房地產稅改革方案精選(九篇)

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第1篇：房地產稅改革方案范文

房地產業現在已成為帶動經濟發展的強大動力，研究房地產業，尤其是房地產市場對經濟的發展有建設性意義。研究房地產市場，特別是房地產的供應和需求情況，發現的問題和影響市場的因素的數量和結構，將經濟管理和發展戰略，將有助于塑造城市政府提供參考，對房地產市場的未來的合理預期，促進城市經濟的全面發展，不斷改善人民生活，提高了房地產行業的水平，穩定發展。。基于目前的房地產稅，上海和重慶房產稅作比較，并從實施的結果分析，提出解決問題的相關措施。

【關鍵詞】

房地產市場；房產稅；穩定發展

1 滬渝房產稅實施效果分析

1.1 對地方稅收收入方面

截至5月從官方披露倉儲重慶試點房產稅征稅的角度來看，只有幾十萬美元的稅收，不夠支付房款的高端房地產。盡管物業稅的實施時間還比較短，確實，但當前形勢下，發射信號并不樂觀。事實上，科學的稅務流程和相關配套制度與一個有效的物業稅征收的納稅人的高度是保護的一個重要的先決條件。然而，目前試點物業稅征收缺乏法律依據，國家沒有出臺相關文件的編寫和管理法規，地方政府沒有動力避稅和細分，從而征收物業稅從GaN積極實施，納稅人采取各種手的尷尬，成為地方財政收入的重要來源，增加目標似乎有點牽強。

1.2 對房地產投機抑制方面

住房，以促進在同一時間，土地集約利用，根據上海27，推出了“上海市實施暫行辦法》對個人住房征收房產稅試點的一部分，以確保每一個60平方米的住房，稅率，一般人群，同時也體現了“分化”。重慶市房產稅改革試點，走一步看一步。 “這個設計是一個用于精確打擊投資投機性需求。”尹總監，復旦大學，房地產研究中心說，征收物業稅，增加成本的夾持部分，短期試點城市將由房地產市場造成的負面影響，將有助于抑制投資投機需求，穩定價格。

雖然在年初制定的房地產稅，的確在一定程度上使投機炒房者“望而卻步”，人們變得更合理的住房消費，但由于物業稅的設計和收集的財產的實際困難，在這個過程中固有的弊端市場持續低迷一段時間后，他們開始逐漸上升的趨勢。事實上，如前所述，物業稅的物業持有成本遠遠低于持有的房地產收益的增加，抑制作用是有限的，大多數人在做決策時考慮更多的往往不是物業稅，但真正購買房地產首付利率及償還率。

2 推進我國房產稅改革的建議

有人認為，土地是稀缺資源，誰占有使用，就應該用稅收調節這一行為。但我認為，納稅人使用土地這一稀缺資源的代價已經體現在土地出讓金上了。撇開我們是否應該引入土地使用稅，納稅人收購已支付的土地使用權根據城鎮土地使用稅的面積，現在我們將它的值（可以是昂貴的保險費）財產原值支付房產稅，物業稅與兩個重疊征稅，是稅收制度調整的余地。有人又認為，這樣做是為了抵制企業低價跑馬圈地。但我認為，為此目的，完全可以加大單位土地面積土地使用稅的標準，而不應疊加征稅，不應用一個不合理的行為去抑制另一個不合理的行為。為此，為推進我國房產稅改革，提出以下幾條建議：

2.1 征稅范圍的確定：將房產稅視角延伸到鄉鎮

上海和重慶兩個試點城市在集體土地上的房屋鄉鎮個人住房開征房產稅的實施細則中沒有提及，但城市和農村建設用地流轉機制的不斷成熟，城市和農村建設用地“同價右邊的”是必然的趨勢。在農村地區，超過房屋所有權的合法單位或以上標準的房產稅的稅務居民，幫助保護，促進城市產業的健康發展是消除城市和農村地區之間的差異，避免過度分享農村住房，土地資源。

現行普適的稅法對在農村集體土地上的房產未提及繳納房產稅，房產是在鄉鎮，可是房產的所有人不一定就是鄉鎮居民。因此，應將房產稅征稅范圍視角延伸到鄉鎮，一方面將非鄉鎮居民在鄉鎮的多套房產納入計稅范圍，另一方面將鄉鎮居民的第一套自己居住房產之外的房產計入征稅范圍。

2.2 合理設計房產稅稅率

房地產稅稅率確定納稅人稅負輕重的水平和政府稅收多少，不僅直接配送，但也反映了該國在一定時期的財政政策取向。國家與納稅人之間的關系，所以房地產稅率來確定一個合理的水平，房地產稅設計的挑戰是關鍵。

我認為我國房地產稅應選擇比例稅率，并且其稅率水平的確定應考慮一下方面。首先，稅率的設計到大約80%的收入來自主稅20%，以便其他80%的居民將支付很少或沒有稅。其次，稅率水平不宜過高。這也與我國稅制改革—低稅率0的目標相一致。第三，對于不同的用途，不同檔次的房地產差分比例稅率。受現實因素的影響，不同的是比例稅率精心設計分類應根據住宅的價格，其他類型的稅收的偏差幅度不會太大。因此，公平的原則，實施不同的利率能反映房地產稅制改革，但不過分增加稅收征管難度，符合效率原則。

2.3 合理設置稅收優惠

重慶和上海的試點方案，旨在在新的和高檔住房房產稅，從而在一個相對有限的效果。我認為政府應該從經驗中學習，盡快為征稅對象擴展到所有居民持有房產，它應該是政策調整的一個重要方向。因此，建議采取上海和重慶兩市保持物業稅改革方案，即只針對高端房地產和物業稅的新套，物業稅只被定義為“個人住房調節稅”或“個體住房消費奢侈稅”應該是一個合理的稅收優惠政策，優惠政策將被轉移到更多的普通個人住房，并應設置合理的免稅空間，對于一些特定類型的保障性住房，住房等不動產價格和其他業主的房地產收入不高，貸款期限仍然是房地產，少征或免征物業稅。

2.4 實施真正的城市居民階梯式供房

在不同的情況下，城市居民，階梯室的實施。首先，只是工作，收入低的“打工仔”，提供廉租房，控制一室一廳的月租金每月收入10%。其次，經過幾年的工作，并逐步完善了工薪階層的收入，提供了一套經濟適用住房，面積90平方米。三一個成功的職業生涯中高收入群體，購買商品房可以開區，不僅限于價格。

基本保障房費如何解決？總體而言，依靠當地政府的資源來解決，但當地政府財力有限，因此，應該降低土地成本，土地收益的建議允許地方政府收入，二是要公平合理的補償給農民；三舊城改造，的原拆除原有建筑，不應該給予過多的補償。 “通過這種方式，政府將沒有花多少錢，把價格控制下。”

【參考文獻】

[1]王浩.探析我國房產稅對于房價的調控效應[J].價格理論與實踐，2011（7）

第2篇：房地產稅改革方案范文

關鍵詞：收入差距 稅制調整 個人所得稅 房地產稅

經濟學中的主流觀點之一，認為經濟增長與收入差距之間存在著密切的因果關系。經濟衰退和增長乏力很重要的原因是收入差距過大引起的需求不足，使得總供求不平衡；因此，經濟增長的必要條件之一，是通過縮小收入差距，達到增加有效需求目的。作為經濟追趕型國家，中國在過去30多年的經濟高速增長階段，把“增長是硬道理”作為首要經濟目標，并沒有將縮小居民收入和財產差距作為首要的經濟和社會政策目標。

目前，中國的經濟高速增長階段結束，正在向經濟中高速轉型，經濟下行壓力增大。在國際和國內經濟總供求失衡，總需求不足的條件下，需求側管理政策必然涉及到收入差距問題，通過縮小收入差距，擴大有效需求是解決總需求不足的一個重要思路和途徑。在這個階段，中國是否應該提升縮小收入差距這一社會政策的重要性，很值得考慮和研究。

一、中國居民可支配收入差距現狀

根據國家統計局2017年1月20日公布的《2016年國民經濟實現“十三五”良好開局》報告中，關于居民收入穩定增長、城鄉差距繼續縮小一段中的數據，按照全國居民五等份分組，居民可支配收入差距情況如圖1所示：

擴大中等收入群體規模的重要途徑，筆者理解就是縮小高收入群體與中等收入、低收入群體之間的收入差距，尤其是要縮小高收入組與低收入組的差距，擴大中等收入群體的收入。

二、逐步縮小居民可支配收入和財產差距的政策目標

基于全面實現小康社會目標的需要，以及宏觀經濟管理政策的必要措施，在保證經濟中高速增長的基礎上，將逐步縮小居民可支配收入和財產差距作為重要的社會政策目標。

在“十三五”規劃期間，要完成7000萬貧困人口脫貧的攻堅任務。這一任務的完成，實際上就是通過脫貧增加低收入群體的收入水平，客觀上應該縮小了低收入群體與中等收入和高收入群體之間的收入差距。

在“十四五”規劃中，建議提出將高收入群體與中等收入群體、低收入群體的收入倍數縮小的明確指標要求，即：高收入組是低收入組的8倍，是中等偏下收入組的3.5倍，是中等收入組的2.5倍，是中等偏上收入組的1倍。

三、目前中國稅制對縮小收入差距的作用很小

總體來看，目前中國稅制起到縮小收入差距的功能很弱，如不加以調整和改革，將不利于縮小收入差距和擴大中等收入群體規模。這主要有兩個方面的原因：

（一）稅制結構不合理

中國稅制的間接稅和直接稅比重相當，各占稅收總收入比重的40%多；相對于美國這種直接稅為主體的國家，中國間接稅比重相對較高，而直接稅比重相對較低。尤其是中國的個人所得稅和財產稅，占稅收總收入的比重都是很低的。2015年，中國的間接稅三大稅種：國內增值稅、消費稅和營業稅占總稅收比重48.8%；企業所得稅和個人所得稅合計占總稅收的28.6%，其中個人所得稅僅占總稅收的6.9%（詳見圖2）。

