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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理
一、引言
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展,在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有較強(qiáng)的支撐作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到資金投入金額巨大,屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時(shí)間長(zhǎng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管控風(fēng)險(xiǎn)大,由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目特點(diǎn)和企業(yè)管控模式,借助信息化管控體系,將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài),來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容
傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)管理是對(duì)資金的使用和分配,結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長(zhǎng)的特點(diǎn),房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用,也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利益分配重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管控程度和開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特色顯著,在遵守國(guó)家法律和會(huì)計(jì)規(guī)章的前提下,做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用成為財(cái)務(wù)人員,甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,不僅僅要在成本核算上做上功夫,還要在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控、提高資金回報(bào)率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能,為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。經(jīng)過(guò)二十多年的充分競(jìng)爭(zhēng)和持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大,房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)、規(guī)模化發(fā)展特點(diǎn)越來(lái)越突出,其財(cái)務(wù)管理可以概括為以下幾個(gè)方面:
(一)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高
隨著社會(huì)文化水平的提高,財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資長(zhǎng)、資金大的行業(yè)特點(diǎn)和周期屬性的認(rèn)識(shí)程度不斷成熟,伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的越來(lái)越規(guī)范,貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)整個(gè)階段的管理水平穩(wěn)步提高,特別是隨著信息化水平的引入,整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率逐步提高,財(cái)務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理挑戰(zhàn)越來(lái)越高
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從土地獲取到竣工交付,至少需要兩到三年的時(shí)間、甚至更長(zhǎng),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及到跨地域情況居多,同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來(lái)越高,千億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加,行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢(shì),強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。規(guī)模化、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),使得房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來(lái)越多,不同地域的政府收費(fèi)政策不同、監(jiān)管特點(diǎn)有所區(qū)別,對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求也越來(lái)越高。整體性上,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的困難程度增加。
(三)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),面臨的各種不確定性會(huì)有所增加。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,甚至直接決定了投資項(xiàng)目的成敗,所以在整個(gè)項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程,預(yù)防各類(lèi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提供財(cái)務(wù)管控水平,成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面,伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)市場(chǎng)融資越來(lái)越多,政策監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和公開(kāi)市場(chǎng)財(cái)務(wù)披露也客觀上提高了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的要求。因此,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的黃金發(fā)展期,房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨(dú)有的特點(diǎn)。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面
中央政府對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格,地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來(lái)越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開(kāi)發(fā)前期階段支付各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求,給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來(lái)巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)、限貸、限售、限簽、限價(jià)等政策的日益嚴(yán)格,同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)模化,房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)越來(lái)越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無(wú)形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面
2016年以來(lái),人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等各個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資,公開(kāi)募集資金不得用于土地款、開(kāi)發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類(lèi)產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺(tái)、銀行理財(cái)辦法出臺(tái)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺(tái)、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開(kāi)發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道,客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大、財(cái)務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)管理方面
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費(fèi)用附加、地方教育費(fèi)用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種,涉及的各類(lèi)政策性費(fèi)用更是種類(lèi)繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上,統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響,提高企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力,成為考驗(yàn)財(cái)務(wù)人員的重中之重。
四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的建議
(一)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍
財(cái)務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。無(wú)論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會(huì)化高薪招聘,培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍,提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)并長(zhǎng)期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專(zhuān)業(yè)、穩(wěn)定、高效的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍,不僅提高可以提高解決財(cái)務(wù)問(wèn)題的能力,而且可以防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。
(二)健全財(cái)務(wù)管控體系
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強(qiáng)做大,全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化水平發(fā)展很快,財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作者而言,具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財(cái)務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財(cái)務(wù)管理和控制體系,實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時(shí)財(cái)務(wù)人員在實(shí)際業(yè)務(wù)開(kāi)展中,還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容,制定符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)施方案,使得具體工作順利貫徹落實(shí),發(fā)揮財(cái)務(wù)管控作用,才能使財(cái)務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點(diǎn),客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范水平,按照事前、事中、事后三個(gè)不同時(shí)段控制財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),縮小、降低、甚至避免因?yàn)樨?cái)務(wù)管理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。只有建立健全的財(cái)務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險(xiǎn)管理理念,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí),才能真正防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理職責(zé)
