耕地征收補償條例精選(九篇)
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第1篇：耕地征收補償條例范文
現(xiàn)在，越來越多的城市在不斷優(yōu)化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補償工作通常都是要和房屋的評估價值相掛勾。那么作為，面臨拆遷的被征收人，知道在房屋征收中應當如何進行評估嗎？
案例：劉女士，在市中心合法擁有商業(yè)用地一塊，有門面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設了鋼混結(jié)構(gòu)房300平方米，用來開辦小超市。2014年5月，劉女士的房屋被列入了征收范圍。2014年8月，劉女士接到《通知》，方知自己的房屋已經(jīng)被列入了征收范圍。因?qū)ρa償方案未談妥，雙方未達成一致意見，劉女士于2015年4月委托律師維權。通過調(diào)查了解到：2014年9月，已經(jīng)作出了房屋征收決定并公告，隨后委托了某房地產(chǎn)評估機構(gòu)對劉女士的房產(chǎn)進行了評估，并出具了評估報告。但劉女士卻于2015年10月才收到此份評估報告，且該評估報告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的價值。
解讀：本案中評估報告的違法點就比較多，也是拆遷戶必須要注意的關鍵點：
第一，房屋評估報告是否過期。
根據(jù)中華人民共和國建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的第二十六條的規(guī)定：估價報告應用的有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。本案中2014年9月就對劉女士的房屋進行了評估，但劉女士卻于2015年10月才收到此份評估報告。由此可見，該份評估報告的時效明顯已經(jīng)過了法定的1年有效期限。
第二，房屋評估機構(gòu)的選定必須要有拆遷戶的參與。
根據(jù)我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。本案中直接委托某房地產(chǎn)評估機構(gòu)，對劉女士的房屋進行評估的做法是明顯違法的。
第三，房屋評估范圍需要注意。
根據(jù)我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十四條的規(guī)定：市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。本案中在征收工作的前期，并未依法對劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的合法性進行認定，而是直接在房屋評估報告中沒有包含這部分價值。該做法，是明顯不合理的。
在現(xiàn)實生活中，房屋征收補償價值的確定，主要是通過房屋征收估價來實現(xiàn)的。故而房屋征收的評估，不同于一般房地產(chǎn)的市場價格估價。房屋征收評估是一項政策性很強的評估業(yè)務，受土地和房地產(chǎn)相關法律、法規(guī)的影響非常大。另外，當拆遷戶對評估結(jié)果有異議時，應當要自收到評估報告之日起的10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估，該申請應該以書面的形式提出，并且要指出評估報告中存在的問題。拆遷戶對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，還可以自收到復核結(jié)果之日起 10日內(nèi) ，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。但專家委員會作出的鑒定就是評估的最終結(jié)論。
二、征地如何補償？
1、征收林地有補償么
有的拆遷戶會問，林地征收有補償嘛？村里告訴我種的樹不給補償這合法嘛？
首先可以肯定的是，林地征收是有補償?shù)模秶伊謽I(yè)局辦公室關于征占用林地征收四項費用有關問題的復函》中就指出，用地單位需要繳納四項費用：林地、林木補償費、森林植被恢復費和安置補助費。
各地區(qū)對于建設項目使用林地補償標準的規(guī)定均有一定不同，對珍貴樹種和普通樹種的補償亦有不同，拆遷戶可以查閱所在地區(qū)林地補償標準，做到心中有數(shù)。
值得注意的是，無論林木補償費用補償多少，林木補償費和苗木補償費一般應歸被使用林地單位或個人所有，任何單位和個人不得截留、擠占、挪用。
首先我們要清楚，耕地都包括什么？根據(jù)國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010-2017)可知，耕地屬于一級地類，包括三個二級地類，即水田、水澆地、旱地。
根據(jù)《土地管理法》第四十七條的有關規(guī)定，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。
各地區(qū)會按照自身的情況制定具體的細則規(guī)定，一般而言征收耕地的補償主要包括土地補償、安置補助以及地上附著物和青苗的補償?shù)?，拆遷戶可以查詢所在地區(qū)關于調(diào)整征地補償標準的通知，進行詳細了解。
3、征收荒地給不給補償
根據(jù)我國《土地管理法》的有關規(guī)定，開發(fā)未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。也就是說，征收荒地也是有補償?shù)摹?/p>
有的拆遷戶可能會問“村里鼓勵我開荒，開墾后的開荒地被征收了有補償嗎？”，首先，國家征收農(nóng)村開墾后的荒地亦是需要進行補償?shù)模话愣匝a償?shù)捻椖堪ㄍ恋匮a償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。
第2篇：耕地征收補償條例范文
村征地通告范文一
為了加快城市建設步伐，實現(xiàn)縣域經(jīng)濟跨越式發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和相關政策的規(guī)定，__縣人民政府擬征收位于__鄉(xiāng)村___村、___村集體土地,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將有關征地事項通告如下：
一、征地面積、地類擬征收土地總面積1368畝。(具體面積及地類以國土部門勘測定界為準)
二、征地用途、位置擬征收土地用途：商服用地、住宅用地及文體娛樂用地，位置：__縣大路鄉(xiāng)___村、___村(具體征地范圍以國土部門勘測定界為準)。
三、征地補償標準、安置途徑擬征收土地面積1368畝，征地補償費(土地補償費、安置補助費、青苗補償費)標準按照《湖北省人民政府關于公布湖北省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價的通知》(鄂政發(fā)(2009)46號)等有關規(guī)定執(zhí)行，地上附著物的補償按照我縣制定的相關標準執(zhí)行。
四、其他事項1、自本通告公布之日起，__縣人民政府組織相關部門對被征收土地實施征收，任何單位和個人不得干擾、阻撓。2、自本通告公布之日起，被征地范圍內(nèi)突擊搶搭搶建的建(構(gòu))筑物、搶栽搶種的地面附著物一律不予補償?shù)怯?，本通告自之日起生效?/p>
特此通告
__縣人民政府
二〇__年六月十八日
村征地通告范文二
經(jīng)省人民政府批準(粵國土資(建)字[2015]523號文)，需將花都區(qū)花城街羅仙村、三東村、石崗村屬下的集體土地19.4325公頃(合291.4875畝)征收為國有土地?，F(xiàn)將經(jīng)依法批準的《征收土地方案》和市人民政府批準的《征地補償安置方案》內(nèi)容和有關事項通告如下：
一、建設用地項目名稱：花都中軸線六地塊。
二、征收土地位置：花都區(qū)花城街羅仙村、三東村、石崗村(四至范圍詳見附圖)。
三、被征地村及面積：
花都區(qū)花城街羅仙村的集體土地19.2055公頃(合 288.0825畝)，其中耕地4.1578公頃(合62.367畝)，園地1.3774公頃(合20.661畝)，林地0.9956公頃(合14.934畝)，養(yǎng)殖水面1.6755公頃(合25.1325畝)，其他農(nóng)用地1.2262公頃(合18.393畝)，未利用地1.3026公頃(合19.539畝)，建設用地7.8764公頃(合118.146畝)。
花都區(qū)花城街三東村的集體土地0.036公頃(合 0.54畝)，其中耕地0.0008公頃(合0.012畝)，其他農(nóng)用地0.0352公頃(合0.528畝)。
花都區(qū)花城街石崗村的集體土地0.191公頃(合 2.865畝)，其中耕地0.0221公頃(合0.3315畝)，養(yǎng)殖水面0.1689公頃(合2.5335畝)。
村征地通告范文三
金華市婺城區(qū)2016年度計劃第二批次建設用地需征收婺城區(qū)羅店鎮(zhèn)上張家村集體土地5.9407公頃。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》和《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關規(guī)定，依據(jù)浙江省人民政府批準的《征收土地方案》(浙土字A[2016]-0051號)，擬定《征地補償安置方案》?，F(xiàn)將擬定的《征地補償安置方案》和有關事項通告如下：
一、被征收集體所有土地村：婺城區(qū)羅店鎮(zhèn)上張家村。
二、被征土地四至范圍詳見征地紅線圖。
第3篇：耕地征收補償條例范文
關鍵字：集體土地土地征收征收補償
中圖分類號： F301.2 文獻標識碼： A
一、我國集體土地征收補償制度存在的問題
（一）法律對“公共利益”具體范圍規(guī)定不明確
無論是《憲法》、《土地管理法》還是《物權法》，至今都沒有給出具體的界定。2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺，明確了國有土地上房屋征收中“公共利益”的具體含義，但有關集體土地征收的相關法規(guī)并沒有出臺，集體土地征收中“公共利益”是否按照此原則執(zhí)行并沒有相關法規(guī)對此作出說明。這使得在征地中公共利益的界定很模糊，在實際征地工作中一些地方政府打著“公共利益”的幌子征收集體土地，導致大量集體土地被征收，征收后的土地不僅包括了公益性用地，還包括了經(jīng)營性用地如工業(yè)用地、商業(yè)用地等，這在極大程度上損害了農(nóng)民的權益。
（二）補償范圍與補償標準不合理
1．補償范圍過窄
按照現(xiàn)行法的規(guī)定，征地補償費主要包括土地補償費、地上附著物及青苗補償費 、安置補助費。由此可看出補償范圍僅限于與土地有關的直接損失，土地承包經(jīng)營權損失，相鄰土地的損失和其他間接損失沒有列入。土地承包經(jīng)營權損失是指承包集體土地的單位或個人在承包權因征地終止而帶來的損失。土地征收中實際被征收的土地可能對沒有被征收的相鄰土地的使用造成比較大的損失，這在土地征收中是一個比較普遍的情況，而法律沒有規(guī)定，這對因為被征地者使自己利益受損的相鄰土地所有者并不公平。
2．補償標準過低
征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。地上附著物和青苗的補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。從上述規(guī)定可見，我國目前對被征收集體土地的補償標準為原農(nóng)業(yè)利用方式下的年產(chǎn)值，再以該產(chǎn)值乘以若干倍數(shù)來確定最終的補償數(shù)額。這種補償確定方式在實踐中被稱為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，根據(jù)《土地管理法》確定的補償標準明顯偏低。
