投資性房地產管理辦法精選(九篇)
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第1篇：投資性房地產管理辦法范文
2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規定：“保險公司資金運用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產；(四)國務院規定的其他資金運用形式。”與之前的有關規定相比，明確了保險資金“可投資不動產”。不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。按照保險行業內部的理解。不動產包括基礎設施和房地產。
新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據《保險資金運用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產試點管理辦法》的有關規定進行。
作為保險資金運用法規的基礎性總綱，已交保監會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹慎，尤其是對險資投資不動產，無論從數量占比還是投資方式，都更加嚴格。其中，與人們普遍預計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業房地產以及參與房地產開發。在此法規出臺之后，涉及險資投資不動產細則的《保險資金投資不動產試點管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調控的需要和產業政策的規定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進行具體規范，同時確定業務流程和操作程序，強化信息披露。
與保監會的審慎態度不同的是，多家保險公司對投資不動產持積極態度：在實踐層面，多家保險公司已經開始積極行動，提早布局。雖然由于細則尚未出臺，險資投資房地產仍然在運轉，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業區一帶，帶著保險公司標志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產研究中心的數據顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產投資領域。僅在2008年。保險公司購買的物業就累計達20萬平方米，以自用名義購入投資性物業成為保險公司曲線進軍房地產的主要方式。
此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認購遠洋地產股票，成為遠地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍光等分別簽訂信托投資協議，承諾對上述房企的具體項目設計股權信托計劃，共同投資優質項目以及城市綜合體項目。
二、保險資金投資房地產對保險公司自身的影響
(一)有助于進一步拓寬投資渠道，分散投資
與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權)9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數據顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達到10.9中國整理％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現基本契合。而不動產投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動產，都可以使原有資產組合因資產種類和數目的增加而獲得分散投資在降低非系統風險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。
(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力
在高通脹環境下，不動產投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業的資產組合中大約80％的保險資金配置在固息產品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風險的情況下，大量固息產品在通脹來臨時會面臨浮虧風險。因此，在當前通脹預期上升的環境下，投資包括房地產在內的實物資產，不失為對沖通脹的一種可行手段。
(三)有助于提高投資收益
一方面，在低通脹的環境下，不動產投資可以作為固息產品的一種替代工具。提高投資收益率。以商業地產投資為例，如果不考慮房價本身變化。現在國內一線城市中商業地產的租金收益率大概在5％-7％之間，它的收益率就要比大多數固息產品好。另一方面，保險資金投資保監會規定的房地產項目，特別是廉租房、養老實體等國家重點支持的項目，既能得到國家的支持，風險相對比較小，又能獲得可觀的收益，可以說是一個雙贏的合作。
(四)有助于改善保險資產錯配風險
保險企業通過投資房地產，不僅可以拓寬保險資金的投資范圍，更重要的是有助于保險資產的優化配置。從目前來看，保險企業在總體上還缺乏與其負債相匹配的資產，可以匹配長期負債的資產主要為金融機構的長期金融債券，但這類金融債券的規模有限且流動性不高，因此，長期性負債就有了資產匹配多元化的要求。包括房地產在內的不動產投資所具有的投資周期較長、抵御通脹風險的特點，與保險資金的資金需求較為契合，在一定程度上有助于解決保險公司資產錯配的風險，可以成為一種匹配長期負債的新選擇。
第2篇：投資性房地產管理辦法范文
王臺貝來自臺灣，先后在大陸多家金融機構就職，曾經擔任興業銀行財富管理部總經理和諾亞財富董事，在信托產品的設計和運作上擁有豐富的經驗。如今王臺貝是上海極元投資管理咨詢有限公司的總經理，專業植根于信托產品市場。不妨看看他為信托產品的投資者們帶來怎樣的建議。
提防房地產融資型信托風險
“與2009年相比，今年信托產晶的市場出現了比較大的變化。”在王臺貝看來，首先在于融資型信托產品的比例大幅增加，其中主要來自于房地產開發商的融資需求。事實上，從去年年中以來，房地產信托產品的發行數量和發行規模都在整個信托產品市場上占據了較大的比例。與2009年相比，今年由于嚴格房地產行業宏觀調控政策的推出，針對房地產開發商的貸款有了很多的限制，很多房地產公司都把發行融資型信托產品作為了一種重要的融資手段，房地產項目融資型信托產品的收益也有水漲船高的趨勢。
王臺貝認為，與此同時，投資者也應當認識到，趨緊的房地產市場宏觀調控政策至少會在短期內對一些房地產開發商帶來影響，提高了房地產項目融資型信托產品的風險。“這一類型的信托產品收益相對較高，風險也高，在今年的市場環境下，投資者還是應該更加謹慎，并通過篩選機制加強風險控制。”王臺貝強調說。
首先，優質的信托公司應當成為投資者的首選。信托行業有多年的發展歷史，優質的信托公司對于項目的選擇、風險的把控都勝出一籌。“投資者們可以通過一些專業的網站了解更多信托公司的分級分類信息，了解信托公司的背景與既往的投資業績。”他建議道。
其次，在房地產融資項目中，投資者可以更多考慮優質的、大型房地產商，因為中小房地產企業在房產政策調控中出現違約風險的幾率更大。“當然，對于大型的房地產商，投資者也不能迷信。”王臺貝建議，投資者可以重點關注房地產企業的資產負債率指標，“資產負債率越高，意味著房地產企業的償債風險越大，一些企業甚至采用發新債償舊債的手段。”一般來說，資產負債率最好保持在行業平均水平或是以下，“如果有股權擔保的條款，也能夠保障投資者的利益。”
同時，投資者不能忽視房地產融資項目的細節。“比如信托項目的資金主要投資于哪些地產、工地的位置、預計的售價等等。”王臺貝說，做到明明白白投資對于投資者非常重要，對于個人投資者來說，獲取這些信息或許有一定的難度，但是可以向信托公司、信托產品的銷售公司要求提供這些信息。“如果他們不愿意提供這些信息，或是只給一些含糊的結論，那么投資者倒不如干脆放棄這種產品”。
