關于農村土地使用權的規定精選(九篇)

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第1篇：關于農村土地使用權的規定范文

就目前情況來看，我國實行的是農村集體土地所有權制度。隨著社會的不斷發展與進步，社會對農村土地金融發展提出了更高的要求。因此，農村集體土地所有權制度的弊端日益凸顯出來，一定程度上阻礙了農村土地金融和農村經濟的良好發展。具體來講，主要體現在以下三個方面。

1.未明確確定“集體”這一概念。

一方面，在《中華人民共和國土地管理法》中，已明確規定農村的土地屬于集體。另一方面，對于“集體”這個概念的界定卻比較模糊。《土地管理法》、《民法通則》中雖然都有關于“農民集體”的表述，但沒有良好解決“農民集體”同農民個人的利益關系。因此，我國農村土地產權主體出現模糊不清的現象，從而導致土地流轉的利益主體虛化，不能良好適應現代農業的發展要求。

2.土地抵押權上的矛盾。

在農村土地產權制度下，土地抵押權是其權能內容之一。就目前我國關于土地抵押權的立法來看，存在不一致性。在《農村土地承包法》中，規定農村土地可以被轉讓、抵押等。但是在《擔保法》中，又規定歸集體所有的土地（比如宅基地、耕地等）使用權不能抵押。因此，根據《擔保法》中的規定，農民的宅基地、耕地等的抵押權受到法律的限制。

3.土地使用權不清晰。

承包經營權屬于使用性質，農民在土地中獲得的權力非常小，即耕種權、一部分的收益權以及非常狹小的處分權。在農民經濟發展中，土地是重要的資產，目前土地使用權嚴重影響了農村土地的產權權能。假設土地可以自由抵押、流轉，但如果其中出現了問題，就會產生嚴重的負面效應（比如農民失去賴以生存的資產——土地，農村金融發展受挫等）。我國土地產權界定模糊，從而導致農村經濟發展滯后，農民一直生活在貧困的邊緣。一方面，資金投入是農民生產中的必備因素，目前土地產權模糊造成產權權能不足，從而大大影響了農民的融資能力，促使農民不能開展大規模的農業生產，造成農村和城市居民的雙重貧困。另一方面，隨著我國城市的快速發展，吸引了大量的農村金融剩余，造成一部分農村資金和人力的外流，所以出現很多土地棄耕的情況，造成城市資源分配不均，進一步加劇了農村金融貧乏現象。

二、促進農村金融與農村經濟發展的措施

針對目前農村金融與農村經濟發展中存在問題，必須要采取有力的措施加以解決，促進農村金融和農村經濟的良好發展，從而不斷提高農民收入。具體來講，可以從以下三個方面入手。

1.完善農村土地使用權的流轉。

由于農村土地使用權的流轉方面存在較大的問題，政府需站在發展農村土地金融和農村經濟角度，在政策上予以傾斜，引導和支持農民發展經濟。具體而言，可以采取以下三個方面的措施。

1.1不斷完善相應的制度。

為了進一步發展農村土地金融和農村經濟，我國必須要立足當前農村土地使用權方面的弊端，盡快出臺相應的政策，進一步完善相應的制度。第一，進一步明確集體土地的產權，保障農民的農業組織規范化；第二，科學對待集體土地的產權問題，維護農民的合法權益，實現農村土地金融的良好發展。

1.2確保流轉方法的合法化。

第一，建立健全相應的政策，比如土地投資政策、投資補償政策等，并且根據社會的不斷發展，及時做出相應的修改。第二，在遵循經濟發展的前提下，綜合考察農業發展的具體情況，制定相應的政策，引導農民正確對待土地流轉，從而幫助農民提供土地的使用率，推動農村經濟的健康快速發展。第三，土地流轉之后，可能會產生一系列的問題，比如土地用途變化造成的問題、權屬關系變化帶來的糾紛等。這就要求政府相關部門制定相應的對策，避免不必要的糾紛。

2.采取集體抵押土地所有權的方法進行融資。

根據相關調查結果表明，農民貸款之所以比較難，最主要的原因就是缺乏有效的抵押資產。在農村土地使用權中，由于其存在一定的風險，所以銀行不接受農民以土地使用權作為抵押。針對這種情況，考慮到我國法律明確規定農村土地貴集體所有，在融資的時候，就可以采取集體抵押土地所有權的方式，從而向金融機構獲得貸款。這樣一來，產權則獲得明晰。在農村經濟發展中，可以在農村中集體成立合作社，村民以土地入股并且享受分紅。農村合作社在金融機構和種植大戶（或農業企業）之間起到橋梁作用。采用農村合作社方式發展農村土地金融和農村經濟，實現農村土地以集體抵押或轉讓，具有多種優勢。一方面，它可以有效保證土地的集中化、規模化經營，從而彌補了小塊土地的使用效率不高的問題，大大提升土地使用率；另一方面，它還可以有效提高土地使用權權能，從而進一步提高了土地使用權的抵押價值。

3.采用家庭農場的方式盡心運作。

就農村土地金融發展來看，經濟發展不佳，最主要的問題是農村金融市場開發不夠（比如沒有實現產業化經營）。在傳統的農業發展模式下，農民采用的是小塊土地耕種，其成本高、收益小，無法達到規模化、產業化經營。在農村土地金融和農村經濟發展中，走家庭農場的運作方式，由于家庭成員之間的價值取向和目標均不存在較大的分歧，且方便內部的溝通和協商。采用這種方式來經營，以家庭成員為主要勞動力，采用集約化、規模化、商品化的經營模式，大大提升農業生產效率。

三、結語

第2篇：關于農村土地使用權的規定范文

摘 要:我國實行土地公有制,不允許土地所有權入市交易。學者認為,能作為財產權進行轉讓、出資的只能是國有土地使用權,從而,否定了集體土地使用權出資的適格性。在資源稀缺約束條件下,企業發展需要諸如集體土地使用權之類的稀缺資源,而稀缺資源要成為能帶來剩余價值的資本也離不開企業這種高效的經濟組織。

關鍵詞:集體土地使用權;出資;構成要件

中圖分類號:D923.3 文獻標識碼:A 文章編號:1004-1605(2010)04-0060-06

土地是人類賴以生存的基礎,具有資本價值。由于土地的有限供給及人口的增長,其資本價值不僅可以與通貨膨脹同步增長,而且實質上能夠增值。我國實行土地公有制,土地公有可以實現資源的公平分配,保障民眾共享國家資源,還可以防止土地資源的過于集中。然而,現實生活中卻又面臨著土地遭受破壞,資源無序利用肆虐的難題。在資源稀缺的約束條件下,面對著人民群眾日益增長的物質文化需求,如何更有效率地利用現有土地資源,使其能被流動到效用更高的人手中,從而實現社會財富的最大化?考察合伙、獨資企業、外商投資企業及公司法這些不同組織體的社會條件和立法目的,我們獲得了一個啟示:在我國未來公司立法中,不僅需要接納更多具有價值的財產用于出資,將資本增值功能作為衡量法律意義上資本內涵的靈魂,同時還要改變現行法規條款內容簡陋的狀況。

一、集體土地使用權出資的現狀

我國實行土地公有制,不允許土地所有權入市交流,從而能夠保障國家對地產市場的整體調控,遏制土地投機現象。但土地所有權不能出資,并不意味著土地所有者不可以作為出資主體。國家可以在土地一級市場上,將被土地所有權包容了的土地使用權作價出資入股,在二級市場上,土地使用權人通過向國家支付出讓金的方式取得國有土地使用權。而劃撥土地使用權若作價出資入股,則需要補充土地使用權出讓手續,補繳出讓金。有學者認為,按照我國法律的有關規定,能夠作為財產權進行轉讓的只能是國有土地使用權,因此,如果集體組織要以集體所有的土地對外出資,則必須首先將集體土地通過國家征收的途徑變為國有土地,再從國家手里通過土地出讓的方式獲得國有土地的使用權,然后,才能進行有效的投資。[1]學者的上述觀點實際上是否認了集體土地使用權出資的適格性。

正是在這種嚴格的土地管理制度的背景下,廣大農村規避法律、法規的行為日益增多。在工業化進程中,集體經濟組織為了獲得經濟利益,只能靠出租廠房、鋪位等房產。法律對出租建設在集體非農業用地之上的房產的行為還是保護的。但是,集體經濟組織實力有限,于是,集體經濟組織便與投資者簽訂合同,約定由集體組織出地,投資者出資金建設廠房,建成后廠房由投資者使用一定期限,到期后該土地由集體組織收回,地上建筑物也歸集體組織所有等。更嚴重的后果是,農村集體雖被法律賦予了土地所有權,卻沒有最終處置權。

二、制度創新下形成的三種主要經營模式

面對這種現狀,在廣東省、江蘇省等經濟發達省份,已經開始或正在試點以集體土地使用權出資建立企業或公司的嘗試。歸納起來,該種嘗試主要有三種模式:

1.“農民――公司――業主”模式

其基本做法是:由村一級行政干部出面組織,發動農民(承包方)以土地使用權作價入股組建合作組織(類似于公司法人),由合作組織負責土地的規劃和開發,實行土地的集中經營,合作組織以出租地或以合股的方式招商引資,吸引業主投資土地,合作組織內部則以入股土地使用權作為分紅依據,原土地承包合同不變。這種模式類似于20世紀90年代在珠江三角洲地區出現的股田制,但比之更完善。主要分布在江蘇蘇州、常州等經濟條件較好,從事農業生產的人口較少的地區。常州市戚墅堰區從2005年下半年開始,全面開展農村集體經濟股份合作社制改革,全區9個行政村共固化集體凈資產3501萬元,并定股東人數17413人,設置股權數20815權,成立了9個股份制合作社。[2]到2006年年底,常州市已有各類農民專業合作經濟組織419家,成員6.05萬人,帶動農戶22.1萬戶,成員數和帶動農戶數分別占全市農戶總數的8.12%和29.65%,擁有經營性資產5.12億元,全年完成營銷的總額18.13億元,全市農民合作組織共注冊商標145個。[3]

