房地產開發土地增值稅清算問題

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摘要：對于我國房地產開發企業而言，土地增值稅是非常重要的一大稅種，為此，對于房地產開發企業來講土地增值稅相關的問題都是高度重視的，從目前我國房地產開發現狀來看，做好土地增值稅清算工作，并且在遵循國家政策的前提下做好土地增值稅務的科學和理性規劃，可達到削減企業賦稅壓力的目的。接下來，本篇文章對房地產開發土地增值稅清算問題進行分析。

關鍵詞：土地增值稅；稅務清算；房地產開發

在社會經濟高速發展的今天，國家政策也在不斷地改革，這在一定程度上對房地產開發行業帶來了前所未有的沖擊。從房地產企業的角度來看，做好土地增值稅稅收清算工作具有非常重要的意義，要知道土地增值稅在整個企業稅收構成中占據的比例是非常大的，為能夠使得企業的利潤得到根本性的保障，促使企業得到健康有序的發展，房地產開發企業就要不斷地提高自身土地增值稅清算能力，嚴格遵循國家政策做好稅務的清算工作，如此才能夠使得企業的經濟利益得到逐漸的提高，才能夠更好地應對新環境下帶給企業的巨大挑戰，從而才能夠促使企業社會經濟效益得到共同地實現。

1房地產企業土地增值稅收的現狀

1.1土地增值稅收的要求高

在社會高速發展的大環境下，對土地增值稅清算的要求也在不斷地提升，國家對于土地增值稅的管理強度逐漸增大，新時期，房地產開發土地增值稅清算工作的開展面臨著巨大的挑戰，要知道，在企業稅種中土地增值稅的比例是非常高的，為此，土地增值稅清算的問題是財務管理工作人員工作中的重要問題。

1.2存在財務管理人員的專業素質較低的現象

土地增值稅的清算可以說是存在很大難度的，并且理解起來也比較困難，其中包含了很多方面的內容，為此，對財務管理人員有著非常高的要求，譬如，不但要求財務管理人員具備良好的綜合素質，同時要具備較高水平的業務能力。作為一名合格的財務管理人員，一定要清楚的認識到國家在各個發展階段所實施的國家政策，通過對土地增值稅的清算來達到提高企業稅收額度的最終目的，其中利益有關的因素都具有很大的特殊性，對財務管理人員有著非常高的要求，可以說，財務管理人員專業素質的高低將關系著未來企業土地增值稅的清算水平，是目前企業在發展過程中需要重點考慮的一個問題。

1.3土地增值稅收的管理制度不夠完善伴

隨著國家宏觀調控力度的逐漸加強，土地增值稅管理制度的實施對管理工作人員起到了關鍵性的作用，并且土地增值稅直接關系著房地產開發企業的未來發展。目前來看，我國土地增值稅在制度方面存在很多不夠完善的方面，這是導致土地增值稅管理工作問題頻繁出現的主要原因，對于這種情況，我們要努力地完善土地增值稅的管理措施，防止導致因人為意識所引起的土地增值稅清算問題的產生。

1.4土地增值稅收難度加大

為能夠更好地確保企業的穩定可持續發展，不少的企業在日常經營的同時要投入大量的資源，這些資源投入的增加在一定程度上就會造成企業土地增值稅中有延期的問題發生，這對于土地增值稅清算工作的開展造成了很大的障礙。隨著房地產開發企業土地增值稅清算工作困難的不斷增加，很多稅務管理措施就會相繼出現，這對于企業而言也會造成不同程度上的損失，土地增值稅清算難度系數的增長可以說嚴重影響著今后整個房地產開發企業的未來發展。

2房地產開發土地增值稅清算工作開展對策

2.1要重視土地增值稅收清算工作，規避增值稅收風險

從當前我國房地產開發企業土地增值稅清算情況來看，一直存在很多需要改善的方面，但最為重要的一個影響因素是清算工作人員的思想意識問題。假設清算工作人員思想意識能夠得到一定程度上的提升，明確自身肩負的重要職責，那么在土地增值稅清算的工作當中就會變得更加專業更加順利。為此，我們要努力提高清算工作人員的思想意識水平，這樣才能夠確保土地稅收在達到有效的同時，為房地產開發企業創造最大化的經濟效益，由此才能夠使得房地產開發土地增值稅清算工作在良好的狀態下穩步開展。土地增值稅風險的規避則需要國家與房地產開發企業間保持平衡的一種狀態，對此，國家提出明確的要求，嚴格把控好每一項工作環節，以此才能夠將整個企業的土地增值稅清算風險控制在最小的范圍，要懂得，土地增值稅清算問題解決的方法總會比問題要多很多。