（三）補償安置方式單一
2004年我國出臺了《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規(guī)定了被征地農(nóng)民的安置途徑其中包括入股分紅安置、異地移民安置、重新?lián)駱I(yè)安置和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置。其中人股分紅安置在實踐中的補償非常低。且具有一定的風險度，一旦項目經(jīng)營虧損，對農(nóng)民將面臨沉重的經(jīng)濟危機，此外，由于農(nóng)民并不能直接參與到項目經(jīng)營中，經(jīng)營虧損后經(jīng)營方式也將成為糾紛的焦點。異地移民安置方式是一種創(chuàng)新，也是一種無奈之舉，它保障了被征地農(nóng)民多渠道的補償方式，但它使得被征地農(nóng)戶背井離鄉(xiāng)，移民后期的一些問題不可避免。
（四）補償款分配制度不規(guī)范
補償款分配制度上存在的問題主要體現(xiàn)在二個方面，一是補償款受益主體不明確。村集體認為既然土地補償費歸集體經(jīng)濟組織所有，“分不分”和 “給誰分”由村集體決定，而農(nóng)戶則認為其喪失了土地承包經(jīng)營權就有權分到土地補償費。這種經(jīng)濟權利上的沖突極易引起補償款分配糾紛；二是法律上對如何確定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員資格并未明確規(guī)定，但法律卻規(guī)定了，征地補償方案確定時已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟組織成員資格的人，可以要求分配相應土地補償款。某些村民因戶籍、居住地 、婚姻等原因成為特殊群體，包括戶口未遷入、也未分到承包地但長期在集體組織內(nèi)生產(chǎn)生活；戶口已遷入，但沒有在集體經(jīng)濟組織內(nèi)生產(chǎn)生活或時間較短；長期在外打工或經(jīng)商但戶口未遷出；人贅到女方集體經(jīng)濟組織且將戶口遷入等等。
二、我國集體土地征收補償制度的完善建議
（一）明確界定土地征收中的“公共利益”的具體范圍
土地征收必須是出于公共利益的需要。對公共利益的界定，向來有列舉式和概括式兩種模式，我國《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條，采用了概括式的方式，將“公共利益”限定在固定的范圍內(nèi)，使其在征收實踐中有明確的依據(jù)。對于“公共利益”的界定，筆者認為，可以借鑒臺灣地區(qū)的立法模式，采用列舉及概括的混合模式，通過列舉模式詳細準確的界定公共利益，使實際操作中真正做到有法可依，規(guī)范土地征收行為；通過概括模式增強公益內(nèi)容的靈活性以適應形勢迅速發(fā)展的需要?？稍诹⒎ㄖ忻鞔_規(guī)定以下事項為出于公共利益的需要：一國防事業(yè)；二交通事業(yè)；三水利事業(yè)；四公共衛(wèi)生及環(huán)境保護事業(yè)；五教育、學術及文化事業(yè)；六社會福利事業(yè)；七國營事業(yè)；八根據(jù)其他法律可以征用集體土地的事業(yè)。
（二）適當拓寬補償范圍，提高補償標準
1.拓寬補償范圍
結(jié)合我國的實際情況，土地征收補償范圍除了包括現(xiàn)行法律規(guī)定的土地補償費、地上附著物及青苗補助費之外，還應該包括土地承包經(jīng)營權損失補償，相鄰土地損害補償、殘余地損失補償以及其他各種因征地所致的必要費用等可以確定的、可量化的財產(chǎn)損失補償。其中，土地承包經(jīng)營權的損失補償，不僅要包括承包者未收回的初始投資，還應包括對未來可能產(chǎn)生的經(jīng)濟收益的補償。
2.提高補償標準
在補償標準上，應當遵循市場化的原則，確定征地補償標準時，既要考慮土地的生產(chǎn)收益，也要考慮土地的非生產(chǎn)性收益，不能只按照土地“原用途”給予補償。應充分考慮被征地農(nóng)民因土地所造成的各項損失進行市場估價，按價補償。同時還應參照征地周邊的整體經(jīng)濟發(fā)展水平，在一定合理年限內(nèi)給予征地農(nóng)民補償。補償標準的計算應當是逐年遞增的，而且一般不應低于國家統(tǒng)計部門近年內(nèi)公布的經(jīng)濟增長比例。失去土地的農(nóng)民在再就業(yè)問題上應當?shù)玫秸行У姆龀郑⑾碛挟數(shù)爻鞘芯用裣碛械乃惺I(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老保險等同等待遇。
（三）補償安置方式多元化
我國在征地補償安置上往往采用貨幣補償這一單一方式。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡?？陀^上應采用切合實際的補償安置模式。淡化傳統(tǒng)的貨幣安置補償，強化農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變后的生存與發(fā)展需求。可以借鑒其他國家的經(jīng)驗，采用實物補償或其他方式的補償，如宅地開發(fā)、工程代辦補償?shù)认嘟Y(jié)合。還可以采用技術培訓方式，建立社會保險方式等，這樣可以避免相對人在征地過程中只能獲得一次性補償，而不能在土地流轉(zhuǎn)過程中獲得持續(xù)的回報，從而有效保障和維護被征地農(nóng)民的切身利益。近年來，有些地區(qū)開始探索實施組合式的安置方式。如上海浦東新區(qū)實施的“貨幣補償+社會保障+就業(yè)服務”安置模式。這些組合式的安置模式滿足了失地農(nóng)民的實際需要確保了失地后生活水平不降低，既能分享土地增值和改革帶來的收益，又能融入城市生活，完成從農(nóng)民到市民的轉(zhuǎn)變。
（四）完善補償款分配制度，確保個體農(nóng)民利益
完善補償款的分配制度，首先應明確農(nóng)民為集體土地征收補償?shù)闹黧w，社會實踐中，將征收補償 的主體錯位為虛化的“農(nóng)民集體”已衍生出很多社會問題。集體土地征收補償?shù)闹黧w應為農(nóng)民個體；村民委員會僅是接洽和聯(lián)系的中間機構(gòu)，至多只能為其提供的公共服務收取管理費，而不能成為實際的補償主體。其次應當制定全國統(tǒng)一的集體成員資格認定依據(jù)。集體成員資格的認定依據(jù)的不明確、不統(tǒng)一，是集體成員民主決議的分配方案侵害特殊群體合法財產(chǎn)權以及土地補償款分配糾紛日益增多的一個主要因素，完善集體成員資格的認定依據(jù)尤為重要。
集體土地征收補償作為集體土地征收的核心問題牽動著各方利益，關系著社會穩(wěn)定和經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此急需建立一套完整規(guī)范且行之有效法律體系，切實保障個體農(nóng)民的合法權益。
參考文獻：
第4篇：耕地征收補償條例范文
關鍵詞:農(nóng)村土地 征收 補償 制度完善
DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068
一.土地征收補償?shù)幕靖艣r
土地,是人類賴以生存和社會經(jīng)濟活動極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動性。我國有近8 億農(nóng)民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進程的加快和社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的需要,土地征收的范圍逐漸擴大到農(nóng)村,為了保障被征地農(nóng)民在征地過程中的合法權益和解決農(nóng)民失地后的長期生存問題,國家建立了農(nóng)村土地征收補償制度。但《土地管理法》、《土地管理實施條例》及相關法律法規(guī)對補償標準、補償方式、補償救濟程序的規(guī)定存在諸多不足,導致實踐中引發(fā)大量土地征收補償爭議,影響社會穩(wěn)定。從農(nóng)民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經(jīng)濟發(fā)展來講,又需要征地,征地本身又是一個強制行為,農(nóng)民不得不服從,這是一對矛盾。因此,解決好我國農(nóng)村土地的征收補償問題顯得非常重要和迫切。
我國土地征收補償制度總體來說是不斷地進步和合理,比如補償標準逐提高;審批權力不斷上收,基層政府的審批權限越來越小;土地征收補償程序趨于規(guī)范和細化;被征地農(nóng)民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補償?shù)姆梢罁?jù)也不斷得到修改,以適應新的時代背景和經(jīng)濟發(fā)展形勢。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補償條款,為土地征收補制度提供了堅實的憲法依據(jù)。
土地問題不僅僅是農(nóng)民的命脈,也是整個國家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農(nóng)民合法權益,保持農(nóng)村和社會穩(wěn)定,而且使國家征地工作走向市場化、法制化的軌道。有利于社會主義和諧社會的建設。
(一)土地征收與征用
1.土地征收的含義及特征
土地征收是指國家為了公共利益的需要,以補償為前提,強制取得其他民事主體土地所有權的行為。其法律后果是土地所有權在國家和集體之間發(fā)生變動。從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權,重要的是對征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強制剝奪集體土地所有權的行為,是物權變動的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農(nóng)民集體手中取得土地所有權,集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發(fā)展公共利益,絕對禁止任何商業(yè)目的的征收,且必須對被征收人以公平合理的補償。
2.土地征收與征用的區(qū)別
《物權法》第44條中規(guī)定了有關征用的概念,即:“因搶險、救災等緊急需要,依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后,應當返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的,應當給予補償。”由此可以看出土地征收與土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運用國家強制力,經(jīng)過法定的程序,并依法給予補償。土地征收、土地征用雖然都是國家為建設需要征用土地的方法,但它們是有區(qū)別的,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權的改變,土地所有權由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小Ｍ恋卣饔糜捎谑褂煤髴敺颠€給被征用人,因此是土地使用權的改變,而土地的所有權性質(zhì)不發(fā)生改變。這是兩者最主要的區(qū)別。
第二,二者所征收的對象也有所差別。我國土地的所有制形式只有國家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對象為農(nóng)村集體土地。土地征用的對象既可以是農(nóng)村集體土地也可以是城市國有土地。