2.“土地――金融――社保”模式

其基本做法是:在政府的支持下建立村集體土地信用合作社,村集體土地信用合作社可以以村民集體土地使用權作抵押進行貸款;村民可以以自己的份額土地使用權作抵押在村土地信用合作社貸款。村級土地信用合作社由村民民主管理,利息收益用于村內公共事業和補貼農民社會保障;如果村民進城愿意放棄土地份額權,村土地信用合作社可以墊付資金收回其份額土地使用權,并將其名下的農村社保余額轉入城市社會保障體系;村級土地信用合作社如到期不償還銀行的貸款,銀行可以將土地使用權在市場上拍賣,也可以將土地賣給政府土地儲備中心。如果國家搞建設需要占用土地,可以直接用土地儲備中心的土地,也可以用土地儲備中心的庫存土地置換城郊農民土地建設開發區等。政府土地儲備中心和農村土地銀行還可以開展農村房地產業務,政府土地儲備中心和農村土地銀行可以參與新鄉村規劃、小城鎮規劃,可以用政府土地儲備中心和農村土地銀行庫存土地,開發農民鄉村新居,加快村莊改造和城鎮化進程;村(社)土信用合作社也可以用土地抵押取得貸款,按照新村規劃對村民住房進行統一改造;村民也可以在村(社)土地信用社貸款建房;按照新鄉村規劃建設的民居,可以在農村土地銀行或村(社)土地信用合作社抵押貸款。

3.允許集體非農建設用地流轉的模式

因具體實施方式存在不同,又可分為蘇州模式、古田模式、準國有化模式等三種較為典型的模式。1996年9月蘇州市國土局正式出臺《蘇州市農村集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》,該辦法規定:“對集體建設用地(不含農民建房宅基地)實行使用權有償和有限期流轉制度。”其核心內容是對依法取得的農村集體非農建設用地使用權可以在不改變集體土地所有權的前提下進行轉讓、出租和作價入股,但流轉的集體建設用地不得舉辦大型娛樂和高檔房地產開發項目。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮,其城市建成區內的大部分土地所有權仍為集體所有,但集體已不能自行決定其土地使用權的流轉,而必須在土地管理局的統一安排下進行流轉。依土地部門的意見,當地政府已對這部分土地按國家征地方式向集體和農民進行補償,出于小城鎮發展需要和工業進園要求,集體非農建設用地逐步向中心城鎮集中。雖然土地所有權仍為集體,但土地管理局將其按國有土地進行管理,土地流轉納入城鎮國有土地流轉市場中,其大部分收益為當地政府所有。

三、制度創新給我們的幾點啟示

集體土地使用權出資制度的創新對于穩定和完善家庭承包制,推動農村的改革與發展,具有重要的制度涵義與啟迪意義:

1.農村土地制度的改革必須尊重農民的意愿

農民對現有土地的偏好的根本原因是與小農生產模式息息相關的土地是他們生存的最后保障。保障農民作為資產擁有者的權利應當成為集體土地制度創新與完善的重點。農民對土地利益的天然需求是對以土地為基礎的農村集體經濟成果的分享,如果農村集體經濟收益僅僅依靠土地經營,那么農民當然離不開土地,基于成員資格當然對土地有需求,要求獲得土地使用權利;該利益的實現形式是多種多樣的,可以直接經營土地,也可以以某種權利為依托通過分配集體收益而間接獲得土地利益。所以,其實農民心中有兩個分別的愿望:保持自己的成員資格權利,該權利成為分配集體利益的合法載體;如果需要,獲得農村集體土地使用權,以便直接從事農業生產獲取收益。

2.合理的土地利益關系比邏輯的權利規則更為重要

我們認為,重新建構農村土地上的權利結構體系,在法律上最終要表現為物權法規則體系。那么,到底是完美的土地物權規則體系重要,還是合理的土地利益關系更加重要呢?人的自然之性與社會之性所決定的人的需要以及由這種需要所導向的由意志支配的選擇行為構成了權利的最重要的基點。農村土地權利制度應當體現農民的需求,即土地所有、使用權自主和交易自主的需求。土地制度理論探索的核心問題在于利益關系的合理界定,而法權形式的選擇則只是一種外部保障條件而已。

3.農村土地的權利結構必須與農村社會傳統與經濟結構相協調

農村土地制度的選擇要受大多數農民所處情況的約束,大多數農民所處的情況決定了與之相適應的制度安排。在特定的環境下(包括歷史階段、社會經濟狀況及農村土地使用制度除外的正式和非正式制度),理性人對未來的預期是相似的,他們的理性選擇也是相似的,從而特定環境決定了大多數農民所處的特定情況。反過來說,大多農民所處的情況是由他們所處的環境決定的。具體地說,這里的環境可以歸結為“人地關系”、“農業技術”、“非農產業發達程度”、“社會保障制度”、“農村戶籍制度”、“非正式規范”等因素。我們無法回避這些制度背景對農村土地制度的影響,當然我們也應當正視這些影響。可能,某些影響將成為農村土地權利制度的不堪重負的“歷史包袱”,制度變遷方式與制度選擇目標的沖突,最終會使制度本身缺乏應有的效率。

四、集體土地使用權出資法律規定的評述

盡管我國在集體土地使用權出資的問題上,在寥寥可數的幾部法律法規中有所涉及,但細細琢磨下來,不難發現:我國在對待集體土地使用權出資的問題上,采取的是嚴格限制的態度;集體土地使用權作為一種股份出資形式,在具體出資上立法相當的不完善,甚至在許多方面完全是空白,缺乏可操作性;且集體土地使用權出資的規定與鄉鎮企業法、破產法等法律、法規還存在著嚴重的沖突。

1.集體土地使用權出資受嚴格限制

除了出資人和出資對象的限制之外,它還受到我國土地總體利用規劃的限制,設立公司的發起人達成出資協議后,要經過土地管理部門的批準后才能生效。甚至,在公司成立后,根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第15條之規定,“全民所有制單位和城鎮集體所有制單位兼并農民集體企業的,辦理有關手續后,被兼并的原農民集體企業使用的集體所有土地轉為國家所有。鄉(鎮)企業依照國家建設征用土地的審批程序和補償標準使用的非本鄉(鎮)村農民集體所有的土地,轉為國家所有”,如果公司被兼并,農村集體還要被剝奪土地的所有權。事實上,既然公司的信用基礎實現了從資本信用到資產信用的轉化,立法就沒有必要對出資標的物作出刻板、硬性、有限的規定。既然資本卸下了負擔債權擔保使命的重負,對出資標的物的要求,不必然以具備償債功能為適格要件。只要為公司營業所需的任何資源和要素,都有作為出資標的物的可能。

2.具體出資的立法不完善

究其原因是我國受大陸法傳統特別是德、法、日理論的影響,對公司法的研究注重概念的辨析、法條的解釋,而缺乏對社會現實生活的關注。所以現有關于土地使用權出資的規定主要集中在企業法中,在土地制度中較為少見,而企業法律制度關于土地使用權出資的規定,基本上停留在土地使用權和貨幣、實物一樣,可以成為投資人向企業的一種出資方式,至于土地使用權如何資本化、不同出資方式的特定條件和程序等,則沒有較為系統的規定。從實踐上看,出資人以土地使用權向企業出資的,企業法律制度沒有規定的,只能準用土地法律制度的有關規定。

3.列入企業破產財產而產生的沖突

從我國現行立法來看,一方面《規定》允許農戶以土地承包經營權入股,與有經濟實力的經濟組織組成股份合作制農業企業;另一方面擔保法又禁止土地承包經營權設定抵押,禁止充抵債務,不得被列入企業破產財產范圍。顯然,兩者的規定是矛盾的。第一,我國破產法的基本作用是保護全體債權人的合法權益,通過對企業破產財產的確認,可確保破產債權充分得以實現,避免造成對債權人利益的損害。第二,農戶將土地承包經營權入股后,該土地承包經營權就成為企業的合法財產,該農業企業作為獨立的法人可對該使用權加以使用、收益和適當的處分。第三,農業部《關于穩定和完善土地承包關系的意見》第4條提出:“在堅持土地集體所有制和不改變土地農業用途的前提下,經發包方同意,允許承包方在承包期內,對承包標的物依法轉包、轉讓、互換、入股。債務人不得以土地抵頂債款。”顯然,此處的規定限制了企業將入股的土地經營權列入破產財產的范圍。

因此,在未來的公司立法中,變革公司立法理念,重構股東出資法律制度,就成為完善公司立法的迫切需要。而鼓勵投資,充分利用投資資源是股東出資形式立法的根本意旨。其核心就是確立某種制度安排和財產權利,為把個體的經濟努力轉化為能使個人收益率接近于社會收益率的行為提供激勵。這就需要我們在公司立法中放寬對股東出資形式的嚴格立法。一要保障股東的投資自由,二要給潛在的投資資源一個能夠被充分利用的空間,允許所有具有經營價值的財產都可以參與到公司的經營之中。特別是隨著改革的深入,經濟的發展,更需要我們拓寬公司的投資、融資渠道,實現經濟目標最大化。為此,國家應當允許各類資本進入市場,鼓勵集體土地使用權等財產用于出資。

五、集體土地使用權出資的構成要件

既然集體土地使用權是公司實踐中重要的出資標的物,下面我們借鑒國外出資制度的相關規定,并在分散、繁雜的土地法規中尋出只言片語,結合公司的實踐,梳理并細化集體土地使用權出資的構成要件。

1.實體性要件

出資主體:集體土地使用權出資的主體應是集體土地所有權人和依法已取得集體土地使用權的使用者。集體使用權出資的主體,無論是誰,都是不折不扣的“經濟人”,他會理性地給予自身的利益,并力圖使其最大化,為行使物之權利,實現物之效用而努力。根據《土地管理法》第8條、第10條之規定,結合《憲法》第9條和第10條、《民法通則》第74條第2款和《農業法》第11條的規定,可以清晰地顯示,現行法將集體土地所有權規定為農民集體所有,具體有三個層次(或三種類型):鄉(鎮)農民集體土地所有權、村農民集體土地所有權、組農民集體土地所有權。與此相對應,明確了集體土地經營管理者也為三種,即鄉(鎮)農村集體經濟組織、村農村集體經濟組織或村民委員會、村內農村集體經濟組織或村民小組。至此,我們可以得出如下結論:集體土地既不屬于任何農村集體組織中的個別成員,也不屬于哪一個農村組織所有,農村集體土地的所有權只能屬于農民集體所有,即一定范圍內的農民集體對一定范圍的集體土地擁有所有權。