房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者,不僅要對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等整體情況有所了解,還要根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況,利用財(cái)務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé),通過(guò)控制手段實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面,發(fā)揮財(cái)務(wù)對(duì)資金流向的把控作用,建立獨(dú)立、完善的成本管理制度和集中采購(gòu)體系,避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低財(cái)務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出,為企業(yè)發(fā)展的形成強(qiáng)大的支撐。
(四)做好稅務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大,對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。借助專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國(guó)家減稅降稅措施和簡(jiǎn)化行政審批的不斷推進(jìn),通過(guò)財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)部門(mén)的密切聯(lián)系,越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還,促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
五、結(jié)束語(yǔ)
1.1做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本審核工作
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是土地增值稅清算審計(jì)的重要組成部分,在清算審計(jì)過(guò)程中,應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。首先,征地問(wèn)題。在實(shí)際工作中,要關(guān)注土地使用權(quán)取得過(guò)程中支付的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)材料是否齊全,例如支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi),需要有如下資料:(1)雙方達(dá)成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議,包含拆遷物類(lèi)型、面積、被拆遷人姓名、身份證號(hào)、補(bǔ)償總價(jià)等;(2)被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條;(3)拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄;(4)拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件;(5)被拆遷房產(chǎn)證明;(6)房屋測(cè)繪圖;(7)被拆遷人的身份證復(fù)印件;(8)法人單位物業(yè),需提供法人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證明。其次,重點(diǎn)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的列支是否符合國(guó)家規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn),其中,涉及多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,成本如何分?jǐn)偸沁M(jìn)行稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。根據(jù)稅法要求,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,各期成本費(fèi)用的歸集和分配方式要保持一致,若不一致,稅務(wù)局可要求按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整,所以項(xiàng)目首期清算時(shí)采用的方法非常重要。
1.2準(zhǔn)確確認(rèn)計(jì)稅收入
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中,收入包括實(shí)物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。在清算時(shí),確認(rèn)收入是指取得上述利益的價(jià)款,營(yíng)改增之后,土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目跨越營(yíng)改增時(shí)點(diǎn),應(yīng)能夠清晰地分別核算營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的收入和營(yíng)改增后的收入。在確認(rèn)收入時(shí),應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷(xiāo)售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷(xiāo)售發(fā)票不是銷(xiāo)售收入的全額,應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售合同確定實(shí)際收入。在實(shí)際操作過(guò)程中,要求企業(yè)提供銷(xiāo)售明細(xì)表,稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性,來(lái)核實(shí)應(yīng)稅收入。在預(yù)收房款過(guò)程中,房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)管控文|Article>陶金華如發(fā)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同所示面積與實(shí)測(cè)面積不符,發(fā)生退、補(bǔ)房款收入,應(yīng)在清算時(shí)調(diào)整收入。如果存在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎(jiǎng)勵(lì),合作單位的債務(wù)抵償、對(duì)股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況,當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售,并根據(jù)稅法規(guī)定來(lái)確認(rèn)收入。
2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃內(nèi)容
2.1土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃
(1)項(xiàng)目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項(xiàng)目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開(kāi)展的前提,所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地稅務(wù)部門(mén)在執(zhí)行工作前,需要對(duì)土地增值稅清算單位進(jìn)行確定。現(xiàn)階段,各個(gè)地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類(lèi)型,一是按照國(guó)家政策要求同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況,根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為清算單位。大部分稅務(wù)局以項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行清算,因此,項(xiàng)目公司在進(jìn)行成本和費(fèi)用核算時(shí)要按照對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)歸集,這樣便于后期進(jìn)行清算時(shí),成本和費(fèi)用清晰明了,與稅務(wù)部門(mén)的要求保持一致。二是有地方特色的方式,更加細(xì)分處理。例如,重慶等地區(qū)通過(guò)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來(lái)確定清算單位,湖南等地區(qū)通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來(lái)確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求,執(zhí)行口徑變化具備可控性。(2)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及文書(shū)證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務(wù)部門(mén)對(duì)土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同,但是各項(xiàng)政策執(zhí)行都是按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中包含的文書(shū)證照等資料來(lái)確定,所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中包含的文書(shū)證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對(duì)于項(xiàng)目文書(shū)證照規(guī)劃來(lái)說(shuō),涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先,國(guó)有土地出讓合同對(duì)學(xué)校、公交站、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求,對(duì)公共配套設(shè)施建設(shè)認(rèn)定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項(xiàng)目配套設(shè)施要無(wú)償移交給政府,就要按照目前土地增值稅清算的要求,這些基礎(chǔ)設(shè)施可以作為公共配套設(shè)施,其產(chǎn)生的成本費(fèi)用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設(shè)施而不是無(wú)償移交給政府,企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營(yíng)。如果出售就可以扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,如果自持經(jīng)營(yíng)就不能算作可以扣除的成本和費(fèi)用。其次,項(xiàng)目立項(xiàng)的劃分。若選擇按照項(xiàng)目立項(xiàng)作為清算單位,對(duì)于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品,要事先做好測(cè)算,避免增值率有級(jí)差的業(yè)態(tài)混合,讓增值率跳擋,增加整體稅負(fù)。