中國的這種稅制結構，在收入分配上具有明顯的累退性。由于間接稅的稅負主要由居民消費環節承擔，收入越低者負擔的實際稅負越高；反之，收入越高者負擔的實際稅負越低。根據國家稅務總局2016年重點課題《個人所得稅改革方案及征管條件研究》報告中的數據：2012年城鎮居民最低收入戶現金消費占平均可支配收入的比重為88.88%，隨著收入的提高，消費占收入的比重逐步降低，最高收入戶所占比重只有59.01%。這種稅制的累退性表明，中國現行稅制不僅難以調解并縮小收入差距，而且增加了中低收入群體的實際稅收負擔。

（二）個人所得稅制度對調節收入差距功效很低

財稅研究界對中國現行個人所得稅調節收入差距的效應研究，基本上一致的判斷是個人所得稅在調節收入差距上發揮正效應，但功效不顯著。比如，詹新宇、楊燦明的研究結論：運用MT指數方法對1985-2013年的基尼系數對比分析，發現稅前和稅后基尼系數的差值（即MT指數）非常小，均值為0.0003，最高也僅為2005年的0.00031，這表明我國個人所得稅對居民收入分配差距調整的作用整體上是正向的，但其正向調整的力度并不大。

我國個人所得稅調節收入差距的功效不顯著的主要原因：一是個人所得稅的主要來源是工薪階層，以2014年為例，65.34%的個人所得稅收入來自工資薪金所得。對于高收入者和收入來源多元化的個人所得征稅是薄弱環節。 二是實行分項計征的現行個人所得稅制度，在一定程度上，降低了對高收入者征稅的累進稅率。從現行稅制稅率的設計來看，十一個分項計征項目，只有三項即工資薪金所得、個體工商戶的生產、經營所得和對企事業單位的承包經營、承租經營所得實行累進稅率，對于其他八項所得，尤其財產類收益所得都實行的是比例稅率。三是個人所得稅的征管還處于代扣代繳為主的模式，高收入和多元化收入稅源的監控體系基本處于真空狀態，稅源管理粗放，監管措施不力。

根據以上分析，為了使我國稅收能夠更好地發揮調節居民收入和財產差距的作用，應該從調整稅制結構、改革個人所得稅制度設計、強化個人所得稅征管、完善財產稅制度四個方面入手。

四、中國稅制結構調整將朝著提高直接稅比重的方向發展

十八屆三中全會關于深化社會主義市場經濟改革的決定中明確指出：在我國稅制中逐步提高直接稅比重。在保持宏觀稅負總體穩定的前提下（近兩年來，由于全面的減稅政策，實際的稅收占GDP比重已經由2012年的19.4%下降到2016年的17.5%），對稅制需要進行結構性調整，在逐步提高直接比重同時，降低間接稅的比重。在目前國際經濟和國際稅收競爭日益激烈的情況下，企業的競爭力與稅收制度設計和稅收負擔有著很密切的關系，因此我國稅制結構的調整――降低間接稅比重和提高直接稅比重，已經到了一個重要的窗口期。

中國稅制的調結構是財稅改革的重頭戲，調整稅制結構，不僅要對直接稅進行改革和完善，同時對間接稅也要進行調整。概括地講包括：對個人所得稅的完善，對企業所得稅的調整，對房地產稅收制度的整合和改革，對“營改增”后的增值稅的規范和立法，對消費稅的完善等。可見，本世紀中國稅制的結構性調整實際上涉及到中國稅制中所有主要大稅種的改革和完善。可以肯定地講，不是一個小工程，而是一個大工程；不是“速決戰”能夠解決的，而是需要一個“持久戰”。

五、個人所得稅如何在縮小居民可支配收入差距方面強化力度

提高個人所得稅對縮小居民收入差距的作用，主要包括完善個人所得稅稅制和強化征收管理兩個方面，這兩個方面的關系是兩者互為另一方面的前提。稅制設計和完善是征收管理的前提條件，而征收管理能否實施又是稅制設計的前提條件。個人所得稅改革和完善的目標是“建立覆蓋全部個人收入的分類與綜合相結合的個人所得稅制”。這個目標是在1996年“九五”計劃提出的，至今已經跨越了5個五年計劃，依然在改革的進程中。關鍵點應該是征管條件推進落實的比較慢。綜合計征個人所得稅依靠整個社會，尤其是銀行系統有關個人信息必須與稅務系統能夠共享，稅務機關在能夠全面掌握個人各類信息的基礎上才能實施綜合計征。目前這一稅收征管的準備和信息系統的建立正在推進。

對個人所得稅制度改革的幾個熱點問題，筆者認為：

（一）不宜再統一提高個人所得稅費用扣除標準（簡稱免征額）

2006年以來，我國曾三次提高了個人所得稅的免征額：2006年從800元/月提高到1600元/月；2008年由1600元/月提高到2000元/月；2011年由2000元/月提高到目前的3500元/月。僅2011年免征額調整就減少了6000萬個人所得稅納稅人。自此，個人所得稅的征稅范圍和納稅人都大幅度減少。

結合國家統計局對居民可支配收入的統計數據，目前個人所得稅只是針對年所得收入在42000元以上（月收入3500元）的人征稅，也就是大體相當于對20%的高收入群體和少部分中等偏上群體征稅，對低收入和部分中等收入群體是不征個人所得稅的。

從上述分析可見，考慮到整個稅制結構調整的要求，目前個人所得稅的費用扣除標準還需要研究，不宜統一籠統地再提高。最重要的是，為了提高個人所得稅扣除費用的公平性，在實行了綜合與分項計征稅制改革后，將有針對性地對一些支出費用，在綜合計征基礎上進行抵扣，以盡量精準地減輕部分納稅人的負擔，這種制度設計是比較公平、規范和科學的。這一改革已經在設計和制定方案之中。

（二）對財產性收益征稅管理

與調節收入分配差距相關性比較高的是對個人財產性收益的征稅管理，這是目前我國個人所得稅征收管理的“軟肋”，也是個人所得稅改革和完善的重點之一。在現行個人所得稅制度設計中，雖然已經都涉及了這些財產性收益，但由于沒有實行綜合計征，累進稅率并沒有很好地全面發揮調節收入的作用。同時，由于稅收征管制度的條件不夠，稅務機關難以全面、及時掌握個人的全部收入信息，因此很難在綜合計征的基礎上計算累進稅率，這樣，使得高收入者來自財產收益的部分，只能按照低檔稅率征收。

稅收征管的難度還來自經營主體的收入費用化問題。比較普遍的現實做法是，一些企業利潤長期不予分配；有些投資人和公司創辦者只領取1元年薪，而將個人的消費性支出如購車、購房等開支從企業出賬，客觀上規避了繳納個人所得稅，對于這樣的做法，需要通過稅制的完善和強化稅收征管來加以控制。

（三）強化稅源監控的社會管理

對個人所得稅稅源的監控，有賴于全社會的信息管理共享和納稅環境的優化。這絕不是稅務機關自身能夠做到的，所以需要全社會的努力和政府各個部門的通力協作。而頂層設計是首要的。

目前比較現實的是銀行等金融機構的個人信息能否與稅務機關共享，或者是在什么條件下共享，通過怎樣的合法程序共享？這些制度設計還在研究之中。這些問題的解決是個人所得稅改革和完善的前提條件，否則稅源監控不到位，綜合計征就無法真正實現。

（四）修改和完善對自然人稅收征管的法律制度

現行中國的《稅收征管法》主要針對企事業納稅人，相對缺乏針對自然人納稅人的相關配套法律措施。包括稅收債權保障措施、反避稅措施中自然人主體的缺位，稅收優先權、代位權和撤銷權制度的規定等。所以，在個人所得稅等直接稅改革、修改和完善的同時，稅收征管方面的相關法律也必須修改和完善。

（五）中國的納稅人意識有待提高

多少年來，中國的老百姓已經習慣了繳納間接稅，相對地比較抵觸直接稅，這樣的納稅意識是將間接稅改為直接稅的最大障礙之一。為此，需要大量地普及財稅知識，讓老百姓認識到為什么在中華人民共和國憲法中要規定公民的納稅義務。也要從經濟原理上說明公民為什么要納稅，它的經濟實質是老百姓購買公共產品和準公共產品用于自身的消費，就像購買糧食和食品一樣，只是購買的方式不一樣而已。提高中國公民的納稅意識，是稅收制度改革和結構性調整的重要前提。

六、房地產稅收如何縮小財富差距

根據李實課題組的研究，2013年的財產差距的基尼系數接近0.7，并且他認為財產的差距會繼續擴大。如何來使這種財產差距擴大的趨勢得到控制甚至縮小，確實是值得研究的問題。

保有環節的房地產稅，被認為是調節財產差距的重要政策工具。從理論上分析，保有環節的房地產稅增加了持有人的稅收負擔，使房地產持有者的成本增加，在房地產供求基本平衡狀態下，這種稅收負擔基本上難以轉嫁給需求方。持有者成本增加會將擁有過多財產的人的收入集中在政府手中，同時也會降低財產多的人的收益。從這個意義上講，房地產稅能夠調節財產差距。

在實踐上，房地產稅能否真正達到調節財產差距的作用，還有賴于房地產稅制的具體設計。這其中涉及到：房地產稅制的目的――是以籌集收入為主，還是以調節財產差距為主？以前者的目的為主，房地產稅將采取普遍征收的制度設計；以后者目的為主，將采取對多占有房地產的少數人征收。另外，不同目的下的稅率設計也會不同。在前者的目的下，采取較低稅率比較合適；而對于后一個目的，則要采取高稅率或者累進性的稅率。當然，房地產稅的目的也可以兩種目的兼顧，這樣在稅制要素的設計上，會有多種方案的選擇。目前，房地產稅制的方案依然在討論和設計之中。

參考文獻：

[1]詹新宇，楊燦明.個人所得稅的居民收入再分配效應探討[J].稅務研究， 2015，（7）.

[2]國家稅務總局科研所、北京市地稅局、中國社會科學院財經研究院聯合課題組.個人所得稅改革方案及征管條件研究[R].2015.