私募型信托今年“力道”減弱
私募型信托產品是市場的另外一大熱點。尤其是去年以來，私募型信托依靠其運作上的優勢，如投資范圍廣、投資限制少等，不少產品的業績遠遠超出了同期的公募基金產品。不過，王臺貝認為，今年私募型信托產品的“力道”會有所減弱。“原因還是在于二級市場今年出現了較大的變化”。
同時，王臺貝覺得，由于私募型信托產品間的區別非常大，投資者在選擇產品時往往很容易出現盲從，因此在選擇這一類型的產品時往往更需要一些技巧。
一是關注私募型信托產品的投資范圍，“私募型產品的一大特點就在于投資范圍比較廣泛，但從具體的產品合同來看，還是有一些差異。”王臺貝說，“投資范圍和投資限制上的規定，可以幫助投資人了解產品的激進程度和風格，有利于投資人更好地選擇適合自己的產品。”
其次是私募型信托產品的費用問題。產品的認購費用，固定的管理費、托管費，以及私募型信托產品的報酬條款等等，在進行產品投資之前，就務必要做到心中有數。
“投資者也可能比較關注管理團隊的既往業績。”他覺得，既往業績往往體現了團隊的管理能力。但歷史有時候并不一定能夠代表未來。私募團隊的高流動性有時候也會對產品的實際業績產生一定的負面影響。所以投資者有必要了解這方面的信息，“但不能因此而迷信。”他補充說。
政策利好有望今年破題
談及信托產品市場發展的趨勢，王臺貝認為TOT(信托中的信托)的產品形式將越來越多地出現在市場上。
“從目前的市場狀況來看，民間投資資金的力量還很充沛，證券、房地產兩大市場今年的表現又較為疲軟。因此，人們對于信托產品的需求還是比較大的，很多信托產品剛剛推出時就銷售一空，基本上屬于供不應求的局面。”王臺貝介紹說。
第3篇：投資性房地產管理辦法范文
[關鍵詞] 換地權益書 特點 適用范圍
一、換地權益書產生的歷史背景
1998年底，當時任國務院總理的朱容基視察海南時提出要將處理積壓房地產作為一件大事來抓，要求海南省進行處理積壓房地產的試點。隨后，海南省、建設部、財政部、國土資源部、中國人民銀行組成了專門的工作小組，提出了解決海南省積壓房地產的一系列政策措施，形成了《處置海南省積壓房地產試點方案》，提出了處置海南省積壓房地產的基本原則、方法步驟和相關的政策措施。1999年7月以來，海南省根據國務院批準的《處置海南積壓房地產試點方案》，堅持以盤活金融資產、促進地方經濟發展為目的，研究制定了《海南經濟特區換地權益書管理辦法》等十多個政策法規，為促進閑置土地的流轉提供法律依據。根據1999年12月21日海南省人民政府制定的《海南省加快積壓房地產產權確認工作實施辦法》相關規定可以知道，該辦法所稱閑置土地是指:土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地機關同意，超過規定期限未動工開發建設的建設用地;國有土地有償使用合同沒有規定動工日期的，自國有土地有償使用、合同生效之日起滿1年未動工開發建設的土地;開發建設面積占應當開發建設總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25％，未經批準中止開發建設連續滿1年的土地。對于閑置土地可以通過有償收回和無償收回，《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第八條規定了閑置土地的無償收回，“依法應當無償收回土地使用權的土地，不得核發或者變相核發換地權益書”，《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第三條了閑置土地的有償收回“以換地權益書收回本經濟特區內依法不能無償收回使用權的閑置土地，適用本辦法”。其中對于閑置土地的有償收回引起了人們的關注，這在我國關于土地制度的相關規定上還是第一例，所以說在海南房地產處置過程中，閑置土地的換地權益書處置方式受到廣泛關注，可以說是不動產使用制度的一大創新，其對于完善我國不動產制度具有特別重要的意義，同樣也是將接受歷史的考驗。如果能夠使得其健康發展，將有可能為我國其它地方這一問題產生積極影響，提供寶貴經驗。所以，《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第一條明確規定“為處置積壓房地產，加強土地宏觀管理，保護土地使用者合法權益，根據國家有關規定，結合本經濟特區實際，制定本辦法”，由此不難發現換地權益書所承載的歷史重任。
二、換地權益書概述
《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第二條規定，“換地權益書是政府收回土地使用權時，核發給土地權益人的法律憑證。依法核發后的換地權益書不與原批準的用地相聯系。換地權益書持有者可以憑該證從政府換回與換地權益書面值等價的土地權益。”由此可見，換地權益書就其實質而言，是一種債權憑證，換地權益書持有人在一定條件下以換地權益書從政府換回等價土地權益的法定權利，為債權人，政府負有一定條件下按照換地權益書面值支付換地權益人土地權益的法定義務，為債務人。他使政府以負債的方式收回閑置土地的使用權。但他是以債權憑證換取土地使用人的物權憑證，因而他不同于一般的債權憑證，這種債權債務的產生具有法定的強制性，一般債權債務關系中的意思自治原則受到限制。表現在以下方面：一是換地權益書是在一定條件下產生的;二是土地權益的數量是法定機構（各級房地產估價鑒定委員會）按照法定條件、程序確定的，而非協議確定的。省級人民政府對土地權益人對土地使用權評估結果有異議有最終裁決權;三是換地權益書依法可以在海南流通轉讓，四是換地權益書的流轉價格受到政府行政行為的限制。產生于特殊社會背景，試圖發揮特殊功能，并將產生對未來土地制度產生特別意義的換地權益書除了具有一般債券的特征，比如換地權益書持有者可以與政府換回與換地權益書面值等價的土地權益，換地權益書更具有以下獨特的特點：
1.換地權益書是在特定歷史背景下的產物。《海南省閑置建設用地處置規定》以及《海南經濟特區換地權益書管理辦法》主要是為了解決海南20世紀90年代經濟過熱和房地產泡沫所遺留的歷史難題，而采取強有力的政府行為試圖恢復原有的土地狀況，通過這一做法為海南的經濟發展提供良好的環境。換地權益書主要適用于依法不能無償收回使用權的閑置土地。
2.政府主導的行政行為。換地權益書作為海南省“處置停緩建”的一個重要環節，從他的產生到具體實踐，海南省政府始終扮演著主要的角色，可以說，換地權益書完全是一項出于政府利益考慮的制度設計，兼有政府抽象行政行為和具體行政行為。《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第五條規定，“換地權益書經省人民政府核準后，由市、縣、自治縣人民政府簽發。”第六條規定“市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內換地權益書簽發、流轉、收回等具體工作。省人民政府土地行政主管部門負責換地權益書核準的具體工作和換地權益書的簽發、流轉、收回、銷毀工作的監督檢查。”產生于海南這一特定環境的換地權益書，從一開始就與海南各級政府密切相互聯系，市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門主要負責本行政區域內換地權益書簽發、流轉、收回等具體工作，而省人民政府土地行政主管部門主要負責換地權益書核準的具體工作和換地權益書的簽發、流轉、收回、銷毀工作的監督檢查，堅持效率的前提下，充分保護國家、個人的合法利益。