2.2不斷提高清算工作人員綜合素質，準確把握清算時間及清算條件

通過對我國土地增值稅稅收清算工作大體情況的系統性分析可以了解到，清算工作人員綜合素質具有非常重要的影響作用，清算工作人員的專業素養和個人素養在整個土地增值稅清算工作中都將得到淋漓盡致的體現，對此，房地產開發企業要引進高綜合素質且具備較強業務能力的專業人才，這樣才能夠從根本上轉變很長一段時間內企業人力資源的結構現狀，才能夠更好地完成企業的土地增值稅清算工作。在日常的工作當中，要想提高清算工作人員的專業水平，可定期開展企業內部的學習與培訓，這樣不但能夠提升清算工作人員的專業素養，同時能夠切合實際地感受到專業素養對土地增值稅清算工作的重要意義，才能夠提高企業土地增值稅清算工作水平，才能夠為房地產開發企業的發展保駕護航。準確地把握好房地產開發土地增值稅清算時間和清算條件是做到依法治稅的重要基礎，在以往稅務征管工作當中，僅僅是對納稅人申報-征收-入庫時間，做出相應的表明，而對于具體的清算時間、清算條件及清算方法一直沒有下達相關的制度與規定。為能夠使得納稅人的合法權益得到根本上的保證，對房地產開發項目土地增值稅清算工作流程做出了細化處理，以免房地產開發商為能夠拖延清算時間、減少在此時間段內的費用，故意地把部分尾盤完全滯銷，這樣就會由于企業無法接轉入賬，造成企業的稅款無法在第一時間收款入庫。

2.3嚴格掌握土地增值稅的相關征收政策

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》。從而為了不斷地加強我國房地產開發企業土地增值稅征收管理力度，對土地增值稅清算工作的開展起到了科學規范的作用。除此之外，營改增以來財政部國家稅務總局的《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）、《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）等規定，各省制定的關于土地增值稅清算的一些管理辦法，對加強和規范土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護納稅人合法權益方面起到了積極的作用。根據《土地增值稅清算管理規程》的規定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：第一，依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；第二，擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；第三，雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；第四，符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；第五，申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。除此之外，對房地產開發企業的核定項目進行增值稅征收過程當中，主管稅務部門要按照土地的開發規模，同時對企業的收入情況先了解下，在土地增值稅的征收上不可低于預征率。土地增值稅征收的過程當中，首先，核算征收率的情況需要綜合兼顧自由裁量的區域，根據時間、類型、結構、價格等方面的差異性做出具體問題具體分析。針對情節非常難受的房地產納稅企業，擅自將納稅資料賬簿完全銷毀的，一定要嚴格的進行土地增值稅的相關征收工作，同時可以對其銷售收入、開發成本、開發費用的核定來核算出應納土地增值稅的具體情況。

2.4利用大數據技術做好增值稅清算工作

房地產開發土地增值稅清算工作當中，經常會出現計算上的錯誤，這些錯誤問題的發生將嚴重影響到房地產開發企業的自身經營效益，為能夠避免清算出錯，我們可通過利用大數據技術來確保最終增值稅計算的準確性。大數據科學技術的使用過程當中，不但能夠使得土地增值稅清算工作效率得到大大提高，并且使得土地增值稅清算更加精準，確保了房地產開發企業利潤的順利獲得，是新時代對房地產開發企業提出的新的要求。土地增值稅通常是將國家相關單位審批的房地產開發項目作為基本單位來做出有關稅務清算的，針對分期開發的房地產項目則以分期項目作為基本單位進行清算；多個房地產開發項目則根據具體的項目類型來進行清算。主管稅務部門在房地產開發企業項目前期管理工作當中，通常會按照具體的房地產項目進行項目的管理，同時強化對土地增值稅的核算監督，跟蹤監控房地產開發企業在房地產項目開發過程中的各項工作，自房地產開發企業獲得土地的使用權開始，直至房地產項目完全銷售清盤結束。

3結語

通過本文對房地產開發土地增值稅清算問題的分析可以了解到我國房地產開發企業土地增值稅的具體狀況，對于房地產開發企業而言，土地增值稅清算工作的開展具有非同尋常的意義和重要價值，做好土地增值稅清算工作將能夠使得企業利潤受到一定的波動，并且還關系著未來房地產開發企業的發展。為能夠使得土地增值稅清算問題得到行之有效地解決，則需要我們最大限度上完善房地產開發企業的土地增值稅清算方式，不斷提高清算工作人員的綜合素養和業務水平，讓每一位增值稅清算工作人員能夠在日常的工作中做到自行排查，這對于房地產開發企業而言將起到很大的推動性作用。此外，要學會有效地規避土地增值稅中潛藏的風險，確保企業土地增值稅清算政策與國家相關方面的規章制度保持一致，唯有如此，才能夠確保我國未來房地產開發企業的健康發展，才能夠為房地產開發企業創造出更大的利潤空間。總而言之，重視土地增值稅清算問題是推動房地產開發企業未來發展的重要保障。

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作者：楊春紅 單位：日照天寧置業有限公司