出資客體:民事法律關系的客體就是行為,這是從一般抽象的意義上來講的,我們將其概括為民事法律關系的抽象客體。當然,我們講民事法律關系的客體是行為,并不排斥從具體可識別的意義上承認主體行為的客體。對此,有學者稱之為“權利關系的雙重客體結構”[4]。集體土地使用權出資的具體客體就是集體土地所有權主體實際占有和經營的集體土地,包括耕地、非耕農用地、集體建設用地、村民的宅基地等表現形式,是農民生存和發展的最基本的自然資源。具體有以下特征:其一,能夠滿足人們的一定需求。只有有用的東西或能夠為人們帶來效用或收益的東西,人們才能在其上設置權利。其二,具有稀缺性。由于稀缺,人們對其的需求就不可能完全滿足,也就有了利益沖突的可能,為了避免沖突,就需要對資源的獲得設立一定的規則,確定歸屬。其三,可被控制和占有。有些東西雖然有用而稀缺,但由于條件所限難以設立所有權、界定歸屬,則也不能成為所有權客體。其四,可供交易與轉讓。交易與轉讓的起點和重點都是歸屬。

總之,集體土地使用權可用于出資入股,取決于四個基本條件:其一,土地可以被明確地劃分;其二,集體土地所有權很明確,得到國家如同國有土地使用權同等的尊重;其三,法律明確規定,在保護土地屬性的前提下,集體土地使用權可以合法在資源配置市場進行流轉;其四,集體土地使用權的價值可以被評估。重構集體土地使用權的流轉機制,即集體土地使用權與國有土地使用權一樣,按“同地、同權、同價”的原則進入土地市場自由流轉是合理的制度設計。具體內容是:建立土地使用權在市場經濟結構中的長期法律準則;確保農村集體建設用地為法定不動產,促使其轉讓必須按照不動產轉讓的規則進行;確保全國土地使用權的轉讓采用依法登記的要式行為轉讓,確保全國土地使用權統一的買賣、交換和贈與的轉讓方式。基于不同土地所有權而保留統一的土地使用權制度應該成為我國農村集體土地使用權設定的基本方向,由此將形成中國比較統一的土地使用權法律權利特征,即有償性、期限性、平等性和出讓方的單一性和受讓方的廣泛性。

2.程序性要件

我國對土地等資源實行公有制,國家、集體是所有權的主體,但它們都不能直接利用這些資源,而要通過設定他物權或租賃的方式交由他人使用,即“按可接受的政治程序來決定誰可以使用或不能使用這些財產權利”[5]。在這種不動產物權制度下,獲得資源使用權的程序直接影響資源配置的效率。如果程序設置不當,就會導致大量的非生產性活動,造成資源嚴重浪費。因此,在物權制度的程序立法中,既要注重程序的管理功能,也應重視其便利交易的功能。“同任何其他工具一樣,法律程序也被看作一種實現某一目的的過程中產生的一種費用,因而程序法的目的是實現費用最小化”[6]。與現金、實物出資相比,以集體土地使用權出資,其價值不易確定,辦理財產權轉移手續煩瑣。在出資過程中,高估財產價值或者變相剝奪、損害集體及其成員利益的行為時有發生,出資瑕疵的風險增加。因此,在集體土地使用權出資方面應設置嚴格的規制措施,提供周密嚴苛的法律保障。我們將集體土地使用權出資的流程圖示如下:

提出申請

報經人民政府土地管理部門(或農村管理部門的)批準

對集體土地使用權評估作價

公示

(檢查)

驗資

申請企業登記

辦理集體土地使用權轉移的權屬證明

提出申請:以村集體土地所有權人(執行機構為村資產管理委員)為出資一方的出資人就集體土地使用權出資達成投資意向后,村資產管理委員會提請召開全體村民參加的村民會議,并且必須經全體村民2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意,方可進行。

報請人民政府土地管理部門批準:《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》規定,改建或新設公司應由土地使用權持有者擬訂土地使用權出資入股的方式。由國務院授權部門批準設立的公司,其土地使用權作價入股的方案,報經國家土地管理局批準;由省級人民政府批準設立的公司,其土地使用權作價入股方案,報省級人民政府土地管理部門批準。[7]而《物權法》第140條規定:“建設用地使用權人應當合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應當依法經有關主管部門批準。”土地管理法規定,農村集體組織使用鄉鎮土地利用使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的,應當持有批準文件,向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請,按照省、自治區、直轄市規定的批準權限,由縣級以上地方人民政府批準。對以農村承包土地使用權出資入股成立的專業經濟合作社,則應由縣級以上的主管農業的部門審批。由于土地的特殊屬性,我國采取的是嚴格的土地用途審批、管理制度,因此,報請具有相應職權的人民政府土地管理部門的批準同意,是必經的程序。

評估作價:評估土地使用權價值應盡量采用市場法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地區、不同方位、不同地段的環境及供求影響價格差別很大,所以采用市場法是最有說服力的。市場法應采取同類市場上土地使用權已售價格(至少三宗以上)作為參照,并調整其時間、地點、用途等要素,最后確定評定價值。在實在缺少參照地的情況下,采用收益法評估為次優。

公示:公示對集體土地使用權出資而言,更為重要,原因如下:其一,集體土地使用權不可觸摸、不易評估,其出資向社會公眾公開,便于投資者知悉這一情事,由此作出交易判斷;其二,有利于集體成員對成員集體的監督、督促,及時行使集體民主決策的權利;其三,有利于維護集體成員個體利益,土地的狀況(由誰承包、承包的具體田畝數、承包地和建設用地的范圍、評估的價值等內容)、成員資格的范圍、股權的分配方案等事項,對集體成員而言利益重大,息息相關。公示有兩種方法:一方面,應在公司的章程中體現;另一方面,必須上墻公示,讓全體集體成員都能及時知曉相關信息。

檢查:由于集體土地使用權的特殊性、重要性,所以我們主張借鑒國外經驗,增設檢查程序。該程序具有較強的行政干預色彩,可隨集體土地使用權出讓、流轉、出租等實踐操作的規范,逐漸弱化乃至廢止。檢查制度,主要是指由主管土地的管理部門或農業主管部門對集體土地使用權的出資情況進行檢查。該種檢查主要針對第一環節中申請內容的再次審核。主要保證集體土地使用權(特別是農村承包經營權)不得用于非農目的,但應以不干預正常經營為原則。

驗資:我國在股份發生對價充足性的判斷中引入了頗有特色的驗資制度。驗資負載了保護債權人利益和防范股東權益被稀釋的功用。為此,人們提出了這樣的假設:只有強制性的評估和驗資,方能防范發起人出資對公眾股東權益的稀釋,確保公司資本信用的真實可靠,保護公司外部債權人利益。而當這一切隨著現實中虛假出資的頻發、驗資訴訟的啟動而成為黃粱美夢時,尤其是當非現金出資的財產權轉移手續可以在公司注冊登記后一年內辦理,而驗資卻要在公司登記注冊前完成的規定,使驗資毫無意義時,人們才意識到驗資的預期功用常常會落空。當然,這并非表明驗資制度在公司設立中應予取消,而是需要簡化。在以集體土地使用權出資的情況下,這一制度的存在實有必要。

申請企業登記:企業登記在此處指的是開業登記,是指企業負責人,按法定程序將企業應予公示的事項呈報登記機關審核并記錄在案,以供公眾查閱的行為。對于以集體土地使用權出資而設立的有限責任公司、股份有限公司或者其他企業,其法人資格的產生、變化和消滅等對公眾投資者、尤其是對于享有該集體土地使用權的農村集體成員的利益影響較大,應將其公之于眾,以方便社會公眾對企業行為進行監管,防止非法從事詐騙活動等違法行為,并藉以維護企業的信譽和社會交易安全。2005年12月18日修訂的《公司登記管理條例》,實行了公司設立以直接登記為主、審批為輔的制度。根據該條例第9條的規定,公司的登記事項包括:名稱、住所、法定代表人姓名、注冊資本、實收資本、公司類型、經營范圍、營業期限、有限責任公司股東或者股份有限公司發起的人姓名或者名稱、其認繳和實繳的出資額、出資時間、出資方式。

辦理集體土地使用權轉移的權屬證明:根據《物權法》第6條、第9條的規定,集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租、出資或抵押,應當簽訂書面合同,相關權利人持相關權屬證明、書面合同等材料到登記機關申請辦理集體土地使用權初始登記、變更登記、出資登記或抵押登記,確認土地的相關權利。登記的土地權利受國家法律保護。登記對土地使用權出資發生著生效要件的作用,只有經過登記,接受投資的公司才能取得完整的土地使用權,出資的出資義務才算履行完畢。

參考文獻:

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[2]常州日報[N].2007-3-25(A3).

[3]常州晚報[N].2007-6-26(A7).

[4]王涌.所有權概念分析[J].中外法學,2000:(5).

[5]科斯.財產權利與制度變遷[M].上海:三聯書店,1992:7.