3.換地權益書的強制性和自愿性相互結合的特點。根據《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，土地權益的數量是法定機構（各級房地產估價鑒定委員會）按照法定條件、程序確定的，而非協議確定的。省級人民政府對土地權益人對土地使用權評估結果有異議有最終裁決權。這區別于傳統債權債務的協商原則，強調政府的意志。換地權益書是政府收回土地使用權時核發給土地權益人的法律憑證。《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第九條關于換地權益書按照下列程序發放的規定，體現了自愿原則，“土地權益人依據本辦法，交回土地使用權，向土地所在地市、縣、自治縣人民政府書面申請核發換地權益書，并提交有關證明材料”。《海南經濟特區換地權益書管理辦法》關于換地權益書流轉或者抵押的登記制度體現了其強制性特點，《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第十七條規定，“換地權益書流轉或者抵押的，應當根據有關規定，在流轉或者抵押后15日內辦理變更登記，并在辦理變更登記后15日內報省土地行政主管部門備案。未按照規定辦理變更登記和備案的，其流轉或者抵押無效”。
4.換地權益書可流通性和其區域限制性，換地權益書依法僅限于在海南流通轉讓，不能超越地域限制。根據《海南省閑置建設用地處置規定》以及《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，依法核發后的換地權益書不與原來批準的用地相互聯系，換地權益書可以在海南經濟特區依法轉讓、贈與、繼承、償還債務等形式流轉，也可以分割流轉。《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第十七條規定，“換地權益書可以在本經濟特區內依法轉讓、贈與、繼承、償還債務等方式流轉，也可以依法抵押。換地權益書可以整體流轉，也可以分割流轉”。
5.換地權益書的流轉定價價格的行政性，換地權益書的流轉價格受到政府行政行為的限制，沒有政府的規定，任何人不得隨意定價。這樣做有利于政府統一控制土地市場，將分散的閑置土地重新規劃利用，同時還可使換地權益書的持有者重新擁有可流動又可升值的資產。《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第十六條規定，“核發換地權益書，必須對擬收回的土地價格進行評估。土地價格評估應當根據省人民政府批準公示的基準地價和評估宗地條件，依照土地估價規程和國家、本省有關規定進行。土地權益人對土地價格評估結果有異議，可以向市、縣、自治縣房地產估價鑒定委員會申請鑒定，對市、縣、自治縣房地產估價鑒定委員會鑒定結論仍有異議的，可以向省土地估價鑒定委員會申請核定，由省人民政府最終裁決。省土地行政主管部門在受理核準換地權益書工作中，認為市、縣、自治縣土地使用權評估結果顯失公平的，責成其糾正，必要時可以委托省土地估價鑒定委員會重新核定，報省人民政府批準。土地估價機構和估價人員應當依照國家和省有關規定進行評估，不得弄虛作假。土地評估辦法由省政府制定”。
6.換地權益書價值的有償性。根據《海南省閑置建設用地處置規定》以及《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，對于閑置土地可以通過煥發土地權益書的形式有償收回土地使用權。這是換地權益書在行政行為主導下的一大特色，也是其值得關注的意義所在。
三、換地權益書適用范圍
海南是房地產泡沫的重災區。在建省初期，由于炒買炒賣土地以及以地產抵押貸款、抵債等現象十分普遍，加上房地產轉讓手續不規范，導致有23788.5公頃土地產權不清、閑置棄用，嚴重制約了國民經濟的快速健康發展。根據《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第三條規定，“以換地權益書收回本經濟特區內依法不能無償收回使用權的閑置土地”，海南省對因政府原因造成的閑置土地和抵債給銀行的閑置土地采取核發換地權益書的辦法收回使用權。《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第七條規定了可以通過采取核發換地權益書的辦法處置的閑置土地的范圍：“1998年12月31日前縣級以上人民政府批準出讓的以及與土地權益人簽訂用地協議、合同，收取定金、土地出讓金涉及的土地，符合下列情形之一的，按照本辦法核發換地權益書，收回土地使用權:依法批準出讓，但因政府或者政府部門原因造成閑置的;市、縣、自治縣人民政府批準出讓的閑置土地;土地權益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂用地合同或者協議、交納定金或者土地出讓金、未依法辦理用地報批手續但已實質性占用的土地;土地權益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂合同或者協議、交納定金或者土地出讓金但未實質性占用的土地;依法作價抵償國有金融機構和國有控股金融機構債務的土地。停建、緩建工程的土地使用權持有者，可以交回用地，申請核發換地權益書。”該管理辦法第八條規定“依法應當無償收回土地使用權的土地，不得核發或者變相核發換地權益書。”按照換地權益書管理辦法的規定，閑置建設用地為以出讓方式取得國有土地使用權進行開發建設，超過出讓合同約定的動工開發期限兩年而未動工開發的；已經辦理審批手續的非農業建設占用地，連續兩年未動工開發的；從開發區或者其他成片開發的土地中以有償方式取得單個建設項目國有土地使用權，自土地有償使用合同生效或者用地批準文件頒發之日起滿兩年投資額占投資總額不足25%的，或者動工建設面積未達到項目應當動工開發建設的土地總面積三分之一的;已取得國有土地使用證，但土地使用人違反合同約定，欠繳地價款。對這類閑置建設用地，縣級以上人民政府可以無償收回土地使用權或者占用的土地。因不可抗力、政府或者政府部門原因閑置滿兩年以及其他不屬于無償收回的閑置滿兩年的建設用地，由縣級以上人民政府依法以核換發地權益書方式或者其他合法方式有償收回土地使用權或者占用的土地。對已完成基礎設施開發屬于開發區或者其他成片開發的閑置建設用地，收回時由政府核定基礎設施投資額，感覺具體情況給予適當補償。對任何一宗閑置兩年以上的建設用地，只要符合城市規劃，均可以由所在地市、縣、自治縣人民政府作為綠化用地、公益場所（停車場、市民廣場）等用地處理。
《海南經濟特區換地權益書管理辦法》 第十四條規定，對于“停建、緩建工程的土地權益人交回的用地，區分不同情況，分別按照本辦法第十條、第十一條和第十二條的規定辦理報批手續后，核發換地權益書， 收回土地使用權”。可見，換地權益書具有廣泛的適用范圍，對于海南沉淀的閑置土地的重生將具有重要的意義。
四、換地權益書產生的社會意義
隨著現代市場經濟的高度發展，傳統不動產法的價值目標已由“歸屬”轉向“利用”，設定于不動產之上的權利也進入了流通領域。如《德國民法典》設定了土地債務制度、證券式抵押制度以及證券土地債務制度。通過這些制度，不動產物權的流通已非常靈活。《瑞士民法典》規定的不動產抵押債務與定期債務也有類似特征。所以說，《海南省閑置建設用地處置規定》以及《海南經濟特區換地權益書管理辦法》對于閑置建設用地采用的換發換地權益書的做法，對于閑置土地可以通過換發土地權益書有償收回土地使用權是有重要的實踐意義，在全國范圍內也是比較有意義的嘗試。首先，投資者通過取得換地權益書，保護了其利益，降低投資的總體風險；換地權益書將大價值量的房地產權轉化為小價值量的可流通的債券，同時也將房地產投資的風險分散，轉移到眾多的投資者手中，從而降低了投資的總體風險。再次，換地權益書通過資本市場和金融衍生工具進行操作，較為規范，使投資和融資手段標準化。在所有權的形式及其流通性方面，采用受益憑證方式，可以上市流通，增強房地產的流動性和變現性。但是，在這樣美好景象的背后往往潛藏著一些沒有被大家所重視的風險，正確認識和防范這些不和諧的因素將對于海南房地產的未來產生重要意義。
第4篇：投資性房地產管理辦法范文
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四節第五十二條規定：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個完整的房地產市場，不僅包括土地使用權出讓、出租，而且應該包括房地產開發、房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。通俗地說就是房地產一級市場、二級市場和三級市場。房屋租賃市場屬于房地產市場中的三級市場。加強對房屋租賃市場的管理的重要性主要表現在以下三個方面：
