財務核算,加強財務管理,為稅收征管營造一個良好的財務基礎。
(二)規范部門協作
提請政府制定各環節相互銜接的房地產稅收一體化管理制度,明確各部門需承擔的職責,以制度規范和加強國土、規劃建設、房管、招投標中心、銀行、稅務等各相關部門的協作,及時傳遞項目立項、規劃設計、土地使用、房產證辦理及資金走向等信息,通過資源共享完善稅源監控。
(三)建立健全項目檔案管理,完善日常監管
一是在開發初期,要求房地產開發企業上報項目立項書、項目規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、項目總投資額等,總體掌握工程的開況,及時登記掌握房地產企業稅源狀況,為后期的監管打下基礎。二是項目竣工后,要求企業及時上報成本費用分攤辦法,了解并掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用情況,防止企業私自轉移利潤,逃避納稅。同時,要求企業按月上報銷售合同和發票清單、《存量房產盤點表》等涉稅資料,監控商品房的存量變化等措施,跟蹤監控商品房的銷售進度,對其銷售情況實施過程監督。建立房地產企業監控管理動態臺賬,逐戶分季度反映與有關部門的聯系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調整情況。對存在問題的企業進行檢查調整,對應繳未繳的稅款進行補征。
(四)加強涉稅資料審核,提高征管質量
一是加強發票的審查。檢查發票的領購、開具和取得是否符合規定;成本列支中的大額發票是否屬實;有無使用假發票、白條入賬等情況。此外,房地產業的稅收主要體現在銷售環節,稅務機關在銷售環節上應加強票據的領、用、存管理,最大限度地掌握房地產開發企業的收入情況,據此審核企業納稅申報的真實性。
二是加強合同的審查。對購銷合同內容、真實性、合法性進行審查。通過審查開發項目合同,核實房地產開發方式 ,防止房地產企業“張冠李戴” 偷逃稅款;通過審查購貨(原材料等)合同,核實成本的實際開支情況,防止利用假合同、假信息虛增成本;通過審查房地產銷售合同,掌握銷售收入、付款方式等情況,防止納稅人取得收入不及時或不入賬的行為。
三是是加強收入、成本核算的審查。加強對待攤費用、預提費用、管理費用、銷售費用、材料費用等賬目的審查,審查成本費用的真實、合理、準確、合法,以杜絕企業多列費用,虛增成本,偷逃企業所得稅;加強對預收帳款、應收帳款、其他應付款、應付帳款等往來帳目的審查。規定所有房地產企業每月必須將預收帳款等往來帳目的全部數據形成情況報告、及增減變化原因上報主管稅務機關,以杜絕企業利用往來帳目調節稅收的不法行為。此外,在書面資料審核的基礎上,還要經常通過實地走訪獲取有關信息,避免征管上的盲點。
(五)加大處罰力度,打擊偷逃稅行為
首先對經查實的偷稅行為,稅務機關應嚴格按照法律規定,該處罰的處罰,該曝光的曝光,該移送司法機關的移送司法機關,杜絕以罰代刑,從而消除納稅人在偷稅時的僥幸心理,充分發揮稅務稽查的威懾作用。其次實行偷逃稅企業定期公告制度,房地產企業擔心被公告后影響其誠信度和企業形象從而不敢肆意偷逃稅款。最后出臺相關配套規定,對凡是偷逃稅款達到一定數額的企業不得辦理銀行貸款,已辦理的取消其貸款資格。
(六)提高征管人員業務水平,培養高素質的征管人才
第9篇：不動產檔案管理制度范文
從理論上講，金融企業所謂不良資產或“有毒資產”，俗稱“呆壞賬”，例如銀行發放貸款不能按預先約定的期限、利率收回本金和利息，包括逾期貸款（貸款到期限未還貸款）、 呆滯貸款（逾期兩年以上貸款）、呆賬貸款（需要核銷的收不回貸款）以及由擔保方式衍生的房地產等不動產組合等抵押資產。而實業企業所謂不良資產是指不能參與企業正常資金周轉的資產，如債務單位長期拖欠的應收款項、企業購進或生產的呆滯積壓物資以及不良投資等。面對如此龐大的不良資產，如何利用市場機制點石成金，讓不良資產重新創造出最大效益？如何建立一套科學、完整的不良資產評估、處置、管理體系，以化解經營風險？一直是商業銀行和地方政府關心、關注的問題。筆者認為，不良資產也和其他市場化資源一樣，不僅在形成機制方面有規律可循，而且在處置和管理過程中同樣有規律可循，同樣適用于事前、事中、事后管理。
