房地產調研計劃精選(九篇)
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第1篇：房地產調研計劃范文
Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.
Keywords: real estate market; Market research; analysis
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
前言：隨著房地產市場的成熟與競爭的日益加劇，憑借經驗和直覺進行項目開發的時代漸行漸遠，房地產營銷策劃已逐漸被整個行業所重視，它的重心在于研究消費者需求，引導消費需求，進而滿足消費需求。為了完成這一目標，必須以扎實的市場調研為基礎，以消費需要為導向，進行深入的市場調研分析，以便熟悉房地產市場，進行產品定位，進一步做出科學的房地產投資決策。由于房地產市場總是在不斷發展變化的，在房地產項目的發展過程中，總會不斷出現新的市場機會和危機，通過對房地產市場的詳細調查、研究，可以準確把握當前房地產市場的供求關系，為企業投資決策提供準確的數據資料，準確預測今后房地產市場的發展變化，可達到房地產項目前期策劃的目的和要求，確保項目策劃及項目定位的真實可靠性和實時操作性。
一、房地產市場調查的概念
房地產市場調查是指為實現特定的目標，運用科學的原理和方法，通過各種途徑有計劃、有目的、有步驟系統地收集、整理與房地產項目相關的各種市場信息，為房地產市場的分析和預測提供基礎和依據。市場調查在整個房地產項目前期策劃中占有重要的位置主要是因為：
（一）市場調查是開發企業、策劃人深入認識市場的必經過程和手段；
（二）市場調查是策劃人和開發商認識產品市場規模，作出產品開發的決策基；
（三）市場調查是房地產項目投資決策、項目定位、產品定位等的基礎和前提，也是市場分析和預測的前提。
二、房地產市場調查的內容
(一)市場產品壽命周期調查
產品的壽命周期調查主要是研究產品的發展特征，進一步幫助決策，一般的產品壽命周期分導入期、成長期、成熟期、衰老期四個階段。對于房地產產品而言，國內外許多研究房地產發展周期的專家認為房地產產品同樣居有一定的發展周期，其壽命周期的研究主要包括宏觀環境下產品的壽命周期和項目所在地的區域房地產產品的壽命周期，對項目而言，后者的影響更大，研究也應當更為準確和深入。
(二)市場供應、需求調查
市場的供應調查主要包括兩個方面的內容：量和價，市場供應調查的核心內容就是調查對象、范圍的確定，以及調查深度的確定。
需求調查中經常調查以下幾個方面的內容：需求量、需求價及對目前產品的不滿足因素和程度。需求調查中一個非常重要的目的就是了解消費者心中所想，并且能對項目的前期推廣埋下伏筆，作個鋪墊和引導。
(三) 消費者購買行為調查
消費者的購買行為調查對于市場需求分析具有相當的重要性，主要從以下三個方面進行：1)消費群體特征調查、2)消費群體購買力調查，主要從收入情況、支出情況、消費者的資金分配能力、消費觀念、對目前房地產行業的了解程度等方面進行調查；3)消費者的消費傾向調查。
(四) 市場競爭調查
市場競爭無處不在，只有進行研究并指定恰當的策略才能把風險降到最低。對于房地產市場的競爭調查包括：1)區域內競爭企業，即在擬建項目的輻射范圍內項目的競爭企業情況；2)競爭項目，這里的競爭項目主要是指可能影響擬開發項目的建設、銷售等的已有項目和潛在項目；3)競爭產品的調查，主要是調查市場已有的產品和潛在的產品；4)區域外可比項目的調查，主要是指與擬開發項目具有許多的類似特征的項目，這種項目的研究對于擬建項目具有相當的借鑒作用。
三、房地產市場調研的主要方法
在房地產市場調研過程中由于調查深度和目的的不同也可以將房地產市場調查劃分為試探性調查、描述性調查、因果性調查、預測性調查等，這幾種調查之間存在一個相互聯系、逐漸深入的關系，并且在實際調查過程中經常進行綜合運用。試探性調查主要是發現問題和提出問題，描述性調查主要是說明問題，因果性調查主要是分析問題的原因，預測性調查主要是估計問題發展的趨勢。在這些調查過程中，要運用到多種調查方法。根據調查方法分類方式的不同，可以進行不同的劃分，但常用的方法有：
(一)訪問法
訪問法的基本原理是由調查者根據調查目的，擬定調查提綱和設計調查問卷，然后對被調查者以提問或問卷的方式請他們做出回答，然后再對回收的問卷進行分析、整理以得到所需的資料。訪問法的優點在于成本較低并且速度較快，缺點在于調查數據的客觀性不強對調查目的的實現能力不強。訪問法主要有以下三種形式：
1、面談，進行當面訪問有助于獲得較多的信息，并且調查者可以根據調查對象的特征調整調查的問題，但該方法比較費事。
2、電話調查，該方法的速度快、成本低，但是獲得的信息有限。
3、通訊調查，隨著現代通訊業的發展我們可以采用多種方式進行調查，并且成本會比較低廉。
(二)觀察法
觀察法是指調查人員通過觀察被調查人員的行為來收集所需資料信息。該方法的缺點就是調查的范圍較窄，花費的時間較多，并且只能了解事物的表象難以了解被調查者的內心的感情、態度等，因此該方法一般要同其他的方法結合使用。
(三)實驗法
實驗法就是根據需要了解的信息，先假設一些條件，在某一個較小的范圍內進行實驗，并根據實驗結果提取所需信息的方法。
在實際運用中一般都是多種方法同時運用，以相互彌補單一方法的缺陷和不足。另外根據調查對象總體范圍不同還可以分為：普查法、重點調查法、隨機抽樣法及非隨機抽樣法。
四、房地產市場調研的主要步驟
(一)市場調查的準備階段
1、確定市場調查的內容和目的
調查內容和目的的確定每個項目都不同，因此在具體調查時要具體問題具體分析。
2、擬定市場調查計劃
市場調查計劃的內容主要包括：調查對象的確定、調查方法的確定、調查進度計劃安排等內容。
3、調查人員的選擇
調查人員作為調查方法的執行者，其素質將直接影響到調查方法的執行能力，并最終影響到調查結果的質量。因此調查人員的選取應當有一定的基本要求，如專業要求，并應當在調查前進行適當的培訓。
(二)市場調查的實施階段
調查的實施階段時間最長，也是最重要的階段，一般包括以下幾個內容：
1、收集相關信息資料
在市場調查中需要對許多的相關資料進行收集，其中包括市場資料、具體項目資料、宏觀經濟、政策資料等等，并且這個收集過程應當是動態的過程。
2、設計調查問卷
調查問卷的設計將直接關系到調查質量，因此其設計應當充分考慮到有效性、經濟性等方面的要求，設計要做到科學、完整、可行。
3、進行現場調查
現場調查中最應當注意的問題就是調查的質量，要求調查人員要不斷的總結和調整方法，為進一步調查做出合理的行為提供幫助。
(三)資料的匯總及分析處理階段
市場調查的任務就是將客觀存在的事物如實地反映出來，解決現實或將來的問題。調查資料的整理分析是將調查收集到的資料進行整理、統計和分析。首先要進行編輯整理：就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去偽存真，以保證資料的系統性、完整性和可靠性；再進行分類，即對經過編輯的資料進行分類，并制作相應的統計表或統計圖，以及觀察分析；最后對調查資料進行分析，即用統計方法對調查資料進行統計檢驗，以評定其可靠性，并進行相關分析，回歸分析等。
（四）形成調查報告
撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環。調查報告反映了調查工作的最終成果，要十分重視調查報告的撰寫。不同的市場調查其撰寫的格式是不同的，但一個原則就是能夠真實反映調查的成果和不足，要恰當的描述市場的情況。