首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。
其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。
第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。
另外，隨著河北省“城鎮面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。
房地產市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關產業，促進了地方經濟的迅猛發展，但不可避免的也引發了房屋轉讓、租賃等供需及權益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產市場全面發展尤為重要。加強房屋租賃管理應從四個方面入手：
1 制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。
《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。
新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。
2 建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。
《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的參考，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。
3 確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。
雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。
因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。
4 強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益不受損害。
第5篇：投資性房地產管理辦法范文
[關鍵詞] 產業投資基金房地產投資基金REITs公司型
2003年6月央行出臺了121號文件，對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、建筑企業流動資金貸款、個人住房貸款等4個方面提高了信貸門檻；2004年4月國務院下發通知，“將房地產開發固定資產投資項目資本金比例從20%提高到35%及以上”。房地產開發商資金普遍吃緊，尋求新的融資渠道成為亟待解決的問題。房地產投資基金作為間接金融工具，不失為一個好出路。2006年頒布實施了新的《公司法》和《證券法》，放寬了房地產投資基金的限制條件，這對我國建立房地產投資基金有著政策和法律框架的指導作用。
一、房地產投資基金概述
房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。
由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
二、國內外房地產投資基金的比較分析
1.美國的房地產投資信托（REITs）
美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
2.日本信托式房地產的發展
日本的信托制度是從美國引進的。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的信托，大致經歷了老式的房地產信托、房屋信托和土地信托三個階段。信托標的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉到公司自身的生產、業務用房。其最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。
3.我國的房地產投資基金
我國的房地產投資基金正處于起步階段。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。
三、我國發展房地產投資基金的建議
1.健全與完善有關法規體系
房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。
2.開放房地產投資基金的資金源泉
從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社保基金、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。
第6篇：投資性房地產管理辦法范文
天津濱海版廉租房REITs方案破繭待出,上海浦東版公租房REITs也有望在今年底或明年初獲批……雖然坊間屢次傳來獲批的傳言,但是房地產信托基金(REITs)在中國始終是雷聲大雨點小。本刊從相關方面獲悉,由于監管層始終沒有正式公布REITs的相關管理辦法,雖然目前已有多個試點地區上報了REITs的相關方案,但REITs正式亮相還尚待時日。
今年初,由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》發放到相關機構和人士手中征求意見。根據該管理辦法,在發行模式上,首批REITs試點將采取債權版模式:REITs的委托方即房地產商將物業委托給受托方(信托公司),并通過信托公司在銀行間市場發行房地產信托受益券。受益券為固定收益產品。在受益券到期時,委托人或第三方應當按照合同約定的價格收購受益券。
除了央行版方案之外,由證監會主導的股權版方案也在展開研究。
業內人士分析,REITs之所以遲遲未能推出,主要是因為目前房地產市場價格過高。根據國際上的經驗,REITs比較適宜在房地產市場較為低迷的時候推出,因為此時可以用較低的成本收購優質的物業項目,而房地產市場價格較高的時候,成本也會隨之水漲船高。另一方面,REITs的設立和發展需要一系列稅收政策和流通渠道的支持,這些國內目前都欠缺。所以,一些有志于此的人士感嘆:REITs看上去很美,做起來很難。
我們有必要探究一下REITs的本質及其在發達國家的經驗,據此預測REITs的中國路徑。
唯一具有房地產業務和股票金融業務雙重功效的金融工具
REITs是唯一具有房地產業務和股票金融業務雙重功效的金融工具。
REITs,房地產投資信托(RealEstatelnvestment-Trusts,縮寫為REITs)是集合投資者的資金,由專業機構管理,投資于能產生穩定現金流的出租型房地產資產,并將所產生的現金收入以派息的方式及時進行分配,為投資者提供長期穩定的現金收益的信托型或者公司型基金。房地產投資信托最重要的優勢之一是避免雙重征稅。稅收驅動是REITs產生、發展和創新的原動力。
根據所投資資產的類型,REITs可分為三大類。
權益類(equltyREITs)――投資并擁有房地產,主要收入來源于房地產的租金,必須將至少90%的凈收益作為股息發放給投資者;
抵押貸款類(mortgageREITs)――投資房地產抵押貸款或房地產貸款支持證券MBS,收益主要來源于房地產貸款的利息;
混合類(Hybrid),投資領域既包括房地產也包括房地產貸款。
REITs產品的投資特性介于股票和債券產品之間,具有與其他資產低相關性、低波動性、有限的投資風險以及高派息等特征。
截至2008年6月底,全球REITs市值高達6800多億美元,其中美國和澳大利亞是最主要的REITs市場,美國占有全球50%左右的市值份額。