第三,二者行為的依據(jù)不同。土地征收的依據(jù)和程序必須由法律規(guī)定,這是我國《立法法》第八條第六項所要求的,即“下列事項只能制定法律:……(六)非國有財產(chǎn)的征收?！蓖恋卣饔玫囊罁?jù)除了法律之外,還可以是法規(guī)。這是因土地征用一般具有暫時性、緊急性,而且強制取得的只是使用權,所以其嚴格度要低于土地征收。
第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態(tài)下對土地的臨時征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態(tài),也可實施土地征收。
二.農(nóng)村土地征收補償現(xiàn)狀及問題
(一)農(nóng)村土地征收補償?shù)姆秶按嬖诘膯栴}
我國以法律的形式確定了農(nóng)村土地征收補償制度,在一定程度上保護了農(nóng)民的合法權益,然而,征收補償制度也存在諸多問題和缺陷。
1.農(nóng)村土地征收的補償范圍
《土地管理法》第47條規(guī)定的補償范圍和標準是:“征收耕地的補償費用包括土地補償費,安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！?/p>
2.農(nóng)村土地征收補償范圍存在的問題
根據(jù)《土地管理法》的有關規(guī)定可以看出,現(xiàn)行的征地補償范圍只是對征地造成的直接損失進行補償,而對因征地形成的殘地損失及土地使用價值的下降等間接損失并未提及,事實上,這些損失是必然會發(fā)生的,如果不在補償范圍之內(nèi)必將損害農(nóng)民的合法權益。
(二)農(nóng)村土地征收的補償方式及問題
1.農(nóng)村土地征收的補償方式
早期征收土地補償機制主要采取的是“貨幣補償加安置”的補償形式,即以土地補償費、地上附著物和青苗的補償費作為經(jīng)濟補償部分,在一定程度上彌補了農(nóng)民經(jīng)濟損失后,由征收土地使用者根據(jù)征地項目的需要為失地農(nóng)民進行就業(yè)安置。但是,隨著城市建設速度加快、征地數(shù)量增加以及征地用途和就業(yè)市場的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經(jīng)難以執(zhí)行,各地開始探索新的安置模式。20世紀90年代以后,各地普遍采取征地時一次性地支付補償金,讓被征地農(nóng)民自謀職業(yè)的安置模式。從此以后,征收土地補償機制就演化為“一次性給付貨幣補償”的單純經(jīng)濟補償形式。
2.農(nóng)村土地征收的補償方式存在的問題
補償方式單一。目前的補償以一次性貨幣補償為主,一次性補償只能解決農(nóng)民暫時的生存問題,而農(nóng)民失去了土地,就失去了長期生活的保障,生存將會受到極大的威脅。采取此種簡單的補償方式只能暫時解決農(nóng)民生活上的問題,由于缺乏就業(yè)安置引導,無法為社會主義市場經(jīng)濟條件下失地失業(yè)的農(nóng)民提供長久的保障。
(三)農(nóng)村土地征收補償程序及問題
1。農(nóng)村土地征收的補償程序
《土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定:“征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施?！?/p>
2.農(nóng)村土地征收的補償程序中存在的問題
從現(xiàn)行的土地征收補償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實施。(1)征收補償程序可操作性不強。我國有關土地征收程序的規(guī)定對于一些重要事項未予以明確。例如,征收行為何時發(fā)生效力,是批準征收決定作出后、還是支付補償安置費用后;被征收的土地所有權何時發(fā)生轉(zhuǎn)移;《土地管理法實施條例》第 25條規(guī)定:“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內(nèi)全部支付,”但在實踐中,征地補償費的發(fā)放顯得很隨意,基本都是滯后,對于未按期支付補償安置費用的,征收決定是否依然有效等。(2)補償程序不公正,缺乏聽證。法律規(guī)定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定,補償方案制定后才公告告知農(nóng)民。而由于補償安置標準早在批準征收補償方案時已確定,雖然規(guī)定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補償?shù)拿娣e等提出異議,對補償安置標準無權提出任何意見,補償過程缺乏農(nóng)民實際參與聽證的程序保障。(3)補償糾紛發(fā)生后,救濟程序缺失。對于補償決定,《土地管理法實施條例》中規(guī)定將裁決權交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對補償決定或者補償裁決決定不服能否申請復議或提訟等問題也未作規(guī)定。
三.完善農(nóng)村土地征收補償制度的對策
(一)完善農(nóng)村土地征收補償制度的可行性與必要性
1 完善農(nóng)村土地征收補償制度的可行性
我國的土地征收補償制度形成以來已有幾十年的發(fā)展歷程了,尤其是現(xiàn)行的補償制度是形成于計劃經(jīng)濟時期,隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)行的補償制度越來越不適應時展的要求,對此制度進行修改和完善已經(jīng)到了非常迫切的時期,現(xiàn)在從制度方面、思想觀念和執(zhí)法環(huán)境等各個方面來看都是完善農(nóng)村土地征收補償制度的時候了。
2 完善農(nóng)村土地征收補償制度的必要性
土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農(nóng)民的當前利益,而且還損害著農(nóng)民的長遠生計。大多農(nóng)民文化程度不高、缺乏勞動技能,打工沒人要,創(chuàng)業(yè)沒本錢,最后導致生活無保障。而農(nóng)業(yè)的發(fā)展會影響到工業(yè)的發(fā)展,農(nóng)村的現(xiàn)代化又會影響到城市的現(xiàn)代化。故此,完善土地征收補償制度對于整個社會的發(fā)展是非常有必要的
(二)如何完善農(nóng)村土地征收補償制度
1.豐富補償制度補償方式
關于補償方式,我國社會各界要求改革的呼聲很高。有學者針對我國一次性貨幣補償?shù)娜秉c,提出留地安置、工作安置等多種形式的復合安置。也有學者借鑒東南沿海征地補償中采用政府、集體與個人共同繳納保險費的辦法,將失地農(nóng)民納入社會保障體系中的成功經(jīng)驗,提出我國應當重視社會保障的安置方式。
(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)安排一定面積的建設用地給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民興辦企業(yè)、從事經(jīng)營活動。農(nóng)民可以通過在此土地上發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)來壯大集體經(jīng)濟,解決部分農(nóng)民的就業(yè)問題。同時政府應在在政策、資金、工商、稅務等方面提供必要的優(yōu)惠和支持。
(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對于被征地農(nóng)民有計劃地安排其就業(yè)。這種主要適用于企業(yè)因生產(chǎn)需要建設用地的情況,如建設大型工業(yè)項目需要征收農(nóng)地,而項目建設過程和建成后會需要大量工人,這種情況下,可以在對失地農(nóng)民進行必要培訓和考核,錄用其為企業(yè)的員工,享受與正式員工同等的待遇。
(3)采用社會保障安置方式。即在農(nóng)地被征收后,政府不再向農(nóng)民支付全額補償費用,而是將部分補償費用用來為農(nóng)民繳納一定年限的社會保險費用。由勞動保障部門與農(nóng)民簽訂合同,對符合條件的人員建立社會保險個人賬戶,到一定的年齡后,定月發(fā)放養(yǎng)老金。目前,社會保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實施的《物權法》第42條明確規(guī)定,征收集體所有的土地,要安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,相比《土地管理法》來說,是一個可喜的進步。今后應將確保社保資金足額到位和規(guī)范社保資金的管理作為社會保障安置方式工作的重中之重。
2.在政府部門建立專門的土地補償裁決機構(gòu)
征地補償爭議裁決案件的專業(yè)性極強,需要由土地法律方面的專家來做這項工作,然而由于土地行政主管部門各處室業(yè)務工作的龐雜性和專業(yè)人員的缺乏,再加上隨著征地爭議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務。因此,必須設立專門的征地爭議裁決部門,配備充足的高素質(zhì)專業(yè)人員,才能與目前征地爭議裁決制度的不斷完善相適應。
3.建立完整的補償程序及司法救濟程序
“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國法律體系內(nèi),程序法的滯后將直接導致有關的實體法形同虛設。補償程序的公正是補償合理的重要保證,因此完善我國土地征收補償程序,才能切實保障被征地農(nóng)民的合法權益。(1)完善土地征收法律法規(guī),使土地征收程序明晰化。如在解決征地補償爭議問題上變?yōu)橛膳鷾收魇胀恋氐娜嗣裾脹Q為由批準征收土地的上一級政府裁決。這樣征收土地的批準方和裁決方分離,可以保證爭議得到公正的裁決。(2)建立批前協(xié)商、聽證制度。土地征收過程中應充分聽取被征收人和利害關系人的意見,使其獲得表達意見的機會增強征收程序的民主性公開性。例如:集體農(nóng)民對補償標準和安置方案有不同意見,政府部門應告知其有要求舉行聽證的權利。(3)完善復議和訴訟制度。農(nóng)民如果對征收補償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復議或向法院提訟。(4)改革補償金發(fā)放程序。建議在征地過程中將土地補償費設立專戶,存入銀行,做到?？顚Ｓ?補償金應在法定期限內(nèi)直接發(fā)給被征用土地的農(nóng)民,任何組織與個人不得截留、克扣。同時,法院應將司法程序引入土地征收補償爭端解決機制中,逐步擴大對征地農(nóng)民的司法救濟,減少政府對征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護被征收人的合法權利,也有利于監(jiān)督行政主體征收權力的行使。
結(jié)論
土地是農(nóng)民生存的前提和保障,征收農(nóng)村土地對農(nóng)民而言無疑是影響巨大的。承認農(nóng)民的土地發(fā)展權并建立土地發(fā)展權制度、建立征地補償款分配監(jiān)督體系等也是解決問題比較有效的途徑?？傊?必須善現(xiàn)在的農(nóng)村土地征收補償制度,使補償合理、公平、有效,讓農(nóng)民不因被征地而貧困,讓農(nóng)村不因被征地而放緩發(fā)展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農(nóng)民是“三農(nóng)”問題的關鍵,農(nóng)民的合法權益受到侵害,“三農(nóng)”問題就解決不好,而“三農(nóng)”問題又關系著我國的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。因此,如何完善、健全農(nóng)村土地征收補償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農(nóng)民生活有保障,能夠充分享受到社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果。