結論：
本文對房地產市場調研分析進行了詳細的介紹，清晰展示了市場調研分析的過程，在房地產策劃中，市場調查作為一切活動開展的基礎要求，在各種條件允許的情況下盡量深入的進行，同時市場調查的方法要求科學、合理，調查的手段要多種多樣，并綜合運用。在市場調查的整理階段，主要發現存在的不足之處，并進一步進行深入的調查研究。市場分析與預測實際上就是在市場調查的基礎上，根據我們希望獲得的信息對市場調查的資料進行判斷、歸納、演繹。
參考文獻：
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[4] 胡建蘭．房地產市場調研中應關注的幾個問題．中國房地產，2007．
第2篇：房地產調研計劃范文
房地產人才市場回暖跡象明顯
相比2009年,2010年房地產人才市場回暖跡象十分顯著:從薪酬增幅來看,2010年實際平均加薪幅度達到7.5%,遠高于2009年(4%)。而人員的流動也愈加頻繁,2010年員工主動離職率達到16.2%,相比2009年(13.5%)有明顯上升。
盡管政府為遏制過快上漲的房價而采取了一系列新的調控政策,給行業發展帶來不確定因素,但多數房企仍對業務成長抱有信心。“我們的調研發現,有83%的參調企業明年會增加正式雇員人數” ,韜睿惠悅中國區獎酬業務發展副總經理兼首席顧問許文宗介紹說,“這可以從一個側面說明地產企業對未來的行業前景總體上持樂觀態度。”
在人才競爭激烈的一線城市中,北京、上海兩地房地產行業的年度總現金收入,即以現金形式獲得的收入總額,包括總固定薪酬和年度獎金,略高于深圳和廣州。而在年度總固定薪酬方面,即固定獲得的薪酬,通常指基本工資,上海則略高于其他三個一線城市。以資深專員這個職位為例,其平均固定年薪在上海地區最高,接近13萬,在北京也超過12萬,不過在廣州和深圳則分別只有11萬和10萬;從包含獎金的年度總現金收入來看,這個職位在上海和北京的收入均超過16萬,略高于廣州(15萬)。“這主要是由于上海的外資房地產企業較多”,許文宗說,“因為外企慣用高固薪的策略來吸引和留置人才,而國企和民企則更愿意采用獎金這樣的變動薪酬來激勵人才。”
涉足商業地產蔚然成風新關鍵崗位進入高薪之列
據韜睿惠悅的調研結果顯示,除建筑設計類仍是傳統上的高薪職位外,投資并購、招商租賃這兩個職位也悄然加入高薪之列。以經理層級為例,投資并購經理的年度總現金收入最高(中位值高達近67萬人民幣),招商租賃經理亦超過37萬;而從年度總固定薪酬來看,投資并購經理和招商租賃經理也分列前兩位(中位值分別為約60萬和35萬人民幣)。
“在政策調控步步緊逼住宅市場的背景下,房地產企業開始意識到商業地產有利于平衡企業風險,許多開發商,包括國內許多知名的傳統住宅項目開發商在內,都開始更多地介入商業地產開發領域,這令一批新的關鍵崗位應運而生。”許文宗解釋道,“不過很多企業,特別是一些缺乏金融運作經驗的內資開發商,都遭遇了人才瓶頸。”人才的短缺是推動這些職位價值不斷增長的主要原因。
建筑設計類大學畢業生走俏
2010年房地產行業大學生的起薪比2009年有了大幅提升,研究生年度平均起薪超過6.4萬,比去年高20%;本科生年薪起薪平均值接近5萬,比2009年高出27%。其中建筑設計類的畢業生年度起薪平均值最高,本科生和研究生分別為人民幣約5.3萬元和6.8萬元。
“這對建筑設計專業的學子來講,無疑是個好消息。但我們更多看到的是,隨著管理能力的不斷提升,地產企業在經過多年的粗放型人才戰略后,終于形成較為成熟的管理模式,開始有能力、有計劃地培養人才,尤以技術型人才為培養重點,為未來發展儲備能量。”許文宗說。
關于此次房地產行業整體薪酬調研
第3篇：房地產調研計劃范文
關鍵詞：房地產企業 成本管理
房地產成本管理過程中將會面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據問題的特點不斷強化解決措施的制定，是推動房地產成本管理效果不斷提升的重點，也是新時期房地產行業整體水平進一步提升的關鍵。對國民經濟水平的提升具有重要的影響。
一、房地產成本管理存在的突出問題
（一）拿地拓展階段
房地產開發主要是從拿地開始，對于房地產項目開發建設具有重要的影響。房地產開發與土地有著直接的關系，因此土地成本的大小嚴重的影響著房地產企業經濟效益以及后續項目的開展。成本管理參與到房地產企業拿地擴展過程中，是對房地產企業投資項目可行性的分析。成本管理能夠對房地產開發前期進行成本調研，預測經濟效益，并且制定可行性報告進行投資評審工作。為房地產企業開發提供數據參考。成本管理人員需要根據土地的實際情況，及時的對成本信息進行更新，做好測算工作。當前期成本調研不夠充分的時候，對后續工作的開展將會產生重大的影響。土地成本調研工作更多的是參照原有資料進行的成本數據測算。不能夠及時的發現土地成本內在信息，這樣對于是否值得投資產生影響。
（二）規劃設計階段
前期拿地擴展階段是對房地產企業計劃可行性的確定，規劃設計階段是對前期階段的延續。需要對施工計劃進行全面的制定。要保證房地產項目在市場能夠準確的定位、確認目標人群、規劃方案的制定需要對房地產行業進行深入的研究。在這個階段中對拿地擴展的方案需要進行再次判斷，并且對其進行優化調整工作。在這個過程中對后續開展的工作范圍進行劃分。依據材料的顯示，前期拿地擴展對于方案的設計影響較大，為了能夠進一步的提升房地產企業產品的經濟效益，要不斷的對初步設計進行完善，降低產品成本造價成本。重視階段性房地產成本管理的實際效果。在投資的過程中應該進行嚴格有效的控制管理，強化成本控制設計。成本控制環節的開展能夠有效的降低房地產規劃設計階段的變動，保證成本控制管理的穩定性發展。規劃設計在房地產成本管理中要充分的發揮自身的作用。
（三）成本超支
成本超支是房地產成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復雜。目標成本是房地產企業進行工程造價管理，控制投資建設的重要參考依據。當出現設計變更的時候就會造成成本超支情況的發生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產企業對于設計變更造成的成本超支情況沒有一個明確的認識，設計變更是對施工設計的修改工作，對于工程建設的開展具有重要的影響。多數企業成本控制存在賬面成本等情況，這也是導致成本超支的重要原因。
（四）動態成本管理水平較差
為了進一步加強房地產成本管理控制需要及時有效的了解工程項目成本執行的情況，并且明確工程項目執行是否存在成本超支的情況。一旦發生成本超支并且導致風險的出現，應該及時的采取成本管理控制措施進行完善。但是房地產企業更多的將動態成本管理作為合同臺賬，這樣就不能夠反映問題發生的實質，對于變更的信息也不能夠及時的得到回應。簽訂的工程項目建設也不能夠按時完成。這種情況造成的房地產企業項目工程建設動態成本管理具有嚴重的滯后性特點。
二、完善房地產成本管理對策
（一）制定全面成本評估制度，強化調研工作的開展
成本調研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導，設計、工程等部門人員共同參與對成本進行的研究。市場的變化發展是調研工作的重要影響因素，對于調研工作應該確認目標群體、產品等位等方面。針對市場經濟效益以及技術指導等方面都要進行深入細致的調查，并且做好客觀公正的評價。將收集到的信息進行匯總，并且由市場部門對產品進行定位處理，整合各部門之間的信息進行成本測算。這是房地產企業投資建設的重要參考依據。