第3篇：關于農村土地使用權的規定范文

關鍵詞：土地市場；流轉模式；農產品結構

中圖分類號：F713 文獻標識碼： A

目前，農村土地的經營模式造成廣大農民難以加人到高投人、高產出的產業結構調整行列，而另一方面，有經濟和技術實力的種養能手，卻苦于經營空間的限制，又難以形成規模經營、專業化生產的格局。因此，要擴大農業經營規模，促進農業結構調整，必須加快農村土地市場的流轉。

一、我國農村土地市場流轉的主要模式

土地流轉的模式是指土地流轉的方式，即采用什么方式將土地在土地的各種產權形態上進行轉移。土地權益人流轉土地的方式取決于特定時期、特定區域單位土地面積的邊際收益的變化趨勢。目前我國農村土地流轉的主要模式可以分為以下幾種：

1.租賃土地使用權

土地承包戶將承包土地以出租方式租給其他農戶或農業經營單位。土地出租后，雖然不再由原承包方耕種，但土地承包經營權的主體并沒有發生變化，承包關系并不是發包方與接包方的關系，而仍然是原承包方與發包方的關系。《土地承包法》規定，承包方可以在一定期限內將部分或全部土地承包經營權出租給第三方，承包方與發包方的承包關系不變。這就是說法律賦予了農戶出租承包地的權利。

2.土地使用權入股

土地作為農村最重要的生產資料，許多農民不愿輕易放棄土地使用權。隨著商品經濟的發展，從事非農產業的農民日益增多，鑒于擔心經營非農產業失利而留有從事農業后路的顧慮，既不愿轉讓土地，又難以精心地經營土地。于是，土地承包農戶將土地入股給龍頭企業或農業專業大戶，也有農戶自愿以土地合股組織各專業合作經濟組織，合作經營土地。農戶以土地使用權作價入股，按照自愿原則組成利益共享、風險共擔的股份合作制農業生產經營單位。由它來統一經營農民的土地，農民既可按土地使用權作價股分紅，又可在企業工作，按勞取酬。在股份的構成上，農民主要以土地使用權入股。在用人機制上，企業與農民實行雙向選擇，企業原則上優先錄用股民。這種土地流轉方式展示出了深化農村的方向，不僅有利于農業生產規模化、專業化和產業化經營，而且還是實現城鄉統籌發展的重要模式和主要途徑。

3.土地互換

在土地承包期內，主要是承包方之間為各自需要和便于耕種管理，交換其承包地塊的使用權。互換后原土地承包合同規定的權利義務有的仍由原承包者承擔，有的經發包方同意后隨互換而轉移。互換土地承包經營權，是農戶在自愿的基礎上，在同一集體經濟組織內部進行互換。互換一般是農戶自發流轉行為。

4.轉包土地

土地承包戶將其土地的使用權轉包給其他農戶或農業經營單位。承包方與發包方仍按原承包合同履行權利義務關系。該模式是新承包人向原承包人履行義務，原承包人再向發包人履行義務，由新承包人和原承包人共同承擔風險。這是農村土地流轉的主要方式，具體又有兩種方式：一是土地承包戶私下與新承包人協商，將承包土地轉包出去；二是土地承包戶委托有關組織進行轉包，即自愿將承包土地委托村委會轉包他人。該模式運作方便，對地方經濟發展水平沒有過高的要求，其主要特點是：從轉包主體看，多數是從事非農業生產，舉家入城但戶口未動的農戶，或是主要勞動力從事非農業生產如外出打工、經商等無力耕種承包地的農戶。從轉包的運作方式看，多為自行轉包，私下運作，口頭協商，無正規合同，不夠穩定。從轉包范圍看，多為合作經濟組織成員或鄰近的親朋好友。據有關土地流轉轉包不完全抽樣統計，在1998年到2007年10年之間，經過村委員會和私下運作這兩種情況轉包，全國有償轉包耕地由1997年的146.7萬畝上升到2004年的1065.7萬畝，到2007年，轉入戶共計支付轉包費就達76.3億元之多。

5.使用權拍賣

承包人把承包的土地，主要是“四荒”土地的使用權,一是通過集體經濟組織，一次性作價賣給他人。拍賣年限、價格及其他有關事宜協商確認并簽訂拍賣合同。早在1983年，山西省柳林縣龍門垣鄉村民李馬才，率先以1750元的價格買下了本村15.7畝“四荒”地的使用權，成為全國“四荒拍賣”的第一例。另一方面是承包人把承包的土地使用權私下拍賣其他經營戶。到2007年底，由于農村承包的土地的經營戶長期在外打工或已經在城鎮私人企業就業，根據調查，全國已有3700多萬農戶將自己經營的土地使用權放棄拍賣給他人經營。

二、農村土地市場流轉存在的主要問題

（1）土地成片流轉難，土地流轉過程中農民利益得不到保障。所屬土地位于成片流轉土地中間位置的個別農戶出于種種原因，就是不愿把承包的土地流轉出來，影響產業規模化經營政府的統一規劃。另外，土地流轉過程中農民利益也得不到保障。一是土地流轉價格比較低，與業主收入極不相稱，農民應得的流轉收益存在較大風險。二是部分流轉的土地期滿后，如數復耕困難，即使復耕后，也將影響耕地的質量，農民的長遠利益難以保障。由于土地作為農村居民一種最基本的生活來源保障，加之農戶深受傳統觀念的影響，土地在大部份農戶心中的基礎地位還是沒有改變。部份農戶在進行土地流轉時，只著眼于一時的利益，而對自己在土地流轉以后的基本生活考慮不夠充分，加上國家法律法規在這方面的空白，造成部分土地轉出農戶以后的生活得不到保障。

（2）土地流轉費用確定困難。目前，土地流轉的租金主要有兩種方式來確定：一是現金租金；二是實物租金。這里主要的問題就是現金租金，現金租金的確定沒有考慮到物價水平的漲落因素，這是引起糾紛的一個重要原因。

（3）土地的規模化經營中缺乏環境保護的制度和意識。在土地流轉過程中，政府對規模化經營業主的環境生態效益考慮較少，由于多數從事土地規模化經營的業主資金限制和無相關的制度約束。土地的規模化經營對周圍環境將造成巨大的破壞，影響到周邊群眾的生活。如養殖場的畜禽糞便，農家樂的生活污水等，大部分沒有經過處理而直接排放到周圍的河流、溝渠中，對水源造成了嚴重影響。土地的規模化經營中環境保護是當前我國農村土地流轉進行規模化經營過程中的一個突出而又被忽視的重要問題。

（4）相關法規、政策不配套、不協調。在農村土地流轉的實際操作過程中，政府感到相關法規、政策不配套不協調不具體。目前的《土地管理法》與《農村土地承包法》的有關條款就存在不協調的地方。《民法通則》關于土地承包經營權的相關條款過于籠統，實際過程中難以操作。在具體的土地管理規定中也沒有對土地流轉的相關條款說明。如《土地承包法》規定，到農民手中承包土地，不得改變土地的農業用途。然而，到底如何才算“農用”這個問題是不清楚的。這個問題不清楚，投資者改變土地用途的行為就難以受到法律的制約。另外，相關法規、政策不配套也造成土地被閑置。

（5）土地轉入方在其轉入土地上的基礎設施不符合相關法規。這個問題主要是指土地轉入方在獲得成片的土地以后，在其經營活動中在轉入土地上進行的基礎設施建設，沒有報請有關部門審批、核準。而這些設施的修建在土地流轉之前并未申明，協商，這種情況往往會變相改變轉入土地的用途，使土地以后的復耕可能減少，這也是目前農村土地流轉過程較突出的一個問題。

三、加快農村土地市場流轉，積極調整農村農產品結構

合理配置農村土地市場資源，促進農村土地的合理流轉，是調整農村農產品結構和提高農民收入的的關鍵。加快農村土地市場流轉，積極調整農村農產品結構的主要措施有：

（1）加強農村土地生產開發和經營的綜合規劃，統籌安排。結合制訂“十一五”規劃，要將土地流轉與農產品結構調整結合起來，納人到經濟社會發展規劃并進行統一管理。充分調動村社基層組織積極性，廣泛聽取群眾愈見，依法完善托管經營.積極促進農村土地的合理、合法流轉。在流轉目標上.依靠城鄉兩個市場發展優質高產高效農業，發展特色產品、生態農業產品和可持續農業，調整農村農產品結構，以不斷的滿足人們不斷增長的物質文化生活需要。

（2）根據我國農村的實際情況，結合我國農民生活社會保障制度建設的探索，政府應當對土地轉出農戶的社會保障制度進行積極試驗。如，可對土地轉出農戶進行基本生活養老保險，基本生活養老保險金可由流轉土地使用權租金大小或區域城鎮最低生活保障金的標準確定。

（3）建立土地流轉的市場體系。隨著經濟的不斷發展和農戶市場化意識的不斷增強，今后土地流轉通過市場來完成是不可避免的，因而應該建立土地流轉的市場體系。土地流轉的市場體系包括村、鄉鎮、縣市三級體系，即村一級的土地流轉服務站、鄉鎮一級的土地流轉交易中心、縣市一級的土地流轉交易管理局，依法推進土地的有序流轉，形成公平、公開、公正的交易市場環境。（1）依法進行土地流轉

（4）建立土地流轉的風險保證金制度。按照國家法律、法規，土地流轉受讓方搞規模經營不能損害農村生態環境，不能搞掠奪式經營，不得隨意改變土地的性質和用途。為此，政府應建立流轉土地的風險保證金制度，以保證土地按約使用、合理使用。風險保證金可以按業主每年收入的一個比例收取，每年提交給政府管理部門，由政府管理部門統一監督和使用。

（5）土地流轉必須依法進行。土地流轉必須依法進行，務求做到公開、公平、公正。應該盡快制定《農村土地流轉法》，從法律、法規上規范土地流轉的程序、流轉的方式、確認機構以及發生糾紛的處理方法等，在法律中明確土地流轉的條件、土地流轉費用等方面的條款，并對土地轉出方要督促其簽定流轉合同，形成穩定的流轉關系，特別是要對土地轉入方是否按規定使用土地進行監管；對其在土地上的基礎設施建設，必須要在流轉合同中確定說明，并不得有危害土地復種的行為。保證土地流轉的公開、公正、合法以及土地流轉雙方的合法權利。

作者單位：重慶工商大學

參考文獻：

[1]麥偉.探尋實現農民增收的有效途徑[J].中央財經大學學報,2004,(3):14-16.

[2]王洪亮,徐翔.關于農民增收問題的理論思考[J].經濟問題,2004,(2):47-78.