參考文獻
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第5篇：耕地征收補償條例范文
【關鍵詞】征收；補償；影響；建議
近年來，龍巖市社會經(jīng)濟發(fā)展水平日益提高，全市地區(qū)生產(chǎn)總值從全省第六位提升到第五位，財政總收入在全省第四個突破百億元，外貿(mào)出口總量由全省第九位上升至第六位；城市建設日新月異，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，2010年全市城鎮(zhèn)化率達45%，中心城市城鎮(zhèn)化率近70%；城市發(fā)展對土地資源的需求日益強化。土地收儲作為由政府壟斷土地一級市場、實現(xiàn)土地資源宏觀調(diào)控的一項重要工作，它對中心城市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要性不言而喻。而隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市建設的步伐也不斷加快，征地拆遷工作吸引著越來越多的關注目光。為了更好地維護人民群眾的合法利益， 2011年以來，國務院以及國土資源部等相關職能部門陸續(xù)出臺了多項與征地拆遷相關的法律法規(guī)政策，特別是2011年1月21日國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“新《條例》”），對土地收儲等工作產(chǎn)生了深遠影響。本文從龍巖市土地收儲工作現(xiàn)狀入手，著重分析新《條例》對土地收儲工作產(chǎn)生的直接影響，并提出相應的對策建議。
一、龍巖中心城市土地收儲工作取得的成效
土地收儲是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行開發(fā)、儲備以備供應土地的行為。根據(jù)《土地儲備管理辦法》規(guī)定，我國土地收儲制度具有以下法律特征：一是土地收儲主體是市、縣人民政府國土資源部門；二是土地儲備客體是國有土地；三是土地收儲法律關系具有雙重性——既存在有償收購的平等民事主體之間的法律關系，也存在無償收回的行政法律關系，以及依法有償取得的行政與民事法律關系。四是土地收儲的目的是市、縣人民政府為加強土地宏觀調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進土地資源的節(jié)約集約利用，以提高建設用地的保障能力。
2001年10月20日，福建省人民政府下發(fā)了《關于推行土地收購儲備制度的通知》，標志著福建省土地儲備制度正式出臺。2003年4月，龍巖市人民政府下發(fā)了《關于印發(fā)〈龍巖市土地儲備實施暫行規(guī)定〉的通知》，龍巖中心城市土地儲備制度隨之建立。龍巖市土地收購儲備中心作為龍巖市國土資源局下屬事業(yè)單位應時設立，正式開展中心城市土地收儲工作。并實行了統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征拆，統(tǒng)一儲備，統(tǒng)一供地，經(jīng)營性土地一律通過公開招標、拍賣、掛牌出讓，實現(xiàn)了“一個口子進水，一個池子蓄水”的調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用的目標。10年來，龍巖中心城市累計實施征地7900多畝，拆遷建筑面積420多萬平方米，建設安置房365萬多平方米，投入征地拆遷（含村自用地貨幣補償、安置房建設）資金近37億元。土地收儲工作為龍巖中心城市的科學發(fā)展、跨越發(fā)展、加快崛起做出了積極貢獻，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟效益。主要體現(xiàn)在：
第一，強化了政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力。實行國有土地統(tǒng)一儲備政策，市區(qū)范圍內(nèi)凡符合儲備條件的土地必須統(tǒng)一由市土地儲備中心收購，城市建設用地只能從儲備土地中向市場供應，保障了政府壟斷土地一級市場，防止國有土地資產(chǎn)流失。第二，促進了土地市場發(fā)育和完善。市土地儲備中心對儲備土地進行前期開發(fā)，形成“凈地”，變“毛地“協(xié)議出讓為“凈地”公開出讓。一方面，阻止開發(fā)商以前期開發(fā)問題為由達到閑置土地的囤地目的，縮短了建設用地周期；另一方面，通過“招拍掛”等方式為國有土地使用權公開出讓提供了資源保障，創(chuàng)造了公平的競爭環(huán)境，減少了權力尋租空間。第三，提高了建設用地保障能力。通過土地收儲制度，城市土地成為政府直接控制的國有資產(chǎn)和城市建設的重要融資工具，提高了政府運用城市土地資產(chǎn)的效率和供地能力，減少了對耕地的占有。第四，支持了企業(yè)改革。市土地儲備中心通過對市區(qū)土地實行統(tǒng)一收購和支付補償費等方式，加快企業(yè)存量土地盤活的進度，解決了部分企業(yè)改制自己的燃眉之急。第五，促進了土地節(jié)約集約利用。通過對經(jīng)營性土地招拍掛，提高了用地成本，促進土地利用者走節(jié)約集約利用土地治理，提高土地利用效率，促進城市建設的有序發(fā)展。
第6篇：耕地征收補償條例范文
關鍵詞： 工程建設 公益性 拆遷 立法
一、公益性建設項目拆遷具有特殊性
1.公益性建設項目與經(jīng)營性建設項目的區(qū)分
工程建設項目根據(jù)工程建設目的的不同，可區(qū)分為公益性建設項目和經(jīng)營性建設項目。二者的區(qū)分標準在于：公益性建設項目的建設目的是追求社會公益，建設主體對其建設開發(fā)不追求利潤的獲取，而經(jīng)營性建設項目的建設目的是實現(xiàn)特定主體的經(jīng)營目標，建設主體實施項目開發(fā)建設會產(chǎn)生相應的投資利潤回報。正如美國判例法所闡明的：只要行為后果涉及權利人之外的不特定多數(shù)人，就視為符合公益目的要求。美國就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個私人工廠的鐵路而請求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來停放車輛，從而減輕了影響貨主和車主的運輸擁擠壓力，法院認為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變?yōu)楣谜嫉?，其土地征收合法?/p>
我國《土地管理法》第五十四條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條均根據(jù)建設目的的不同對建設項目的性質(zhì)作出了區(qū)分，并依此區(qū)分對土地使用權的取得方式作了不同的規(guī)定。筆者認為其中公益性建設項目根據(jù)開發(fā)主體的不同，還可以再區(qū)分為國家機關設施建設項目、市政工程建設項目和公益設施建設項目，但三者的區(qū)別僅是開發(fā)主體的不同，該差異對三者基于公益性建設目的而建造的基本屬性并不影響。
公益性建設項目的開發(fā)建設成果是可以滿足社會大眾公共需求的公共產(chǎn)品，該產(chǎn)品不具有流轉(zhuǎn)性，因而不是民法意義上的“財產(chǎn)”。相比較而言，經(jīng)營性建設項目的開發(fā)建設成果不僅具有使用價值，而且具有完全的交換價值，因而經(jīng)營性建設項目的成果不僅是“產(chǎn)品”，而且是民法意義上的“財產(chǎn)”。上述不同決定了公益性建設項目與經(jīng)營性建設項目法律調(diào)整方式上的差異。財產(chǎn)是民商法的調(diào)整對象，因而經(jīng)營性建設項目土地使用權的創(chuàng)設，必須由建設用地申請人與建設用地借給人在平等自愿的基礎上以合意完成，經(jīng)營性開發(fā)建設中的土地出讓行為應為民事法律行為，應受民商法調(diào)整；公共產(chǎn)品不屬于民商法的調(diào)整對象，公益性建設項目所需建設用地需要政府以行政劃撥的方式批轉(zhuǎn)，公益性開發(fā)建設中的土地劃撥行為屬于行政行為，應由行政法規(guī)范。
需要指出的是：公益性建設項目與經(jīng)營性建設項目不僅在國有土地使用權的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應等方面也存在著較大的差別。
2.公益性建設項目拆遷行為的特殊性決定了其法律規(guī)范具有特殊性
公益性建設項目拆遷行為與經(jīng)營性建設項目拆遷行為相比，具有以下幾項特點：
一是公益性建設項目的拆遷成本控制應與經(jīng)營性建設項目有所不同。公益性建設項目是為不特定的社會公眾提供公共產(chǎn)品，其工程建設的公益性目的決定了其項目建設投入的收益率極低甚至沒有投入收益。市場經(jīng)營的一般規(guī)律是：投資風險應該與投資收益相適應。基于公益性建設項目的非盈利特征，國家應控制其經(jīng)營風險，保障其建設開發(fā)進程。與此相應地，立法機關應該制定相應的法律制度控制公益性建設項目的建設成本，促進開發(fā)建設目標的實現(xiàn)。正如有學者所說：市政、公益項目的建設拆遷中，如用統(tǒng)一的拆遷立法，提供和房地產(chǎn)經(jīng)營項目相同的補償安置標準，則既為國家財力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項目的正常進行。
二是公益性建設項目拆遷的進度控制也應該與經(jīng)營性建設項目有所不同。公益性建設項目的工程進度直接關系到社會公共，因而利益對此應予以嚴格控制。在工程建設項目的拆遷工作中，工程拆遷的進度與項目的審批環(huán)節(jié)與審批程序直接相關。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)為工程建設項目拆遷設置了較嚴密的法律程序，根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規(guī)定，拆遷人只有向拆遷主管部門提交建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明后，被拆遷人才能申請取得拆遷許可證。筆者認為：現(xiàn)行立法設置如此嚴格的拆遷補償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補償工作與城市居民的根本利益緊密相關，與城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展密切相聯(lián)，嚴格的審批程序可以控制工程建設單位的工程拆遷，使其不能擅自實施工程拆除行為，侵害他人合法權益，也可以防止工程建設單位實施違反城市發(fā)展規(guī)劃、危及社會公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設項目出于其公益性的建設目的，一般均需要長時期的設計論證，一般不會與城市發(fā)展規(guī)劃和居民的合法權益發(fā)生根本性的對立和沖突。在對公益性建設項目的可行性研究和立項作嚴格論證和審批的情況下，對公益性建設項目設置過于嚴密的拆遷安置法律程序，不但毫無必要，反而會無謂減緩公益性建設項目的建設進度，增加建設成本。