例如某項(xiàng)目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品,有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車(chē)位,根據(jù)測(cè)算,其中普通住宅增值率不超過(guò)20%,這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%,配套商業(yè)增值率是80%,地下車(chē)位增值率為-20%。因此就要測(cè)算,如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車(chē)位合在一起,是否會(huì)讓這三個(gè)業(yè)態(tài)的增值率上升一個(gè)稅率擋。如果測(cè)算的結(jié)果會(huì)提升稅率,項(xiàng)目初始立項(xiàng)時(shí)可以籌劃把配套商業(yè)單獨(dú)立項(xiàng),成本費(fèi)用單獨(dú)核算。若以建設(shè)工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位,單一的建設(shè)工程規(guī)劃證書(shū)中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性,給土地增值稅清算結(jié)果帶來(lái)一定負(fù)面影響。因此,項(xiàng)目規(guī)劃初期,一定要進(jìn)行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負(fù)測(cè)算,結(jié)合市場(chǎng)制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后,各種財(cái)政返還批復(fù)內(nèi)容描述給土地成本和加計(jì)扣除項(xiàng)目帶來(lái)的影響。通過(guò)財(cái)政返還要求企業(yè)在項(xiàng)目紅線外建設(shè)市政配套設(shè)施,例如河堤、公園、市政路等,也不能沖減土增成本。在實(shí)際操作過(guò)程中,要根據(jù)政府的實(shí)際目標(biāo),盡量在文件批復(fù)中描述清晰。若描述不清晰,對(duì)于疑慮點(diǎn),企業(yè)和政府部門(mén)可以通過(guò)會(huì)議紀(jì)要的形式加以補(bǔ)充。
2.2土地增值稅清算項(xiàng)目納稅籌劃
(1)土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下,稅務(wù)部門(mén)可以下發(fā)清算通知書(shū),或者企業(yè)主動(dòng)向稅務(wù)部門(mén)提交申請(qǐng)。在滿足清算要求的情況下,各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會(huì)給土地增值稅清算結(jié)果帶來(lái)不同影響。例如車(chē)位作為可售物業(yè),也可能為虧損物業(yè),去化比例如果不科學(xué),就會(huì)使非住宅增值率隨之升高,所以在土地增值稅清算過(guò)程中,需要對(duì)各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進(jìn)行合理規(guī)劃。(2)計(jì)稅收入審核籌劃。企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作時(shí),計(jì)稅收入通常包含以下幾點(diǎn)。首先,有特殊情形的房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格存在被稅務(wù)局認(rèn)定價(jià)格偏低而被調(diào)增收入的風(fēng)險(xiǎn)。在清算準(zhǔn)備期,要做好各種證明材料的取證工作,例如公司針對(duì)大眾的促銷(xiāo)政策以及宣傳單,或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)照片等。其次,針對(duì)被用于銷(xiāo)售的房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格確定,按照稅法規(guī)定,取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價(jià)格。另外,車(chē)位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán),沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位長(zhǎng)時(shí)間租賃收入是否可以納入計(jì)稅收入范疇中等問(wèn)題需要得到重視和解決。(3)開(kāi)發(fā)成本審核籌劃。開(kāi)發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先,合理歸集、分?jǐn)偼恋爻杀尽@纾叵虏挥?jì)容車(chē)位是否可以分?jǐn)偼恋爻杀荆鶕?jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)去分?jǐn)偅瑢?duì)地下車(chē)位單獨(dú)補(bǔ)繳土地出讓金的項(xiàng)目要根據(jù)受益原則來(lái)處理。其次,根據(jù)國(guó)家和地方政府部門(mén)對(duì)公共配套設(shè)施的政策要求,確定前置性移交形式,以便在清算時(shí)能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。
3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因
3.1外部原因
在房地產(chǎn)土地增值稅清算過(guò)程中,導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的外部原因,包括社會(huì)環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增政策以后,在增值稅籌劃過(guò)程中,主要采用的是簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅兩種方式,土地增值稅清算計(jì)稅收入確定、開(kāi)發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認(rèn)等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)政策了解不到位,在開(kāi)展土地增值稅清算工作時(shí),將會(huì)發(fā)生和政策要求不符的狀況,從而引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn),增加企業(yè)稅負(fù)。
3.2內(nèi)部原因
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅清算籌劃工作時(shí),企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善,例如各類(lèi)合同、結(jié)算資料保存不完善,無(wú)法全面提供給稅務(wù)局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料;土地增值稅籌劃團(tuán)隊(duì)綜合素養(yǎng)參差不齊等,這些都是導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如,基層項(xiàng)目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者,其專(zhuān)業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會(huì)給土地增值稅籌劃可行性帶來(lái)直接影響。從目前情況來(lái)看,大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有做好稅收籌劃培訓(xùn)工作,稅收籌劃考核機(jī)制不完善,即便一些企業(yè)進(jìn)行了考核與培訓(xùn),但是過(guò)于形式化,沒(méi)有將其落實(shí)到位,無(wú)法保證從業(yè)者專(zhuān)業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形,則會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)管控措施
4.1加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)
對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來(lái)說(shuō),需要加強(qiáng)各級(jí)人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要具備自我學(xué)習(xí)意識(shí),主動(dòng)對(duì)國(guó)家最新的財(cái)稅政策學(xué)習(xí)了解。如營(yíng)改增政策,給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作帶來(lái)了重大影響,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)通過(guò)各種方式學(xué)習(xí)、深刻理解。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門(mén)交流,向稅務(wù)部門(mén)請(qǐng)教,提高企業(yè)財(cái)稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對(duì)于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為,房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門(mén)人員交流學(xué)習(xí)相關(guān)的知識(shí),從而防止在土地清算過(guò)程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn),減少違規(guī)違法行為。
4.2合理確定清算單位
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),通常會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目,或者一個(gè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)。因此,確定清算單位與計(jì)稅單位是土地增值稅清算工作順利開(kāi)展的前提。以房地產(chǎn)主管部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅清算工作時(shí),可以結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算,選擇對(duì)企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收的科學(xué)規(guī)劃,減少稅收風(fēng)險(xiǎn)。
4.3完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系
2018年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是比較重要的一年,隨著金稅三期上線、國(guó)地稅合并等政策的全面,房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風(fēng)險(xiǎn),需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系建設(shè),及時(shí)找出并防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。首先,從根源上做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。2019年,我國(guó)財(cái)稅政策發(fā)生了巨大改變,特別是國(guó)稅地稅的充分結(jié)合,對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅來(lái)說(shuō),造成了一定影響。其次,強(qiáng)化申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。土地增值稅納稅申報(bào)是土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范管理的重要內(nèi)容,因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售中將會(huì)面臨諸多變量,所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),需要加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。例如,房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)格計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過(guò)程中,需要設(shè)置清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售報(bào)表,確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理。一方面,稅務(wù)部門(mén)需要嚴(yán)格按照土地增值稅清算要求,建立收入登記臺(tái)賬,確定土地增值稅清算項(xiàng)目底冊(cè),從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照臺(tái)賬要求做好信息登記工作。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督管理,約束財(cái)務(wù)人員工作行為,從根源上減少工作失誤,避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