雖然本次次貸危機導致REITs基金指數持續下跌,但與股票和結構化產品相比跌幅仍然相對較小。從2007年4月到2008年6月,標準普爾REITs基金指數的跌幅在20%左右,遠小于旁地產開發企業指數40%與10年期權益房產抵押債券指數的跌幅33%。
關于REITs的美國經驗――這些數字需要留意
提到REITs,就邁不過美國經驗――一家在這方面玩得最Higll。
美國是REITs的發源地,也是全球規模最大、產品最為豐富和成熟的REITs市場。
REITs的基本理念就起源于19世紀中葉美國馬薩諸塞州波士頓市設立的商業信托。1960年9月的《房地產投資信托法案》標志著美國REITs的正式設立。~_35t四五十年的發展,REITs在美國已經大成氣候。目前大約有300個在運作之中,管理的資產總值超過3000億美元,而目其中有近2/3在全國性的證券交易所上市。
在美國,REITs已被視為股票、債券及現金以外的第四類重要資產配置選擇。2005年美國國會通過法案,將REITs產品推薦為企業年金、社會保障基金、退休基金、保險基金的投資產品。
我們來看看設立REITs的美國條件:
REITs所籌集的資金大部分必須投向房地產方面的業務,75%以上的REITs資產必須由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成;
REITs至少有75%的毛收入來自于租金、抵押收入和房地產銷售:
REITs至少90%的收入必須來源于房地產投資分紅、利息或資產增值;
REITs每年95%以上的收益要分配給其股東;
REITs年收入構成中,為了避免房地產投資信托機構把自己投資興建的物業賣給自己以牟取不法收入,來源于房齡不到4年的房地產的銷售收入。不得超過30%的比例;
通常REITs一旦成立,政府為了防止股份過于集中,對于股東人數和持股份額有嚴格的限制,至少100人持有不同股份,同時在應納稅的下半年期間,5名或5名以內的個人不得持有超過50%的股份。
除了稅收優惠外,REITs與其他共有公司一樣,可以發行股票,對公司進行改革,可以進行債券兌換,設立董事會以保證廣大股東的權益等。
在稅收法規方面,美國國會于上世紀七十年代通過修訂《國內稅收法》,正式開創了REITs。在此后的40多年時間里,美國通過1976、1986、1993、1997、1999、2001年一系列的稅法調整,使得REITs,得到不斷發展。可以說,從美國REITs發展的歷史來看,每一次法律的修訂都反映了市場的需求,都為REITs注入了新的動力,加速了REITs市場的成長。
當REITs未滿足收入要求、資產要求或其他資格要求,但該結果是因為合理理由而非故意疏忽造成時,REITs,需為每項未滿足資格要求的情形繳納5萬美元罰金方可保住REITs資格。當REm,失去資格時,必須作為國內公司法人對全部應稅所得繳納公司所得稅,已向股東或受益權憑證持有人支付的股息或收益不得扣減。同時該實體在此后的4個納稅年度中不得再次選擇申請REITs資格。
機構投資者的廣泛參與,是美國REITs行業健康發展的保證。目前美國REITs中50%以上為機構投資者持有。研究表明機構投資者的引人大大提升了REITs公司管理決策的質量,提高了REITs的績效和市場透明度,減少了反常的投資波動,促進了REITs行業的健康發展。
關于REITs的投資范圍,美國一般限于能夠產生現金流的成熟物業(權益型REITs)或房地產抵押債券(抵押型REITs),以消極持有和管理為特征。后續發展REITs的國家和地區也基本上允許投資成熟物業、有價證券和其他房地產相關資產等,各國和地區的同類型 REITs的差異主要來自資產組成比例規定的區別――目前一些發達國家的分歧在于是否允許REITs涉及房地產開發環節。美國、日本和澳大利亞的REITs,對開發環節完全沒有限制。加拿大、中國臺灣地區、中國香港地區則完全限制REITs介入開發環節;新加坡、韓國限制REITs中房地產開發所占比例。這可能也與各國或地區房地產市場的成熟程度以及REITs產生的動因有關。為了保證REITs的收入來源主要來自穩定的租金收益,而不是頻繁的房地產投資或投機交易,美國和中國香港地區對REITs持有房地產物業的期限都有明確的限制。中國香港地區規定不動產投資后至少要持有二年。美國也特別規定不動產投資信托持有的不動產期限,若在四年內出售,其出售的收人不得超過不動產投資信托總收入的30%。
可見美國的REITs是始終圍繞著稅法來發展的,其起源有明顯的稅收優惠特征,其發展也非常迎合市場的要求,所以可以說非常市場化。話說回來,其REITs市場化導致的結構變異也得益于比較成熟的市場化經濟,以及其成熟的金融體系。
美國REITs發展的中國啟示
首先需要完善相關法規。目前中國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》,缺乏產業投資基金的相關法律,《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動。在這種情況下中國還難以設立美國式的REITs。因此。進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規就顯得非常必要了。REITs由于其運作流程設計比較復雜,本身不可以直接經營管理所屬的資產,要委托專門的管理機構管理,具有雙重關系,這樣進一步加大信息不對稱的程度,而且由于REITs的投資領域被要求限制在房地產及相關領域,其透明度遠不如證券市場,其價值的確定、財務狀況等難以被真正的了解。這些都對監管提出了更高的要求,需要進一步完善現有的法律監管體系――只有法律法規完善方可使中國的房地產投資信托基金從一開始就能以較規范的形式發展。
其次,建立健全稅收優惠政策。稅收的優惠政策是房地產投資信托競爭力的主要源泉。目前,中國還沒有這方面的優惠稅收政策出臺。這就給國家稅務機關出了一道大題。
第7篇：投資性房地產管理辦法范文
關鍵詞：房地產 信托
1、引言
房地產信托（Real Estate Investment Trust）簡稱REIT，一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資的公司通過制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同后將所得資金（委托人資金）用于進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
REIT是一種金融創新，加大了對房地產市場的金融投資，最早起源于美國，1965年首只REITs 在紐約證券交易所上市交易，截至2011年7月31日，美國REITs的總市值為4610億美元左右，其中權益型REITs約為4150億美元，占比約為90％。
2.中國房地產信托模式
我國的房地產信托首先由信托公司從投資人手中籌集資金，然后按照信托計劃選擇合適的房地產商及其項目進行房地產項目的投資，在投資獲得收益之后，房地產商獲得利益并還本付利，信托公司再將收益及本金回饋給信托投資者，同時對于投資人提供適當的項目購房優惠以吸引投資者。
中國的房地產信托模式與國外的成熟模式不同之處在于，中國的房地產信托再近幾年飛速發展的原因在于國家收緊銀行對于房地產企業的貸款，導致大量房地產企業資金鏈面臨巨大風險下隨之而來的緊急融資方式。
由于資金需求量巨大，信托公司所能融資的投資人相對于銀行又過于有限，因此在中國逐漸轉變成了由信托公司轉托銀行進行信托業務的代售，通過銀行的融資渠道來尋找更多的投資人獲得利益。在這樣的模式下，由于房地產商對資金需求的緊迫性，往往會不惜一次次提高利率來進行融資，而整個融資過程中，信托公司、代售銀行、投資人層層獲得利息，也使得融資成本很高，大大增加了房地產商融資風險。
3.中國房地產信托發展
我國的房地產信托是在2002年7月信托業重新開展后逐漸發展起來的。房地產信托發展初期，是以應急性貸款的姿態出現在大眾面前，開始時并未能引起房地產商的重視，也并未發揮其應有的作用和力量。