（二）制定多元化的設計方案
設計方案是房地產企業開展的重要方面，在設計方案的制定上應該保證建設方案與經濟增長方案相互統一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動設計方案的制定，并且需要經過專家對設計方案進行綜合對比。這樣能夠保證設計方案的實用性。例如限額設計，33層高的住宅，每平米建設成本在設計階段就要限制在一個標定值之內（如2800元/平）。設計單位要按此價格開展設計，不得突破。經濟合理的設計方案能夠在一定程度上降低成本投入，對不同設計方案進行對比選擇創新較強，品質較高的設計方案。只有保證設計方案的成本經濟才能夠實現房地產成本管理水平的進一步提升。
（三）強化設計標準，控制成本差異
設計變更等情況的發生，將會增加成本管理。針對這種情況需要采取不同的方式進行完善。房地產項目工程設計的過程中設計變更較為常見。因此要對設計過程中存在的問題要進行補充，根據市場變化的情況制定統一的設計標準。設計統一標準需要根據項目品質進行及時的調整。施工現場質量問題與組織結構問題也是導致成本增加的重要原因。在房地產成本管理過程中應該對各方面進行確認，針對不同的情況制定有效的處理方式進行完善。
（四）建設成本管理信息化系統，進行動態成本管控
1、信息化系統要和企業的成本管理流程相一致
成本管理信息化系統是為了成本管理流程服務的，一定要和成本管理的權責、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時效性，在現有的成本管理流程上升華，而不能脫離現有成本管理流程制度。
2、成本管理信息化系統操作界面和原理應簡單易學
房地產成本管理涉及成本、合約、設計、工程甚至市場、財務等相關部門，絕不僅僅是房地產成本管理人員在使用，是一個全員參與的信息化系統。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。
3、成本管理信息化系統要嚴格執行，成為成本管理的必要工具
當成本管理管理軟件建設完成后，必須站在公司戰略層面進行推廣運用，杜絕流程以外的成本管理事項發生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準確的登記到
成本管理信息系統當中，這樣才能使得成本管理信息系統成為真正有效的成本管理工具，準確、全面地反映動態成本。
三、結束語
政府對房地產市場進行了新一輪的宏觀調控，在一定程度上限制房地產發展的同時，使房地產過熱恢復到理性本質。整體行業的回歸性使房地產銷售價格平穩，使更多的房地產企業將發展重點投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產成本管理突出問題，更加有效的制定對策方面使房地產企業獲取更大的經濟效益。保證房地產行業競爭優勢得到充分的發揮。對房地產成本管理中存在的突出問題進行確認，制定有效的措施給予完善。使房地產企業在面臨宏觀調控的過程中也能夠提升自身的經濟效益。
參考文獻：
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第4篇：房地產調研計劃范文
關鍵詞：榮盛集團；房地產開發；成本控制
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）27-0078-02
一、榮盛集團房地產開發及成本控制現狀
榮盛房地產發展股份有限公司簡稱“榮盛集團”，成立于1996年，現注冊資金為38.2億元。長期以來，公司一直致力于中等城市房地產開發事業，始終堅持專業化經營與高檔產品品質理念。經過近二十年的努力，公司已發展成為集建筑設計、商品住宅開發、物業經營與酒店管理為一體的、具有國家一級開發資質、甲級設計資質的大型綜合房地產企業集團。2007年8月，榮盛集團成功登陸深圳證券交易所，正式掛牌上市，進而成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。借助于良好的市場環境與歷史機遇，公司以房地產為核心，開始向金融、酒店、設計等方面全面拓展，并取得了輝煌的業績。截至2012年底，榮盛集團總資產增加到400多億元，其中凈資產100億元。此外，還擁有土地儲備即潛在可開發面積2 000多萬平方米。到2015年底，榮盛集團總資產進一步增加到1 028億元，擁有土地儲備2 300多萬平方米，業務范圍擴展至遼寧、內蒙古、山東、安徽、江蘇、湖北、湖南、廣東、海南、四川等十多個省市區，開發項目140多個。2005年，企業銷售額、銷售面積躍居房地產行業領先地位，公司品牌價值估值45.68億元。2012年開始銷售額穩步進入TOP20強，銷售面積進入TOP15強，市場影響力進一步加強。2015年，榮盛集團已在25個城市建立分（子）公司，擁有土地儲備總量1 900 萬平米，項目總數130余個，在售項目總數為96個。2015年末注冊資本為43.48億元，是基期的3倍；總資產1 028億元，是基期的近5倍。五年累計實現銷售收入886億元、回款1 024億元、利潤122億元，分別是“三五”時期的6倍、4.8倍和3.6倍。榮膺“2015年中國房地產百強開發企業榜”第18位、“2015年滬深上市房地產公司綜合實力TOP10”第8位、“2015年滬深上市房地產公司財富創造能力 TOP10”第5位等多項榮譽，建立了行業內的競爭優勢和地位。
近年來，榮盛房地產公司項目建設始終堅持“好、快、省”的原則，科學管控工程進度，不斷提高質量意識，規范預算、結算，強化成本管理，項目開發進展順利。
第一，公司對材料采購實行預算控制。公司經理根據計劃批準材料認質單位后，由項目工程部施工組負責統計項目工程所需材料的種類與數量，將其預算上報財務部后，財務部負責對項目材料設備進行定價復核。第二，公司對現行材料實行零庫存管理，采購組可根據項目實際需要隨時進行購買，然后在項目工地進行現場驗貨，驗收合格后由項目部施工組人員對材料進行簽收，并在收貨單上簽字。第三，工程部施工組在施工前根據實際需要向設備組申請領用設備機械，如果缺少該項設備則可根據使用情況或實際需要向財務部申請購買或租用，待財務部審批通過后，再由設備組進行購買或租用。在施工過程中發生的水費、電費、倉儲費以及施工組辦公費用等，主要由施工組在施工結束后按照實際發生額向財務部申報，最后由財務部統一撥付。
二、榮盛集團房地產項目成本控制問題分析
在決策階段，有關對成本控制的觀念未能正確樹立，結果，成本控制計劃書浮于表面、套用模板、不能緊密地聯系實際；其評價指標體系不完善、不系統、不可行、不科學；成本控制只是形式化地走過場，項目的可行性評估、預計成本評估、預計盈利評估不準確，導致決策失誤，損失慘重。同時，由于成本控制觀念的不足，導致榮盛發展沒有設立專門的成本控制機構，結果，在決策階段進行成本控制研究與規劃的時候，必然缺乏專業的指導和部門支持。沒有一個專門的成本控制部對方案進行把關，直接把各個部門的方案進行簡單的拼湊就上交公司領導，很容易造成決策失誤，這肯定增加了項目運作及其成本失控的風險。此外，市場調研不充分，也會給項目的后續運行造成一定的風險，進而導致成本失控。