4.4創(chuàng)新工作模式
對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算過(guò)程中出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新工作模式,做好土地增值稅清算過(guò)程納稅管理工作,通過(guò)采取一系列管理方式,實(shí)現(xiàn)科學(xué)籌劃,幫助企業(yè)減少稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)人員納稅籌劃情況,積極引進(jìn)第三方中介機(jī)構(gòu),制訂合理的納稅籌劃方案,提高企業(yè)納稅籌劃水平,從而達(dá)到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)和第三方中介部門(mén)交流合作,提高土地增值稅清算工作水平。
4.5優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管控措施
首先,對(duì)于稅收政策的不斷改變,如國(guó)地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來(lái)一定影響,上述變化可能會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)清算過(guò)程中計(jì)算方法和成本計(jì)算口徑不統(tǒng)一等問(wèn)題。為了改變這種狀況,要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)與稅務(wù)部門(mén)交流,按照國(guó)家法律要求規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn),從根源上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。其次,企業(yè)稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該對(duì)清算收入登記臺(tái)賬進(jìn)行優(yōu)化處理,做好臺(tái)賬信息登記和財(cái)務(wù)管理工作,約束財(cái)務(wù)人員,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。最后,對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的銷(xiāo)售環(huán)節(jié),應(yīng)該對(duì)企業(yè)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理細(xì)化處理,例如將清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售信息表作為稅收申報(bào)計(jì)算依據(jù),重點(diǎn)對(duì)其自用項(xiàng)目和租賃房產(chǎn)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)防控。
5結(jié)束語(yǔ)
總而言之,我國(guó)稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度,同時(shí)也對(duì)其稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展提出更加嚴(yán)格的要求。在此過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)稅收籌劃工作特點(diǎn)和要求有充分了解的情況下,需選擇適宜的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃,從根源上減少稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),減輕企業(yè)稅負(fù),提高企業(yè)整體效益。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅處理 風(fēng)險(xiǎn)控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的納稅處理
1、企業(yè)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的納稅處理
在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的過(guò)程中,由于新稅法頒布后,原來(lái)通過(guò)注冊(cè)地和企業(yè)性質(zhì)選擇進(jìn)行納稅處理的道路已經(jīng)行不通,企業(yè)應(yīng)重新選擇另外的方式進(jìn)行納稅處理。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)選擇企業(yè)的組織形式和組織結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行納稅處理。組織形式上的選擇主要有:獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、股份制企業(yè)等。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)有稅法規(guī)定,獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)只需繳納個(gè)人所得稅,而股份制企業(yè)既要繳納個(gè)人所得稅還需要繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)在組織結(jié)構(gòu)上的納稅處理選擇主要是指房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)在分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立上,是采取設(shè)立子公司還是分公司的形式。依據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定,分公司不是獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu),與總公司合并計(jì)算所得稅。而子公司作為獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu),與總公司分開(kāi)計(jì)算所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)可以在初期先設(shè)立分公司,等分公司有了盈利之后再變更子公司。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過(guò)程中,可以通過(guò)選擇合適的資本運(yùn)作方式進(jìn)行納稅處理。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),合理利用負(fù)債的籌資方式,充分發(fā)揮利息稅盾的作用。企業(yè)應(yīng)合理利用融資租賃方式進(jìn)行納稅處理,因?yàn)檫@種方式既可以通過(guò)計(jì)提折舊抵扣應(yīng)納稅額,也可以起到利用利息稅盾抵稅的效果,實(shí)現(xiàn)了雙重抵稅。
2、企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的納稅處理
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建筑環(huán)節(jié)中,可以通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合作與轉(zhuǎn)讓進(jìn)行納稅處理。我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定:企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作為投資入股的,其參與接受投資方利潤(rùn)及共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅。比如,房地產(chǎn)企業(yè)可以采取自己以土地使用權(quán)出資、合作企業(yè)以貨幣出資的合作方式共同開(kāi)發(fā)建房。房屋建成后,雙方可以采取利潤(rùn)共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益分配方式對(duì)房屋進(jìn)行分配。這樣,企業(yè)在合作過(guò)程中以土地使用權(quán)出資的部分即視為不動(dòng)產(chǎn)投資入股,按照稅法規(guī)定,即可不用繳納營(yíng)業(yè)稅,合作獲得的利潤(rùn)分成也不用繳納營(yíng)業(yè)稅,達(dá)到節(jié)稅目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅和契稅。而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則要繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅和契稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。
3、企業(yè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的納稅處理
房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中,可以通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售收入分解和選擇合適的促銷(xiāo)方式進(jìn)行納稅處理。比如,房地產(chǎn)公司可以設(shè)立裝修公司或者物業(yè)公司,對(duì)銷(xiāo)售收入進(jìn)行分解,將房屋銷(xiāo)售收入部分轉(zhuǎn)移給裝修費(fèi)用或物業(yè)費(fèi)用。因?yàn)橐罁?jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定,對(duì)裝修費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用實(shí)行營(yíng)業(yè)稅征收,其稅率低于土地增值稅,實(shí)現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅的目的。企業(yè)在進(jìn)行房屋促銷(xiāo)時(shí),可以通過(guò)采取贈(zèng)送家具、家電,附贈(zèng)裝修,現(xiàn)金折扣,贈(zèng)送一定時(shí)間的物業(yè)費(fèi)等多種促銷(xiāo)方式進(jìn)行納稅處理,每種促銷(xiāo)方式涉及的稅種不同,都有比較大的節(jié)稅空間。因此,企業(yè)應(yīng)采取合理的促銷(xiāo)方式進(jìn)行納稅處理。
4、企業(yè)持有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的納稅處理
在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)上,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)分解租金、利用房地產(chǎn)投資和選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式進(jìn)行納稅處理。利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資,是指房地產(chǎn)企業(yè)把閑置的房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)投資入股,與其他企業(yè)合作組成利潤(rùn)共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體。這樣企業(yè)閑置的房地產(chǎn)就不繳納營(yíng)業(yè)稅、也不繳納房產(chǎn)稅,只需繳所得稅,實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。分解租金是指企業(yè)把物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中分離出來(lái)以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。而投資型房地產(chǎn)計(jì)量模式主要有公允價(jià)值模式和成本模式,企業(yè)可以選擇成本模式進(jìn)行納稅處理。因?yàn)槌杀灸J较拢髽I(yè)可以通過(guò)計(jì)提折舊抵扣應(yīng)納稅額,實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理面臨的風(fēng)險(xiǎn)