2003年6月13號，中國人民銀行出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（即央行121 號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。這意味著曾作為房地產商主要資金來源渠道的銀行貸款受到更加嚴格的審核和審批。商業銀行貸款困難使不少房地產商都面臨資金鏈斷裂的困境，這時不少房地產商將目光投向了信托資金，作為銀行貸款的緊急替代，房地產信托成為了“救命稻草”，由此房地產信托產品伴隨著一路走高的房市快速發展。
截止2011年第2季度末，投向房地產的新增信托資金累計達2077.6億元，房地產信托達到6051.9億，占資金信托總規模16.91%。房地產信托余額比一季度末的4868.88億元大幅增長24.3%。房地產信托成為信托行業中規模擴張最快的產品類型。與此同時，信托的融資成本也急劇升高，同比至少升高超過50%[ ]。
4.中國的房地產信托遇到的問題
4.1房地產信托缺乏流通的二級市場
房地產信托業務缺乏流通的二級市場。二級市場的存在給房地產信托產品的價格發現和流通提供重要場所，通過二級市場將手中的信托產品售出，投資人可以通過觀察二級市場中信托產品的價格走勢來判斷、分析信托產品的質量與價值。由于我國對信托產品有一條規定--不能通過公共媒體進行營銷宣傳。這使得我國房地產信托的二級市場不夠完善，從而導致信托產品的公眾認知程度比銀行儲藏、國債、證券投資基金都要差很多，如果一旦需要進行轉讓，成本會非常高。這給信托產品的流通帶來很大障礙，同時影響了投資者對整個房地產信托市場信息的了解。
4.2缺乏有效信息披露與監管制度
在信托公司對于房地產項目進行投資時，特別是如今房地產市場面臨多重困境而不惜高利率大幅融資時，由于信托公司與房地產商之間會存在信息不對稱，因此會導致劣質的項目為了融資提高利率，導致優質的項目由于利息回報率低于劣質項目而逐漸淡出市場。同樣的，由于投資者與信托公司間存在信息不對稱，劣質項目提供的高利率會更加吸引投資者，最終導致整個市場會由于利率的作用而使大量投資人會將資金投入劣質項目，最終承擔更大的風險。
我國有關REITs的法律體系框架相較于美國目前還不夠完善， 目前已經有的REITs的法律包括：在信托法領域，有《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》以及《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》等；在證券法領域，有《證券法》和《證券投資基金法》等證券法規。對于房地產信托，我國的現有法律缺乏有效的針對性，在面對信息不對稱所帶來的風險時無法通過法律對信托項目進行合理的約束從而來保護投資人的利益。
5.美國的房地產信托簡析
自1965年發展至今，美國的房地產信托從1960年的《房地產信托法(REIT Act）》開始，經歷了從萌芽到、興旺、沒落、復蘇和快速發展五個階段，如今正以迅猛的勢頭快速發展。
美國的房地產信托是封閉式的，可以在二級市場流通。美國房地產信托主要是面向中小投資者，并且完善的二級市場體制讓REITs具有高流動性，這樣就使得信息公開程度更高，市場價值穩定，在REITs所帶來的高利息下降低了其風險，并且作為一個創新性的金融工具，可以被合理有效的用于投資組合管理，而房地產商又能較為方便的獲得融資。
同時，美國REITs在歷經了近50年的發展，具有較完善的約束機制。通過組織形式的混合性，以及美國法律對REITs的財產性質、資產運用、收入結構、收益分配作了原則性的規定， 加強了對房地產信貸中的各方權益做到保護，同時REITs可以獲得有利的稅收待遇，避免了雙重納稅，促進了房地產信托的發展。
6.如何借鑒美國模式改變中國房地產信托的問題
6.1立房地產信托流通的二級市場
在美國REITs擁有流通的二級市場，從開始之初到發展至今，美國的二級市場成為了信托產品的晴雨表，投資者通過二級市場，可以對信托產品有合理的評判和選擇，相對于現在的信托產品，流通的二級市場更加透明，更能通過市場的自由選擇讓劣質的信托產品逐漸被優質產品替代，促進資金流通向有效發展的方向流通。對于投資者而言，流通的二級市場降低了中國房地產信托產品周期長、流通差、信托項目信息不全所帶來的風險，吸引更多的投資者進入REITs,讓其在中國信托市場上有更大的發展空間。
6.2法律制度的完善及信息披露的加強
我國有關REITs的法律體系框架相較于美國等REITs已經發展成熟的國家，目前還不夠完善，美國在1976年頒布實施的《1976年稅制改革法》對REITs納稅條款進行了重大調整，為REITs提供了一定的靈活性； 1981年的《經濟復蘇法》以經營虧損結轉和縮短折舊年限的形式，為房地產投資者提供了巨大的優惠政策，促進了REITs行業的復蘇，同時也刺激了房地產有限合伙公司（Realestate limited partnerships, RELPs）和業主有限合伙公司（Master limited partnerships, MLPs）的產生，，《1993年綜合預算調整法》改變了養老基金對REITs投資股權方面的要求；1997年納稅者減免法》和1999年的《REIT現代化法》大大降低了REITs享受稅收優惠的要求，進一步增強了REITs在市場中的競爭力[ ]。
相比之下，為了增強監管、增加法律約束及信息披露，我國可以借鑒美國的法律制度或將已有的信托領域法律與房地產法律等結合中國REITs的情況:1.制定專門針對REITs審核的法律制度，加強信托產品的初步篩選，排除劣質房地產信托產品帶來的高風險；2.學習美國設立專項的法律要求信托產品要向公眾報告和披露信息，防止信息不對稱對投資者造成的影響；3.設立相關鼓勵條款，通過一定的優惠政策增強REITs的競爭力，使其成為類似債券、股票的一種投資方式。通過進一步地完善法律法規的約束，降低由于法律體系不完善造成的風險，REITs將會更好的中國金融市場的歡迎。
7、結語
房地產行業在一個國家的經濟發展中都有著重要的地位，而在如今的中國，房地產引來了最輝煌十年，作為一個投資巨大、高回報率同時又具有風險的產業，融資成為了房地產業中重要的一環。中國的房地產信托還處于起步階段，必然會暴露出許多的問題和不足，但是REITs在美國的合理使用下具有：面向中小投資者、流動性強、市場價值的穩定性、高現金回報、有效地分散風險和投資組合管理、促進房地產業管理化專業化等等諸多優點。因此借鑒美國成熟的RTFs模式進行有效的改進，可以對我國金融產品匱乏進行了補充的同時促進金融市場更加有效的發展。
參考文獻
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[2] 李 駿．房地產信托投資基金運作功效及其啟示[J]．《金融》2010年第5期
[3] 周紹新．房地產信托（REITs）發展中的現實制約與突破[J]．《中國集體經濟》2009年06月下
第8篇：投資性房地產管理辦法范文
關鍵詞：產業投資基金 房地產投資基金 REITs 公司型
我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。
房地產投資基金概述
基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。
房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。
由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
國內外房地產投資基金的比較分析
美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。
在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923 年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。 日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。
我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。