在開發項目的設計階段，設計人員重技術、輕經濟，往往會人為加大工程的安全系數，在公用工程及配套工程上采用大而全的設計，難免會造成工程成本的增加，導致方案的先天不足和成本失控現象的發生。同時，設計方案和現場施工銜接不緊密，也在客觀上為成本失控提供了方便。在招投標階段，工程招標過程不規范，缺乏專業的評標隊伍及評價體系，都會導致成本的額外增加。在施工階段，由于控制機制不嚴密，成本信息反饋相對滯后，同樣會導致成本失控現象的發生。在竣工結算與營銷階段，由于制度不嚴，執行不力，市場競爭激烈，都會或多或少地發生費用超支現象，進而誘發成本的失控。
三、榮盛集團房地產成本控制的主要對策
（一）科學進行投資決策與前期成本分析
房地產開發是一項耗資巨大的風險投資，投資決策與成本分析是整個房地產開發活動的重要環節，是實現成本控制、降低市場風險的基本前提，必須給予高度重視。
首先，要加強市場調研，科學進行企業投資決策。投資決策是房地產開發中最為關鍵的環節，搞好投資決策是降低和化解市場風險的基礎性工作。為此，作為房地產企業，榮盛集團要集中自身資源，在科學解讀國家房地產政策的基礎上，加強市場調研，借助市場定位、產品策劃與風險分析，進行科學的投資決策。其次，切實搞好前期開發成本分析。投資決策完成后，企業成本管理部門及其相關人員要在前期調研的基礎上進行詳細的成本分析，把好成本控制關。其中，要重點進行土地費用評估分析、前期工程費用預算分析、建筑安裝工程造價預測分析、基礎及配套設施費用分析、園林環境工程費用分析、投資決策階段的費稅與管理費用分析以及不可預見的費用分析。
（二）搞好成本策劃與工程設計，合理確定目標成本
首先，要搞好成本策劃，確定限額控制指標。在具體執行中，要結合營銷定位報告，對概念設計多方案組合進行成本匡算。并通過對各類型產品的成本配置模塊進行經濟性測算與比較，找出盈利最大化的產品組合，由此形成對未來規劃設計工作的限額控制指標。其次，搞好工程設計，合理確定并嚴格控制目標成本。在工程設計階段，必須加強工程設計的標準化工作，制定共同遵守的技術準則和依據；嚴格控制設計方案的選擇與審核，確保設計方案不斷優化；制定科學的設計管理程序，搞好設計接口控制；建立設計成果校審與設計文件的會簽制度，防止設計過程中的遺漏與錯誤；鼓勵設計人員進行設計創新，推動設計質量的穩步提高；認真進行設計交底與圖紙會審，嚴格目標成本調整的審批流程。再次，嚴格控制設計變更，防止成本失控。通常情況下，設計變更必須征得建設單位同意并且根據規定程序辦理書面變更手續。其中，涉及到施工圖審查內容的設計變更計劃，必須報請原審查機構審查后再予以變更，并切實做好事前控制。與設計單位簽訂合同時，應事先對因設計質量問題所造成變更進行相應的制約。
（三）加強內部管理，嚴格控制工程造價與建筑施工成本
在房地產開發中，建筑施工成本及其工程造價是房地產開發成本中的主要部分，也是房地產開發成本控制中的重中之重，必須予以重點控制。
第一，要加強招投標管理，防止工程造價失控。在此，一要切實搞好工程招投標與合同洽商工作，嚴把招標審核關；二要嚴格控制招標工作質量，防止意外風險的發生；三要嚴格招標程序，合理控制工程造價。
第二，嚴控設計變更，防止增加費用。在此，一要完善設計變更和工程簽證管理制度，明確規范相關人員的責任、權利和義務；二要加強設計變更和工程簽證管理工作，重點對其不實之處及其不合理性加以嚴格審查與管理。
第三，強化設備管理模式，縮減施工成本。在此，根據施工組織設計科學合理調配施工設備，在設備選用上要堅持先調劑、后租賃的原則，購置設備要少而精，同時提高設備使用效率，做好設備現場管理工作。
第四，嚴格材料管理，降低項目成本。在此，要嚴格材料供應過程管理，提前消除各種費用失控的隱患；加強材料倉庫管理，預防意外風險的發生；加強材料使用過程的管理，降低材料使用費用與施工成本。
（四）高度重視施工安全，全面降低風險成本
首先，要高度重視施工安全，全面提升工程質量。在此，要以安全為重，加強施工監管，確保整個工程施工根據計劃按質按量地向前推進。一旦發現質量問題，立即停工修補，避免事后大修帶來的嚴重損失及其工程進度的拖延，有效控制各種額外支出。
其次，消除事故隱患，嚴格控制各種風險支出與建筑施工成本。在建筑施工中，必須加強施工安全管理，完善安全施工制度與應急管理方案，層層落實安全責任，預防各種意外事故的發生，最大限度地消除事故隱患，全面降低建筑施工中的風險成本。
（五）加強資金管控與結算管理，降低資金占用成本
首先，要嚴格監控資金計劃，提高資金合理利用率。在施工階段，工程款的支付要以資金計劃為基礎，并根據施工進度計劃合理調整，以此加強項目費用監控。同時，要堅持資金計劃與成本動態控制相結合的原則，有效掌控項目的運行，確保企業銷售收入與工程支出的正常運轉。
第5篇：房地產調研計劃范文
“城鎮化”和“房地產化”如何合理區隔，正是這一輪城鎮化規劃編制的一大難點所在。對此，國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣有一個形象的比喻：城鎮化是“把10套房分給10個人”，“房地產化”是“把10套房分給1個人”。城鎮化注重公共資源的均等化，強調房子的社會、民生屬性；房地產化則以投機、暴利為訴求，片面追求房子的經濟屬性。
避免“房地產化”，并不是說要從根本上否定房地產。房地產就相當于城鎮化的“硬件”。它并非僅僅是在建住宅、蓋商廈，同時也是在建設城市。中國的城鎮化進程不僅表現在城鎮人口及其所占比重的增加上，而且還表現為城市固定資產的大規模形成和基礎設施的大規模建設上。
中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮有一個論斷：當前我國的房地產發展實際上是在為過去的城市建設失誤“補課”。計劃經濟時代，“先生產后生活、先治坡后治窩”的城市發展理念，漸漸導致城市化滯后于工業化。
陳淮認為，近年來在房地產問題上形成的諸如拆遷、征地、房價以及“泡沫”、“暴利”等爭議，很大程度上是在“補課”過程中、伴隨城市化的“加速運動”疊加出現的。而要解決這一系列矛盾，別無他途，唯有“堅持推進城鎮化”。
未來10到20年，中國城鎮化率仍將快速增長。數億農民的涌入，意味著城市仍舊難以避免“大拆大建”。盡管中國每兩年半的住房建設總量就相當于新建一個紐約或者倫敦，但未來相當一段時間內，許多城市仍將會處于住房供應短缺的狀態。
但“大拆大建”也絕不應再重蹈泡沫泛濫、投機盛行、以土地財政為核心價值取向的“房地產化”覆轍。房地產在未來的城鎮化進程中，必須要走出一條糾偏、去偽的新路。
有別于昔日以“土地的城鎮化”為主角的“房地產化”，新型城鎮化的主角應該是“人口的城鎮化”。在此進程中，房地產將更多地體現其配套價值——為農民融入城市、農民工市民化以及公共服務均等化提供硬件支持。
作為新型城鎮化的配角，房地產至少要在三個“規”字上與昔日劃清界限。
首先是做好規劃。未來人們不能再容忍生活在睡城、臥城和鬼城，飽受大城市病對幸福指數的摧殘；不能容忍城市規劃和土地利用規劃“兩張皮”造成的資源浪費和環境破壞；也不能容忍工業轉型升級、騰籠換鳥后留下的人去樓空——當下江浙一帶出現的“房地產空心化”已令人堪憂。
其次是定好規則。過去人們形容房地產是中國經濟增長的引擎、發動機。但遺憾的是，這個發動機只裝了“油門”，卻沒有“剎車”。一旦上了快車道，就成了咆哮的怪獸，難以馴服。近幾年來，房價每每是越調控越高漲，根源在于房地產的制度建設捉襟見肘，“規則”沒有定好。比如久為詬病的“國家基本住房制度”，至今尚未立法明確。相應的配套政策，諸如房地產稅制、住房金融、土地供應和住房保障等，均未形成完備體系。這些，無疑都是下一步房地產業轉型升級的作業空間。