第3篇：房地產稅改革方案范文

下階段貨幣政策取向

中國人民銀行貨幣政策分析小組“2006年一季度中國貨幣政策執行報告”

2006年5月31日

2006年一季度金融機構人民幣貸款增加較多，其原因有三：

一是各地新開工項目持續增加，新開工項目計劃總投資增速逐步提高，“十一五”重大項目建設啟動，導致貸款需求持續上升；二是商業銀行股份制改革上市后，擴張貸款的動機增強；三是外匯流入較多，貨幣環境寬松。從投向看，流動資金貸款及基建貸款增加較多。一季度企業用于流動資金的人民幣短期貸款和票據融資合計增加7496億元，同比多增3416億元。

在下一階段貨幣政策取向上，要綜合運用各種貨幣政策工具，提高貨幣政策主動性；繼續貫徹落實利率市場化的政策；加強政策引導，提示金融機構合理均衡放款，著力優化貸款結構；加快農村金融改革，加強對“三農”和社會主義新農村建設的金融服務；大力培育和發展金融市場；繼續深化金融企業改革；進一步完善人民幣匯率形成機制，保持人民幣匯率在合理、均衡水平上的基本穩定；深化外匯管理體制改革，促進國際收支平衡。

政策

物業稅改革方案

國務院發展研究中心物業稅

改革課題組報告

“物業稅改革國際研討會”

2006年5月29日

中國政府應在2008年左右開征物業稅。改革后的物業稅應定位為地方稅，主要由市、縣等低層級的政府享有。其稅率范圍可設定在0.3％－0.8％之間，不同用途的房地產應適用相同的稅率。

物業稅改革按照征收對象可以有三個方案：一是“小改”方案，征收對象保持現有格局不變，對現有的房地產稅種進行合并調整；二是“中改”方案，在城市范圍內構建統一的物業稅制。具體是，在合并房產稅、城市房產稅和城鎮土地使用稅的基礎上，取消現有的土地增值稅，保留房地產交易環節征收的契稅和農地征用時的耕地占用稅，把所有的城鎮居民自住用房地產全部納入征稅范圍，而農民的土地和住宅、國家機關、事業單位、社會團體等單位自用的不動產可暫時不列入征收范圍；三是“大改”方案，在城鄉范圍內構建統一的物業稅制。

第一種方案沒有觸動現有落后的房地產稅費體系，不符合物業稅改革的方向；第三種方案雖然理想，但失敗的風險較大，因此，中國政府可推行“中改”方案。

（相關報道見《財經》網絡版省略“每周特稿”）

宏觀

金融發展影響收入分配

中國社科院經濟研究所

宏觀研究室主任 張曉晶

“金融發展與收入差距：

收入分配研究的金融視角”

2006年5月30日

在中國，財產分配的不平等要高于收入分配的不平等。通過實證數據的縱向觀察，金融的發展（信貸增長、股票市場及房地產市場的發展）會經由這種財產不平等加劇收入的不平等。

運用1979年－2004年的時間序列數據的計量分析表明，金融發展（信貸總額占GDP的比重）以及現代部門的發展（第一產業占GDP比重）會拉大城鄉差距，若不及時進行政策調整，收入差距有進一步擴大的趨勢。

從金融角度考慮縮小收入差距的政策，應推行小額信貸與農業保險，建立多元化、多層次的金融體系，正視非正規金融的合理性，允許其合法存在。發展與收入相關的貸款，建立個人發展賬戶，并幫助窮人進行資產建設。

國際

巨額資本流入發展中國家

世界銀行“全球發展金融”報告

2006年5月30日

2005年，流向發展中國家的私人資本凈流量達到創紀錄的4910億美元，而2003年僅為850億美元；發展中國家的債券融資額，也達到1310億美元的新高。其驅動因素是全球流動性寬裕，發展中國家信貸質量穩步改善，發達國家收益率降低，以及投資者對新興市場資產的興趣擴大。

資本流動急劇增加，反映了中低收入國家2005年的經濟快速增長，估計其GDP增長率為6.4％，而發達國家僅有2.8％。資本流動也反映了發展中國家之間貿易流量上升及金融一體化。南南貿易額在2004年增至5620億美元，而1995年為2220億美元；南南之間的外國直接投資于2003年達到470億美元，而1995年為140億美元。

第4篇：房地產稅改革方案范文

實轉多年

雖然記者與兩市地稅局工作人員聯系時，他們均表示對房產稅在當地擴大試點的情況不甚了解。不過兩市在房地產稅評估方面做的實踐卻是從幾年前就開始了。

某實地調研者“鄂州我們去過，地稅局這幾年做的事情我們也都看到了，他們主要工作是把房產稅由按原值征收改為按照評估值征收，然后再由實際運行看結果，這實際上是一個評估的問題。其實當時看到的情況，并不是我們原本所想象的那樣是對住宅征收，但是他們在建評估模型的時候是把當地所有居民住宅和按照原值征收的企業的不動產全部都納入到同一個數據庫內，然后再進行評估研究。”由此看來，他們在這方面確實做了扎實的工作，盡管這不是現在試點的內容。“我想，之所以傳言說選了這兩個城市作為試點是因為它們有這個基礎，可以拓展到對居民住宅、二套房的征收，不過現在方案沒有確切消息。”中國社會科學院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌這樣說。

其實，兩湖在2007年之前就已經開始推行房地產稅評估的工作，具體評估方式是把原來按照原值對盈利性單位征收的房產稅，改為按評估值征收，再跟城鎮土地使用稅合并。當時在全國有十幾個地方同時都在做空轉性的實驗，但是真正付諸實踐的地方只有湖南湘潭和湖北鄂州。

鄂州啟動房產稅試點傳言正盛時，當地地稅局一名官員稱：“鄂州是湖北省最小的一個地級市，處于湖北1＋8城市圈中；鄂州葛店也和武漢江夏區緊密相連，消費能力比其他地級市強，即使房產稅試點過程中遇到問題，也利于及時修改，對經濟的影響也不大。”2007年底，國家批準武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革試驗區，兩地由此展開包括財稅政策在內的一系列改革探索。湘潭和鄂州正好分別屬于兩個城市圈中的非核心城市，有利于試點的展開。

實驗在路上

鄂州的房產稅探索只針對經營性房地產征收，并非針對住宅。探索內容包括將計稅依據由原來的房產原值改為市場評估價、房產稅和城鎮土地稅合并。為此，當地相關部門做了大量工作，如多個地方的地稅人員在人大開展房產稅稅基評估集訓，為房產稅提供技術儲備。今年8月，湖北省目前按照財政部、國家稅務總局的統一部署，正在開展二手房交易計稅價格評估等工作。

對此，多位業內人士認為，鄂州的探索性實踐所傳達出的信息比較混亂，房產稅改革同時考慮到與城鎮土地使用稅的合并，“事實上居民住宅原本是不征收土地使用稅的，也就不存在合并的問題。什么情況下才會有合并的問題呢？指的是既征房產稅又征城鎮土地使用稅的盈利性單位，也就是企業才會有這個問題。所以如果兩湖推行試點，是指原來繳納房產稅的企業把房產稅和土地使用稅合并后按評估值征收？還是指按評估值對居民自住住宅進行征收？或者兩者都包括的統一的改革？通常大家所關心的所謂房產稅改革是指按評估值對居民的自住住宅征稅。”

不過一切推測都止于當地政府最新的一次表態。“地方之所以謹慎，在于在目前敏感的樓市中，試點房產稅很容易會被理解為是調控加壓的政策，從而影響樓市。”有業內人士分析。

探索下一步

在對消息的捕風捉影中，人們逐漸轉向新的思考，房產稅的試點有可能從原先的一線城市，逐漸向所謂的三線城市推進，那么政策落地時，在具體操作上是不是也會相應的出現一些調整。

雖然重慶和上海兩地房產稅改革方案有差異，但是總體來講，它們在房產稅覆蓋面問題上的處理還有待商榷這是一種普遍共識，所以兩湖的試點如果要有意義的話，需要對存量住房按評估值征稅，而且擴大房產稅的征收面。

對于這個建議，業內人士做出了進一步解釋，這種做法會對利益分配格局產生新的影響，而且也會遭遇很多問題，比如房產稅的一個基本矛盾是按照存量財產的評估值或者按照特定的標準征稅，納稅人卻需要用自己的現金流收入繳納稅款。由于歷史原因，我國存在著大量房產屬于房改房和福利房，可能房產價值比較大，而房產擁有者并沒有那么多現金流收入，這是現實存在的問題。

于是重慶和上海的方法似乎是選擇回避這項矛盾。這是一項真理：任何改革涉及到的人愈少時，矛盾就愈少，不過這樣的改革難免會流于形式。

“這就涉及到征收房產稅是為了什么目的。首先，通過征收房產稅可以促進形成合理的房產價格的形成機制。其次，如果房產稅能夠成為基層地方政府的重要的收入來源，那么它對于政府的行為模式會產生重要意義，促進基層地方政府改善與房產有關的公共服務。第三個目的是房產稅有利于財富的重新分配和收入分配調節。”

第5篇：房地產稅改革方案范文

一、以完善財產稅體系促進收入公平分配的必要性

審視我國改革開放的30余年，由于收入分配不公的累積效應，不同人群財富積累程度的差異已然造成，這種個人存量財富差距的擴大，已逐漸成為未來收入差距產生的核心。單純調節收入分配，對流量征稅已經很難達到理想效果，必須將調節財富分布作為下一階段稅制改革的導向。

目前我國公民主要的財富存在形式為房產，房產多、檔次高，代表經濟實力強。房產稅作為財產稅中的一個重要稅種，屬于直接稅，征稅對象為房產，由于其稅負難以轉嫁，納稅人繳納房產稅直接減少其稅后收入，房產稅征收過程實際上就是收入再分配過程。因此，充分認識并有效利用以房產稅為代表的財產稅的收入再分配功能，有助于實現社會公平，使社會收入和財富分布符合社會所期望的公平標準，以形成盡可能合理的分布狀態。房產稅的征收不該成為一種房地產調節方式，而應站在社會收入分配公平的財產稅的視角上來看待。

二、房產稅改革對財產性收入分配影響的作用機理

房產稅制度的改革對居民財產性收入分配的影響并不是一種直接作用關系，而是一種間接影響，其中筆者認為最重要的一個中間變量即為房地產價格，并有以下幾種影響路徑值得研究與說明。