全面、普遍、徹底地解決這些特殊問題需要立法的支持，公益性建設項目拆遷行為的特殊性決定了立法應賦予其獨特的地位，在一般拆遷法規(guī)之外形成相對獨立的特別法規(guī)范。
值得注意的是：上海市2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（下稱111號文）第十條和第二十六條就重大市政工程建設的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設項目不同的規(guī)定。顯然這邁出了對公益性建設項目和經(jīng)營性建設項目拆遷行為分別調(diào)整的第一步，但邁出這一步并不意味著現(xiàn)行拆遷立法已經(jīng)解決了公益性建設項目拆遷立法中存在的主要問題。按照111號文第十條的規(guī)定，雖然相比較經(jīng)營性建設項目，重大市政工程可以就項目建設范圍內(nèi)暫停辦理建設施工等事項向拆遷主管部門提前提請審批，但是該提前申請并不能起到提前拆遷實施進度，并進而降低工程拆遷成本的結(jié)果。此外，111號文也未對重大市政工程拆遷補償?shù)臉藴蕟栴}作出另行規(guī)定，顯然，111號文第十條和第二十六條并不能滿足公益性建設項目拆遷立法的需要。
二、完善公益性建設項目拆遷立法需要解決的幾個問題
筆者認為，完善公益性建設項目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補償標準等方面著手進行，具體而言：
1.公益性建設項目拆遷應納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，由政府作為拆遷人依法實施拆遷
以上海市的情況為例，二四年六月九日，《上海市土地儲備辦法》（下稱《儲備辦法》）正式公布施行，這是上海市關于土地儲備制度的基礎規(guī)范。根據(jù)《儲備辦法》第三條的規(guī)定：土地儲備是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。政府有關部門實施土地儲備，實質(zhì)上是政府將土地使用權征收或收購，然后經(jīng)拆遷和前期開發(fā)配套把“生地”變?yōu)椤笆斓亍保缓笥枰怨倪^程。
需要注意的是：《上海市儲備辦法實施細則》（下稱《實施細則》）第四條規(guī)定：本市新增經(jīng)營性建設用地的供應，原則上應當從儲備土地中選擇，并優(yōu)先列入土地利用年度計劃。即新增經(jīng)營性建設用地一般均須通過土地儲備取得。而公益性建設項目用地是否需要通過土地儲備方式取得，該《實施細則》未作規(guī)定。
筆者認為，從降低公益性建設項目建設成本，推進公益性建設項目建設的角度，應將公益性建設項目建設用地取得納入土地儲備的制度的調(diào)整范圍。其原因有三：
一是由土地儲備機構(gòu)實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以較為嚴格地控制公益性建設項目的用地和建設規(guī)模。根據(jù)《儲備辦法》及《實施細則》的規(guī)定，土地儲備機構(gòu)實施土地儲備一般要由土地儲備機構(gòu)在每年的10月份向政府房地資源局和發(fā)改委報送下一年度土地儲備計劃建議，該土地儲備計劃建議報經(jīng)政府土地管理領導小組審核批準后形成年度土地儲備計劃，該年度計劃應與政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應計劃相銜接。以上較為嚴格的土地儲備年度計劃報批實施程序可以確保政府公益性建設項目經(jīng)過層層論證，逐級把關，防止公益性建設項目用地的濫批濫用。此外，在土地儲備中，由于委托土地儲備機構(gòu)是受政府房地資源局委托實施儲備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補償?shù)冉裹c、難點問題都可以由政府按照城市發(fā)展規(guī)劃和城市土地供應計劃的要求統(tǒng)一部署，保證落實。政府部門主導實施拆遷有利于保障開發(fā)進度，控制供地范圍，防止用地申請人擅自擴大用地范圍。由于土地的前期市政配套開發(fā)也同時由政府委托相關專業(yè)機構(gòu)實施，因而政府還可以通過土地前期配套開發(fā)控制儲備地塊的用途。
二是由土地儲備機構(gòu)實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以降低公益性建設項目土地前期開發(fā)的成本。根據(jù)《儲備辦法》及《實施細則》的規(guī)定，土地供應部門就供應經(jīng)營性新增建設用地所得收益，除用于支出付經(jīng)營性建設用地的開發(fā)成本和管理費用外，應全部劃入土地儲備專項基金，該基金的設立目的是支付土地開發(fā)與整理的費用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設項目的前期開發(fā)成本。在重大市政工程建設的開發(fā)建設中，如果政府直接把經(jīng)配套開發(fā)的熟地供應給公益性建設項目的建設單位，公益性建設項目的建設成本將會大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。
三是由土地儲備機構(gòu)實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以大大加快公益性建設項目的開發(fā)建設進度。將公益性建設項目的用地取得和前期開發(fā)納入土地儲備的統(tǒng)一制度體系，可以使建設單位從土地前期開發(fā)的復雜工作中解脫出來，專注于項目的可行性研究，可以較早地介入工程設計施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發(fā)整理同時并行，就可以大大加快工程開發(fā)建設進度。降低公益性建設項目的開發(fā)建設成本。
基于以上分析，筆者認為，應將公益性建設項目的建設用地供應和土地前期開發(fā)納入土地儲備的法律規(guī)定中來，由有關土地儲備的法規(guī)直接規(guī)定新增公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)和供應，明確公益性建設項目用地儲備和開發(fā)在現(xiàn)行土地儲備制度體系中的地位。
2.公益性建設項目拆遷應形成相對獨立、統(tǒng)一的拆遷補償原則和補償標準
拆遷安置補償標準是城市房屋拆遷的核心問題。根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》和上海市111號文的規(guī)定，拆遷人應按照被拆遷房屋的市場評估價給予被拆遷人拆遷安置補償，此外，拆遷人還應對因拆遷所引起的設備拆遷費、不可移動設備的重置費以及由拆遷造成的被拆遷人的營業(yè)損失等相關費用向拆遷人予以補償。
以上是我國城市房屋拆遷補償?shù)囊话銟藴省９P者認為。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)關于拆遷安置補償?shù)牟蛔阌腥?/p>
一是未能在區(qū)分公益性建設項目拆遷補償和經(jīng)營性建設項目拆遷補償?shù)幕A上，對拆遷補償標準分別加以規(guī)定。
如上文所述，公益性建設項目與經(jīng)營性建設項目在建設目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質(zhì)的建設項目所發(fā)生的拆遷補償費用也應有所區(qū)分。根據(jù)我國《土地管理法》第二條第四款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家在征收取得國有土地后，再根據(jù)《土地管理法》第五十四條的規(guī)定將土地劃撥給公益性建設項目的建設主體。因而公益性建設項目拆遷補償?shù)姆梢罁?jù)是國家征收行為；相比較而言，經(jīng)營性建設項目取得建設用地的法律基礎則有所不同。國家不能以征收的方式為經(jīng)營性建設項目取得建設用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權，然后再以出讓方式為經(jīng)營性建設項目設立國有土地使用權。顯然，兩種建設項目國有土地使用權取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補償標準也應有所區(qū)別。 筆者認為，公益性建設項目適用房屋拆遷補償?shù)臉藴蕬恋厥褂脵嗾魇昭a償標準相統(tǒng)一。學界雖然對征收補償?shù)睦碚摶A和補償標準存在不同學說，但是這些學說的主要觀點還是趨于一致的，即：土地征收人應向被征收人足額補償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進被征收人的房地價值損失）和因土地征收所引起的土地征收時已經(jīng)造成的間接損失。相比較而言，基于經(jīng)營性建設項目土地使用權取得行為而發(fā)生的補償問題，則由于其投資具有營利性，其補償不應只及于被拆遷人的直接損失，而應給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補償。
二是征收城市國有土地使用權和集體土地使用權過程中所發(fā)生房屋拆遷補償?shù)难a償原則未能統(tǒng)一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。該補償在國有土地使用權的征收上，體現(xiàn)為城市房屋拆遷補償，而集體土地使用權的征收方面，則體現(xiàn)為集體土地使用權的征收補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規(guī)定，拆遷人應按照合理補償?shù)脑瓌t，向被拆遷人補償被拆遷房屋的市場評估價值，對被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補償、停業(yè)損失補償?shù)荣M用。存在設備搬遷的，被拆遷人還可以請求設備搬遷補償。在城市房屋拆遷補償中，國有公房的承租人同樣具有獨立的請求拆遷補償?shù)匚?，承租人可以按照有關規(guī)定，請求拆遷人支付拆遷補償費用總額的80%.根據(jù)上述論述可總結(jié)出我國城市房屋拆遷補償?shù)膬身椩瓌t：一是給予城市國有土地使用權人以獨立的拆遷補償請求權，二是拆遷補償額的計算方式是市場評估。
相比較而言，集體土地使用權的征收補償則較為復雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補償，而且包括集體耕地的征收補償。因為后者是集體土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據(jù)我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收集體耕地發(fā)生的費用補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償?shù)?，計算該征收補償費用的方法是按照過去三年被征收耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權人以獨立的補償費用請求權，而僅在《土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！敝劣谕恋匮a償費如何在集體經(jīng)濟組織與包括集體土地承包經(jīng)營權人在內(nèi)的集體土地使用權人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規(guī)定。相比較城市房屋拆遷補償?shù)脑瓌t，集體土地征收補償?shù)难a償費用計算方法和土地使用權人的補償?shù)匚痪休^大差異，這些差異導致集體土地征收補償中，農(nóng)村集體土地使用權人的權益被嚴重忽略。農(nóng)民的合法權益不能得到法律的周延保護。因而如何將國有土地征收補償和集體土地征收補償統(tǒng)一在共同的征收補償原則之下，是未來完善公益性建設項目拆遷立法的重要內(nèi)容。
