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房地產投資項目探析

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房地產投資項目探析

摘要:作為國家的剛需消費項目,房地產各方面的政策都得到國家的高度重視,百姓的廣泛關注,如何對房地產投資項目進行開發,房地產投資項目經濟評價問題使得深入探討。

關鍵詞:房地產;投資項目;經濟評價

本文對目前的房地產投資項目在經濟評價中出現的過于主觀、缺乏專業人員的經濟評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產項目中的不確定因素及經費不足等一些問題進行分析,并提出相應的解決措施和建議作為參考。

一、我國房地產項目經濟評價中的問題

(一)經濟評價具有主觀性在開發項目中,開發商將之前失敗的項目歸咎于不可控外界因素,在經濟評價中,帶著主觀上的假設,忽略人為的負面因素進行可行性方案的實施,有些施工項目沒有做好相應的經濟評價和周密的分析工作就開展建設,導致不可逆轉的決策失誤在房地產項目中,浪費了人力、物力、財力及土地資源。

(二)缺乏專業人員的經濟評估經濟評價中最重要的是數據的準確性,需要專業的機構進行評估工作,要求使用科學的評估方法,可信度較高且客觀的評估觀點,同時評估人員必須是專業人士,例如經過一段時間市場調研的經濟專家、有過投資預算的工程師或財務人員,實行過市場推廣的營銷專家。但是在當今的房地產經濟評價中卻不是以上那些人在主持開展,評價人員不具備高度的責任心,在專業技能上顯得不夠專業,缺乏學習經驗的能力。甚至以沒有經過市場分析、財務分析、資本運作等專業配備的方案執行項目,對項目資金的運作造成一定風險[1]。

(三)缺乏市場分析房地產項目的經濟評價分析方法要始終貫徹定量為主,以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進行評價,要通過大量的實際調研分析數據,有些開發商只是將經濟評價理解為財務數據,忽略了要以市場為前提進行調研的重要,要在項目實施前對市場的狀況有一定的了解,包括交通環境、社會環境以及人文環境,還有商業環境與發展前景等市場環境的問題進行分析。

(四)忽視分析房地產項目中的不確定因素大多房地產項目的開發商都將眼光瞄準投資回報率和盈利能力,在其進行細致的分析,而在項目中的不確定因素卻沒有篩選和分析,由于多種難以控制的不確定因素發生在房地產開發項目中導致項目被擱淺的情況頻頻發生,增加了投資風險。

(五)經費不足我國房地產過于依靠經驗主義,在決策中植入大量的主觀意識,對經濟評價的認識不夠充分,在實際項目的開展中時常由于經費不足而不得不縮減財力,在一定層度上抑制了評價方案的科學性與高效性。

二、對策與建議

(一)改變觀念,增強對經濟評價的重視經濟評價在房地產項目的開發與實行中是一項十分重要的決策報告。要在意識形態上充分的承認經濟評價的重要,如果想在評估報告中獲得公正、科學、客觀的數據支持項目的進行就必須加強對經濟評價的重視,無論是業內人士還是管理人員都要制定切實可行的方案,落實經濟評價的工作進程。同時,還要投入一定的資金保證經濟評價的正常運行[2]。

(二)完善評價體系使評價體系走向規范化,對經濟評價指標作出規范,合理利用財務手段分析評價指標,在財務的盈利能力、資產狀況及收支水平的房地產項目中進行明確清晰,對財務風險和項目的可行性進行完善其評價體系,使用綜合的評價方法將運營角度建立在區域的發展上,對成本有效評估,通過合理控制成本,使區域效應最大化,以經濟角度衡量項目對區域的貢獻,使得到完善的評價體系使經濟評價更具有合理有效性。

(三)規范經濟評價市場國家對建設部門要加強管理與引導,通過可行性的研究工作實現經濟評價專業市場的培育,優化市場環境,還可以號召各大高校與房地產企業實行聯合發展,可以利用高校特有的資源,例如經濟學專家,營銷學專家以及高校中大量的工程師,這些專業人才都可以為經濟評價工作作出相關指導,國家可以充分挖掘這種合作模式,使經濟評價得到應有的客觀準確性[3]。(四)提高從業人員素質適應時代的高速發展,從業人員必須與時俱進,在不斷的學習與進步中對經濟評價作出一份貢獻,通過提高自身的專業水平和綜合素質使經濟評價的結果更加準確、更加高效,從業人員要時刻擁有使命感,要時刻重視責任感適應變化迅速的形勢。

(五)市場調查的作用經濟評價是重要的投資依據,所以這就對經濟評價有了更高的要求,必須進行科學的分析、在系統的論證過后才能作出項目的決策依據,在科學分析之前要經過實踐,要進行大量的調查通過走訪的形式,通過實踐獲得可靠的第一手數據,利用準確的信息進行周密的分析,再加之對分析后的真實數據進行處理才可以實現經濟評價具有較高的準確性,才能從根源上對投資項目的擬建有實現力指導,控制財務風險。

(六)加大再評估力度要將經濟評價與經濟評估相結合,通過專家對經濟評價實行驗證,將專業的技術與經驗豐富的評估意見共同權衡,要對專家的評論總結不斷反思,除去過程中各種不合理的因素,增強決策的科學性。

三、結束語

房地產項目的經濟評價工作,對提高其經濟效益有著重要作用。不僅是決策依據,也是政府部門對房地產進行審批的依據,同時對金融機構的貸款審批工作也起到支持作用,在國家的建設中有著舉足輕重的地位。

參考文獻:

[1]姚荷婷.房地產投資項目的經濟效益評價研究[D].安徽建筑大學,2015.

[2]吳雪峰.我國房地產項目經濟評價存在的問題與對策分析[J].商,2013(15):238+235.

[3]尹雅琴,勞志民.房地產投資項目經濟評價實際操作中存在的問題研究[J].現代商業,2012(14):112-113.

作者:逯元娟 單位:臨沂市工程咨詢院

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