由于房產稅制度的變化，房產價格發生相應波動。這種資產價格的變動，從三方面對居民財產性收入分配造成影響：首先，由于初始財富稟賦的存在與差異，房地產價格波動造成居民直接的財產性收入發生變動，這是一種不利于分配格局合理化的馬太效應；其次，房產價格波動影響居民的房產購置計劃，進而對不同收入群體的財產擁有格局及財產結構作出調整，導致居民財產性收入差距的擴大；再次，從居民收入預期的角度看，房地產價格的變動必然對其構成影響，產生財富效應，并具體表現為耐用消費品（特別是房產）消費增加的居民消費結構調整。

三、我國房產稅改革試點成效研究

房產稅試點以來，滬渝兩地對于征收情況均作出相關統計。2011年4-5月，試點征收已進行3月有余，但從上海和重慶的征收情況來看并不樂觀。根據上海的官方統計，截至2011年4月27日，上海市稅務機關認定的應征稅住房共計2306 套，從3月份上海首筆個人住房房產稅繳納算起，約20筆應征房產稅已經繳納。即使按照每套住房平均交納5萬元計算，上海房產稅試點3個月的入庫稅款只有百萬元左右，全市范圍3個月的稅款甚至遠遠不到上海市的一套房款。根據官方公布的數據，試點前3個月，20筆已繳稅款相對于2306 套應稅房源，個人住宅房產稅的繳納比只有應繳房源的不到1%。重慶的情況同樣慘淡，2011年5月5日，重慶市財政局有關人士表示，截至當時，重慶市入庫的房產稅試點征收稅款只有幾十萬元。

2011年全年的統計數據表明：房產稅改革效果低于預期。以重慶市為例，數據顯示，2011年重慶市地方財政收入超過2900億元，增幅超過40%，其中，房產稅收入僅有1億元。

盡管如此，專家仍然建議，未來可擴大房產稅征收范圍，逐步覆蓋到存量房產，“擁有的住房套數”或許會成為未來房產稅征稅標準之一。同時，業內人士對房產稅在未來的推廣表示樂觀。據財政部財政科學研究所所長賈康的調研，上海房產稅試點收到部分預期效果，可以說是一個利好的開端，正面效應初顯。

由于房產稅改革尚處于起步階段，且改革試點實施時間尚短，其成效究竟如何，還有待時間檢驗。試點以來喜憂參半，值得肯定的是將普通居民基本居住權納入考慮范疇，著力打擊投資、投機性需求，如重慶市增加了從富人處借錢資助窮人的均貧富功能，使稅收的宏觀調控功能不斷增強，是財稅制度的一大改革和進步；需要完善的方面是，滬渝兩套方案都未能解決地方政府的“土地財政依賴癥”。具體到改革方案的設計上，表現為征稅范圍不寬、計稅依據不盡合理、免稅面積的選擇是否符合實際、稅率是否恰當有待觀察等諸多需要完善之處。站在本文的研究視角上，這一改革舉措是值得肯定并鼓勵的，此次房產稅改革對于居民財產性收入分配還是產生了一定的推動作用。

四、我國房產稅改革的路徑優化建議

（一）我國房產稅改革路徑設計的基本原則

通過其他國家有關住房房產稅的了解與綜合比較，其中有諸多方面在我國房產稅改革路徑的選擇過程中值得借鑒，結合本文研究視角，現歸納如下。

1.稅種權屬劃分

我國地域遼闊，發展不平衡，地域差異顯著，因此由中央統一制定稅收政策效率不高，針對性不強，將限制稅收政策作用的發揮。而由地方政府根據本地區的特點制定相關制度則能更好地促進地區房地產市場經濟的穩定發展。但是在地方政府行使房產稅稅收管轄權的同時，中央政府應該對房產稅的收入分配功能進行宏觀調控，這是地方政府治稅中無法實現的。為此，中央政府稅務征管部門在對地方呈交的房產稅征收辦法予以審核時，要從全國范圍內加以考慮，有全局意識，將平衡地區間收入分配差異，尤其是財產性收入分配差異，作為房產稅政策制定的一把重要標尺，在可能的范圍內盡量縮小地區差異。

2.征收環節

我國現行稅制中，包含房產稅在內的財產稅體系不完善，急需優化重構，難以實現對財產存量的調節。就目前來看，除試點城市外，我國房產稅征收僅限于交易環節，而對保有環節的稅收征管存在缺位現象。只有將保有環節納入到房產稅的征收環節中，才能從根本上發揮稅收對個人財富存量的調節作用，使財產性收入的馬太效應從源頭上得到遏制。

3.征稅范圍

房屋價值來源于公共投入，并與其周邊公共配套設施的建設等存在密不可分的關系，房屋所有人因公共環境的改善獲得了級差收益，從成本收益匹配原則出發，房屋所有人應按房屋的市場價值繳納房屋保有稅費。故而，房產稅征稅范圍應擴大至所有的存量住宅，而不僅僅只是新建住宅。政府可以通過使用房產稅收入幫助窮人建造廉價住房或加大不同地區公共設施建設投入等手段，調節不同收入層次和不同地區的居民財產性收入差距。

4.計稅依據

以往我國房產稅計稅依據一直是房產原值，即以歷史成本為計稅依據，但在房地產增值效應日益明顯的大環境下，這一標準顯然已不合時宜。舉例來說，老房的建設成本低于后建成的房產，以其房產原值為計稅依據，勢必將先建成的房產稅負轉嫁給后建成的房產，出現老房的房產稅稅負輕、新房的房產稅稅負重的現象，有違公平原則。因此，在后續改革中，計稅依據應得到科學調整，筆者建議選擇房地產評估價值的一定比例作為計稅依據。之所以在房地產評估價值的基礎上附加一定比例，是出于對我國地區差異的考慮，希望將可控比例作為平衡差異的一個有效杠桿。對于評估的周期，鑒于我國房地產市場房價變化快的特點，現階段以1～2年作為一個評估周期為宜。

5.稅率

房產稅要實現財富的再分配功能，可以選擇實行累進稅率，即根據數額將征稅對象進行等級劃分，征稅對象數額等級越大，稅率越高。采用累進稅率時，表現為稅額增長速度大于征稅對象數量的增長速度。因此，在房產稅改革中，應以房屋價值作為參照，逐級提高稅率。稅率所分等級，要體現出房屋價值越大，房產稅相應越高的特點，以調節納稅人的收入和財富。

6.稅收優惠及稅收懲罰

對居民自用房地產有必要設定房產稅免征面積和標準，本著照顧低收入群體的原則，以家庭為單位征收，對于低收入者應給予恰當的稅收減免，引導居民對房地產的合理消費，調控個人財富分配。

而針對我國投機性住宅較為普遍并對房地產市場價格造成波動的現象，應對投資性住宅給予懲罰性的稅收以從一定程度上遏制房地產市場的不穩定因素。在此可以借鑒法國關于空置住宅的經驗，法國對2年內每次連續居住時間小于30天的住宅所有人從空置第3年起開始征收累進的住宅空置稅，稅率根據空置年限不同而不同，空置第3年稅率為10%，第4年為12.5%，第5年為15%。此外，還要加稅額9%的管理費。住宅空置稅的納稅人主要是收入高、房產多又無暇居住，造成資源浪費的人，稅收的全部純收入將由國家改善住宅委員會用于居民住宅建設。因此我國同樣可以根據房產物業的水電使用量來判斷房屋是否為空置物業，并最終對其采取懲罰性的稅收，以增加投機性購房者的持有成本減緩房產投機性購買導致房地產市場不穩定的現象。

（二）房產稅改革相關配套措施的跟進

除了從房產稅制的各個要素完善政策措施外，健全相關配套措施的步伐也要同步跟進，以下筆者將從兩個方面加以闡述。

一方面，完善用稅監督體制。要真正發揮房地產稅調節收入分配，尤其是財產性收入分配的作用，關鍵在于把房產稅收入納入公共財政管理體制，用于居民社區內的公共事務，并定期公開使用明細賬目。只有這樣，房產稅才能通過稅款的征收與使用來增進社會利益。因此，對于用稅的監督尤為重要，完善監督審計機制勢在必行，可以借鑒美、日以及其他一些國家納稅人監督用稅的立法規定和具體制度，改革我國不成熟的訴訟機制，建立適合我國國情的納稅人訴訟制度，形成對地方政府用稅的監督機制，以制約政府濫用稅款的權力。

另一方面，建立統一的財產登記與清查制度。房產是房產稅的基本征稅對象，要對其征稅，掌握房產的準確信息是前提，這就必須改革我國的房產登記制度，改變目前不動產登記多頭管理、分級登記的現狀，建立統一的財產登記與清查制度，為財產稅后續征收奠定基礎。為此，應做好以下工作：一是完善稅務部門與土地管理、房產管理、城市規劃、財產評估等部門或機構的協調機制，建立聯動的信息及管理體系；二是開展房源登記普查，實行房產登記實名制，以準確掌握房源狀況，特別是個人或家庭在多地擁有多套房產的情況。

參考文獻：

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3.谷成.房產稅改革再思考.財經問題研究.2011.4

第6篇：房地產稅改革方案范文

一、營改增后對地方稅收和稅源管理產生的影響

“營改增”后，地稅部門將失去當前額度最大、占比最高的主體稅種，地方政府公共財政預算收入也會受到較大影響。

（一）地方財力面臨縮減壓力

營改增是我國結構性減稅的重要步驟。多年來，營業稅作為地方稅源的主體和支柱，一直起著舉足輕重的作用，其收入的穩定性、管理的可控性、對相關稅種的帶動性、對地方財政收入的重要性，都是其他地方稅種無法相提并論的，因此營業稅全面退出后，地稅收入結構將出現根本性改變，并由此對地方財政收入帶來一系列影響。以河南省沈丘縣為例，2016年1-4月份營業稅累計完成8572萬元，比去年同期增長107.1%，增收4432萬元，占年預算收入的32.9%。1-4月份增值稅累計完成2694萬元，比去年同期增長22.0%，增收486萬元，占年預算收入的24.1%。營改增后，按預計2016年5-12月份地稅部門征收的營業稅將減收17505萬元，年底國稅部門增值稅收入應完成26002萬元。如果按營改增后中央和地方按五五分成，即使稅收收入總量不變，財政收入將減收1.3億元左右。