1、缺乏正確的納稅處理意識(shí)
由于我國(guó)企業(yè)起步晚,發(fā)展時(shí)間較短,很多企業(yè)對(duì)如何進(jìn)行納稅處理并不清楚,有些企業(yè)將納稅處理用于打稅收法規(guī)政策的球,增加了企業(yè)的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。一些企業(yè)沒(méi)有樹(shù)立正確的納稅處理意識(shí),以為納稅處理就是跟稅務(wù)征管部門(mén)搞好關(guān)系以爭(zhēng)取減免稅收,千方百計(jì)與稅務(wù)部門(mén)套關(guān)系,有些甚至通過(guò)行賄的違法方式以獲取企業(yè)少繳稅的機(jī)會(huì)。有的企業(yè)沾染了不良的社會(huì)風(fēng)氣,挖空心思鉆稅收政策法規(guī)的漏洞,增加了稅務(wù)征收工作的難度。有些房地產(chǎn)企業(yè)存在偷稅漏稅的錯(cuò)誤思想,為達(dá)到少繳稅的目的,采用部分收入不入賬或不計(jì)入往來(lái)款項(xiàng)、多計(jì)提折舊分?jǐn)傎M(fèi)用、以合作建房名義掩蓋開(kāi)放房地產(chǎn)的事實(shí)等法律不允許的方式隱匿企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)信息,進(jìn)行逃稅漏稅。這些行為給企業(yè)帶來(lái)了極大的法律風(fēng)險(xiǎn),一旦被查出很有可能面臨巨額的處罰,其相關(guān)負(fù)責(zé)人也會(huì)被追究相應(yīng)的法律責(zé)任。有些企業(yè)管理層缺乏正確的納稅處理意識(shí),對(duì)國(guó)家稅收政策理解不到位,喜歡閉門(mén)造車(chē)、想當(dāng)然,從而導(dǎo)致納稅處理方案缺乏可操作性,納稅處理人員在工作中失去依據(jù)而無(wú)從下手,甚至?xí)齺?lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、企業(yè)納稅處理機(jī)制不健全
房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)都具有很大的不確定性,會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定性,造成損失,甚至導(dǎo)致企業(yè)面臨倒閉。因此,企業(yè)有必要建立健全稅收管理機(jī)制。科學(xué)合理的稅收處理機(jī)制對(duì)企業(yè)有效防范納稅風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的起著至關(guān)重要的作用。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機(jī)制,風(fēng)險(xiǎn)管控薄弱,企業(yè)面臨很大的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。首先,不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身面臨的各種納稅風(fēng)險(xiǎn)考慮不全,事先不經(jīng)過(guò)必要的風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià),準(zhǔn)備工作不充分,上來(lái)就直接開(kāi)展納稅處理工作,導(dǎo)致在實(shí)際開(kāi)展納稅處理工作中面臨這樣那樣的問(wèn)題。其次,企業(yè)缺乏動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制,沒(méi)有形成有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,無(wú)法對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的主體情況、動(dòng)向進(jìn)行追蹤,導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)相應(yīng)納稅風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng),增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的難度。再次,企業(yè)沒(méi)有建立相應(yīng)的納稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制,對(duì)已發(fā)生或未來(lái)可能發(fā)生的納稅風(fēng)險(xiǎn)缺乏有效的處理與應(yīng)對(duì)措施,缺乏風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案,或是備選方案和應(yīng)對(duì)措施缺乏操作性,無(wú)法降低企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所處的行業(yè)特點(diǎn)決定了其面臨的特殊行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。首先,目前我國(guó)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲導(dǎo)致國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控上頻頻發(fā)力,房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策的不穩(wěn)定性。其次,各種游資的炒作、地方政府的土地財(cái)政政策、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的恐慌性銷(xiāo)售等導(dǎo)致商房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫危險(xiǎn),整個(gè)行業(yè)前景不明。而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景與行業(yè)的發(fā)展前景是息息相關(guān)的。再次,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期資金投入巨大,企業(yè)不得不采取多種渠道進(jìn)行融資,導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)成本上升。很多房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)規(guī)模過(guò)大,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)極不合理,給企業(yè)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。一旦資金周轉(zhuǎn)發(fā)生問(wèn)題,企業(yè)將面臨短期債務(wù)無(wú)法償還的風(fēng)險(xiǎn)而陷入財(cái)務(wù)危機(jī),甚至走向破產(chǎn)倒閉,也就無(wú)法完成既定的納稅處理目標(biāo)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理風(fēng)險(xiǎn)控制
1、樹(shù)立正確的納稅處理意識(shí)
企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立正確的納稅意識(shí),端正心態(tài),不走偷稅漏稅的歪門(mén)邪路。因?yàn)榧{稅風(fēng)險(xiǎn)的客觀性,企業(yè)和納稅工作人員應(yīng)當(dāng)正視納稅處理活動(dòng)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及危害,在心理上引起足夠的關(guān)心和重視。納稅處理在國(guó)家法律法規(guī)限定的范圍內(nèi)具有合法性,企業(yè)在制定納稅處理方案時(shí)要正確解讀國(guó)家的政策法規(guī),保證制定的方案順應(yīng)國(guó)家稅收政策的發(fā)展趨勢(shì),并且與現(xiàn)行的法律法規(guī)相合拍,不會(huì)導(dǎo)致違法違規(guī)。企業(yè)在具體操作過(guò)程中,要時(shí)刻關(guān)注稅收政策的變動(dòng),深刻理解稅法的內(nèi)涵,在學(xué)法、知法、懂法、守法的前提下合理運(yùn)用相關(guān)政策進(jìn)行納稅處理。
2、建立科學(xué)的納稅處理機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的納稅處理機(jī)制,以有效應(yīng)對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn),合法實(shí)現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅目標(biāo)。首先,企業(yè)應(yīng)建立納稅風(fēng)險(xiǎn)的檢測(cè)與評(píng)估機(jī)制,從稅收稽查、稅法、會(huì)計(jì)處理等各個(gè)方面開(kāi)展評(píng)估分析,對(duì)企業(yè)可能面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行鑒識(shí)與評(píng)估,并以此設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)衡量標(biāo)準(zhǔn),建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。其次,企業(yè)應(yīng)完善納稅風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)追蹤機(jī)制,對(duì)各種納稅風(fēng)險(xiǎn)的源頭主體情況、動(dòng)向?qū)崿F(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理,對(duì)稅收政策的發(fā)展情況與變動(dòng)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)掌握,對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及的納稅環(huán)境實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)把握,及時(shí)調(diào)整和更新企業(yè)的會(huì)計(jì)政策,將企業(yè)面臨的潛在納稅風(fēng)險(xiǎn)有效降低。再次,建立快速靈活的納稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制。企業(yè)應(yīng)針對(duì)企業(yè)可能面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn),制定具備可操作性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案還應(yīng)能及時(shí)根據(jù)企業(yè)納稅環(huán)境的變化及時(shí)作出調(diào)整和變動(dòng),以幫助企業(yè)有效遏制風(fēng)險(xiǎn)事態(tài)的惡化。
3、加強(qiáng)與稅務(wù)部門(mén)的溝通
稅務(wù)部門(mén)與企業(yè)之間由于各自的工作性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、所處環(huán)境不同,對(duì)彼此都不太熟悉,難免出現(xiàn)互相理解上的分歧。企業(yè)應(yīng)主動(dòng)去了解熟悉稅務(wù)部門(mén)的工作流程,與稅務(wù)部門(mén)保持長(zhǎng)期有效密切的溝通,以達(dá)到兩者在政策解讀和實(shí)施上的高度一致。房地產(chǎn)企業(yè)取得稅務(wù)部門(mén)的認(rèn)可,并保持合理、合法的良好關(guān)系,是納稅處理方案順利實(shí)施的必要條件,也可以幫助企業(yè)有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn),順利通過(guò)稅務(wù)部門(mén)的征管要求,有利于納稅處理工作的高效發(fā)展。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)企業(yè)能通過(guò)有效的納稅處理帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益,但企業(yè)也必須正視自身面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn),樹(shù)立正確的納稅觀念,通過(guò)建立完善的納稅管理機(jī)制、提高納稅管理人員的素質(zhì)、加強(qiáng)同稅務(wù)部門(mén)的溝通,及時(shí)防范納稅風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的健康持續(xù)發(fā)展。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 方焰飛:房地產(chǎn)企業(yè)需防范哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[N].中國(guó)稅務(wù)報(bào),2011-09-28.