三是政府需要就公益性建設項目拆遷標準定期公布市場評估參照價格。如上文所述，公益性建設項目建設用地取得的法律基礎是政府的土地征收行為。由于土地征收補償?shù)臉藴逝c土地與地上附著物的市場評估價值緊密相關。因而政府實施土地征收補償，既要堅持其征收行為的行政強制性效力，同時還要使其補償與被征收土地及其地上附著物的市場價值相適應，以保護被征收人的合法權益。
為了保證土地征收行為行政效力性與補償充分性的協(xié)調(diào)，政府需要建立起較為合理的土地征收補償價格指導機制。即政府應定期公布公益性發(fā)建設項目土地征收或者房屋拆遷的補償參照價格。并在該政府指導補償價格的基礎上，確定一定的補償價格調(diào)整幅度，在該補償價格調(diào)整幅度內(nèi)，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區(qū)位、用途、重置價值、收益等因素，確定土地征收補償（在國有土地征收，即體現(xiàn)為城市房屋拆遷補償價格）的最終價格。
筆者認為：在上述土地征收補償政府指導價的價格構(gòu)成中，房屋價值的補償，可參照同等區(qū)域同種類型房屋的重置價確定，而土地征收的地價補償則可在被征收土地的土地基準地價上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價格的同步性，該土地征收補償政府指導價應與土地基準價格、標定價格同步制定、同步公布，同步實施。
3. 公益性建設項目的拆遷申請與審批程序應予以簡化
我國《城市房屋拆遷管理條例》第六條、第七條規(guī)定，拆遷人實施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，在公益性建設項目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項目投資立項、用地規(guī)劃許可、土地使用權取得審批和拆遷資金到位證明等相關申請前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。
如上文所述，簡化公益性建設項目的申請與實施程序，即是將公益性建設項目建設用地的征收和前期配套開發(fā)納入土地儲備體系，即由政府有關儲備機構(gòu)代表政府完成上述土地儲備和整理開發(fā)工作。政府儲備機構(gòu)對公益性建設項目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請與實施程序奠定了重要的基礎。
《儲備辦法》第十條就土地儲備中的拆遷補償作出了如下規(guī)定：土地儲備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應當按照國家和本市的有關規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關手續(xù)，并按照規(guī)定的標準、方式和程序?qū)嵤┭a償安置。另據(jù)上海市111號文第十條規(guī)定：因重大市政建設項目拆遷房屋的，建設單位可以憑市發(fā)展計劃委員會或者市建設和管理委員會的批準文件，向規(guī)劃管理部門申請辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴建的通知手續(xù)，并向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續(xù)，以及房屋租賃合同的登記備案手續(xù)。根據(jù)上述規(guī)定，重大市政工程項目只需持項目批文，而無須持辦理完畢工程建設規(guī)劃許可證即可申請規(guī)劃范圍內(nèi)房屋和土地使用的審批，停止規(guī)劃范圍的工程建設和建筑設施的處分行為。
但是上述規(guī)定只是提前了凍結(jié)工程規(guī)劃范圍內(nèi)工程建設行為和建筑設施處分行為的時間，并未完全實現(xiàn)簡化拆遷申請和審批程序的目的。在土地儲備制度中，土地儲備計劃的審核程序十分嚴格，一旦一宗土地納入年度的土地儲備計劃，即表明該宗土地的儲備已經(jīng)與城市國民經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市發(fā)展規(guī)劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設置較繁復的前置程序，既不能實現(xiàn)該前置程序設立的基本目的，又有審批制度重復設置之嫌。筆者認為，在土地儲備制度中，公益性建設項目的拆遷審批程序應作如下簡化：
一是由投資、規(guī)劃、土地管理等行政主管部門在土地儲備機構(gòu)設置審批分支機構(gòu)，由各部門在公益性建設項目儲備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機構(gòu)設置上為簡化公益性建設項目的拆遷審批奠定基礎。
二是將拆遷的審批標準由實體審查轉(zhuǎn)變?yōu)樾问綄彶?。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時又可以加快相關審批工作的進度。同時，立法還可以就審批工作設定審批時限，以加速公益性建設項目拆遷的審批進程。
三、公益性建設項目拆遷的立法模式
如上文所述，上海市111號文已經(jīng)作出了區(qū)分市政工程建設項目拆遷與經(jīng)營性建設項目拆遷的若干規(guī)定，但是該規(guī)定是零星的，不系統(tǒng)的，而且市政工程建設只是公益性建設項目的一個重要組成部分，上海市111號文的相關規(guī)定也并不能反映公益性建設項目拆遷立法的全貌。筆者認為：在與現(xiàn)行拆遷立法銜接的基礎上，公益性建設項目拆遷立法應從以下幾個方面逐漸加以完善。
1.應將公益性建設項目的拆遷作為特別規(guī)范對象，單列于現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》之外。
《城市房屋拆遷管理條例》第二條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。根據(jù)該規(guī)定，包括公益性建設項目拆遷和經(jīng)營性建設項目拆遷在內(nèi)的所有城區(qū)國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據(jù)前文所作分析，公益性建設項目的拆遷工作相比較經(jīng)營性建設項目，在建設目的、建設成本、進度要求和補償標準等方面均在在較大差異，不同種類的拆遷工作適用同一法規(guī)予以調(diào)整，不利于促進公益性建設項目的建設和發(fā)展。
另需注意的是：國務院辦公廳于二四年六月下發(fā)的《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》就城鎮(zhèn)房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規(guī)定：政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預應由拆遷人承擔的拆遷活動。如果將公益性建設項目納入《城市房屋拆遷管理條例》的調(diào)整范圍，那么公益性建設項目的拆遷工作就不能由政府來實施，也不能得到有關政府部門的支持，城市公益性建設項目如何推動就成為一個矛盾。
為了避免發(fā)生上述矛盾，筆者認為，應修改《城市房屋拆遷管理條例》第二條，將公益性建設項目拆遷單列于其調(diào)整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理條例》之外，形成較為完整的公益性建設項目拆遷行政管理、審批和補償標準規(guī)范體系。
當然，在無法及時修改《城市房屋拆遷管理條例》的情況下，可在上海市第111號文現(xiàn)有規(guī)定的基礎上對公益性建設項目拆遷作例外性規(guī)定，甚至還可以通過政府規(guī)范性文件的形式對上海市第111號文所作規(guī)定作進一步細化，逐漸形成以政府規(guī)章為主體的公益性建設項目拆遷規(guī)范體系。而就上海市而言，由于已經(jīng)形成了單行的土地儲備規(guī)范體系，則應盡快將其納入土地儲備的法律規(guī)范體系。
2.將公益性建設項目拆遷立法納入土地儲備的調(diào)整范圍，并進而成為政府征收制度的重要組成部分……
如前文所述，《儲備辦法》第十條就土地儲備中的房屋拆遷作出明確規(guī)定。該規(guī)定為公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍奠定了法律規(guī)范的基礎。以后的工作則是要在行政管理、審批和補償標準等方面作出更加詳細的規(guī)定。
值得提出的是：《儲備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規(guī)章，土地儲備作為一項創(chuàng)設性的法律制度，僅由政府規(guī)章的形式規(guī)范尚顯依據(jù)不足，應在經(jīng)驗積累到一定程度，時機成熟時，由上海市人大及其常委會制定相應的地方性法規(guī)。
在對《儲備辦法》第十條制定實施細則的基礎上，上海市可以形成較為完善、系統(tǒng)的公益性建設項目拆遷規(guī)范體系，而相比較而言，上海市111號文主要規(guī)范經(jīng)營性建設項目拆遷，這樣就可以形成公益性建設項目拆遷法規(guī)與經(jīng)營性建設項目拆遷法規(guī)相互并立、彼此協(xié)調(diào)的拆遷法律規(guī)范體系。
但是需要注意的是：將公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，必須解決土地儲備制度的上位法律依據(jù)問題。土地儲備制度屬于調(diào)整土地權屬變更的重要經(jīng)濟制度，而且涉及對非國有財產(chǎn)的征收，因此該事項應屬于我國《立法法》第八條所規(guī)定的只能制定法律的事項，地方立法機關及地方人民政府只能根據(jù)該法律規(guī)定制定實施性的規(guī)范。但是由于在國家立法層面，我國對土地儲備的立法規(guī)范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、以外的大部分省市都已經(jīng)就土地儲備制度作出了不同形式的制度規(guī)范，但是這些規(guī)范背后的合法根據(jù)并不充分。
尋找土地儲備制度的合法性依據(jù)，必須界定好土地儲備制度的法律性質(zhì)。目前，我國的《物權法》和相關的國家征收法律規(guī)范都在起草之中，根據(jù)我國《物權法（草案）》的規(guī)定，非為公共利益目的，非經(jīng)法律規(guī)定審批和充分補償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財產(chǎn)。在不遠的未來，《物權法》即將公布實施，如果不將土地儲備制度定位于公益性目的的征收，其實施將面臨與《物權法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認為，將土地儲備定位于公益性建設項目的土地征收、整理和供應制度是我國現(xiàn)有法律體系制度選擇的必然。在我國征收法律法規(guī)出臺的基礎上，將土地儲備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設項目拆遷納入土地儲備的調(diào)整范圍，將是公益性建設項目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設項目與經(jīng)營性建設項目在建造目的上的區(qū)分，促成了兩者在用地、拆遷、供應等各個方面彼此區(qū)分，相對獨立的制度規(guī)范結(jié)果。