我國發展房地產投資基金的意義
完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。
整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。
我國房地產投資基金的障礙
現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。
專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。
我國發展房地產投資基金的對策
健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80 %，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20 %”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。
開放房地產投資基金的資金源泉。從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社保基金、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。
拓展房地產投資基金的市場空間。在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業專業人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業資金不足或市場化程度不夠而出現的產業發展中的階段性問題。
參考文獻
第9篇：投資性房地產管理辦法范文
關鍵詞：房地產信托；房地產融資；組織模式；管理模式；法律制度
文章編號：1003－4625（2009）02－0107－05中圖分類號：F833.49文獻標識碼：A
一、REITs的基本含義
（一）REITs的概念
房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以公司或商業信托的形式，以發行股票或收益憑證的方式集合多個投資者的資金，由專門投資機構進行運營管理，通過收購并持有收益類房地產或為房地產進行融資獲取收益并享受稅收優惠的金融投資產品。
（二）REITs的特征
1.高派息、低成長
由于REITs必須將大部分利潤以分紅形式支付給投資者，因此REITs股利回報普遍高于其他金融產品。同時，該規定也使得REITs自由現金流減少從而影響REITs未來的成長性。
2.收益穩定、風險較小
REITs投資的標的為具有可以預見的穩定現金流的不動產，因此具有收益穩定、抗通脹能力較強、風險較小的特點。
3.專家管理、風險分散
REITs下的房地產資產由專業機構提供專業化管理，可以有效提高資本效率；同時通過不同類型的房地產和不同地區房地產的組合投資有效分散風險。
4.較高流動性和安全性
REITs將房地產從不動產轉變成為可以流動的證券資產，具有較高的流動性。此外，REITs的實物房地產權益特征和高流動性也為投資者帶來了較高的安全感。
5.透明度高、可預見性強
REITs的資產組成都比較單純，經營活動比較簡單，租金收入、利息收入比較透明，支出方面有章可循，利潤分配有明確法律規定，而且有著嚴格的信息披露制度。因此投資者通過分析把握REITs經營情況的難度不大，便于投資決策。
6.享受稅收優惠。
（三）REITs的分類
1.按組織形式分類
按照組織形式，REITs可以分為公司型和契約型。公司型REITs指通過成立以房地產投資為目的的股份有限公司，由投資人認購公司股份而享有權利，投資收益以股利的形式分配給投資人的方式設立的REITs。契約型REITs指采用信托的方式由委托人和受托人締結以房地產投資為標的的信托契約的基礎上將收益權加以分割，使投資者取得表示這種權利的收益權憑證而設立的REITs。
2.按資金運用方式分類
REITs按照資金運用方式可以分為權益型、抵押型和混合型三類。權益型指直接經營具有收益性的房地產投資組合，其收入來源主要為房地產租金及買賣收益，投資者依其持有股份分享收益。抵押型將募集的資金以發放各種抵押貸款或投資于購買抵押貸款或抵押貸款支持證券的方式加以運用，具有金融中介的性質。混合型是權益型和抵押型的綜合，兼有上述二者的特征。
此外，REITs按照募集方式的不同，可分為公開上市交易、非上市交易和私募；按照投資標的確定與否可以分為專屬型與非專屬型；根據資產經營管理方式的不同可以分為內部管理型和外部管理型。
二、REITs發展概況
截至2006年6月，全球共有20多個國家和地區設立了各自的REITs產品，總規模超過了7200億美元，其中美國占據大多數①。因此，美國REITs的發展史可以說是全球REITs發展的縮影。
（一）美國REITs市場
美國REITs雛形的出現最早可以追溯至1880年的馬薩諸塞商業信托。1960年9月的《房地產投資信托法案》標志著美國REITs的正式設立。同年《國內稅收法》（Internal Revenue Code）的通過賦予了REITs稅負優惠，將REITs作為利潤傳遞的特殊稅收條例推動了REITs的發展。截至2006年底，美國REITs總數達到183家，總市值達到4380.71億美元。
1.美國REITs的法律環境
（1）美國REITs的法律定義
《國內稅收法》對REITs做了極為細致的定義（見表1）。
（2）美國REITs的納稅規定
根據美國稅法規定，取得REITs資格的公司、信托或組織等經濟實體對于向股東和受益權憑證持有人支付的股息或收益部分不需繳納公司所得稅，經營收入應按規定繳稅并享受有條件優惠。
（3）美國證券法規對REITs的要求
公開上市的REITs必須按《證券法》的規定完成注冊程序后才能上市交易并應按照《證券交易法》的要求提交公眾報告和披露信息并遵守SEC制定的上市規定、準則和要求。
2.美國REITs市場現狀及表現
（1）美國REITs市場的發展壯大
從歷史上看，REITs的市值在20世紀90年代以前呈低水平徘徊，此后迅速壯大。
從資金投向來看，幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業房地產都是REITs的投資對象。
（2）美國REITs產品的風險收益狀況
從股利回報來看，REITs的平均股利回報率高于其他投資產品，并且在市場不斷變化的情況下保持相對穩定。
在過去20多年來，REITs收益中大約三分之一是來自股票價格的中長期增長。這個增長率與消費價格指數（CPI）基本保持一致或高于CPI。
實證研究證明REITs股票能夠為投資組合提供較高的風險回報率，因此其更接近于效率邊際線。REITs與股票、債券的相關系數較低，使之成為較好的分散風險的工具。
從REITs的流動性來看，隨著投資者對REITs的認同和機構投資者對REITs產品的積極配置，美國REITs的平均日交易金額快速增長,表現出了較高的流動性。
（二）美國REITs發展對我國的借鑒意義
1.REITs的發展需要完善的法律法規提供良好的外部環境
美國REITs是一種稅收推動型的發展方式，通過不斷的立法改善和調節投資環境使其作為新的金融商品能夠客觀地、理性地成長，從而帶動了REITs的健康快速發展。
2.REITs的發展需要機構投資者的廣泛參與
目前美國REITs中50%以上為機構投資者持有，機構投資者對REITs越來越關注。機構投資者的積極參與加速了REITs市場的繁榮。研究表明機構投資者的引入大大提升了REITs公司管理決策的質量、提高了REITs的績效和市場透明度，減少了反常的投資波動、促進了REITs行業的健康發展。
3.REITs的長期健康發展需要完善的投資者保護措施
美國在收益分配、股權結構、收入結構、信息披露等多方面對REITs作出了嚴格要求。這些措施有效保證了REITs的規范運作，降低了大股東侵犯小股東利益的風險，為投資者的利益提供了保障，從而使得更多投資者參與到REITs當中。
三、境外房地產信托對我國的啟示
（一）組織模式的選擇