（二）“營改增”后附征稅費收入面臨流失

“營改增”后，還將對所得稅管轄權產生重大影響。按照國家稅務總局的規定，新辦企業的所得稅管轄權是隨著主體稅種走，繳納增值稅的企業，企業所得稅由國稅部門管理，繳納營業稅的企業，企業所得稅由地稅部門管理。全面實行營改增后，企業所得稅面臨流失，并失去成長空間。隨營業稅附征的企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、教育費附加收入將相應降低。同時，“營改增”后地稅失去“以票控稅”這個重要抓手，納稅人尤其是零散戶納稅人，在國稅取得增值稅發票后將有可能無視地稅管理，有意無意地避開申報地方稅這一環節，從而使地方稅的征收難度加大，稅收成本將會大大提高。

（三）小稅種難以支撐地方財政收入

“營改增”后，地稅部門失去了可以支撐半壁江山的主要稅源，地稅收入在一定時期內將會明顯下滑。如在地方稅收入中，耕地占用稅和契稅兩個稅種雖然實現了高速增長，但這兩個稅種屬于一次性稅源，隨政府項目批地多少或以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，稅源不穩定。而房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、車船稅、資源稅在現階段的地方稅體系中仍屬小規模稅種，尚不足以支撐地方財政收入。

（四）稅制陳舊及稅種設置不盡合理

現行的稅制較為陳舊，稅收政策存在設計缺陷，可操作性較差。如房產稅和土地使用稅，在城鄉一體化發展的大環境下，征收范圍仍局限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，土地使用稅稅額調整緩慢，在稅收效益和社會效益之間難以把控平衡點；土地增值稅稅制復雜、扣除項目繁多、政策邊界界定難度大，面對房地產開發衍生出的一些新事物，難以及時在政策上進行更新，造成基層政策執行難、對政策理解不一；契稅和耕地占用稅條文粗泛，2010年“兩稅”由財政劃轉到地稅后，政策上更新緩慢、內容滯后，特別是涉及到自然人的一些民生問題方面的政策可操作性差，難以在公平和效率之間找到平衡，不能適應形勢發展的需要。

（五）部分行業企業稅負增加同時地方收入有所減少

“營改增”的初衷是為企業減負，但由于經濟發展本身的制約、稅收征管的現狀、增值稅抵扣鏈條尚不完善以及部分企業的財務制度不健全等因素影響，短期內勢必造成一些行業和企業稅負增加、利潤承壓等問題。如建筑業和房地產業將會存在此類問題，迫切需要在制度設計過程中密切關注并采取有力措施加以防范。“營改增”目前采取的是原營業稅收入改為增值稅后仍劃歸地方的過渡辦法，看似不會對地方財政收入構成影響，但“營改增”鼓勵更多企業專業化經營，細化產業分工，理性的納稅人會出于企業利益最大化的考慮而改變企業組織結構，從而形成更多抵扣項目，減少繳納增值稅，進而導致地方政府收入減少。

二、營改增后完善地方稅體系的思路和方向

完善地方稅體系不僅有利于規范政府間財政關系、營造更加統一、規范、公平、透明的稅收制度環境，而且有助于提高地方財政保障能力，調動地方政府積極性，促進地方經濟發展。

（一）完善分稅制，確保“營改增”后地方財政收入穩定

在保持現行中央、地方收入格局基本不變的前提下，科學測算因增值稅征稅范圍擴大導致營業稅收入減少的規模，重新調整中央與地方的增值稅收入分成比例。調整后的地方增值稅收入增量至少要足以填平營業稅稅收減少的缺口。分稅制改革以來，中央財政收入的比重逐步提高，財力相對富裕，而地方財政收入的比重逐步減少，加之中央政府的一系列轉移支付都需要地方資金的配套，導致地方政府財政困難越來越嚴重，因此建議營改增后，適當提高地方政府的稅收分成比例，以緩解地方財政壓力，調動地方政府的積極性，避免地方財政收入因稅制改革而帶來巨大波動，從而取得地方政府對“營改增”的支持。

（二）加快完善地方稅體系，不斷壯大地方政府財力

現行分稅體制將稅源穩定、增長潛力大的稅種劃為中央稅或共享稅，留給地方的大多是稅源分散、收入不穩定的小稅種，導致財權向上集中，地方政府無法組織到與其事權相匹配的財力。因此，要加快完善地方稅收體系。

目前地方財政收入對房地產業的依存度較高，房地產業稅收（剔除上繳中央部分）占地方財政收入的比重已超過30%。筆者認為，應將對房地產業的主要稅收從流轉環節轉移到保有環節，將現行的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅等合并為統一的房地產稅，以房地產的評估值作為房地產稅的計稅依據。

對于資源稅，應擴大資源稅的課稅范圍，將水資源、森林資源、草場資源等納入課征范圍，支持生態環境改善；適當提高原油、天然氣、金礦、有色金屬礦等資源的稅率，改變計征方式，增加資源稅的稅負水平，提高資源稅收入，發揮資源稅的調控功能，限制過度開采不可再生資源。

隨著居民收入的增長，個人所得稅占全部稅收的比重將會繼續提高。個人所得稅改革是實現“綜合與分類相結合”的個人所得稅制。對工薪所得、承包經營所得、勞務所得，可在綜合考慮個人贍養人口狀況、教育支出、醫療和社會保險支出、房屋購置支出等因素進行綜合扣除，再按超額累進稅率綜合征稅。對偶然所得、稿酬所得和特許權使用費所得實行分類征收。

同時要嘗試開征環境稅、教育稅、社會保障稅等新稅種。環境稅在稅率設計可從低稅率起步，隨企業與納稅人承受能力和環境治理成本等因素變化而適時調整、提高。教育稅將目前征收的教育費附加、地方教育費附加、教育基金和文化事業建設費等合并為教育稅，專項用于教育事業發展。社會保障稅是將目前分散在人社、民政、衛生等部門的社會保障基金改為社會保障稅。社會保障稅分設養老、醫療和失業等稅目，納稅人為存在雇傭關系的雇主和雇員及不存在雇傭關系的自營業主。

（三）科學改革和重構地方主體稅種，實現地方財政收入穩定增長

“營改增”后，地方稅體系將喪失主體稅種，中央和地方應注重重構地方主體稅種。作為地方稅的主體稅種，應具備稅基堅實、征稅范圍廣泛、收入規模大，稅制相對穩定且能夠成為地方財政收入的主要支撐等特征。根據我國國情和地方稅收入情況，在短期內，應選擇消費稅、企業所得稅和個人所得稅作為地方主體稅種。從長遠來看，隨著我國經濟的發展和城鎮化進程的加快，房地產稅可作為將來地方稅的主體稅種，這就要求加快對開征房地產稅的立法工作。

消費稅目前屬于中央稅，僅次于增值稅、營業稅、企業所得稅，是我國第四大稅種。消費稅稅源豐富，大部分稅源具有穩定性，增長潛力較大，從財政收入的角度看可以與營業稅置換，如劃歸地方征收，可成為解決地方稅源問題的有效方案。

現行企業所得稅稅收管轄權的劃分為企業的利益選擇留下操作空間。自2002年開始“一稅兩管”，經過10多年來的實踐運行，稅收征管成本不斷增加、工作交叉、矛盾不斷、效率降低，給征納雙方帶來了很大的不便。雖然國家有關企業所得稅管理權限的文件在不斷修訂完善中，國稅發【2008】第120號規定以2008年為基年，2008年底之前國家稅務局、地方稅務局各自管理的企業所得稅納稅人不作調整。2009年起新增企業所得稅納稅人中應繳納增值稅的企業，其企業所得稅由國稅局管理；應繳納營業稅的企業，其企業所得稅由地稅局管理。由于新辦企業對主營業務界定可能不準確，并且變數較大，國、地稅兩家對企業所得稅管理程度的不同，導致國、地稅對稅源的爭奪。從企業角度來看，“人往高處走、稅往低處流”的現象時有發生，企業在管轄主體的選擇上具有較大空間，增大了征管中的信息不對稱。如企業所得稅由地稅部門統一征收上繳國庫，再按分享比例返還給地方，實現“一稅一管”，保證執法主體明確、執法力度一致，這樣既便于企業所得稅的日收管理，提高企業所得稅征收管理效率，又可以避免不必要的資源浪費，避免由于國、地稅征管力度的差異造成企業稅收負擔的不同。

（四）加強稅收管理，提高稅源管控水平

應加強國、地稅的合作，加快稅收征管轉型，主動適應“營改增”后對地稅工作的新要求。加強形勢教育，引導地稅干部正確認識新一輪財稅體制改革和國家結構性減稅政策的重大意義。大力提升地稅干部的綜合素質，提高其適應稅制改革步伐的能力。以中辦、國辦《深化國、地稅征管體制改革方案》和國地稅合作工作規范實施為契機，不斷提高稅源管控水平，要立足現實做好稅源精細化、專業化管理。針對“營改增”后納稅人涉及的隨營業稅征收的城建稅、教育費附加、文化事業建設費等征繳入庫和財稅庫銀聯網的設置等問題，與國稅部門建立稅款委托代征機制，確保地方稅收及時足額入庫，實現稅款不流失。

第7篇：房地產稅改革方案范文

關鍵詞：稅制改革稅收政策宏觀調控

在發展市場經濟條件下，稅收具有籌集國家財政收入和對經濟運行實施宏觀調控兩大基本功能。任何一項稅制的產生和完善，包括稅種、稅目、稅率的設置和調整，在籌集財政收入的同時，對經濟運行都能夠發生特定的調節作用。就某一項稅制而言，無論改革方案是多么完善，但推出改革的時機也是至關重要的。當稅收調控與經濟形勢對宏觀調控的要求相一致時，稅制改革就能夠順利推出；否則就難以推出。這就是說，稅制改革不僅涉及稅制本身的優化問題，還與稅制改革所面臨的宏觀經濟環境以及宏觀調控的需要緊密相關，必須把稅制改革的內在要求與宏觀調控的總體要求有機地結合起來。