構建公司治理結構，為不良資產管理提供體制機制保障
多年來，沒有建立起完善的法人治理結構，沒有形成權力機構、決策機構、監督機構和經營管理者之間的制衡機制，是一些金融或是實業類企業決策失誤造成重大資產損失的一個重要原因，因此，需從以下幾方面構建公司治理結構和機制：
1是改善內部控制環境。首先應建立治理結構。公司治理結構內部約束機制是由董事會、監事會和管理層各自的組織結構設計、權責利益之間相互制衡關系而構成的。在建立治理結構過程中，公司應當嚴格根據企業章程規定，建立起完善的經理、經理辦公會等決策和治理機構。其次要完善治理機制。也就是將關系人等直接利益相關者的行為納入統一治理框架體系中，在完善治理結構體系基礎上，進一步確保和強化決策、執行與監督三者的協調運轉和有效制衡。最后需減少管理層級。目的是縮短管理鏈條，將經營層次控制在母子公司兩級, 至多不超過三級的架構內。
2是建立內部控制制度。在公司治理結構框架下，形成由董事會、監事會、財務總監、審計部門等組成的內部約束體系。通過一系列控制活動，防范經營風險，而且這一控制活動，應由各級董事會（下稱董事會）、管理層和全體員工共同實施。
3是推行全面風險管理。建立風險識別與評估、內部控制措施、信息交流與反饋、監督評價與糾正風險管理系統。首先應明確可量化和可衡量控制目標；其次遇到風險，有可能對企業的現實目標或潛在目標造成影響的，需及時定位風險，找出根源，研究其是由內部因素，還是由外部因素引起的；再次，根據自身條件、風險偏好和風險承受度，選擇承擔、規避、轉移、轉換、對沖、補償、控制等適合的風險管理總體策略；最后通過系統的管理程序或活動，確保風險應對策略的有效實施。
4是建立信息披露機制。信息應以完整、及時、準確的方式，向投資者及各利益相關者進行公開、公平、公正地披露。讓所有相關利益者通過透明、真實、公允的信息了解金融或企業類企業的真實財務狀況和發展情況，給各相關利益者提供一個相互了解或對話的渠道和橋梁，使其能夠對公司的價值和經營業績進行客觀的評估，以便做出合理的投資決策，盡量減少投資風險。
5是發揮內部監督機構作用。首先建立監事會約束機制。監事會要履行其權力、責任和義務，定期或不定期對董事會、管理層的經營管理活動進行監督，將董事和管理層的經濟行為“暴露在陽光下”，形成對董事會、管理層的監督和約束機制；其次應由審計委員會進行獨立審計。審計委員會主要由獨立董事組成，在董事會授權下，利用其職權的獨立性，對公司和董事會、管理層的經濟行為進行全面審計，并負責聘任、考核、監督社會專業注冊會計師、審計師、資產評估師和律師等開展工作，而且需要對審計報告等簽署意見，然后直接將審計報告等上報董事會；再次，由財務總監進行審計。財務總監接受董事會委托，對公司和管理層日常經營活動進行監督審計，需要利用其財經專業知識、業務經驗優勢及對公司日常經營活動的全面了解，更有效地對公司經營活動進行實時監督，并準確把握公司財務運作中出現的問題，及時糾正偏差，降低財務風險；最后由專職審計部門進行內部審計。審計部門是受管理層委托，對公司各業務部門和職能部門日常工作進行的監督審計，即對財務收支及各項經營活動的真實性、合法性和效益性進行監督。需要將監督審計事后工作落實到事前、事中日常經營管理過程中，以防微杜漸、及時糾錯。