第6篇：房地產調研計劃范文
隨著全球經濟的發展，國際競爭越來越激烈，新經濟時代已經到來，對財務風險進行控制是房地產企業財務管理的核心內容。為了更好地防范房地產企業財務風險，必須深入分析房地產企業財務風險的表現形式，對風險防范問題進行評估和研究，充分發揮房地產企業財務風險管理職能，避免企業財務風險危機發生。
財務風險表現形式
財務風險主要是由財務管理過程中各種內外環境因素引起的，此因素具有無法預料和難以控制等特點。財務風險可以導致財務管理偏離預期的目標，從而導致一定的經濟損失，同時對項目額外收益也有一定的影響。
房地產行業具有資金密集性特點，因此相應的經營特點與其他行業存在不同。房地產企業面臨的財務風險主要表現為：
1從償還債務風險的角度分析，房地產企業在開發項目過程中需要大量的資金，其自身所擁有的資金相對較少，企業項目開發資金大都以借貸形式獲取，因此大部分企業在項目開發初期都處于負債狀態。項目在開發過程中如果資金不能按照預期的規劃回收，企業會產生嚴重的財務風險，無法償還負債。
2房地產企業再籌資風險問題。房地產企業在開發過程中，往往是多個項目同步進行，此種情況在一些集團化房地產開發企業表現明顯，企業通過再籌資的方式可以很好地實現項目滾動開發。一些企業采取籌資連鎖擔保模式，資金在連鎖擔保的情況下運行，一旦某一個鏈條斷裂，會導致整個資金鏈出現嚴重問題，財務風險由此產生，企業會產生嚴重的財務資金問題，此種財務風險往往會給房地產開發企業帶來致命的打擊。
財務風險監控方法
房地產企業只有不斷提高監控和識別風險的能力，才能應對各種財務風險的考驗。通常，財務風險出現前會有一些前兆現象，只有對各種財務風險前兆掌握清楚，才能準確識別風險，具備消除風險、控制風險的能力。與此同時，財務風險監控需要一些宏觀策略做指導，才能把各種風險控制到最低限度。
從房地產企業的發展特點看，如果出現流動資金減少、銀行貸款依然、應收賬款相對減少等狀況，說明企業的發展存在安全隱患，發展后勁相對不足，需要轉變企業發展方式，才能解決企業財務資金問題，為企業實現可持續發展創造條件；如果企業在發展過程中債務狀況加重，到期還款能力明顯下降，房地產企業在高債務下運轉，財務風險會很快暴露出來；此外，企業財務結構不合理是導致財務風險的另一個原因，企業自身資本與總體資本的比例降低，已經說明企業的財務風險形成，如果企業不采取相關的策略，財務危機會馬上暴露出來。
從微觀指標角度對房地產企業財務風險進行分析，可以幫助企業有效監控風險。企業收益指標在財務風險控制中起到重要作用。如果企業在發展過程中收益下降，并且逐漸呈現虧損現象，充分說明企業離破產已經不遠，雖然在初期可能會出現盈利的現象，但是偶發事件和非主營業務產生的凈資產會出現增加。此時企業會出現經營性盈利而項目收益出現虧損的現象，財務危機已經形成。如果不采取積極有效的措施，財務風險就會產生。財務指標狀況對企業財務風險產生影響，主要是從現金比例和資產負債率兩個方面進行考慮，如果資產負債率比例過大，說明企業負債問題較大，企業所隱藏的財務風險也較大。現金比例主要是從企業所擁有的短期投資與貨幣資金所占流動負債的比例狀況來者，通過此方法可以看出企業即刻償還債務的能力。通過計算得出的現金比例越高，說明企業短期內財務風險相對較少。
風險管理策略
房地產企業財務風險管理策略需要從風險回避角度出發。項目實施過程中如果風險事故出現的可能性較大，或者不可避免的時候，必須主動出擊，減少風險的發生，按照一定的方法和策略對出現的風險進行控制，保證行業穩定健康發展。如果風險已經存在，須考量正在進行的各種經濟活動。但是此時風險已經存在，即使及時停止活動，也會造成一定的經濟損失，此控制方法具有一定的局限性，必須實時進行財務活動監控，保證各種經濟活動符合社會經濟發展的要求，符合市場發展和財務管理的要求，以有效防范各種財務風險的產生。風險回避策略只有在財務風險較高的情況下才能發揮作用，采取財務回避策略可以保證財務風險的概率處于較低的狀態，為房地產企業實現穩定發展提供重要保障。
房地產企業在發展過程中，需要通過采取財務風險防范策略，把各種風險控制在萌芽階段，才能從根本上避免財務風險的發生，保障企業健康穩定的發展。風險防范需要認真研究影響風險的各種因素，對每一種因素采取一定的防范措施，才能從總體上避免風險的發生，才能避免企業經濟損失的發生。
財務風險防范策略是積極主動的企業風險防范方法。房地產企業財務風險管理首先需要制定風險防范的措施，只有從措施上滿足防范風險的需要，才能合理處理風險。
風險隔離是房地產企業避免財務風險的一個重要措施。通過分析，把容易產生風險的單位從房地產企業中隔離出來，避免與其他企業連帶承受風險，從根本上把財務風險控制到最低限度。
應急計劃是避免風險的重要方法。房地產企業在項目實施過程中，應該充分考慮各種風險，制定風險產生后的應急計劃，把財務風險產生的損失降低到最低限度。應急計劃主要從兩個方面展開：一方面是企業為避免潛在風險而制定的應急計劃措施；另一方面是企業發生風險后，采取相應的應急計劃保證企業充分進行運轉。
保險轉嫁也是房地產企業控制財務風險應該采取的一種策略。從保險轉嫁的特點看，保險轉嫁能保證房地產企業風險轉嫁，通過辦理房地產企業財產險，達到降低財務風險的目的。
存在風險問題
部分房地產企業在進行項目開發管理過程中，缺乏必要的財務預算管理策略和意識，從而導致房地產項目在土地征用成本、經濟效益、資金運作等方面存在一定的問題，企業運行過程中缺乏細致的財務預算，導致經濟效益回報率下降。
很多房地產開發企業在資金運作上存在盲目性，沒有真正從財務管理的戰略高度去分析成本，沒有進行專門的成本控制管理，只簡單地對項目進行財務核算，因此企業成本投入較大，而真正實現的經濟效益較少，造成投入和產出不平衡。
我國房地產企業普遍存在舉債隨意的現象，沒有深挖企業內部資金潛力，在企業發展過程中，不斷地向單位借款或者向銀行貸款，導致企業的成本負擔不斷加大，項目的投資風險度也在成本增加過程中提升。
房地產企業的資本總數對項目發展產生重要的影響，同時，總資本中借入資本與自有資本的比例對項目開發同樣會產生影響，如果二者的比例不恰當，就會形成房地產企業的財務風險。房地產企業在項目開發過程中需要拿地，如果銀行貸款比例較低，會導致房地產企業的資產負債率增大，財務杠桿此時發揮的作用會增強，財務風險也會增加。
風險管理方法
房地產企業在進行項目實施之前，需要認真調研市場，對市場狀況進行深入了解。為保證市場調研工作的順利開展，企業需要成立專門的市場調研機構和專門的部門組織，經常深入市場，對市場的各種狀況進行分析研究，對市場的波動和市場容量進行準確評估，深入分析競爭對手和潛在競爭對手的狀況。只有認真研究市場要素，才能獲取市場的第一手重要資料，為后期財務風險管理工作奠定基礎。房地產企業對市場的研究既要看到現在，又要著眼未來，要從市場承受力和容量兩個方面考慮，準確定位投資目標。
房地產企業項目投資過程中，只有加強項目管理，才能有效控制財務風險。房地產企業的投資項目具有行業特點，如投資大、資金回收周期長、地區經濟發展狀況差異大等，因此，房地產項目在投資過程中容易受到經濟環境、社會環境、工程建設環境等因素的影響。針對各種要素可能產生的風險，需要建立配套的財務風險防范策略和措施。可以對行業經濟效益進行預期分析，保證投資方案的可行性。
房地產企業投資過程涉及的項目較多，因此可以采取投資組合理論分析方法，對項目投資進行組合分析，保證投資的科學性、合理性，把項目投資財務風險控制到最低狀態，為房地產企業的健康穩定發展奠定堅實的基礎。