第4篇：關于農村土地使用權的規定范文

關鍵詞：土地有償使用，土地使用權出讓，土地租賃

 

一、我國土地使用權租賃制度的發展

（一）1988 年前，我國《憲法》第10條第4款規定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地”。科技論文。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年，根據《憲法修正案》，又對《土地管理法》相應修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”，并明確規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實施條例》第29條規定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權取得方式之一。

（二）1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第9條規定：“土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”

二、集體土地使用權的出租。

集體土地使用權包括農地承包經營權（又稱農地使用權）、宅基地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權和公共設施、公益事業建設用地使用權。關于農地承包經營權的出租，我國《土地管理法》和《農村土地承包法》均有詳細規定，至于公共設施、公益事業建設用地，因不具有營利性，實踐中相關糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權、企業建設用地使用權的出租問題。

（一）宅基地使用權的出租。關于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”從該規定可以看出法律是允許農民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權呢？從實務上看，因農民建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應理解為是允許出租宅基地使用權的，而且允許出租不會導致宅基地使用權主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規定。科技論文。

宅基地使用權的出租，是否也應參照國有土地使用權出租規定而必須達到一定開發程度呢？如前所述，本人還是認為，土地使用權的出租與承租土地使用權的轉讓不同，前者并不改變土地使用權的權屬主體，因此，不宜對土地使用權出租時的開發程度過多限制。

至于農村居民出租住房，從上述規定中看不出對承租人資格條件的任何限制，從現實看，農民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現象大量存在，其于鄉鎮經濟發展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權和房屋產權的變更，因此，本人認為應予以肯定和鼓勵農村居民出租住房。

（二）關于企業建設用地使用權的出租問題。

相對于農地承包經營權、宅基地使用權，鄉鎮企業建設用地使用權的流轉則更具有市場性，它對農村工業的發展起了重大作用，但關于企業建設用地使用權出租的法律規定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對于該條款的理解，有眾多分歧。

三、租賃土地使用權的轉讓。

首先，必須弄清租賃土地使用權的轉讓與租賃土地使用權的轉租二者之間的區別。所謂租賃土地使用權的轉讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權轉移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權利義務，轉讓人喪失土地使用權。科技論文。而租賃土地使用權的轉租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權的權利在原租賃期限內轉租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區別：前者的轉讓人要退出原租賃合同關系，經過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務，同時享有轉讓人在原租賃合同約定的權利。后者的轉租人不退出原租賃合同關系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務，接受轉租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關系。

四、土地使用權租賃登記

《土地登記規則》第三十條規定：“ 有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后十五日內，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發土地他項權利證明書。”可見該項登記為他項權利登記。

五、關于土地使用權出租期限

土地使用權出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關于租賃合同期限的有關規定呢？

我國合同法規定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，我國政策規定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規定僅限于部門規章，并未上升到法律層面上，值得立法界進一步明確。

第5篇：關于農村土地使用權的規定范文

【關鍵詞】土地確權；土地制度改革；土地權利保障

改革開放以來，我國農村各個方面發生了巨大的變化，但是我們也應看到，由于農村各項制度改革不到位，“三農”問題仍沒有得到有效解決，其中，由于農村土地上各種權利的權利主體不明確，導致各種侵害農村土地權利的現象大量存在，嚴重侵害了農民的利益，阻礙了農村經濟的發展。下載通過開展確權工作，使農村集體經濟所有權及各種衍生權利的主體得以明確，為權利的維護創造條件；同時，土地權利歸屬明確后，為各種權利主體行使權利，充分發揮土地的功能實現土地這一生產要素的合理配置提供了前提條件；更重要的是確權為農村土地制度改革提供了鑒定的基礎。但是，如果我們把確權僅僅局限在各種土地權利的歸屬上，而不充實確權的內容，那么確權就不能從根本上解決農村土地制度的所有問題，更不能解決農村土地權利被侵害的現狀。那么，在現階段，農村土地確權的內容應該有哪些呢？

首先要確認國有土地所有權的平等性，從而實現黨的十七屆三中全會提出的“同地、同權、同價，建立城鄉統一的土地市場”的改革目標。長期以來，有一種錯誤的觀念指導著我們的實踐。該觀念認為國家所有權高于農村集體所有權。盡管我國憲法明確規定這兩種基于社會主義公有制基礎上的所有權都會得到法律的同等保護。但是憲法的這一原則在其他法律中并沒有得到切實的貫徹。其中最典型的是基于《土地管理法》設置的征地制度。在這種制度中，國有土地所有權和農村集體土地使用權處于完全不平等的地位。農村集體所有的土地無論屬性如何都不能進入土地市場進行交易。其結果就是大量的農村土地以非常低廉的價格被收歸國有，然后由政府以高出征地價格許多倍的價格出售，這種行為嚴重的侵害了農民的利益，進一步拉大了城鄉差距，引發了眾多的社會問題。在我國大力推進城鎮化的當下，如果我們不能從思想觀念到制度設計層面確認國家所有權與農村集體所有權的平權問題，城鎮化就會變成一場更瘋狂的征地活動，所謂人的城鎮化目標根本不可能實現。所以，為保證當下確權工作具有實際意義，就必須勇于改革，在改變觀念的基礎上修改與我國憲法相悖的各種土地法律制度。從而使黨的十七屆三中全會設定的“同地、同權、同價，建立統一的城鄉土地市場”的改革目標得到實現。

其次，確權應當明確農村土地集體所有權的主題。長期以來，我國農村集體土地使用權的主體是不明確的。《土地管理法》規定農村集體土地使用權的主體是農村集體經濟組織。但是農村改革以來，農村集體經濟組織具有不確定性。這就使得權利主體也具有不確定性。農村普遍存在的侵害農村集體土地使用權的現象與土地使用權主體的不明確有著直接的聯系。所以，目前開展的確權工作的內容之一就是從法律上明確農村集體所有權的主體。只有主體明確，才能真正實現對權利的有力保障。

再其次，確權應當明確土地承包經營權的性質與權能。土地承包經營權自設立以來，關于土地承包經營權的財產屬性是一個沒有得到清晰解決的問題，從現行的各項關于承包經營權的制度設計中觀察，土地承包經營權更多的是指經營者對土地的使用權，而土地承包經營權的財產屬性沒有得到體現。這導致土地承包經營權的權能極不完整。其結果是土地流轉不能實現，土地的功能不能充分發揮，農民的財產性收入無法實現。所以，確權就是要確認土地承包經營權的財產屬性，明確土地承包經營權是是經營者的一項財產權利，在這種財產權的基礎上能衍生出諸如流轉權，抵押權，租賃權等權利，這樣就使得承包經營權的權能實現完整。在此基礎上，土地流轉才能順暢，土地這一生產要素的合理配置才能實現，農民通過土地的流轉實現財產性收入才能成為可能，同時，土地的各種功能才能充分發揮。另外，在明確土地承包經營權的財產屬性和各項權能的基礎上，還必須明確各種土地流轉的途徑和程序。當我們確認土地承包經營權是一種財產權利后，能否構建有效的土地流轉途徑和合理的流轉程序直接關系到這種財產權能否實現，也關系到農民財產性收入能否實現。由于農村土地的類型主要有農業用地，建設用地和農民的宅基地。各類土地的用途不同，流轉的途徑和程序也應不同。所以為保障各類土地順暢流轉，就應當從制度設計上明確各類土地的流轉途徑和程序。這個問題在大力推進城鎮化建設和建設現代農業的背景下具有更為重大的現實意義。因為無論是城鎮化還是建設現代農業都會涉及到土地的大量流轉。如果不能明確推動流轉的途徑和程序不僅不能加快城鎮化的發展和建設現代農業的進程，農民權益的維護也不能實現，人的城鎮化的目標就會落空。

最后，確權的內容還應當明確各種土地的用途。在此基礎上設計各種土地的用途管制制度。我國是一個土地資源非常貧乏的國家，人均耕地更少，如何合理使用土地是一個關系到經濟社會可持續發展和我國糧食安全的戰略性問題。所以在我國要建立嚴格的土地使用的管制制度。而這種制度建立的前提是要明確各類土地的用途。在農村土地確權工作中明確各類土地的用途就應當是確權的內容。

總之，農村土地的確權既關系到農民權益的維護，也關系到“三農”問題的解決，更關系到我國經濟社會的協調可持續發展，縮影我們應當切實做好這項工作。而明確確權的內容對于我們做好這項工作具有十分重要的意義。

【參考文獻】

[1]郭曉鳴.中國農村土地制度改革：需求、困境與發展態勢[J].中國農村經濟，2011（4）.

第6篇：關于農村土地使用權的規定范文

農村土地產權制度是國家土地產權制度的重要組成部分，也是我國農村土地制度的基礎與核心。本文從賦予農戶土地產權，建立土地使用權流轉機制，健全農地管理制度體系，加強農業立法工作四個方面淺談農村土地產權制度的幾點思考。

關鍵詞： 農村 土地制度

農村土地產權制度一般是指農村集體土地所有權及其派生出來的集體土地使用權和其他土地權利形成的相關制度，是國家土地產權制度的重要組成部分，也是我國農村土地制度的基礎與核心。本文從賦予農戶土地產權，建立土地使用權流轉機制，健全農地管理制度體系，加強農業立法工作四個方面淺談農村土地產權制度的幾點思考。

一、賦予農戶獨立的土地產權。

土地產權是指以土地所有權為核心的土地財產權利的總和，包括土地所有權及與其相聯系的和相對獨立的各種權利，如占有權、使用權、收益權、處置權等。

1.賦予農民長久而有保障的土地占有權。土地占有期限長短，是影響地權制度穩定性的一個重要因素。無論是在公有制還是私有制下，各國一般都把延長土地租用期限作為完善地權制度的一項重要內容。澳大利亞、新加坡、吉爾吉斯斯坦等國家公有土地利用比較有效，很重要的一個原因就是它們都不同程度地采取了土地的長久性租用制。為了使農民形成穩定的投資預期，我國也應該賦予農民對土地長久的占有權。這樣做，可以徹底消除農民的顧慮，大大提高農民長期投資的積極性。

2.完善農民對土地的使用權。在保證國家合同訂購和完成集體提留的前提下，允許農戶在自己承包的土地上，根據市場的需要,自主經營，農戶可以自己決定生產什么、生產多少和怎樣生產。任何組織和個人都不得干預。同時，在租用期內農戶還應有優化土地配置、提高土地產出價值的權利。但是農戶無權自行將農用土地轉化為非農用地。

3. 保證農民對土地的收益權。這包括兩方面內容:一方面，農民必須從出售土地產品中得到其應得到的利益，其前提條件是農民必須有農產品價格的定價權。另一方面，農戶應得到其使用土地后因投入資本和勞動而增加了的土地改良價值，這應當在承包地調整或轉包時，得到應有的補償。此外，還必須嚴厲禁止各有關部門以各種名目對農民進行各種非法攤派。