一、逐步推行增值稅由生產型改為消費型

從完善稅制的角度看，必須將生產型增值稅轉為消費型增值稅。我國1994年進行增值稅改革時，從當時控制固定投資規模膨脹的宏觀經濟環境和保持稅負基本穩定的需要出發，采用了國際上很少使用的生產型增值稅制。這種稅制只允許企業抵扣購進原材料所含進項稅金，不允許抵扣購進固定資產所含進項稅金，因而存在對資本品重復征稅的問題，影響了企業投資的積極性，制約了資本有機構成高的企業和高新技術產業的發展。實行消費型增值稅是國際通行的做法，就是在對企業征收增值稅時，允許企業抵扣購進固定資產所含稅金，可避免重復征稅，鼓勵企業增加固定資產投資，特別是鼓勵資本有機構成高的企業擴大投資，帶動產業結構調整，促進企業技術進步，進而拉動經濟增長。但是，在推行增值稅轉型時，要考慮到它對國民經濟的影響和調節作用。

一是要考慮財政承受程度。由于增值稅是我國最大的稅種，2003年僅增值稅收入就達7341億元，占稅收總收入的1/3以上。①增值稅的轉型，從根本上說，可以促進經濟增長，進而帶動稅收的增加。但從近期看，由于抵扣進項稅額較多，在保持稅率不變的情況下，會減少一定數量的財政收入。靜態估算，若全面抵扣固定資產投資所含進項稅金，一年約減少增值稅收入1500億元；若只抵扣機器設備投資所含進項稅金，一年約減少增值稅收入1000億元。所以抵扣種類只能先考慮機器設備，抵扣范圍只能先在部分地區進行試點。中央決定，為了更好地實施振興東北地區老工業基地戰略，2004年將在東北地區8個行業（即裝備制造業、石油化工業、冶金工業、船舶制造業、汽車制造業、高新技術產業、軍品工業和農產品加工業）率先實施增值稅的轉型，允許企業抵扣當年新增固定資產中機器設備部分所含的進項稅金（機器設備存量和房屋、建筑物所含的進項稅金不予抵扣），一年約減少收入150億元。這樣既能夠有力扶持東北地區的工業發展，又能夠為今后全面推行這項改革積累寶貴的試點經驗。

二是要考慮宏觀調控政策取向的需要。全面實行增值稅轉型相當于大規模的減稅，有利于刺激企業投資。但在社會投資增長過快、投資規模過大的情況下，實行增值稅轉型的時機和條件就顯得不夠成熟，所以要在投資形勢有利時才能考慮推出這項改革。此外，目前財政宏觀調控仍以支出政策為主，加大對農業的投入，支持公共衛生、科技教育等社會事業的全面發展，加強國家重點工程建設，實施西部大開發戰略和振興東北地區老工業基地戰略等，都需要保持一定規模的財政支出。若全面推行增值稅的轉型，減少上千億元的增值稅收入，相當于較大規模的減稅，這就使財政宏觀調控政策取向面臨兩個抉擇：要么減少同等規模的財政支出，使財政宏觀調控政策的著力點從以財政支出為主轉向以減稅為主；要么在不減弱財政支出力度的前提下，通過減稅，相應擴大財政赤字規模。所有這些，都需要結合當時的宏觀經濟形勢和宏觀調控需要來考慮確定，或采取逐步推行的方式，分若干年完成全面轉型的改革。

二、落實出口退稅機制的改革措施

原出口退稅機制導致政府欠企業退稅款，各方反映強烈。新一屆政府非常重視解決這個問題，有關部門在深入調查研究和廣泛征求意見的基礎上，于2003年10月，果斷作出改革出口退稅機制的決策，確定了“新賬不欠，老賬要還，完善機制，共同負擔，推動改革，促進發展”的改革原則。改革從2004年開始正式實施，主要包括5個方面的措施：一是對出口退稅率進行結構性調整，將目前出口退稅率平均下調3個百分點左右；二是改革后新增出口退稅由中央和地方按75：25的比例分擔，建立中央財政和地方財政共同負擔的出口退稅新機制；三是中央進口環節增值稅、消費稅收入增量首先用于出口退稅；四是調整出口產品結構，推進外貿體制改革；五是累計欠退稅款由中央財政負責償還。

從“新賬不欠”來看，中央財政沒有問題，2004年中央財政已安排退稅指標2108億元，年中還可根據進口“兩稅”增收情況增加退稅指標，保證全年退稅需要。②現在企業主要擔心的是地方政府能否保證及時足額退稅。特別是收購出口比例較高的地方，出于自身利益的考慮，地方政府可能會干預收購外地產品或對外購產品不予退稅，這些問題不解決，都會影響企業拿到退稅款和影響出口。

從“老賬要還”來看，主要是看中央財政的償還方式。由于累計欠企業的退稅款多達二三千億元，從2004年開始，在未償還退稅本金之前，中央財政可采取全額貼息方式，使企業資金占壓不受損失，同時也便于企業以退稅憑證做抵押，獲取銀行貸款。對于償還退稅本金這一關鍵問題，目前輿論界有兩種意見：一是采取發行專項國債方式，由中央財政一次性予以償還；一是分年償還，若干年內償還完畢。無論采取哪種方式，都與宏觀經濟形勢密切相關。

三、統一各類企業稅收制度

一是要按照WTO的原則，統一內外資企業稅收制度。我國加入WTO的過渡期已臨近結束，金融、商貿等服務領域的市場正全面向外資開放，在外資企業享受國民待遇原則進入國內市場的同時，原來對外資企業采取的一系列稅收優惠政策要相應取消，這樣才符合WTO關于公平競爭的原則。統一內外資企業稅收制度包含許多方面，其中最主要的是統一內外資企業所得稅制。統一后的企業所得稅應按照擴大稅基、降低稅率的原則，減輕內資企業的稅負，取消外資企業的稅收優惠，進一步規范稅前扣除范圍和標準，促使實際稅負與名義稅負趨于一致。推進這項改革涉及企業所得稅“兩法”合并問題，要與人大立法進程相協調；同時還要考慮對外資的影響，以及周邊國家和地區為吸收外資采取的稅收政策。為減輕對外資企業的影響，統一內外資企業所得稅還可與增值稅轉型聯動推進。

二是結合稅費改革，統一內資企業的稅收制度。要按照黨的十六屆三中全會提出的“非公有制企業在投融資、稅收、土地使用和對外貿易等方面，與其他企業享受同等待遇”的要求，對現行稅費政策進行調整，消除現行稅費制度對非公有制經濟的歧視性待遇，促進各類所有制經濟間的平等競爭，共同發展。

四、改革個人所得稅制

現行個人所得稅的費用扣除額為800元，是根據10年前的個人收入水平確定的，這就使廣大工薪階層成為納稅的主體，而對高收入者起不到應有的調節作用，個人收入差距繼續呈擴大趨勢。當然，合理調節個人收入差距，要多管齊下，但改革個人所得稅是重要一環。要調高個人所得稅費用扣除額，適當調整級距和稅率，加大對高收入者的調節力度。為嚴格征管，堵塞偷逃稅，要相應實行綜合與分類相結合的個人所得稅制，將工資薪金所得、生產經營所得等有較強連續性或經常性的收入列入綜合所得的征收項目，實行統一的累進稅率；對其他所得仍按比例稅率分項征收。進一步規范稅前扣除范圍和標準，建立支付所得的單位與取得所得的個人雙向申報的納稅制度，強化個人納稅意識。同時，按照公平稅負、合理負擔、鼓勵引導個人投資公益事業的原則，適當提高個人捐贈支出的稅前扣除標準，鼓勵富裕階層回報社會，促進社會捐助制度的建立。

改革個人所得稅的同時，還可考慮開征遺產稅。因為個人所得稅調節力度不宜太大，還有組織收入的重要功能，應配合開征遺產稅。應當指出，黨的十六屆三中全會沒有講到的稅制改革，不等于完全不實行。開征遺產稅已在黨的十五大等一系列中央文件中提出，關鍵是要充分論證和把握好出臺時機。開征遺產稅，既要調節收入分配、防止貧富差距過分擴大，又要注意保護個人投資的積極性，避免資產向境外轉移。只有建立遺產稅，才有利于在一定程度上調整社會財富的分布，緩解貧富懸殊矛盾，體現社會公平；有利于提倡勞動致富，限制不勞而獲；有利于完善我國調節個人收入的稅制，貫徹國際間稅收對等原則。

五、取消農業稅，逐步實現城鄉稅制的統一

2004年《政府工作報告》指出：2004年除煙葉外，取消農業特產稅。從2004年起，逐步降低農業稅稅率，平均每年降低1個百分點以上，5年內取消農業稅。不久前，為了進一步增加農民收入和刺激農民種糧的積極性，中央又加快了農業稅改革步伐，決定2004年對吉林、黑龍江取消農業稅，對全國11個糧食主產區省份降低農業稅稅率3個百分點，加大對農業主產區的扶持力度，由此減少的收入通過精簡鄉鎮機構、壓縮人員、增強財政轉移支付等渠道來解決。逐步取消農業稅，讓農民有個修養生息的時段，隨著農業的不斷發展和農民收入水平的不斷提高，創造條件逐步實現城鄉統一稅制。如，探索將農民出售的農產品納入增值稅征收范圍，將農民從事農業生產活動取得的收入納入個人所得稅征收范圍等。此外，國家正考慮修訂《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》。實行最嚴格的耕地保護制度是我國的一項基本國策。近年來，一些地方違法亂批濫占耕地現象比較嚴重，使耕地面積不斷減少，嚴重侵害了農民利益，甚至影響國家糧食安全。在這種情況下，及時修訂耕地占用稅暫行條例，擴大現行耕地占用稅范圍，適當提高稅額標準，清理減免稅政策，對切實依法保護耕地具有重要意義。

六、適時出臺燃油稅的改革

開征燃油稅，就是以其取代長期以來實行的公路養路費、公路客貨運附加費、公路運輸管理費、航道養護費、水路運輸管理費、水運客貨運附加費，以及地方用于公路、水路、城市道路維護和建設方面的部分收費，意義十分重大。一是通過“費改稅”，可以替代和取消一大批收費項目，從根本上治理公路“三亂”，減輕社會負擔，促進汽車消費；二是機動車輛用油多少與其對道路的磨損程度基本相適應，可以體現“多用路多負擔，少用路少負擔”的原則，比較公平、合理；三是有利于汽車生產企業不斷研制和開發新型節油車輛，加快淘汰耗油量大的老舊汽車，促進我國汽車產業更好的發展；四是可以促使機動車輛擁有者和使用者采取措施，降低油耗，節約能源，減少環境污染，促進環境保護；五是可以確保道路維護具有穩定的資金來源，撤銷有關收費稽征機構，避免以費養人，保障資金專款專用，促進道路維護和建設事業健康發展。國家有關部門已做好燃油稅的改革方案，目前要繼續做好出臺燃油稅的各項準備工作，密切關注國際市場石油價格走勢，建立和完善我國的石油價格形成機制，適時出臺燃油稅，確保這項改革順利實施。