建立財務管理預警體系，可以有效地控制財務風險。項目開發過程中需要建立短期財務預警措施，資金運轉過程中需要建立現金流量預算體系。在房地產企業項目開發過程中，對資金狀況進行財務報警，能夠幫助投資者實時了解項目風險狀況，及時采取財務措施，避免不必要的財務風險發生。
為避免財務風險的產生，房地產企業建立短期財務風險預警體系是必要的。同時，還要建立財務風險長期預警系統。通過二者的相互作用，可以把房地產企業的各種財務風險問題控制到合理的狀態，保證資金投入的合理性，從而為房地產企業獲取更好的經濟效益奠定堅實的基礎。
第7篇：房地產調研計劃范文
在房地產項目開發的過程中，有些企業在管理過程中因缺乏風險意識，影響最終的投資效益。房地產項目的開發周期比較長，在多方面因素的影響下，會面臨許多風險。對于房地產開發商來說，如何正確認識房地產開發項目的投資風險，提高自身的風險管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產項目投資風險產生的主要原因，提出具體的風險管理方法，針對風險識別、風險分析、風險應對、風險監控這四個階段，采取合理的投資風險應對措施。
關鍵詞：
房地產；投資；風險
隨著我國經濟的增長，城鎮化建設在不斷地推進。作為我國的支柱產業之一，房地產行業發揮著重要的作用。房地產項目投資是指，房地產開發企業將籌集的資金和自有資金投入到房地產項目的開發、經營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。由于房地產項目投資過程中具有多種風險，要想提高房地產企業的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。
1房地產開發項目投資風險管理概述
由于房地產項目具有投資數額大、地域性強、建設周期長、資金周轉慢以及變現能力差等特點，受環境因素、經濟因素以及社會因素影響，房地產項目的風險極大，企業有可能遭受巨大的經濟損失。換言之，房地產項目的投資過程是一種對未來需求進行預測并生產產品的過程。要想實現房地產開發項目投入與產出之間的良性循環，取得較好的經濟效益和社會效益，應當采取必要的投資風險管理方法。房地產項目投資風險管理是指，在房地產開發過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預測或控制的因素要進行風險識別，經過風險評估后，采取必要的風險應對措施，以降低投資風險對利潤的影響。引入風險管理機制，對于健全房地產市場體系、培育新的經濟增長點甚至于維護我國宏觀經濟的穩定性，都具有十分重大的積極意義。
2房地產開發項目投資風險產生的原因
現階段，我國房地產開發項目投資風險產生的原因，主要體現在兩個方面。其一，宏觀環境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產與消費政策等，受經濟環境和社會的影響而發生變化，進而為房地產開發項目的投資帶來風險。具體表現為政策風險、金融風險、資源風險以及法律風險。其二，微觀環境因素，包括企業的資本實力、商品定位、成本控制以及產品競爭力等。這些微觀環境因素受投資的具體項目所處的位置區域而發生變化，同樣會對項目投資帶來風險。具體表現為投資決策風險、技術風險、開發流程風險以及管理風險。
3房地產投資風險的管理方法
在房地產開發項目投資風險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現為：風險識別、風險分析、風險應對和風險監控。這四個階段是密切相關的，按照一定的程序周而復始的運行。
3.1房地產開發項目風險識別在房地產開發項目的風險管理過程中，首先要進行必要的風險識別。只有正確識別出所面臨的風險，房地產企業才能主動選擇有效的方法進行風險應對與監控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產企業要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統的、連續的認識所面臨的各種風險，提高風險識別能力。在風險管理過程中，房地產企業風險識別的參與者主要包括：風險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經理、項目相關者、外部專家、房地產公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產開發項目風險識別時，還應當注意，受環境的影響，風險具有可變性，因此風險識別是一項持續性和系統性的工作，而不是一蹴而就的事情。風險識別工作要貫穿于房地產開發項目的全過程，并且隨時關注原有風險的變化，及時發現新的風險。
3.2房地產開發項目風險分析在房地產開發項目的風險管理過程中，對于已識別出的風險，要進行詳細地分析。有助于確定有關因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產企業的投資決策提供依據。在房地產開發項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風險事件的發生概率，減少風險損失，實現最佳經濟效益和社會效益。風險分析主要包括兩種方式。其一，風險定性分析。通過評估風險及其后果發生的可能性，并根據風險發生對房地產開發項目的目標影響程度，來評價風險的優先級，從而指導風險應對計劃的制定，幫助房地產開發項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風險定性分析的方法主要包括：風險概率和后果、項目假設檢驗、后果風險評價矩陣以及數據精度排隊。其二，風險定量分析。在風險定性分析的基礎上，對風險發生的概率以及產生的影響進行量化處理。通過對風險進行重復的定量分析，可以判斷是否需要采用風險管理措施。因此，風險分析是風險應對計劃的一項重要依據。
3.3房地產開發項目風險應對根據風險識別和風險分析的結果，房地產企業需要制定相應的風險應對計劃。降低風險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度，成功實現房地產開發項目的目標效益有效性、及其成功的現實性與時間性。與此同時，風險應對計劃應當得到房地產開發項目中所有人的認可，并應由專人負責。風險應對主要包括：規避風險、接受風險、降低風險和分擔風險這四種措施。
3.4房地產開發項目風險監控風險監控是利用反饋的信息，對原有的風險管理計劃及時做出調整。為保證風險管理計劃的順利實施，根據已發生變化的風險對房地產開發項目的影響程度，重新進行風險識別、分析和應對，評估風險降低的效果。風險監控貫穿于房地產開發項目的實施全過程，是建立在項目風險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。
4房地產開發項目投資風險的對策
4.1加強對房地產開發項目的投資調研及決策分析要想有效應對房地產項目投資的風險，房地產企業首先應當分析市場行情，進行充分調研論證。通過了解房地產開發項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風險。其次，針對已識別出的風險，需要在房地產開發項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經濟、政策、資源等風險，能否有效的規避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產開發項目的投資決策提供準確、合理的依據。最后，應當完善房地產開發項目的投資決策風險管理。通過構建風險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風險管理意識，降低房地產開發項目投資的風險。