4. 賦予農戶一定時期的土地處置權。要允許農戶在一定時期內對其所擁有的土地進行轉讓、出租、入股、抵押、贈予、繼承等。尤其是要允許農民以農地使用權作抵押獲取銀行貸款。我國農業發展面臨的一個大難題就是資金十分短缺，尤其是用于農業中長期發展的資金投入不足。從世界各國來看，各地的農民通常都有貸款的要求，以作短期和長期的用途。因農場在準備土地種植的季節，現金流量通常都是支大于收，而在收獲季節以后，現金則會出現收大于支的情況。由于許多農民沒有成本資金，所以短期貸款是普遍存在的。

二、建立合理而有效的土地使用權流轉機制。

建立合理而有效的土地使用權流轉機制，其意義在于使土地這種農業最重要的生產要素進入市場流通領域，發揮市場機制在土地資源配置中的作用，完善農村市場體系，發展農村市場經濟，通過土地使用權的流轉提高土地經濟效率。目前我國建立土地流轉機制的主客觀條件已經具備。

1、我國農產品市場已由原來的農產品供給絕對短缺的賣方市場轉變為農產品供給相對過剩的買方市場。這種轉變形成了較大的農業剩余，為自給半自給農業向較高農產品商品率的產業化農業的轉變提供了必要的條件，同時又促使了農戶行為從單純的農地經營轉向非農產業的經營，并在二、三產業發展的利益驅動和誘導下，日漸明顯地加強了農業產業化傾向，這一切使得土地的有效流轉成為可能。

2、農業勞動力就業結構發生了變化。80年代以來，隨著以市場為導向的經濟體制改革的逐漸深入，農業勞動生產率得到了迅速的提高，大量的農村勞動力被釋放出來。農村勞動力由隱性剩余轉為顯性剩余，其轉移的速度與強度都在加大。土地經營已不再是農戶惟一的收入來源，土地的生存保障功能已趨弱化，這就為有效的土地流轉機制的建立提供了現實的客觀基礎。

3、農業市場化進程逐步加速，隨著社會主義市場經濟步伐的整體推進，市場體系已逐漸形成，尤其是生產要素市場的初步建立，為市場機制的基礎性資源配置作用的發揮奠定了基礎。土地作為生產要素進入流通并相應獲得報酬，這種利益動力加速了農業的市場化進程，為土地的有效流轉提供了良好的經濟運行環境。

4、土地流轉在現實中已大量存在，各地方零星發生的土地使用權和“四荒”使用權拍賣，土地資源在不同經營主體之間的流動，土地資源的配置效率較好地凸現出來，從而為土地使用權流轉提供了實踐基礎。土地使用權在流轉過程中，要堅持自愿、有償的原則依法進行，不能搞強迫命令。此外，土地使用權的流轉，不能局限在一村一鄉范圍內，而應當根據客觀發展的需要由市場機制來調節和配置土地資源，要突破社區限制，也不要受戶口制度束縛。各級地方政府要對土地使用權流轉進行引導、監督和提供服務。

三、 建立和健全農地管理制度體系。

為了維護土地所有者和使用者的合法權益，為了保證土地資源得到充分合理的利用，我們必須加快建立和健全國家對農地的宏觀管理。從目前我國農地管理制度體系來看：

1、土地管理機構不健全。雖從國家到地方都建立了土地管理局，但其內部機構還很不健全。

2、土地管理隊伍比較薄弱，缺乏高技術、深層次的專業技術人員，缺乏運用現代技術進行土地信息管理的能力。

3、各項管理制度不健全，對于土地利用的監督職能不強，制度不嚴格。

4、地籍管理機構和制度仍然不健全，全國各地因地界矛盾發生糾紛呈上升趨勢。

5、由于產權關系模糊，造成管理權責不明確，為很多違法行為提供可乘之機。

因此，我國農地管理制度體系的建設必須在健全組織機構、提高土地管理人員素質的基礎。通過建立土地登記制度，來保障土地產權的行使，以提高土地利用的微觀效率；通過對產權行使的某些限制，使土地利用符合社會利益；通過嚴格界定“公用目的”的外延，改革土地征用制度，以保護耕地資源；通過農地用途管制制度，達到節約耕地，合理使用耕地的宏觀效率。

第7篇：關于農村土地使用權的規定范文

一、我國土地產權制度現狀

1、土地產權制度模糊內涵

產權的定義很多，一般認為，產權是由物的存在及對它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權的基本功能在于影響激勵和行為，其主要功能是引導人們實現將外部性內在化的激勵，產權界定不清一般被認為是產生“外部性”和“搭便車”的主要根源。就產權構成來看，大部分學者認為產權是一組包括所有權、使用權、收益權、處分權等具體權利在內的權利束，且物的交換價值主要取決于交易中權利束的大小。根據上述產權定義，土地產權應是因土地的存在及對其使用而引起的權利義務關系，是以土地為客體的所有權、占有權、使用權、收益權、處分權之和。在產權明晰的條件下，土地交換價值應取決于土地權利內容的范圍和大小。

就制度來說，諾斯認為，制度是一種社會博弈規則，是人們所創造的用以限制和規范人們相互交往行為的框架性安排，包括正式制度和非正式制度。制度體現的是集體行動的規則，也可以說是人們之間的正式或非正式的契約關系。進一步理解，制度是一種放大的契約或稱之為群體契約，與個人之間契約不同的是，制度需要明確的是群體內部或群體之間的行為規則。在這種情況下，因契約約束范圍模糊導致的契約邊界模糊便不可避免。布坎南在提及契約對財產的保護問題時，認為在原始契約得到履行的同時，必須制定出一些條款來控制邊界交叉的問題，以認定并懲罰那些侵犯他人已界定的財產權利的人，對制度來說，這個觀點似乎同樣適用。

具體到土地制度而言，它是對人們以土地產權為載體從事的各種行為的約束性規范，也是人們在使用土地過程中產生或制定的規則，一般分為土地所有制和土地使用制，并分別對應土地所有權和土地使用權。但實際上，由于公權力的干預，這種劃分標準及各自作為權利束所包含的內容仍具有一定的不確定性。根據產權理論，由于產權主體在界定、保護或實現權利方面的費用太高以及外來干預等原因，產權往往具有一定的殘缺性。需要明確的是，土地所有權作為一種非排他性或一定范圍內非排他性的所有權，可以認為是一種社團產權。在出現社團產權的情況下，產權明晰只有在對抗社團以外其他人時才能體現，而在社團內部，由于所有者并不唯一，這種產權并不是非此即彼的關系，是不確定的。而對于土地使用權來說，其權利束所包含的內容受法律規定或土地所有權代表與土地使用權人協商的影響，本身也是不確定的。上述這種不確定性表現在制度安排上，就是制度模糊。

2、我國土地產權制度模糊的原因及表現

我國的土地所有制是社會主義公有制。從前文分析可以看出，不管是何種性質的土地所有制，只是所包含的權利人范圍不同，但作為社團產權，在其內部都存在產權界定不清晰的問題。當然，從我國實踐來看，這種不清晰還有一個表現，就是全民所有制和集體所有制之間也存在一定的邊界交叉，并且受國家發展戰略導向影響，呈現出前者對后者的制度歧視，而造成這種結果的原因主要有兩點。

(1)制度變遷過程充滿了不確定性甚至過程中斷導致制度模糊。以集體土地所有權的演進過程為例，建國初期，為推動經濟復蘇，促進農業發展，調動農民積極性，1950年6月頒布的《中華人民共和國法》規定實行農民階級的土地所有制，但實際上，在1952年這場完成之前的1951年底，中央就印發了《關于農業生產互助合作的決議(草案)》，要求在已完成改革的地區實行農業互助合作。后經過農業生產互助組、初級農業生產合作社、高級農業生產合作社等一系列的制度實踐，逐步在所有權制度層面上抹去了農村土地的私人所有權，至1962年《農村工作條例修正草案》頒布實施，我國農村土地最終確立了“三級所有，隊為基礎”的所有權制度體系。在1950年至1962年短短十二年的政策演進過程中，實際上貫穿一條主線，即土地產權逐步由明晰的私人產權向模糊的社團產權過渡，并逐步擴大其范圍。從這方面看，既然集體土地所有權是一種“進化不全面”的所有權，產權制度模糊便不可避免。

(2)國家基于發展戰略的制度故意，即戰略性模糊。這種戰略性模糊可以從兩個方面予以說明，其一，源于城市建設和工業發展需要的農村支援城市戰略計劃，即長期的農業支持工業發展及城市建設。從這個角度上講，自1953年開始，一直延續至今的低成本征地制度，至少說明這種產權制度模糊可以大大降低城市建設成本，并使農村土地的資產屬性只能在狹窄的通道內通過改變產權性質得以實現。其二，1978年之后的城鄉土地制度改革開始逐步強化用益物權，所有權在某種程度上成了“空制度”。以城市土地使用權和農村土地承包經營權為核心的城鄉土地用益物權成為時展與社會性質相妥協的產物。以至于何?皮特(Peger Ho)認為，中國農村改革之所以取得成功，關鍵就在于中央政府經過審慎考慮后，決定將本該成綱成條、沒有任何歧義的農村土地所有權制度隱藏在模棱兩可的迷霧中，即有意的制度模糊。

從實際情況來看，我國土地產權制度模糊至少表現在以下方面：一是不同類型的所有權之間、同一類型所有權內部存在制度模糊。我國《憲法》規定城市土地屬于國有，但由于“城市土地”、“國有”本身就是相對模糊的概念，城市土地的邊界、權利人主體都難以界定，結果就造成城市建設用地面積不斷擴大，集體土地不斷受到侵犯。同樣，勞動群眾集體所有制脫胎于過去“三級所有、隊為基礎”的所有權結構體系，所有權主體邊界更加模糊。二是土地使用權制度模糊。以土地使用年期為例，城市建設用地使用年期長期處于調整、總結和實踐的過程，從深圳早期土地出讓年期一般不超過30年到《深圳經濟特區土地管理條例》(1988)規定最高期限不超過50年，到《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990)區分土地利用類型規定不同的土地使用年期，再到目前提倡的土地出讓彈性年期制，可

以看出，土地使用權的使用年期是不斷調整變化的。農村土地承包經營權同樣如此，早在1984年，國家有關政策要求土地承包期一般應在15年，后《土地管理法》(1998年修改)將其調整為30年，《農村土地承包法》(2002)區分耕地、草地、林地將承包期調整為30至70年不等。由此帶來的則是產權不穩定，進而導致土地使用權人預期收益不穩定。