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第7篇：耕地征收補償條例范文
【關鍵詞】房地產(chǎn)；估價；稅費；體系；核算
在應用不動產(chǎn)估價三大方法――比較法、收益法、成本法對房地產(chǎn)進行估價時，經(jīng)常遇到與估價對象密切相關的一些稅費問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動中的稅費問題也就成為房地產(chǎn)估價師在應用收益法和成本法進行估價時的一個突出問題。
一、稅費與房地產(chǎn)估價的關系
我們這里所討論的稅費與房地產(chǎn)估價兩種主要方法――收益法和成本法密切相關。如果把估價對象理解是一種權利，而不僅僅是估價對象實體自身，那么這里所述的稅費就是權利人擁有該項權利或利用該權利創(chuàng)造收益所必須或者應當支出的成本和費用。
所以，如果不能全面掌握房地產(chǎn)估價中的有關稅費并恰當運用，那么可能會造成估價結(jié)論的聯(lián)疵。
二、與房地產(chǎn)估價相關的稅法體系
稅法是稅收的法律表現(xiàn)形式，稅收則是稅法所確定的具體內(nèi)容。我國現(xiàn)行稅法體系有七大類：包括流轉(zhuǎn)稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產(chǎn)和行為稅、農(nóng)業(yè)稅、關稅。在這七大類稅法中，與房地產(chǎn)估價直接相關的有：流轉(zhuǎn)稅類：營業(yè)稅。
資源稅類：城鎮(zhèn)土地使用稅。
所得稅類：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅。
特定目的稅類：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅。
財產(chǎn)和行為稅類：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅。
三、收益法房地產(chǎn)估價涉及稅費的核算
采用收益法對房地產(chǎn)進行估價時，概括地講，所涉及的稅費有：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費、保險費、土地收益金和所得稅。
在房地產(chǎn)估價中如何確定上述稅費，主要根據(jù)估價對象、收益途徑以及價值定義來判斷。
1、出租性收益應當考慮的稅費及其確定方法
（1）營業(yè)稅：其法律依據(jù)是1994年1月 l日起施行的《營業(yè)稅暫行條例》和 2001年 1月 1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為，后者適用于個人出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5%，后者為3%。
（2）城市維護建設稅：其法律依據(jù)是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7%、郊縣城鎮(zhèn)5%、農(nóng)村1%。
（3）教育費附加：其法律依據(jù)是《征收教育費附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3%。
（4）房產(chǎn)稅：其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為，后者適用于個人出租居民住房的經(jīng)濟行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12%和4%。
（5）土地使用稅（費）：其法律依據(jù)是《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，其計稅（費）的基準為實際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級或市級人民政府規(guī)定。
（6）印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為租金收N，稅率為 0. l%。
（7）所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》和《個人所得稅法》，其稅基均為應稅所得，對于企業(yè)單位有33%、27%、18%、15%等多檔比例稅率，個人出租適用的稅率為10%。
2、產(chǎn)權售讓性收益應當考慮的稅費及其確定方法
（1）營業(yè)稅：其法律依據(jù)是《營業(yè)稅暫行條例》，稅基為銷售房地產(chǎn)的銷售收入，稅率為5%。
（2）城市維護建設稅：其法律依據(jù)是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7%、郊縣城鎮(zhèn)5%、農(nóng)村1%。
（3）教育費附加：其法律依據(jù)是《征收教育費附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3%。
（4）印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03%。
（5）土地增值稅：其法律依據(jù)為《土地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進稅率，分別為30%、的院、50%和60%四個檔次。
（6）土地收益金：其法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》，計算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉(zhuǎn)讓。通常情況下是房地合一進行估價，估價結(jié)果再扣減“補交地價”。
（7）所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》，其稅基均為應稅所得，對于企業(yè)單位有33%。27%、18%、15%等多檔比例稅率。
所得稅應當作為收益法（包括由收益法演變的其他方法）在計算凈現(xiàn)金流量或凈收益的扣除項目，理由簡述如下：首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經(jīng)濟行為發(fā)生的主體之一必須向國家盡的義務，因此，從現(xiàn)金流量的概念來講，必定是現(xiàn)金的流出。其次，無論是“出租房地產(chǎn)取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產(chǎn)取得銷售收入”途徑，從收益法估價理論的角度看，不僅僅是房地產(chǎn)的自然屬性，更重要的是一種“權利”，前者是分期讓渡房地產(chǎn)的使用權，后者是一次性讓渡房地產(chǎn)的所有權。
由于所得稅對不同納稅主體，可能會出現(xiàn)稅率上的差別，因而，同一宗房地產(chǎn)、不同的人或單位擁有它，導致估價結(jié)果會不同。這不是說收益法本身有不嚴謹?shù)牡胤?，只能說應用收益法進行估價時的復雜性不像應用市場法那么直觀。
四、用成本法估價所涉及到的有關稅費
1、與取得土地使用權有關的稅費
（1）通過征用農(nóng)地取得的土地使用權，有農(nóng)地征用費，其法律依據(jù)為《土地管理法》。《土地管理法》第四十七條規(guī)定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！钡诙睢罢饔酶氐难a償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”第四款“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金?！钡谖蹇睢耙勒毡緱l第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！钡诹睢皣鴦赵焊鶕?jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?/p>
（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的土地使用權，有城市房屋拆遷安置補償費，其法律依據(jù)為《城市房屋拆遷管理條例》。該條例第二十。條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”
（3）通過向政府或市場購買取得的土地使用權，由購地者承擔的稅費有交易手續(xù)費和契稅，前者由當?shù)赜嘘P部門制定標準，后者根據(jù)《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3-5%。
2、與房地產(chǎn)建設有關的稅費分成兩個部分
第8篇：耕地征收補償條例范文
可持續(xù)發(fā)展是當前經(jīng)濟社會發(fā)展的新模式，是指在發(fā)展的過程中既能夠有效滿足當代人的資源需求，同時也不會對后代人的資源需求產(chǎn)生威脅，實施可持續(xù)發(fā)展是推動我國經(jīng)濟社會科學發(fā)展的必然趨勢，也是保障可持續(xù)發(fā)展的必然要求。可持續(xù)發(fā)展規(guī)范的內(nèi)容是人與自然之間的關系，確保人類對資源的合理利用。在此基礎上實現(xiàn)標準的有效衡量，可以按照事物的價值屬性來進行判斷。按照市場經(jīng)濟體制要求，價值通過對價格的構(gòu)成影響來有效調(diào)節(jié)競爭機制中的供求平衡，避免資源的過度浪費。與此同時，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展過程中對于資源的有償使用，應當正確評價資源的價值，推動資源的可持續(xù)利用。資源稅收政策指的是為了直接性地對自然資源的原始開采行為進行規(guī)范或者間接性地對自然資源的消費使用進行調(diào)整的各項稅收政策的總稱。具體來講，資源稅收政策包括了以下幾個方面：單行立法進行開征的資源稅費，如資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、礦產(chǎn)資源補償費、礦產(chǎn)資源使用費以及耕地占用稅等；另外還有其他的有助于合理資源利用及保護的流轉(zhuǎn)稅中的各種單行條例等?？沙掷m(xù)發(fā)展概念下的資源價值在構(gòu)成上不僅包括了資源的開采成本，同時更多的是對資源環(huán)境成本已與資源的可再生成本反應補償?shù)膹娬{(diào)。在這兩個方面都需要政府采用稅收的途徑及方式及時內(nèi)部化相關的代內(nèi)代際公平，有效促進資源的合理利用及保護，推動經(jīng)濟社會的健康可持續(xù)發(fā)展。與此同時，在政府、社會以及市場之間應當建立健全統(tǒng)一機制以反映和體現(xiàn)資源價值相應市場中的市場供需、市場參與以及政府調(diào)控的相互作用機制，在眾多的途徑和方式中，稅收政策是宏觀調(diào)控的重要手段，在有效促進資源的可持續(xù)利用上具有很大的優(yōu)勢。
2我國資源稅收政策實踐分析