七、對不動產開征統一規范的物業稅

物業稅又稱“不動產稅”或“房地產稅”，主要針對不動產，要求所有者或承租人每年都繳付一定稅款。推行這項改革，就是將現行房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，同時取消房地產開發建設環節設置的各種亂收費項目。這些稅屬于地方稅，可在中央統一指導下，選擇若干地區先行試點。實行物業稅，就是將現行房地產開發建設、交易環節承擔的有關稅費，改為由擁有或使用房地產的單位和個人承擔。征收環節后移，可降低前期房地產開發的稅費負擔，從而降低現行房屋售價水平，有利于中低收入者買房。以后房產所有者或承租人每年需繳納一定的物業稅，還要與物業管理改革結合起來，相應減少和規范物業管理收費，真正把物業管理納入政府監督指導下的社區管理范圍，為住房者提供良好服務，同時切實減輕住房者的稅費負擔。

第8篇：房地產稅改革方案范文

在地方政府官員看來，推進城鎮化意味著未來可以通過銀行、信托等渠道去借更多錢來進行更多的基礎設施、城市新區乃至開發區建設。而借著城鎮化的東風，這些借債也有望通過未來房價持續上升、中央放松地產調控政策后，出讓更多商、住用地去償還。

在中國目前的財政與土地體制下，地方政府有這樣的投資沖動也并不奇怪。但可以設想的一種可能性是，一旦地方政府無法繼續借貸，而目前征過頭稅和預征未來稅收等籌資手段也用盡后，將面臨嚴重收支不平衡，將不得不迅速加大商、住用地供給來變現。這就會給本已脆弱、并因泡沫而過度供給的房地產市場一個未來價格下滑的預期，進而引起房地產拋售，最后導致地產泡沫的全面破裂。最壞的結果是，政府、銀行和很多相關企業的資產負債表全面損害，引起整體性經濟與金融危機。這個可能性，不能不引起各級政府部門尤其是中央的警惕。

因此，在中央推進城鎮化的同時，尤其要警惕和防止目前地方熱衷的扭曲的城鎮化模式。這種模式只會不斷增加政府負債率，引致更多不當投資，并在未來產生更多不良貸款。

老路走不通，新途何往？ 在地方政府官員看來，推進城鎮化意味著未來可以通過銀行、信托等渠道去借更多錢來進行更多的基礎設施建設。而借著城鎮化的東風，這些借債也有望通過未來房價持續上升、中央放松地產調控政策后，出讓更多商、住用地去償還。 戶籍改革急迫

當前，政府部門和學術界逐步形成一個共識，就是中國的城鎮化必須改變既往從農村向城市流動人口單身、臨時性遷移的局面，實現人口完全城鎮化，或者說農民工的市民化。為此，政府必須開始推進戶籍制度改革。

但從目前來看，一個關鍵問題是，改革主導和實施主體的問題并沒有得到有效解決。雖然中央提出要推進戶籍改革，但改革主動權基本還是在地方，主要是市、縣一級，結果是地方政府或有意誤設改革對象，或無所作為，有些地方還以改革為名設定了過高入戶門檻。

仔細觀察中國近年來不少地方的戶籍改革試驗， 本質上都是以給“城市戶口”為名進行的“圈地”行動。

很多發達地區或城市郊區的農民，其土地本身就比較值錢，自己非農就業收入也不低，子女也可以在本地公立學校就學，獲得城市戶口對他們意義不大。地方政府之所以有積極性為這些人“解決”戶口，無非是看中了他們的土地。另外一些戶籍改革試點地區，其主要瞄準的對象也還是來自本轄區范圍內的農村流動人口，對跨區外來人口，地方政府則基本沒有動力解決其入戶問題，仍然把他們當成廉價勞動力。而一些地方制定的“積分制”戶籍改革，主要對象則是外來人口中的高端人群，這就使得這類改革無法覆蓋絕大部分外來人口。

總體來看，若無來自中央的政策和壓力，跨區戶籍改革很難得到有效解決。所以，把戶籍改革的主動權交給地方，只會讓改革效果大打折扣。

進一步來看，要切實推進戶籍改革，本質上還是要解決與戶口相關的公共服務提供問題。需要強調的是，隨著中國就業市場化發展，與就業相關的各種社會保險也逐漸開始與城市戶口脫鉤。這些保險由作為雇主的企業和作為雇員的個人（單獨或共同）繳納，因此勞動者所在就業單位如果為其雇員繳納了社會保險，則不論該雇員是否具有本地的城市戶口，都可享受這些保險。尤其是跨區養老保險接續政策出臺后，這個問題更不成為問題。

因此，那些提出戶籍改革還必須為外來流動人口解決社會保險問題、否則就難以推進的說法，如果不是故意夸大戶籍改革難度來作為延緩改革的借口，至少也是對戶籍改革內涵的重大誤解。 市民化關鍵還在

當前，城市戶口主要意味著與其相關的三項排他性公共服務。首先是以城市最低生活保障為主的社會救助服務，其次是以經濟適用房和廉租房實物或租金補貼為主的政府補貼性住房安排，最后是在城市公立學校平等就學權。

上述三項公共服務中，城市低保成本較低，基本不構成戶籍改革的障礙，成本較高的主要是補貼性住房安排和子女平等就學權利。其中，保障性住房成本最高。

很容易理解的是，解決住房問題與實現子女在城市公立學校平等就學權，是流動人口舉家遷移并實現市民化的兩個基礎條件。如果城市房價高企，而保障性住房拒絕外來人口，加上子女就學困難，以單身、臨時性遷移為主體的人口流動模式自然難以避免。解決了流動人口的定居問題，農村剩余勞動力也就可以充分釋放出來，緩解目前城市勞動力緊缺的局面。

解決農民工住房的一個思路，是政府為他們建設保障性住房，但未來10年-20年內， 政府是否有財力、有意愿，以及足夠管理能力為4億-4.5億進城農民提供上億套保障性住房，確實非常不容樂觀。

目前，盡管中央不斷施加壓力，大部分流動人口遷入地城市依然缺乏大規模建設保障性住房的積極性。其中的道理很簡單，一旦大規模供地來進行保障性住房建設，地方政府不僅商、住用地出讓金收入會顯著下降，而且還需要直接增加建房和維護支出。除非有大規模增加轉移支付支持，否則很容易出現所謂“中央請客，地方買單”的現象。

因此，戶籍制度改革的關鍵，在于從中央層面啟動有效的土地制度改革，全面降低農民工舉家遷移，并順利在城市定居所需成本。

實際上，無論是農民工住房問題，還是子女教育問題，都可以通過有效的土地制度改革來實現。改革要旨，就是要賦予城市郊區的本地農民一定的土地開發權利，讓他們能在符合城市規劃和基礎設施要求的前提下，合法地為外來流動人口建出租房。

從經濟學角度來看，上述改革的本質，就是土地“增值溢價捕獲”，即政府的公共投資和基礎設施建設，是農地轉非農地過程中增值的關鍵。因此，在這個帕累托改進中，政府可以與土地原權利人談判，無償征收部分土地用于基礎設施和公用事業建設，從而捕獲土地價值上漲中得益于公共投資的那一部分。

上述基本原理可通過以下簡例說明：假設某城郊村有100畝土地，其中有200戶原住村民，每戶有一處宅基地。城市外擴時政府可直接與村民進行談判，在明確開發增值前景與利益分配方式后，要求村民無償向政府繳納部分土地（如50畝）以支持整個開發項目。在政府拿走的50畝土地中，30畝-35畝土地用作整個地段的基礎設施建設，剩下15畝-20畝公開拍賣以支付基礎設施費用。而村民雖放棄了50畝土地，但卻獲得了剩余50畝、且已轉為國有土地的相應開發權。由于基礎設施改善及政府給予的一定容積率獎勵，這50畝土地的開發價值會高于未改造前100畝土地價值，那么村民就可以用自己集資或使用國有土地使用權證貸款建設安置房和出租屋。接下來，政府可以明確通過這種方式建設的住房在10年-20年內只有有限產權，只能用于出租，不可上市銷售，但達到規定年限后，則可以給予其完全產權，允許上市流轉。

一旦這種開發模式可以在流動人口集中的城中村、城郊村推廣，城市出租房供給就會大幅度增加，而租金也可下降到絕大部分流動人口可支付的水平。地方政府也就無需大規模建設廉租房或公租房。10年-20年之后，相當部分外來人口將有購買住房的經濟能力，逐漸從租房者變為住房所有者。

上述改革措施，本質上是一種雙軌制的漸進土地制度改革方案。之所以對本地農民所建住房加以產權限制，就是因為目前房地產市場的嚴重泡沫。如果不加限制，村民就一定會傾向于蓋商品房，不僅仍然解決不了流動人口居住問題，而且還會馬上對現有商品房市場造成巨大沖擊，加重泡沫乃致引發崩盤。通過雙軌制改革方案，可避免對現有商品房市場造成沖擊的同時，也釋放一個炒作商品房沒有前途的信號，從而對炒房者形成威懾。

此外，通過雙軌制改革方案，還可推動流動人口子女就學問題的解決。比如， 對以出租房為主，容納外來人口的城中村、城郊村地段，政府可以考慮利用免費獲得的部分用地建立公立學校，接收外來人口子女入學。而學校的日常運營費用，則可以部分來自于對本地村民所建出租屋征收的所得稅。比如，如果稅率按房屋租金10%抽取，每平方米年均租金100元，未來十年建設60億-70億平方米出租房，年均出租面積可達到30億-35億平方米，年均房租3000億-3500億元，相關所得稅可以抽取300億-350億元，按照義務教育階段每個孩子每年2000元教育費用，至少可以解決1500萬-1750萬流動人口子女的教育經費問題。