二、產權制度模糊對土地規劃編制、實施的影響

1、產權制度與土地規劃的關系

一般認為，土地規劃是國家利用公權力干涉甚至侵犯私權-利的工具，土地利用規劃出于維護社會公共利益的需要或提高整體土地利用效益而獲得合法性基礎。

(1)產權是規劃編制及實施的條件之一。規劃影響產權內容，但同時，既定的產權也影響規劃編制及實施效率。我國新一輪土地規劃修編基本結束，與前兩輪不同的是，這次修編更加強調規劃的公共政策屬性，更加重視規劃對土地布局及利用結構的宏觀指導性，并將規劃作為土地管理的基本公共政策以實現土地利用與環境保護、經濟發展相協調。此外，這次規劃修編更加面向規劃的實施，在這種情況下，土地產權作為影響規劃實施成本的重要因素，必須得到充分考慮。

(2)在一定條件下，產權是產權主體保障規劃落實的動力。土地規劃強調的是土地結構的宏觀布局，賦予土地發展什么、怎么發展的權利，并指導土地利用方向。但產權主體作為理性經濟人，在面臨規劃時他們首先考慮的往往是規劃對土地產權內容、進而對土地價值的影響。不可否認的是，對個體來說這種影響一般是雙面的，甚至可能使私權利受損。但從另一方面來說，如果實施規劃提高了權利人預期收益，由此帶來的保護力量無疑是最大的。

2、產權制度模糊對土地規劃編制、實施的影響

目前，土地產權邊界不清和主體模糊已成為我國土地管理的突出問題，土地產權制度模糊很大程度上降低了規劃實施效率，使規劃控制效果低于預期。在所有權層面上，土地產權邊界不清和主體模糊使規劃控制對象難以明確；在使用權層面上，產權有效期限不穩定導致使用權人存在有效期限內攫取最大利益的沖動，使規劃難以有效保護和落實。

(1)土地產權制度模糊使不同層次的管理主體行為目標不一。我國城市土地屬于國家所有，由國務院負責行使，但問題是，我國現行國家一省一市一縣一鄉(鎮)的五級行政架構中，縣級以上人民政府具有批地權，實際掌握了土地的部分處分權和收益權。不同層級政府出于多方面考慮，導致規劃實施目標、立場和效果很難統一。對集體土地產權制度而言，也存在大量問題，一方面，自然村、行政村和鄉鎮是三級集體土地所有權主體，但從另一方面來看，一個自然村既是集體土地所有權主體，同時也是其所在行政村和鄉鎮的土地所有權構成主體之一。這種產權主體模糊、邊界不清的問題容易引發不同所有權主體之間的糾紛，并造成上級所有權主體對下級土地所有權主體的權益侵犯，提高了規劃實施成本。

(2)土地產權制度模糊導致主體缺位，公眾監督效力難以體現。主體缺位或虛置是產權制度模糊的直接結果，―方面，缺乏明確的產權主體意味著缺乏明確的被監督對象，從法理角度分析，委托―關系并非意味著權利義務的絕對轉移，在某種程度上，責任主體仍為委托方；另一方面，主體不確定往往更容易導致信息不對稱。土地利用規劃作為專業性相對較強的公共政策，具有一定的理解門檻，增加了受眾的監督難度，而主體不確定進一步增加了公眾獲取信息的難度，加大了信息的不對稱，提高了監督成本。

此外，從當前土地利用形勢和長遠發展來看，探索市場經濟條件下的規劃編制模式已是必然趨勢，而產權清晰是市場經濟中交換物的基本特征。目前產權制度模糊和市場經濟發展存有明顯矛盾，并成為影響規劃編制效率和編制成本的主要因素。

三、基于推進土地利用規劃編制及實施的土地產權制度改進建議

1、物化土地產權，明確產權制度

一般來說，土地私有制在產權邊界及產權主體方面相對明確，產權保護效率較高，但我國的社會性質決定其不可能實行土地私有制。我國的土地所有制已經超越所有權層面的價值，而被賦予了社會性質的政治意義。但從國外經驗來看，公有往往意味著“都有”或“都沒有”，這明顯與當前的市場經濟發展要求不相適應，也是我國土地規劃編制和實施低效率的制度根源。

結合當前的情況和產權制度發展趨勢，對于集體土地，從短期來看，必須在強化集體土地使用權上下功夫，在使用權層面上逐步強化私有，豐富和固化農村土地承包經營權和宅基地使用權。在明確的產權基礎上，以規劃引導建設，以產權保護促進規劃編制和實施。從長期來看，還是應審視和反思現行以全民所有制和集體土地所有制為構成的土地所有權制度，消除國家對集體土地所有權的歧視性政策，盡快賦予集體土地相對完整、明晰的土地所有權。對于國有土地，一方面，應穩定現有土地使用權使用年限和內容，明確土地使用權在時間維度和空間維度上的邊界；另一方面，要明確土地所有權的法律主體。在當前行政管理和績效考核機制不變的情況下，建議以國有土地地域范圍為依托，明確權利主體和權利邊界。地域范圍的確定應獨立于現在的行政邊界，以區域發展經濟體為主體，并編制區域土地利用規劃，改變地方政府因產權主體模糊而實際獲得近乎所有權的土地處分權現狀。

第8篇：關于農村土地使用權的規定范文

關鍵詞　土地產權　土地保護

土地保護是指人類為了自身長期生存與發展的需要,保存土地資源的數量和質量, 防止土地破壞和退化所采取的措施和行動。按照雷利•巴洛維( 1978) 的觀點, 土地保護是人類對土地資源的“長期明智利用”, 強調土地作為可更新資源在對人類有意義的時間尺度上具有長期可用性, 從這個意義上講, 土地保護最能反映土地資源可持續利用的精神實質。在經濟快速發展、土地需求越來越高的今天, 土地保護顯得尤為重要。土地保護的經濟含義主要包括: 土地未來需求與供給不確定性的選擇價值, 外部成本與外部利益; 土地經營方式與土地保護; 土地產權變遷與土地保護;農產品價格改革與土地保護; 農村非農就業發展與土地保護; 經濟政治改革、制度變遷與土地保護等[1]。本文主要討論土地產權對土地保護的作用及其需要改進的地方。

1 土地產權對土地保護的作用

產權是現代市場經濟的核心范疇, 土地資源優化配置的實質是土地產權在各個產權主體之間的順利流動。馬克思筆下的土地產權是指由終極所有權及所有權衍生出來的占有權、使用權、處分權、收益權、出租權、轉讓權、抵押權等權能組成的權利束。就土地產權而言, 要起到保護土地的作用, 其前提是產權明確和穩定。

1.1 產權明確和穩定對農用地保護的作用土地產權明確和穩定對農民進行水土保持投資有刺激作用。從經濟的角度來看, 地權明確性和穩定性要確定的是對土地資源事實上的占有所派生出來的經濟收益的價值的確定性。也就是說, 穩定明確的土地產權意味著土地上的產出或者收入能夠歸其經營者所有, 因此, 土地經營者能夠有保障的得到土地長期投資所帶來的收益, 這就增加了對土地經營者進行長期投資的激勵, 從而能夠帶來動態經濟效率的提高。

1.2 產權明確和穩定在城市土地保護中的作用回顧中國土地產權制度的形成和發展, 可以看出, 在農村土地產權制度改革方面, 主要是實行了土地聯產承包責任制; 在城市土地產權改革方面, 主要是實行了國有土地有償使用制度。改革的思路主要是沿著所有權和使用權相分離展開的, 這種改革沒有觸動或理順所有權關系, 在一定程度上又制約了土地經濟的發展, 因此有人提出了“三權分離”的模式, 即將土地的所有權、管理權和使用權相分離。所有權歸國家、管理權歸地方人民政府、使用權歸以有償方式取得城市土地的使用者。這樣的話, 城市土地使用者將絕對地租上交中央人民政府, 將級差地租上交地方人民政府, 而經營土地所得的平均利潤歸實際土地使用者[2]。清晰的產權歸屬有利于權責的明確, 有利于保護城市土地。

2 我國土地產權制度在土地保護中存在的問題

2.1 土地所有權制度不完善

土地所有權制度不完善主要是指國家土地所有權和集體土地所有權制度的不完善。具體表現為產權主體的不明確。依據法律, 國家土地所有權屬于國家, 但《土地管理法》有關土地分級審批權限實際形成了“土地國家所有, 政府分級行使土地權利”的模式, 土地所有權散落在各級政府, 各級政府在國家土地所有權的行使上權責不明, 讓很多土地使用者有空子可鉆, 導致土地頻繁流轉, 甚至濫用土地。集體土地所有權制度的不完善具體表現為主體不清、權利義務不明確、行政權利嚴重侵犯集體土地所有權的狀況。鄉( 鎮) 、村、村民小組土地所有權的權利界限不清, 導致在土地分配、集體土地征用過程中, 鄉( 鎮) 、村以土地所有者和鄉村事務管理者的雙重身份, 平調或占用農民集體土地, 侵占征地補償費的現象相當普遍, 農民集體土地所有權難以實現, 特別是在我國目前財產保護制度和征地制度不完善以及行政權力約束機制缺失的現狀下, 大量經營性用地以“公共利益”名義大量征用土地。導致大量耕地資源的流失與保護土地的思想是完全相悖的。

2.2 土地使用權制度不完善

目前我國除土地所有權外, 法律承認的土地權利只有國有土地使用權和農村土地承包經營權。土地使用權包攬物權體系中的地上權、地役權、永佃權和建筑權等獨立的權利類型, 國有土地使用權與集體土地使用權內容不一致等問題的弊端已慢慢顯現。在集體土地使用權的規定中, 一方面集體建設用地使用權的轉讓、抵押等受到法律的嚴格限制, 堵塞了農村融資渠道, 同時也導致集體土地隱性市場猖獗; 另一方面, 法律又允許集體建設用地使用權聯營、入股,導致集體土地變相流轉甚至流失。在集體土地承包經營權方面, 承包權的年限較短, 權利義務關系不明確, 也不利于農民持續穩定地利用和改良土地。