資源稅費以及相關的能夠有效促進資源節(jié)約及合理使用的稅收優(yōu)惠政策共同形成了我國的資源稅收政策管理體系。在這其中，不管是將資源稅作為主體的國家強力實施的稅收政策，還是依靠行政手段為減少資源過度開發(fā)開征的相關費用，其約束及調(diào)整的對象都是國家微觀經(jīng)濟主體的行為，所體現(xiàn)的都是國家稅收政策在籌集財政資金基礎上的國家宏觀經(jīng)濟服務功能，目標都是為了推動環(huán)境保護以及資源節(jié)約。我國資源稅課稅對象是境內(nèi)從事應稅礦產(chǎn)品開采以及鹽業(yè)生產(chǎn)單位的礦產(chǎn)品開采銷售數(shù)量或者自用的數(shù)量，是一種從量計征的浮動稅，依據(jù)資源等級、開采條件以及地理位置等條件差異確定具體的稅額，在稅目設置上分為天然氣、煤炭、原油、黑金屬礦原礦、鹽、有色金屬礦原礦以及其他的非金屬礦原礦等，稅目之下還有相應的子稅目，按照課稅對象數(shù)額來確定計算方式。
第9篇：耕地征收補償條例范文
為防止土地問題的大量出現(xiàn)國家采取了很多措施來保障農(nóng)民權益的實現(xiàn)，如建立征地補償標準協(xié)調(diào)裁決機制，征收土地確保農(nóng)民之請確認、開展百日行動查處違法占地、健全嚴格征地審查報批程序、制定土地區(qū)片最低價等，這些措施使農(nóng)民權利保障得到進一步的深化細化，但是并沒有減少土地糾紛的發(fā)生，相反在農(nóng)民土地維權行為反而比以前增加，不少地方政府解決這類問題的靠的是“公檢法”，這種方法不但沒有解決問題反而使矛盾更加的激烈。
土地問題為何愈演愈烈而且難以制止呢，大部分學者認為應當歸根于征收土地過程中土地審批及實施的違法，對此筆者持不完全同意的態(tài)度。大部分地區(qū)在征收土地過程中確實存在很多的違法情節(jié)，如征收土地知情確認程序沒有認真履行在報批中呈報材料一書四方案過于的簡單不符合要求；土地征收后沒有依法公告和履行登記程序；沒有按照國土資源聽證規(guī)定召開聽證會聽取群眾的意見；打著公共利益的旗號肆意征收集體土地；截留征地補償款；或者未批先占、少批多占等等，嚴重的損害了法律的權威侵害了失地農(nóng)民的利益。但是最近在國土資源部一直嚴格規(guī)范土地征收審批程序，在百日行動之后地方政府征收土地呈報的程序不敢嚴重、明顯的違法，特別是截留農(nóng)民征地補償款這一行為已經(jīng)大幅度的減少了，一般情況地方政府都會制定征收集體土地補償安置的辦法和征收土地補償?shù)膮^(qū)片最低價格，由于法律制度的逐步健全，截留補償款的問題已經(jīng)很少發(fā)生了，可以說很多地方征收農(nóng)民土地進行的補償是基本符合土地管理法的規(guī)定，但是土地問題根本沒有得到解決，原因何在？
筆者認為地方政府在呈報和審批過程中存在違法性，對于農(nóng)民屬于來講屬于程序上的問題，并不是關系農(nóng)民的切身利益的問題。引發(fā)農(nóng)村土地糾紛的根本原因征收土地對農(nóng)民的補償標準，即土地被征收后農(nóng)民能夠得到多少的補償，失去土地依靠什么來維持生活的問題。
二、我國現(xiàn)有的征地補償制度。
關于現(xiàn)行的征地補償依據(jù)是《中華人民土地管理法》第四十七條，該條對于征地補償是這樣規(guī)定的：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?/p>
關于征地補償如何分配，對于地上附著物和青苗補償、安置補助費在法律和實際操作中沒有爭議，應當屬于失地農(nóng)民。但是對于土地補償費我國現(xiàn)行法律有著不同的規(guī)定，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監(jiān)督?！眹临Y源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規(guī)定“土地補償費的分配。按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補償費應在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撤銷建制的，土地補償費應全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置。”
集體土地被征收其土地所有權屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織這是沒有問題的，土地管理法規(guī)定歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有也是按照土地所有權進行規(guī)定的，但是就集體財產(chǎn)應當如何分配并不是集體經(jīng)濟組織自由支配，而是必須按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則進行分配，各地省政府基本上都制定了具體的分配辦法，一般情況下分配比例為8/2，即80%分配給被征地農(nóng)戶，20%分配給集體經(jīng)濟組織由其依據(jù)村規(guī)等依據(jù)進行支配。
三、土地糾紛產(chǎn)生的根本原因。
從法律的規(guī)定和征地實踐來看，這種征地補償制度并不是按照土地的市場價格對農(nóng)民進行補償，而僅僅是對征收土地給農(nóng)民造成的直接損失進行的補償，這樣的補償制度對于農(nóng)民失去土地而間接產(chǎn)生的一切經(jīng)濟損失是不予補償?shù)?，在法學界這種補償?shù)脑瓌t被稱之為不完全補償原則，這種不完全的補償制度對于農(nóng)民而言極具不公平。按照憲法和法律的規(guī)定，征地是指為了公共利益依照法律規(guī)定的權限和程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地征收為國家所有，這就決定了我國征收土地的行為屬于國家征收行為，而不是一種市場交易行為，不會按照標的物具有的價值來進行補償?shù)模捶墒跈嗾梢缘陀谡r值的標準將農(nóng)民集體所有的土地變成國有，將農(nóng)民正合法享有的土地使用權終止并轉(zhuǎn)讓到他人手中。
該原則從強調(diào)“所有權的社會義務性”觀念出發(fā)，認為財產(chǎn)權因負有社會義務而不具有絕對性，可以基于公共利益的需要而依法加以限制。但征收土地是對財產(chǎn)權的剝奪，它已超越了財產(chǎn)權限制的范圍。因此基于公共利益需要，可以地依法準許財產(chǎn)權的剝奪，使財產(chǎn)權的保障成為一紙空文。
（一）、地方政府土地財政現(xiàn)象嚴重。
在法律授權為了公共利益需要，可以地依法征收集體土地的同時。我國土地管理法第五十五條“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)?！奔丛谕恋爻鲎尳鸢俜种呤畬儆诘胤秸斦?，在發(fā)達地區(qū)，土地出讓金數(shù)額巨大，成為地方政府財政預算外收入的最主要來源。土地收入除了增加政府預算內(nèi)和預算外收入，各個部門可以借此征收土地規(guī)費，也提高了部門的積極性。很多地方政府已經(jīng)將賣地作為自己的主要財政收入，我們稱之為“賣地財政”。陳錫文在接受鳳凰衛(wèi)視采訪時披露“每年可以向農(nóng)民征收多少土地是由國家根據(jù)發(fā)展規(guī)劃來確定的，比如在金融危機暴發(fā)以前，正常年景下，國務院審批的對各省可以使用的建設用地大約是400萬畝，其中有280萬畝是要征用農(nóng)民的土地。今年由于情況特殊，應對金融危機，保增長，各地的建設規(guī)模就比較大，所以今年針對這樣的情況，國務院批準的建設用地總量是630萬畝，其中315萬畝是要征用農(nóng)地的?！薄Ｆ鋵嵲趪铱刂浦笜送夂芏嗟胤秸疄榱嗽黾迂斦杖氪罅康某瑯苏嫉?，未批先占的行為時大量存在的，而少批多占的行為則更為嚴重。
并且對于土地出讓金這種不穩(wěn)定的財政收入也不會納入財政預算，這一定程度上增長了腐敗現(xiàn)象。為追求業(yè)績地方政府依靠賣地的收入大搞形象工程建設，導致一些地方政府為搞形象工程大肆揮霍，甚至土地違法、腐敗等現(xiàn)象滋長，對于這些行為農(nóng)民是非常反感和憤怒的。
（二）、征地補償款與國家土地出讓金相差太大，集體土地的價值不能平等交換。
以耕地年產(chǎn)值來確定的補償標準不能正確的實現(xiàn)土地的價值，且集體土地的使用受到了極大的限制，可以集體土地所有權是一種受限的所有權，農(nóng)民集體自己無權對其進行處分，只有作為非所有人的國家才有權進行處分，這一規(guī)定一方面維護了我國集體土地的穩(wěn)定，但同時也限制了集體土地價值的實現(xiàn)，將集體土地大量限制在農(nóng)用地范圍上時，以用途來確定征收土地的補償標準實際上不符合平等公平的原則。農(nóng)民在土地被征收時其得到的補償一般在2—5萬元人民幣以內(nèi)，但當這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋剡M行出讓時其價格達到了幾十萬甚至幾百萬，這樣的明顯的差價使農(nóng)民難以接受。
（三）、地方政府在征地過程中的行為與法律不一致，法律對地方政府沒有產(chǎn)生限制作用，這進一步刺激了地方政府的占地的欲望。
物權法規(guī)定因公共利益的需要可以征收，但在現(xiàn)實中大量被征收的土地是用于房地產(chǎn)等商業(yè)用地，商業(yè)開發(fā)當然不能歸類公共利益。而且在實施征地方案時地方政府對于農(nóng)民的反抗往往沒有足夠的耐心來協(xié)調(diào)和解決。在有些地方常常會出現(xiàn)農(nóng)民因土地糾紛采取上訪、阻工等措施來抗議而受到了行政處罰甚至刑罰，公檢法等機關成為處理人民內(nèi)部矛盾的工具，在一定程度上使土地糾紛更加顯得嚴重。
一方面地方政府大搞土地財政、一方面征地補償不合理，同時有些地方在征地過程中采取強制征收的措施，對群眾思想和民生問題沒有足夠的重視，使土地問題越來越顯得嚴重。
四、對于處理土地糾紛的建議。
對我國土地糾紛的處理問題，總理曾發(fā)表過觀點。在承諾農(nóng)民的土地經(jīng)營權永遠不變的同時指出，必須對那些被占用土地的農(nóng)民給予應有補償，其中“土地出讓金主要應給予農(nóng)民”。昨日，他在十屆人大四次會議結(jié)束后舉行的記者招待會上，作出如上表述。簡明扼要地陳述了“堅定不移地推進改革開放”的觀點。他稱，中國政府面對新的任務，需要更加清醒、更加堅定、更加努力。他進一步解釋，更加堅定是指“要堅定不移地推進改革開放，走有中國特色社會主義道路?！彼硎?，前進中盡管有困難，但不能停頓，“倒退沒有出路”。英國金融時報一位記者問道，如何讓中國農(nóng)民更好地實現(xiàn)土地價值，抵御非法侵占。表示，中國農(nóng)民問題的核心是土地問題，中國農(nóng)村實行家庭承包經(jīng)營，土地屬于集體，但生產(chǎn)和經(jīng)營權屬于農(nóng)民。對此，他認為，“這是一大特點，也是一大優(yōu)勢”。隨后，他論述了如何保障農(nóng)民的土地經(jīng)營權。對此，他使用了一組排比句：必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農(nóng)民對土地生產(chǎn)經(jīng)營的自，占用農(nóng)民土地必須給予應有的補償。土地出讓金主要應該給予農(nóng)民。必須依法嚴懲那些違背法律、強占亂占農(nóng)民土地的人。
總理客簡明的話語，其實已經(jīng)客觀的為我國土地問題解決指明了方向。結(jié)合總理的觀點和當前土地問題產(chǎn)生的根源，筆者以為解決土地問題應從以下三個方面著手。
一、提高失地農(nóng)民的征地補償標準，改變以往以耕地年產(chǎn)值來確定補償標準的原則，在征地補償中要充分農(nóng)民集體對集體土地的所有權。
二、限制征收土地的條件，建設項目使用土地的應通過政府主導和監(jiān)督下與農(nóng)民協(xié)商的方式處理，在協(xié)商難以解決時方可采取征收這種國家強制手段。
三、對地方政府征地進行有效的監(jiān)管，嚴格履行征收土地審批制度，對征收集體土地的理由是否屬于公共利益作為審批的重要條件。