當然，考慮到中國流動和留守兒童數目巨大，中央和地方政府還需要支付一些學校建設費用以及更多學校運營經費。對于人口流入城市，中央政府除了施加壓力要求辦學，給予一些轉移支付進行激勵也非常必要。

在通過上述土地制度改革和相關財稅改革解決了外來人口住房問題和子女教育問題后，戶籍制度改革也就完成了實質性突破。 拓展土地出讓收入來源

但是，僅僅采用前述改革措施，仍然很難說服地方政府支持改革。這是因為，地方政府還有很多城市建設已在進行或將要進行，手上還有大量存量債務也要償還。

雖然從長遠看，中國地方稅制改革的一個方向，是用物業稅替代土地出讓金，但短期來看，這個目標還很難達到。比如，物業稅如果只對第二套（或一定面積）以上住房征收，由于城市里有二套以上住房的居民不超過20%，所征收物業稅將非常有限，而要對包括第一套住房在內的所有城市存量房征收物業稅，很難獲得民眾廣泛支持，因此目前也不具備全面開征條件。

那么，更為現實的方案是什么呢？

需要強調的是，即使城市不再按照傳統方式征地，地方政府手中仍握有包括大量工業用地在內的存量土地，這些土地完全可以進行更集約化利用，并在未來十年左右的過渡期內持續獲取土地出讓收益。其中的一個關鍵措施，就是對工業用地和開發區重整，同時騰出空余土地逐漸轉化為商、住用地。這一措施不僅可以增加住宅用地供給、逐步化解現有城市房地產泡沫，而且可為地方政府籌集數額可觀的土地出讓金和各類房地產開發稅收，并用于地方建設融資和巨額存量債務償還。

這一措施的可行之處在于，中國目前絕大部分地區城市范圍內的工業用地，尤其是工業園區與工業開發區的用地效率非常低下。據國土資源部的調查，即使在很多沿海經濟發達地區，工業項目用地容積率也只有0.3-0.6，土地平均產出率非常低。因此，只要政策合理，通過工業園區土地重劃，平均容積率提高1倍以上完全可以做到。

具體而言，對于集約度不夠的工業用地，可以考慮采取包括空地閑置稅、規劃調整、政府與廠商合作開發等各種手段，推動政府與原用地者重新談判。比如，政府可以直接投資或引導投資者，選擇開發區的合適地段興建多層廠房，讓既有用地者實現無成本轉移，從而大幅縮小工業區面積。然后，政府可運用規劃手段，將節約出來的土地分年轉化為商、住用地，并收取出讓金。實際上，現在一些發達地區的工業用地已悄悄改變用途，以工業廠房名義，實現辦公及總部基地等用途。同時，部分制造業企業也正在和政府溝通，試圖盤活企業閑置存量用地，進行商業、住宅業開發。

為推動上述改革，中央需要在關于商、住用地必須招拍掛出讓的政策上進行相應調整，允許地方政府與原用地者（那些獲低價工業用地的制造業投資者）之間建立起合理的收益分配談判機制。比如，政府可以給企業留用一定比例商、住用地后，再根據規劃所獲得的土地通過招拍掛等推向市場；或者，政府可以考慮以一定溢價將閑置或低效率利用的工業用地收回，再通過招拍掛出讓。

當然，要實現上述改革，中央政府首先要嚴禁開發區進一步擴張。使得地方政府不能再像過去那樣低價征地、然后更低價出讓工業用地去新建開發區，促使其從存量用地集約利用上去做文章，并制定分年度的整體土地利用結構調整方案。如此，才能把中國工業用地比重過高，商、住用地比重過低的局面逐步扭轉過來。

調整工業用地結構給地方政府帶來的財政收入潛力，不僅包括工業用地逐年轉商、住后獲取的土地出讓金收入，還包括這些土地釋放入市后商、住用房地產建設為地方產生的各種預算內稅收。1997年-2009年間，中國工業用地大約增加了2000萬畝，如果這些新增工業園區平均容積率能夠提高1倍，達到0.6-0.8的基本標準，就可以節約出1000萬畝用地。未來十年，按照每年轉化為商、住用地出讓100萬畝，即使以2008年平均每畝商、住用地75萬元的最低價格，未來十年中，每年至少可籌措7500億元的純土地出讓金。即使將其中的三分之一讓利給企業，每年也有5000億元左右的土地出讓純收入。此外，如果上述100萬畝土地中三分之一用于基礎設施與公益事業用地，剩余三分之二用于住宅開發，為66.7萬畝，以容積率1.5計算，可開發的住宅面積為6億-7億平方米，按每平方米5000元單價估算，總產值大約3萬億-3.5萬億元，新增增加值1.2萬億-1.5萬億元，政府可從中得到各類房地產稅收達4200億-5200億元。

第9篇：房地產稅改革方案范文

一、現行稅制存在的問題

經過近幾年的發展，社會主義市場經濟的建設步伐加快，現行稅制不適應社會主義市場經濟發展的弊病，特別是我國加入世貿組織以后，對照世貿組織的規則，存在的問題也越來越顯現出來。

1、現行稅種尚未充分體現公平稅負和國民待遇原則。內外資企業存在兩種稅制。例如，內外資企業分別適用企業所得稅和外商投資企業和外國企業所得稅；對內資企業征收城市維護建設稅、城市土地使用稅、教育費附加，但對外資企業不征收；相同的征稅對象，內外資企業適用不同的稅種，內資企業適用房產稅、車船使用稅，而外資企業適用城市房地產稅和車船使用牌照稅；內資企業基本沒有關稅優惠，外資企業卻享受關稅優惠。這些問題的存在違背了公平稅負和國民待遇原則，影響了企業的平等競爭，如不盡快統一內外資企業所得稅，勢必帶來嚴重后果。

2、現行稅制還不完善。1994年的稅制改革初步建立了基本符合社會主義市場經濟要求的稅制體系，但存在許多不完善之處。

（1）增值稅是“生產型”增值稅，對購進固定資產已納稅額不予抵扣，導致重復納稅未徹底解決，抑制企業的投資需求和設備更新、技術改造。

（2）內外資企業不僅施行兩種不同所得稅法，而且扣除項目不同，扣除標準不同，稅收優惠政策不同，產生許多差別和矛盾。

（3）個人所得稅調節個人收入的力度仍然不夠。隨著個人收入的逐年增加，社會收入的差距持續擴大，現行個人所得稅不能有效發揮調節個人收入的作用。

（4）地方稅種的改革不到位。由于各種原因，列入1994年稅制改革方案的地方稅改革至今多數沒有實施，地方稅種不能適應經濟形勢發展需要的問題越來越突出。

二、新稅制改革對會稅差異的協調

隨著企業會計制度的進一步完善，所得稅匯算清繳辦法發生重大變革，經濟社會進一步發展，原有的企業納稅申報表在某些方面不再適用于新會計準則的要求，需要做進一步的重大調整。基于以上原因，國家稅務總局及時下發了新的企業所得稅申報表。與原有的申報表相比，新申報表體現出對會稅差異的協調：

第一，從報表的結構來看，新的年度申報表總表進行了簡化，從80欄簡化到35欄，如“收入總額”就從14欄簡化為了6欄，在簡化欄次的同時核算的工作量并沒有減輕，一些細化的內容體現在了附表內。主表與附表對應關系清晰、明了，便于理解。

第二，從報表的內容看：（1）新表的“銷售（營業）收入”口徑反映的是納稅人按照會計制度核算的“主營業務收入”、“其他業務收入”，以及根據稅收規定應確認為當期收入的視同銷售收入。視同銷售是指會計上不作為銷售核算，而在稅收上作為銷售、確認收入計繳稅金的商品或勞務的轉移行為。而舊表的該欄填報口徑是從事工商各業的基本業務收入，銷售材料、廢料、廢舊物資的收入，技術轉讓收入（特許權使用費收入單獨反映），轉讓固定資產、無形資產的收入，出租、出借包裝物的收入（含逾期的押金），自產、委托加工產品視同銷售的收入。這樣的變化進一步方便了納稅人的核算，稅收與會計的收入差異變小。（2）現金折扣在舊申報表中以“銷售（營業）收入”的扣減項目填列，而在新申報表中明確納稅人經營業務中發生的現金折扣計入財務費用，其他折扣以及銷售退回，一律以凈額反映在“主營業務收入”。如此以來，會計處理也就不會因為稅法規定的不明確而出現差異。（3）新表明確了廣告費、業務招待費、業務宣傳費等項扣除的計算基數為申報表主表第1行“銷售（營業）收入”，徹底結束了過去計提時有關銷售收入、銷售營業收入、全年銷售（營業）收入凈額等項目計提基數的爭議，有助于降低稅收遵從成本和稅收征管成本。

統一內外資企業所得稅實現“四個統一”，從某些方面體現了對會稅差異的協調。現行內外資企業所得稅扣除項目差別很大，計稅標準也大不一樣：內外資企業在計稅工資列支、業務招待費（外資企業的交際應酬費）列支標準、企業捐贈稅收優惠規定、資產折舊、廣告開支、業務宣傳費等的稅前列支標準上，總體上看，內資企業所得稅扣除不充分，不能達到據實列支，應該按照持續經營和穩健性原則，允許企業在所得稅前據實列支，因此對所得稅前的成本費用扣除標準的制定，可參照外資企業所得稅法的相關條款，對稅收優惠制度的設計，則可參照內資企業所得稅的規定（在一定時期內可繼續保留外資企業少量的特殊優惠待遇）；而稅率的設置，則應根據世界稅制改革的潮流和我國內、外資企業的實際，適當降低。由此看來，變動較多的是內資企業所得稅而不是外資企業所得稅，使得內資企業會計處理與稅法規定的差異逐漸縮小了，體現公平稅負的原則，促進企業平等競爭。

三、啟示

我們要探尋符合我國國情的稅收法規與會計制度的適度分離與必要協調之路，就要堅持對兩者協調的現實優化觀。一是應同時加快稅收制度與會計制度的改革步伐，兩者分別與市場經濟規律靠得越近，兩者之間存在的差異就越有協調的基礎。二是就稅收制度而言，制定稅收法規應盡可能地減少對市場行為主體的扭曲作用。