從國際上來看，各國或地區根據其實際情況選擇了最適合的REITs類型，如美國、日本和歐洲部分國家均采用了公司型，而加拿大、澳大利亞和亞洲大多數國家則選擇了契約型發展方式。根據我國目前的法律基礎和市場現狀，筆者認為封閉模式的契約型REITs在我國REITs發展初期最為可行。
首先，以信托方式發展契約型REITs面臨的法律障礙最小。目前我國還未出臺REITs專項法案。在這種情況下《公司法》、《基金法》都不能支持公司型REITs的運作，而《信托法》和2007年新出臺的《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》則明確了信托型 REITs的法律基礎，具有較強可操作性。
其次，信托財產的獨立性為REITs的發展提供了保障。信托制度的核心在于信托財產獨立性和破產隔離功能，因此采用信托型REITs可以從根本上保障REITs投資者的合法利益。
再次，信貸資產證券化試點的成功為信托型REITs提供了借鑒。REITs作為不動產資產證券化的一種與我國目前信貸資產證券化有著許多共性。2005年《信貸資產證券化試點管理辦法》及相關配套制度的頒布實施使得該類業務在我國取得了一定程度的發展，在經營管理、監管要求、會計制度、登記制度和稅收優惠等方面都為信托型REITs的設立和發展提供了良好的借鑒意義。
此外，從制度優勢上來看，封閉型REITs期限固定、不可贖回的特征不僅有利于REITs的健康穩定發展，也便于REITs的管理、風險控制和監管。
（二）資金運用方式的選擇
從我國目前情況來看，采用權益型REITs直接收購物業操作簡便、周期短、風險相對較低，但是要承擔較高的稅費；通過收購持有物業的股權可以避免房地產過戶問題，降低稅費成本，但可能面對信息不對稱問題，風險較大，同時原有股東需要承擔高額所得稅而加大了操作難度。采用抵押型REITs購買房地產抵押貸款可以降低商業銀行的風險，此外抵押型REITs還可以通過購買MBS取得固定收益并增加MBS的流動性。因此，筆者認為我國REITs初期，資金可以通過以權益型為主抵押型為輔的方式運用。
在資金投向上，專屬型REITs可以提高REITs的專業化水平，有利于優化資源配置；非專屬型REITs可以通過資金在不同物業類型間的配置提高收益率，有效分散投資風險。我國發展REITs初級階段可以鼓勵專屬型REITs，提高專業能力，增強核心競爭力，同時也應當允許REITs通過多樣化投資分散風險。
（三）管理模式的選擇
首先，從國際經驗看，大多數國家和地區在REITs管理模式上均選擇了內部管理型模式。研究表明，REITs的管理模式與公司的經營業績有著高度的相關度（Dennis R．Capozza，Paul j．Seguin，2000)；內部管理型的REITs在市場中的表現更具競爭力，保持著較少的管理費用比例和更高的收益率（Ambrose，Linneman，2001)；采取內部管理模式的REITs在業績和管理層薪酬結構等方面的表現遠遠好于外部管理模式的REITs (Cannon，S．E．，S．Vogt．，1995)。
其次，內部管理型REITs符合我國法律制度要求。根據新兩規的要求，信托公司作為受托人必須親自履行信托義務，即使因客觀條件需要委托他人代為處理時，信托公司也應履行監督義務并對信托事務承擔最終責任。因此，采用內部管理模式的信托型REITs更能夠滿足我國法律法規的要求。
此外，我們應當看到，由于我國物業管理水平較低，尤其是在大型商業物業上優秀的管理人才匱乏，因此在REITs初期應適時引入符合一定資質條件的專業資產運營顧問提供服務支持。
（四）發行流通渠道的選擇
REITs作為標準化金融產品可以在資本市場上上市流通，在美國三分之二的REITs在主要的證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通
REITs上市可以規范其治理結構，也可以通過嚴格的信息披露制度達到信息透明，減少不對稱程度，提高市場的外部監督水平的目的。但由于REITs在我國是一個新興行業，國內中小投資者風險意識還不強。因此，REITs試點期間可以參考信貸資產證券化，以機構投資者為主先在銀行間債券市場上市流通，待運作成熟后再到證券交易所上市流通，放開對中小投資者的投資限制。
四、我國發展REITs的政策建議
（一）建立完善的法律制度
1.出臺REITs專項法規
為了規范REITs市場發展，我國必須盡快制定出符合我國國情的REITs專項法案，對REITs的設立、資產結構、收入結構、利潤分配等方面作出具體規定。在現行金融市場環境下，由信托公司作為受托人和管理人設立REITs最具有可行性。因此，相關部門可以以專項管理辦法或業務指引的方式確立信托公司在REITs業務中的地位及各參與主體在REITs業務各環節中的運作規范。
2.修改稅法相關規定
稅收優惠是REITs發展的巨大推動力。國家稅務機關可以對合格REITs免征所得稅；對REITs合格投資所承擔的營業稅、土地增值稅予以減免；在物業交易環節僅對相同物業的交易一次征稅，避免重復納稅；對REITs進行的房地產買賣行為免征印花稅；同時也可以考慮在REITs發展初期對投資者減免所得稅以培育REITs投資群體。
3.完善登記制度
REITs以收購成熟物業為主要運營方式，物業資產所有權的轉讓是REITs運作的核心環節。建議建設部對REITs中不動產的轉讓登記制定專門辦法，明確房地產投資信托在產權登記上的合法地位，簡化當前的所有權轉移手續，制定具體的操作程序，為提高REITs的運行效率提供一個良好的環境。
（二）規范市場環境
REITs的投資被嚴格限制在房地產及相關領域，該領域的透明度遠低于證券市場，其價值確定和財務狀況很難被真正了解；同時REITs運營的雙重關系有可能加大信息的不對稱。因此，規范REITs的市場環境，包括REITs的治理機制、監督管理、建立發達的REITs二級市場是保證REITs持續健康發展的重要基石。
治理機制：第一要完善和規范房地產投資和開發市場的運作，以便為REITs的運行提供良好的運行環境；第二要在REITs內部建立全面的風險管理流程和內部控制制度、嚴格的信息披露制度，為REITs提供良好的內部環境；第三要建立一系列完整的經理人聲譽評價、REITs治理機制評價方法，激勵和約束管理者的行為，為REITs提供良好的配套體系。
嚴格監管：嚴格按照法律規定約束受托機構、管理機構、房地產商的行為；執行信息披露制度，嚴格按照要求披露季度、年度財務報告。
建立發達的二級市場：由于REITs具有長期性，除了個別機構投資者，真正能將REITs產品持有至到期的投資者較少。因此建立發達的交易平臺，提高REITs的流動性、降低交易成本是REITs生存與發展的重要保證。
（三）培育合格的機構投資者隊伍
目前，我國保險公司、社保基金、企業年金基金、投資基金、銀行理財產品已經具有一定規模并表現出了強大生命力。REITs風險較低、收益穩定的特點能夠滿足此類機構投資者的要求。同時實證分析表明，在投資組合中加入REITs能夠降低投資風險、提高收益率。因此政府相關部門應鼓勵企業年金基金、投資基金、銀行理財產品積極配置REITs產品。
（四）培養REITs專業化機構和專業人才
培養專業的受托機構：受托人在REITs 結構中起著核心作用。培養由經驗豐富的房地產經營管理專家組成，能夠識別成熟的房地產物業，挑選優質的房地產物業，熟悉項目的開發以及后續的經營管理的房地產信托機構是REITs健康發展的重要因素。
加快專業人才的培育：REITs作為一個專業化極強的金融創新產品，需要一批精通金融、稅務、管理和房地產領域專業知識并擁有豐富經驗的專業人才。因此，通過國際業務協作交流培養REITs專業團隊，積極引進國際先進的REITs管理經驗和優秀的管理人才能夠為REITs的發展不斷注入活力。
參考文獻：
[1]Alvaro Rodrigo Lopez Astaburuaga, 2006. REITs,A Replicable Model for Chile.
[2]Brent Ambrose，Peter Linneman.REIT Organizational Structure and Operating Characteristics.