一、存在問(wèn)題
(一)財(cái)務(wù)核算不規(guī)范
一些房地產(chǎn)企業(yè)建賬不規(guī)范,未按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定建立健全財(cái)務(wù)核算體系。如對(duì)收取的定金及銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)、地下室房款,掛在往來(lái)賬上,未按預(yù)收帳款處理,不按規(guī)定開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票,以自制或購(gòu)買(mǎi)的收款收據(jù)收取售房款隱瞞收入,造成預(yù)售款不申報(bào)或者滯后申報(bào),占?jí)憾惪睿簧唐贩砍鲎馐杖耄簧陥?bào)營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)付施工企業(yè)工程款時(shí)未按規(guī)定及時(shí)取得發(fā)票,這嚴(yán)重影響了工程成本的及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。
(二)行業(yè)稅收管理措施不到位。
1、企業(yè)所得稅征收方式問(wèn)題
目前對(duì)企業(yè)所得稅征管,有核定征收、查帳征收。很大一部分企業(yè)稅收征收方式一次鑒定后多年不變,甚至在納稅人的財(cái)務(wù)核算狀況發(fā)生變化后仍未進(jìn)行變更,導(dǎo)致稽查查處上的尷尬。比如,在檢查某納稅人時(shí),其企業(yè)所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個(gè)納稅年度未變,但其日常申報(bào)時(shí)又是核定應(yīng)稅所得率征收,且實(shí)際上其財(cái)務(wù)制度往往又不健全或無(wú)法進(jìn)行查賬。
2、土地增值稅清算問(wèn)題
我市很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)定為查賬征收,但基本未對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算。按照規(guī)定房地產(chǎn)全部竣工決算、銷(xiāo)售完畢要進(jìn)行土地增值稅清算,有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策“空子”,遲遲不進(jìn)行決算,或留下幾套“尾房”,不進(jìn)行銷(xiāo)售,逃避土地增值稅的清算,影響了土地增值稅稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。對(duì)清算要求賬務(wù)核算健全、嚴(yán)格按項(xiàng)目進(jìn)行賬務(wù)處理,結(jié)轉(zhuǎn)成本核算收入,而企業(yè)往往不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本,提供扣除項(xiàng)目的依據(jù)不足,計(jì)算程序復(fù)雜,稅務(wù)部門(mén)大多按核定征收率進(jìn)行預(yù)征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。
3、稅款所屬期問(wèn)題
稽查部門(mén)在檢查時(shí),發(fā)現(xiàn)往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無(wú)法對(duì)往年少繳稅款的行為進(jìn)行處理處罰,納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應(yīng)有的處罰。這種情況在檢查房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常發(fā)生,因行業(yè)特點(diǎn)或種種原因(如納稅人逃避處罰,稅務(wù)機(jī)關(guān)在年關(guān)所謂的調(diào)庫(kù))導(dǎo)致納稅人當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的稅款到次年繳納,在納稅申報(bào)時(shí)又以次年的所屬期申報(bào)且征收部門(mén)開(kāi)具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的,稽查部門(mén)檢查難以區(qū)分又不好延伸檢查,對(duì)往年實(shí)現(xiàn)到次年繳納的稅款很難準(zhǔn)確進(jìn)行處理,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在違法事實(shí)但難以進(jìn)行處罰的矛盾被動(dòng)局面。
4、印花稅漏申報(bào)問(wèn)題
印花稅雖然是小稅種,但在稽查過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)絕大部分企業(yè)都存在漏征行為,好多企業(yè)對(duì)小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運(yùn)輸合同、加工承攬合同等不知道要申報(bào)繳納印花稅,主要原因是財(cái)務(wù)人員對(duì)印花稅的計(jì)算申報(bào)從思想上不夠重視,往往只關(guān)注營(yíng)業(yè)稅等正常稅收申報(bào),而對(duì)印花稅等小稅種疏忽,另一方面是財(cái)務(wù)人員對(duì)印花稅的有關(guān)具體規(guī)定也不甚了解。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的建議
1、提前介入房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理
在房地產(chǎn)企業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查中,許多企業(yè)漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產(chǎn)稅收管理滯后分不開(kāi)的。我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理往往是從銷(xiāo)售環(huán)節(jié)才介入,原因是與政府有關(guān)部門(mén)信息不溝通,導(dǎo)致稅務(wù)部門(mén)的管理明顯弱于其他管理部門(mén),而房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)開(kāi)始就產(chǎn)生地方稅收,注冊(cè)資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)等合同均要繳納印花稅,取得土地使用權(quán)要繳納土地使用稅。另外,要加強(qiáng)對(duì)印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度,注重宣傳方式,讓納稅人形成習(xí)慣從而提高遵從度。
2、實(shí)行房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化管理
要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的日常稅收管理,強(qiáng)化項(xiàng)目跟蹤和后續(xù)管理,建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。要實(shí)行項(xiàng)目管理,建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收管理臺(tái)帳要加強(qiáng)納稅輔導(dǎo),要加大對(duì)項(xiàng)目的巡查巡管力度,,房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金、預(yù)收房款時(shí)必須開(kāi)具正式發(fā)票,對(duì)商品房出租的,要督促企業(yè)并入收入納稅,加強(qiáng)對(duì)地下室、車(chē)庫(kù)發(fā)票的控管,實(shí)行以票控稅,促使購(gòu)房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票。項(xiàng)目結(jié)束后及時(shí)對(duì)其進(jìn)行土地增值稅清算,對(duì)賬務(wù)不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應(yīng)進(jìn)一步發(fā)文件明確車(chē)庫(kù)、地下室土地增值稅適用的核定征收率。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)納稅申報(bào)的管理