2.3 土地登記制度不完善

土地登記制度是世界各國為實施本國土地制度, 普遍采用的一項國家措施。目前, 我國土地登記的權威性仍未從法律和制度層面上得到解決, 土地統一登記仍受到嚴峻挑戰。因為我國現行有關土地及其他地上附著物的不動產登記體制, 對土地、建筑物( 包括房屋) 、森林、水面、灘涂等不動產分別制定登記方法, 這些制度無法滿足不動產進入市場的需要, 也不能滿足依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則的需要。登記機關的不統一導致土地產權歸屬問題的不確定, 容易引起產權糾紛, 損害土地權益人的合法權利, 從而在歸屬上削弱對土地的保護。

在土地登記立法上, 現有的立法狀況難以滿足土地產權管理的需要。當前關于土地登記的法律依據, 除《土地管理法》中的規定外, 主要是1995 年原國家土地管理局頒布的《土地登記規則》, 僅憑這一部門規章來作為我國土地產權登記制度管理的主要依據, 顯然是不夠的, 在法律效力上不能滿足需要。同時, 對于我國土地登記是采取形式審查還是形勢審查, 采取生效主義還是對抗主義, 土地登記申請涉及的請求權是共同申請還是單方申請, 注銷登記是否需要申請, 土地登記的具體程序和方式等一系列重大問題也有待于在高層次法律中規定, 以便解決我國土地產權登記制度建設中的基本問題, 提高我國土地登記法律地位[3]。

3 土地產權制度建設的建議

3.1 完善土地所有權制度

首先應該對兩種土地所有權給予平等的保護, 限制征地權的行使, 嚴格禁止借公共權力侵犯集體土地所有權。公共權力只能應用于管理社會公共事務和為社會公共利益服務, 而不能利用其強制力為政府及其職能部門謀取利益。同時進一步完善集體土地所有權制度, 明確集體土地所有權的主體、內容及其收益分配制度, 承認鄉( 鎮) 集體、村、組土地所有權主體具有相互平等、獨立、互不隸屬的法律地位,依法確認并登記其土地的所有權。特別要保護以村民小組

為主體的農村集體土地所有權, 從法律上明確禁止鄉( 鎮) 、村及其他行政組織憑借行政權力侵犯其土地所有權及其他土地財產權。

3.2 完善和發展土地使用權體系

土地市場已經成為我國發展最快也是最重要的市場之一, 由于我國沒有土地所有權市場, 只有土地使用權市場,完善土地使用權具體法律制度的意義就顯得更為重要。完善土地使用權制度的一個基本的出發點, 首先是細化土地使用權的類型, 增加土地使用權的層次。可在土地使用權的基礎上增設地上權、地役權、人役權、耕作權等權利, 豐富土地使用權的權利內容, 明確規定主體與客體、取得與喪失、權利與限制等方面的內容, 并明確權利確認的程序與效力。其次是要根據市場經濟發展和土地利用向多用途發展的趨勢, 增設有關空間權的內容。第三, 要進一步明確集體土地使用權的權利內容。進一步明確農村土地承包經營權的具體內容, 并建立公正有序的土地使用權和農村土地承包經營權的流轉機制, 明確各種土地權利義務關系, 特別是要明確土地收益分配關系。積極探討集體土地建設用地使用權流轉問題, 把集體土地建設用地使用權市場納入依法規范的軌道。

3.3 完善土地產權登記法律制度

土地登記制度是政府以國家公信力來保護土地權利人合法權益, 維護產權交易安全的基本制度。隨著社會主義市場經濟體制的不斷完善, 土地產權交易日益頻繁, 發揮土地登記的公示公信作用對于我國市場經濟的發展和社會秩序的穩定非常重要, 土地登記制度面臨著更高更廣的要求。因此, 應盡快制定《土地登記法》, 明確和統一土地登記的機關、程序和法律效力, 盡快改變土地“多頭登記”的局面。按照土地登記的屬地原則, 由土地所在地的土地登記機關, 統一負責登記事務, 統一掌管土地登記簿, 并建立全國土地歸戶卡, 健全土地登記資料的匯總和統計分析制度。同時也要從財政上加大對土地登記工作的支持力度, 加快土地登記的進度, 不斷提高土地登記的覆蓋面。

參考文獻

1 試論土地保護學[J].中國土地科學2003.6( 3) .

第9篇：關于農村土地使用權的規定范文

    論文關鍵詞 宅基地 流轉 改革 身份

    黨的十八界三中全會提出要賦予農民更多財產權利,保障農戶宅基地用益物權,改革完善農村宅基地制度,選擇若干試點,慎重穩妥推進農民住房財產抵押、擔保、轉讓,探索農民增加財產性收入渠道。所謂宅基地是指農村集體組織的成員經依法批準用以建造個人住宅的農民集體所有的土地。必須是農村集體組織的成員才能夠享有農村宅基地這一身份要件,限制了宅基地的流轉,從而不利于保護農民的財產權利,也不利于促進城鄉一體化發展。

    一、我國當前宅基地流轉之困境

    1.抵押。我國《物權法》第一百八十四條第二款規定宅基地不能抵押。這么規定的理由是:它能夠維護農民的基本生存條件。宅基地使用權是為了保障農民基本生活居住條件而無償或者以非常低廉的價格批給農村集體經濟組織的成員用于建造農村村民的個人住宅的土地使用權。因此,宅基地使用權具有一定的社會保障性質,如果允許宅基地使用權可以設定抵押權,那么當使用權人無法清償債務時,就會喪失該土地使用權,從而出現農民居無定所,以致出現社會不穩定的嚴重后果。

    若要打破現狀允許農民將自有宅基地抵押融資,那么必然會導致宅基地流轉的可能,因為一旦農民不能夠償還債務那么宅基地將面臨拍賣。但是我國法律禁止城鎮居民購買宅基地,由于農村居民購買力有限,這一限制買方的規定勢必會導致宅基地的價格失真,宅基地價格的失真又會反作用于其作為抵押物所融資金,這樣根本不利于拓展增加農民財產收入的渠道,從而使得宅基地的抵押意義大打折扣。

    2.繼承。我國法律規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,村民因結婚或其他原因分戶另過,申請一處新的宅基地,于原有的宅基地便不再享有權利。據此我們可以分為以下幾種情況:當村民子女遷入城鎮取得城市戶口時,其當然不再享有原戶籍中宅基地權利;當村民子女嫁入或遷入其他農村集體組織,由于其不再是本集體組織成員,其也不再享有原戶籍中宅基地的權利;當村民在本村中分戶另外申請宅基地生活后,依然不能享有原戶籍中宅基權利。也就是說,唯一能夠出現宅基地使用權繼承的可能,就是子女不從原戶籍中分離出去,直至原戶主死亡后成為新戶主。

    但是,法律雖然限制了宅基地使用權,但卻沒有限制宅基地上的建筑物所有權。村民的宅基地是幾乎免費的,但蓋房子還是自己出資,地上建筑是村民的合法私有財產。既然是村民的合法私有財產,那么村民應該能夠自由決定房子的繼承問題。有學者認為當房屋作為遺產被繼承時,其項下的宅基地使用權也應當被一體繼承。我國法律中有“地隨房走”的原則,但是一旦宅基地能夠隨同地上建筑繼承,那么就會打破宅基地使用權所有者的身份要件。這顯然與當前法律相悖,也與立法初衷相悖。

    3.買賣。國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》第十三條要求嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》又強調:農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。這些雖然從形式上禁止了宅基地的買賣,但其始終不是正式立法。從根本上來說,限制宅基地買賣的事由依然是我國法律對于宅基地取得的戶籍身份限制。集體土地由村民集體所有,宅基地是作為福利性質為保障村民生活而免費分配給本集體內以戶為單位生活的家庭,也就是說只允許本集體內的農村戶口才有可能享有宅基地。同時,《土地管理法》還規定:一戶只能擁有一處宅基地,那么該句話是否也禁止已經擁有宅基地的“戶”購買宅基地呢?如果是,那么就只剩下那些沒有宅基地的本集體農村戶口的家庭能夠購買宅基地了。這樣一來宅基地的買賣市場被限制得所剩無幾。

    我國《土地管理法》第六十二條規定,農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》明確要求:農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。該通知同樣并非法律法規,法律并沒有禁止農村宅基地上建筑的買賣,只是買賣之后農民不得另行申請宅基地。宅基地能夠隨同地上房屋買賣而轉讓么?這在理論界存在很大爭議。有學者認為,“房隨地走”或“地隨房走”原則,并非在任何情況下均有利于確認和保護各種權利和利益,也難以解決各種糾紛。而應當承認房屋的所有權有時與宅基地使用權是可以分開的。

    二、農村土地產權制度改革的理論探索

    面臨現行土地制度存在的種種弊端,法學界和經濟學界不少專家學者對其進行了深入探索,提出了各種改革的主張,主要分為兩類:一是主張現行的農村土地所有制度并不是現階段的一種合理的土地制度,必須采取大變革的方式,即變革農村土地產權制度,例如農村土地國有化,農村土地私有化,農村土地混合所有化等;另一主張則是維持農村集體土地所有權制度,只需變革農村土地使用權制度。對此,作一下分析:

    由于我國現階段實行城鄉二元結構,土地制度與戶籍制度關聯緊密,農村土地歸集體所有,該集體的成員必須有集體內的農村戶口,才能夠享有該集體土地的財產權益。根據十八界三中全會公報,統籌城鄉一體化發展,改革戶籍制度,改革和完善農村土地制度,都同時提出。若能夠將這幾項改革同時推進,取消城鄉戶籍區別,形成一元制社會,那么對變革農村土地的產權制度才有實施的可能。但是,這種改革力度太大,在短期內難以完成,若強行推進勢必會導致廣大農村地區的不穩定。回顧中國歷次大變革,雖然取得了成功,但也付出了巨大的代價,如施行雙軌制經濟時的“倒爺”以及國有企業改革時期大量的國有資產流失。農村地區作為國家穩定的核心,筆者并不主張在農村地區施行大變革式的改革。

    那么,既要保持現有的城鄉二元結構,又要深入貫徹黨的十八界三中全會精神,賦予農民更多財產權利,保障農戶宅基地用益物權,改革完善農村宅基地制度,選擇若干試點,慎重穩妥推進農民住房財產抵押、擔保、轉讓,探索農民增加財產性收入渠道。那么,就必須找到宅基地流轉身份限制的突破口。

    三、宅基地流轉身份限制的突破