4.2采用多元化的投資戰略或聯合戰略在不同地區，房地產市場中的經濟環境與市場供需具有不同的特點。可以說，房地產市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產企業可以采用多元化的投資戰略或聯合戰略，將資金分散在不同的地區，以降低房地產開發項目投資的風險。
4.3加強房地產項目工程建設的監管為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權利和承擔的義務。最后，選擇經驗豐富的工程監理，對質量、工期、資金成本嚴格監控。
5結束語
綜上所述，房地產開發項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產企業要想提高盈利能力，實現長遠發展，應當正確認識項目投資風險，提高自身的風險管理水平。文章從宏觀與微觀環境因素兩個角度，分析房地產開發項目投資風險產生的主要原因。按照風險識別、風險分析、風險應對和風險監控四個階段，提出具體的風險防范措施。
參考文獻
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第8篇：房地產調研計劃范文
關鍵詞：房地產項目；管理；問題；措施
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
—、國內房地產開發項目管理存在的問題
（—）項目方案確定階段存在的問題
房地產開發商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發商在房地產項目確定時，沒有按照規范程序進行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。
第一，市場調研不夠成分，存有疏忽。通常房地產開發企業在爭取到工程開發項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機械式地模仿別的企業，在開發房地產產品中，沒有自己企業的獨特優勢，從而使得企業在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業。另外，由于市場調研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現一定程度的失誤，這樣就增加了房地產企業的風險。因此，房地產開發商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調研。
第二，房地產企業缺乏精致品牌意識。由于任何企業的生產的根本目的是利潤最大化，一些房地產企業為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產品的精品意識和企業的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業要想持久的發展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。
第三，投資估算報告不全面和不切合實際。房地產企業拿到一個新的開發項目后，往往生產商只做工程項目概算報告，在開發項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細的投資估算報告，只有工程項目招標造價資料。如果在項目開工前，生產商沒有一個切合實際和全面的投資估算，其無法準確地在項目實施過程進行投資控制。
（二） 管理體制不健全，造成施工進度和成本偏離預期目標
我國房地產項目在開發過程中，由于開發商對項目管理的理解深度不夠，從而在運用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細節研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現了脫節現象，在工程施工進度和生產成本方面出現控制失控的問題，與預期目標出現了一定程度的偏差，如房地產開發過程經常出現的開發成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費用偏高等問題。
（三）對房地產施工管理意識的認識不到位
首先，在房地產施工管理過程中，經常發生先開工后報告的現象。同時，一些施工單位習慣于傳統的施工工藝，經常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經過批準，便開始進行施工，這些現象嚴重違反了施工監理的規范。其次，在工程中經常發生先對工程進行檢驗而后提交檢驗申請報告的現象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習慣，此外有些監理人員的責任心不強、監督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質檢申請之前，監理便做了質檢工作，嚴重違反了施工監理的規范程序。
（四）對安全意識認識不足，出現安全隱患
根據對建筑工程中發生的事故進行調查統計分析，發現有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數施工人員在長期的建筑施工過程中，已經具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現的新工藝、新技術、新設備和新材料，使得一些舊的安全操作規范已不能滿足當前施工安全規范的需要，甚至存在生產與安全嚴重脫節的現象。
二、房地產開發企業項目管理應采取的措施
上述項目管理中的問題，強烈需求現代化的項目管理技術，下面對開發商在房地產開發建設過程中應該怎么做好項目管理工作。
（—）重視開發項目的市場定位和產品研究
房地產開發商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調研等必要工作，使房地產市場呈現出一片以價格和產品為主要的競爭優勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產的相關政策與法規，了解政府對該行業的期望。如果政府支持該行業的發展，必將在法規、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風險。其次，要根據工程項目所處的環境、地點以及規劃要求等基本特點，充分了解當地市場的需求狀態，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設施的要求等。最后，對附近房地產開發商的實力以及樓盤的設計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。
（二）提高房地產工程項目管理意識、完善管理機構