不能把房地產(chǎn)業(yè)作為稅款調(diào)劑的“蓄水池”,而應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)正常納稅申報(bào),不得要求對(duì)以前年度稅款延遲到以后年度申報(bào),以免影響稅務(wù)檢查對(duì)已交稅款的確認(rèn),即使要調(diào)劑稅款,今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報(bào)入庫(kù),建議市局加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)納稅申報(bào)的督促督查力度,對(duì)隨意調(diào)劑稅款的,要依法從嚴(yán)處理。另外,對(duì)企業(yè)有困難,今年稅款確需推遲到明年交稅的,也要履行延期審批手續(xù),沒(méi)有履行手續(xù)的,一律按規(guī)定加收滯納金。
4.加強(qiáng)對(duì)企業(yè)所得稅的管理
要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的審查。對(duì)在成本核算時(shí),不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì),而將完工和未完工的多個(gè)項(xiàng)目成本混在一起,造成賬面虧損以及利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn),通過(guò)虛開(kāi)建安發(fā)票加大建安工程造價(jià)的,要從嚴(yán)查處。要加強(qiáng)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例的學(xué)習(xí),加強(qiáng)企業(yè)所得稅匯算清繳的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和相關(guān)報(bào)表填寫(xiě)的輔導(dǎo)。要重視對(duì)企業(yè)所得稅征收方式的認(rèn)定,企業(yè)所得稅征收方式應(yīng)一年一定。
5.加強(qiáng)對(duì)分紅收入個(gè)人所得稅的控管
要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商個(gè)人股東利潤(rùn)分配個(gè)人所得稅的征管,這是監(jiān)控難點(diǎn),也是稅源重點(diǎn),要力爭(zhēng)取得征管突破。鼓勵(lì)公民對(duì)稅收違法行為的舉報(bào),建議修改舉報(bào)案件管理辦法,除給實(shí)名舉報(bào)者給予獎(jiǎng)勵(lì)外,對(duì)匿名舉報(bào)查證屬實(shí)的,也要給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn);財(cái)務(wù);共享;服務(wù)中心
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 13. 036
[中圖分類(lèi)號(hào)] F232 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194(2015)13- 0058- 02
近20年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展,經(jīng)營(yíng)模式也實(shí)現(xiàn)了很大的轉(zhuǎn)變,不但突破了業(yè)態(tài)、地域的局限,也實(shí)現(xiàn)了多層次的運(yùn)行。這些經(jīng)營(yíng)模式對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了新的要求。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)資金需求大,往往需要占據(jù)較長(zhǎng)的周期,且支付方式繁瑣,需要支付的項(xiàng)目也比較多,進(jìn)而導(dǎo)致了內(nèi)部計(jì)算的復(fù)雜。如何有效管理財(cái)務(wù)合規(guī)及資金支付風(fēng)險(xiǎn),提高財(cái)務(wù)效率,減少工作量,增加透明度,為企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下提供及時(shí)的決策依據(jù),這是目前房企的迫切需求。在這一背景下,我國(guó)部分大型房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始嘗試財(cái)務(wù)共享服務(wù)模式的創(chuàng)新。
1 財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)
1.1 支持企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控
目前國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)公司的組織結(jié)構(gòu)一般為3個(gè)層級(jí),其中不但包括集團(tuán)、城市公司,還包括項(xiàng)目公司。相應(yīng)地,財(cái)務(wù)組織也分為集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部門(mén)、地區(qū)(城市)公司財(cái)務(wù)部門(mén)和項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部門(mén)。但由于各項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)組織相對(duì)獨(dú)立,其財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)處理存在不一致。就業(yè)態(tài)來(lái)看,房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域是比較多的,其中不但包括住宅、寫(xiě)字樓,還包括餐飲、購(gòu)物大廈等。業(yè)態(tài)不同,核算的科目、特點(diǎn)也存在很大的差異,這就要求財(cái)務(wù)管理適應(yīng)不同的核算方法,從而導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)財(cái)務(wù)運(yùn)作效率低下,資源配置協(xié)同難度較高。在財(cái)務(wù)共享服務(wù)模式下,通過(guò)制定統(tǒng)一的財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)和核算流程,實(shí)時(shí)生成各分(子)公司的財(cái)務(wù)信息,并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)為各分(子)公司和集團(tuán)總部的管理者提供監(jiān)控。
1.2 降低成本
房地產(chǎn)的財(cái)會(huì)業(yè)務(wù)主要涉及以下幾項(xiàng):①收、退款業(yè)務(wù);②支付業(yè)務(wù);③資金內(nèi)部劃撥業(yè)務(wù);④不涉及資金收支、需提供賬務(wù)處理依據(jù)的業(yè)務(wù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)層級(jí)的財(cái)務(wù)組織都有這些職能。在現(xiàn)有管理模式下,每個(gè)層級(jí)都須設(shè)置一定數(shù)量的財(cái)務(wù)人員,溝通成本、管理成本都比較大,由此造成的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)錯(cuò)漏、操作失誤等問(wèn)題也比較多。通過(guò)考察這些業(yè)務(wù)操作過(guò)程,可以看出,除收款、部分小額支付,其余的業(yè)務(wù)規(guī)范性比較好,是可以集中于共享服務(wù)中心操作的,也就是一個(gè)財(cái)務(wù)人員可以處理幾個(gè)公司的相同業(yè)務(wù),從而提高了處理的效率、減少了人員。筆者所在企業(yè),采取了這種模式,同樣工作需要的人員大大減少。
2 實(shí)施過(guò)程
財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的實(shí)施主要是將從事賬務(wù)處理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作與為企業(yè)提供決策、投融資控制的財(cái)務(wù)管理工作分開(kāi);將專(zhuān)業(yè)要求高、可實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù),引入到中心的范疇之內(nèi)。對(duì)地域要求較高的則不予變動(dòng),比較典型的有收款、付款審核、稽查等。