6是建立起激勵機制。可以選擇建立經營者激勵機制將有利于激勵經營者努力工作，減少成本，并吸引社會優秀人才投身到企業經營管理中去，營造和培育經理人市場競爭機制，調動全體員工積極性。抑或選擇董事激勵機制，由于外部獨立董事的權威性、專業職能性、社會地位等，愈來愈被企業相關利益者、資本市場、監管機構認可或推崇。因而，建立董事激勵機制將成為提高治理組織運行效率的有效手段。此外，還可建立監事激勵機制。由于監事會功能的重要性，特別是其代表中小股東行使監督權，對大股東和內部人控制的行為均有一定約束作用，因而需要進一步強化其功能。但在實際中，監事會職能沒有充分發揮出來。為了更好地提高和加強監事會功能作用，一方面必須在組織結構、職能定位方面保證監事會功能充分發揮，另一方面對監事會成員也要制定相應激勵措施，在制度上保證監事會成員行使監督權的積極性。
構建專門管理體系，建立起不良資產
約束的長效機制
不良資產的形成，既有外部體制原因，也有內部管理原因。多年實踐表明，對容易多發和產生重大資產損失的管理薄弱環節，如資金管理、投資管理、高風險投資業務管理、境外不良資產管理等，必須采取有效措施，完善制度，改善管理，堵塞漏洞，具體措施是：
1是建立資產損失責任追究機制
國務院國資委已出臺了《中央企業資產損失責任追究制度》，對已經造成的資產損失應當嚴格按照制度規定執行。而建立不良資產管理約束機制,需要通過制定嚴格的資產損失責任認定工作程序、資產經營責任制度等加以實現，從而明確資產損失責任認定分工，明確職責權限。這一系列機制就是要在查清資產損失責任，分析企業不良資產產生原因的基礎上，客觀公正地分清經營管理責任、違紀違規責任和違法經營責任。同時，還要建立資產質量監測預警機制。
2是建立健全不良資產管理機制
形成不良資產后，需要加強過程管理。就是要建立和完善企業不良資產檔案管理、不良資產日常監管和資產損失日常處理等制度。用制度將不良資產管理責任層層落實，從而構建不良資產管理的長效機制。財務核銷不良資產，并不等于不再管理這部分資產，仍需采取有效措施加大對不良資產催收追繳和清理回收的工作力度。同時，積極探索不良資產集中處理的模式和清理追索的有效方法，建立必要的清理追索激勵機制。遏制或減少不良資產的產生，仍需從基礎管理抓起，一方面要加大財務信息化建設力度，建立和健全財務預算管理制度，投融資重大決策制度等制度體系，另一方面需要強化重大資金管理和使用控制，明確企業會計信息系統的責任，嚴格會計信息的質量標準，實施全程動態監控，發揮企業會計信息系統在加強不良資產管理過程中的重要作用。
3是多管齊下開展效能監察
緊緊圍繞建立不良資產管理制度、落實不良資產處理責任，開展不良資產管理效能監察工作。通過對責任人不良資產處理的合法性、合規性、合理性和時效性的監督檢查，督促對不良資產的規范管理，維護資產損失責任追究的客觀公正，保證實現不良資產管理的預期目標，促進提高不良資產管理的效益。
通過重組整合，讓不良資產創造
最大經濟效益
處置不良資產的方式多種多樣，主要方式是債務追償、資產租賃、債務重組、資產拍賣和破產等。實際工作中，處理不良資產的方法也很靈活。有競價拍賣、捆綁出售、整體出售、全額承包、租賃經營和依法處置等，但不良資產處置模式，歸根到底卻主要有兩種：
一是創造現實現金流模式
通過讓渡手中的不良債權和抵押實物，獲取現實現金流的模式。即首先，把需要處置的資產通過評估后，委托給拍賣機構，由拍賣機構刊登公告，在適當的場合進行公開拍賣。其次進行債務重組，即把對方企業的債務根據雙方確定的債務重組方案，進行一定的減免或者折扣，讓債務人歸還一定比例的現金或一部分可變現的實物、股權等。對于專業處置不良資產的公司而言，也可以把一個地區，或者一些企業的資產進行打包出售，包里的資產也是經過評估，經過投資者調查，或者談妥一個價格，按照商定的價格在充分競價的基礎上進行出售，以獲取現金等。還可以可通過資產置換，把債權變成物權，也可以把債權變成股權。置換后，再對置換以后的資產進行處置。處置的具體方式有資產租賃、融資租賃、經營性租賃、破產、清償、訴訟等等。
二是創造預期現金流模式