在房地產企業中標以后，為了提高工程項目的管理質量，生產企業應該制定詳細的分級管理、層層負責的管理制度，同時還要在施工時建立項目經理部、工程施工處、專業工程施工隊等三級質量管理體系，確保工程項目管理的順利進行。
（三）加強工程項目建設中的監督檢查力度
在工程施工過程中的質量監督特別重要，工程的每個工序都應該嚴格進行檢查。首先，在施工機械、設備和材料進場時，要對機械、設備和建筑材料進行嚴格檢查；其次，要定期對機械設備的使用狀況做檢查，確保設備的完好和齊全；最后，要明確工程關鍵部位，同時，還要定期對機械的操作人員和維修人員進行考核，確保工程建設的質量監督有序進行。
（四）加強企業的品牌建設
隨著消費者需求度不斷提高以及房地產市場競爭越來越激烈，企業應該加強對自身的品牌建設。但是，品牌建設并不是不符合實際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優質的產品和健全的服務。品牌建設是以開發商提供給市場的一個個完美的產品為基礎，漸漸被市場所接受，最終形成企業自身的品牌和形象。
由本文可知，房地產開發項目管理是一門科學的系統工程，要想使項目管理在房地產開發過程中發揮它的作用，就必須在項目開發前做好充分的市場調研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產開發過程進行全程動態控制，及時解決工程項目管理中出現的問題，這樣才能提高和改善房地產開發項目管理體制，從而促進項目管理社會效益、經濟效益以及生態效益的最優化，使得房地產企業走上持久健康的發展道路。
三、項目成本管理
項目的成本關系到企業的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發商經濟利益的重要措施。房地產開發是一項大規模的生產活動，資金對每個開發企業都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發間接費、公共配套設施費和財務費用等幾個大的方面。項目成本的管理分為策劃、設計階段的成本管理和包發、施工階段的成本管理。從國內外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設計階段的成本管理，成本管理的關鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產企業將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設計之初就做好工程項目的成本管理和控制。
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第9篇：房地產調研計劃范文
【關鍵詞】廣西 房地產 營銷 現狀
近年來，廣西房地產行業發展的越來越迅速，競爭壓力也變得越來越大，各個房地產企業開始在營銷方面進行深入分析，了解當前廣西省內部房地產營銷現狀和發展方向，以便改善企業當前所制定的營銷策略，提高其在市場競爭中的競爭力。下面筆者對其進行詳細闡述。
一、廣西房地產營銷現狀分析
（一）市場營銷目標的分析
雖然房地產企業擁有十分雄厚的資金，其也不能夠為所有的客戶提供所需要的產品，因此房地產企業應當在服務區域和對象上擁有較為明確的界定。并且，房地產企業還需要根據自身的優勢，結合廣西省內的房地產市場來確定其在市場當中的地位，從而解決好其在服務方面上的問題。企業中的營銷者應當以市場調研為基礎，根據不同消費者在購買行為上所存在的差異性，將其分為若干個不同的群體，形成一個子市場，營銷企業能夠在其中認定目標市場，發現該市場當中所存在的各種機會，以此使企業能夠找到最適合其發展的市場。房地產企業所進行的所有營銷活動，都是圍繞著市場進行的，因此房地產企業應當根據具體目標市場來制定出相關的營銷策略，為房地產企業的營銷和發展打下良好基礎。
（二）消費者購買行為的分析
國外針對于購買行為所進行分析和研究形成了以下三種研究方法：決策導向。該種研究方法將消費者當做是一個能夠積極主動解決問題的人；經驗導向。該種研究方法主要是將消費者購買行為當做是其為了獲得體驗的一種非理性購買；行為導向。此種研究方法主要是將消費者在購買行為當中，既沒有一個理性的購買計劃，也并不是情感上的需求，只是受到環境等方面因素的影響。廣西省房地產企業也可以借用上述研究方法，對當地人們的購買行為進行分析。房地產企業所進行營銷活動通常是用來改變消費者的心理，促使其能夠盡快完成購買行為，因此營銷策略是否能夠獲得成功，通過對消費者的態度和內心變化來做出評價。如果通過分析發現消費者的態度發生了變化，那么企業應當及時調整營銷策略。
（三）營銷管理策略的分析
在房地產企業所指定的戰略計劃當中，規定了企業內部的任務與目標，但是企業內部的各個職能部門也根據部門的工作內容制定了相關的計劃，例如市場營銷計劃等。這些計劃不管是在制定上，還是在執行過程當中，都與市場營銷組織有著緊密的聯系。當計劃在執行過程當中，應當對其進行嚴格的管理和控制，以確保營銷目標得以實現。控制是營銷管理當中一個十分重要的職能。如果僅僅將市場營銷管理視為計劃的制定、實施、制定這一循環的工作流程，那么控制既是一次營銷計劃的開始，也是營銷計劃的結束。在房地產整個營銷計劃當中，營銷管理一共分為營銷活動控制、控制目標的設置、營銷結果評價體系的制定、控制標準的確立、對標準和實際進行比較、分析出現偏差的原因以及采取相關改進措施。
二、廣西房地產營銷發展方向
（一）倡導綠色營銷
廣西省在這些年經濟高速發展的過程中，資源環境問題日益凸顯，為了改變這一情況，廣西省政府根據中央政府所提出的相關標準，制定了一條可持續發展的道路，并構建節約型的社會。基于此，房地產行業應當在建設建筑項目上，應當充分體現環保節能的理念。與此同時，由于廣西房地產企業在該行業當中引入了市場體制，不僅能夠使該行業獲得較大的經濟效益，還提高其所具有的社會效益。房地產企業以社會利益和個人利益為出發點，對當前廣西省房地產的發展方向進行分析，能夠發現房地產行業的未來發展方向主要是以為節能環保為主，使建筑材料在各個方面都應當實現綠化，促使建筑項目環保的實現。
（二）重視產品的差異性
當今，要想使企業在競爭當中一直處于不敗之地，不僅要自行對市場進行細分，還要使自己所銷售的房地產產品同其他企業所銷售的房地產產品具有一定的差異。這種房地產產品本身所具有的差異性是企業為其進行市場定位的重要基礎，如果與其他產品沒有差異，那么也就是沒有個人，從消費的角度來看其便是沒有任何的特點和個性，沒有能夠吸引消費者購買欲望之處，從而造成消費不會購買這些房地產產品。房地產企業要想使消費者能夠購買自己的產品，就需要先讓消費者喜歡上這些產品，再利用產品所局喲肚餓差異性，滿足消費者對于房地產產品的需求。房地產產品本身所具有的這些差異性特征，是房地產企業在市場競爭當中一直占有優勢的關鍵，與競爭對手產品相比較，其所具有的差異性能夠更好地滿足消費者需求，從而使其在市場競爭當中擁有一定的優勢，提高企業所獲得效益。在營銷方面重視這種差異性，是所有房地產企業都應當重點關注的內容，能夠促使房地產企業獲得更好的發展空間。
三、總結
總之，對房地產營銷現狀進行分析有利于企業的發展。當前，對廣西省內部房地長行業營銷所進行的分析主要是從市場營銷目標、消費者行為以及營銷管理策略這三個方面，能夠找出其以往營銷策略當中所存在的不足之處，并對其進行改善，以促進企業發展。
參考文獻：
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