房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)務(wù)共享中心”建設(shè)的關(guān)鍵就在于集中,一方面要集中進(jìn)行核算,另一方面要集中進(jìn)行資金管理。這里所說(shuō)的集中不但包括業(yè)務(wù)操作上的集中,也包括員工、地域上的集中。因此,需要對(duì)組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、辦公地點(diǎn)等做出重新安排。
2.1 財(cái)務(wù)組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程升級(jí)
按照專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、集約化的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)調(diào)整財(cái)務(wù)內(nèi)部組織架構(gòu),將從事標(biāo)準(zhǔn)化工作的會(huì)計(jì)核算人員從成員單位中分離出來(lái),并歸屬到財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心,城市公司、項(xiàng)目公司的核算工作交由財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心來(lái)完成,這兩層次的公司只設(shè)置相應(yīng)的對(duì)接崗位即可,諸如財(cái)務(wù)票據(jù)管理人員。這個(gè)崗位的人員主要是對(duì)票據(jù)合規(guī)性、合法性進(jìn)行確定、核查,并將相關(guān)的數(shù)據(jù)上傳到中心,這樣就實(shí)現(xiàn)了核算工作的聚攏和集中。財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心按專(zhuān)業(yè)崗位進(jìn)行分工作業(yè),一個(gè)會(huì)計(jì)人員可以處理幾個(gè)單位或地區(qū)相同崗位的業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)集中處理各地所有項(xiàng)目的基礎(chǔ)性核算服務(wù),有效控制成本與風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 財(cái)務(wù)系統(tǒng)升級(jí)
在組織架構(gòu)調(diào)整之后,為了適應(yīng)“共享服務(wù)中心”管理模式,一般須對(duì)公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行流程、功能、性能方面的升級(jí)改造。對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)中,財(cái)務(wù)系統(tǒng)平臺(tái)的穩(wěn)定性及功能能夠滿足業(yè)務(wù)運(yùn)行要求是建設(shè)財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的必要條件之一,如果系統(tǒng)功能、流程、性能滿足不了業(yè)務(wù)運(yùn)行要求,財(cái)務(wù)共享服務(wù)將無(wú)法有效運(yùn)營(yíng)。
2.3 業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)接口
房地產(chǎn)企業(yè)中,以住宅業(yè)態(tài)為例,涉及的業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)也很多,其中不但包括人力資源管理系統(tǒng)、售樓系統(tǒng),還包括停車(chē)系統(tǒng)等。這些系統(tǒng)中的收支業(yè)務(wù)都需要與財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)做好對(duì)接工作,以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)處理的自動(dòng)化。
3 風(fēng) 險(xiǎn)
筆者認(rèn)為,與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)共享服務(wù)還有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注。
3.1 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在稅收管理上,我國(guó)執(zhí)行的是屬地原則。各個(gè)房企應(yīng)該有相應(yīng)的人員來(lái)與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系,完成相應(yīng)的稅務(wù)事項(xiàng)。而建立中心之后,實(shí)行的是以專(zhuān)業(yè)崗位分工的方式,中心的人員不可能到全國(guó)各地去處理相關(guān)適宜,這就需要專(zhuān)門(mén)的對(duì)接人員。要完成這項(xiàng)工作,對(duì)接人員需要具備較高的素質(zhì),具體來(lái)說(shuō),要做到如下兩點(diǎn):①具備良好的溝通能力。能夠根據(jù)地方稅務(wù)事項(xiàng),與中心人員進(jìn)行高效的交流、溝通。②具備良好的分析把握能力。要了解公司的稅務(wù)信息、成本等諸多內(nèi)容,做到心中有數(shù)。
3.2 資金計(jì)劃
從當(dāng)前 []的情況來(lái)看,房企資金支付,一般都會(huì)采取如下3種方式,其中不但包括預(yù)算、現(xiàn)金余額,還包括制度支付。而中心的主要責(zé)任就是對(duì)款項(xiàng)進(jìn)行審核,若是其符合支付制度,則完成付款和核算工作。但是,就目前的情況來(lái)看,房企的資金一般都較為緊張,支付也需要 對(duì)現(xiàn)有資金余額加以考慮,確定了現(xiàn)有資金余額,才能確定下一步的安排。至于具體的預(yù)算、現(xiàn)金控制工作,并不是中心人員來(lái)判斷的,而是由那些非中心人員來(lái)判斷。正因如此,若是項(xiàng)目公司不配備財(cái)務(wù)人員,這項(xiàng)工作就難以有效地完成。從這個(gè)角度來(lái)看,這種模式是不是能夠減少支出,還有待進(jìn)一步評(píng)估、商榷。
一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問(wèn)題
(一)企業(yè)方面存在的問(wèn)題
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用,少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾個(gè)方面:
1、隱匿預(yù)收房款。一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬上,或記入“短期借款”等科目,賬面不反映收入,但管理人員審核企業(yè)當(dāng)季報(bào)送的報(bào)表和申報(bào)表,可以發(fā)現(xiàn)申報(bào)的收入與掌握的銷(xiāo)售進(jìn)度不符,報(bào)表上反映的往來(lái)款增加較多,再實(shí)地核查企業(yè)的會(huì)計(jì)核算憑證,不難發(fā)現(xiàn)企業(yè)故意隱瞞收入的現(xiàn)象。二是用自收憑證收取預(yù)收房款,存入非基本賬戶(hù)或其它銀行卡上,故意打埋伏,這種做法隱蔽性較強(qiáng)。雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)最終會(huì)因購(gòu)房者需要開(kāi)具發(fā)票而作收入處理,但明顯減少了當(dāng)期收入,減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金。三是將預(yù)收的定金以購(gòu)房者的名義存入銀行,改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。
2、隱瞞銷(xiāo)售收入。與銷(xiāo)售公司聯(lián)手操作,將部分房款存到銷(xiāo)售公司賬上少開(kāi)票作收入;價(jià)外收取的代收費(fèi)用不符合代收代繳規(guī)定的另用自制憑證收取不入賬或掛往來(lái)賬上;收到銀行撥付的按揭款后不及時(shí)入賬,開(kāi)成賬外收入,或掛在“短期借款”科目。
3、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn),通過(guò)延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間,或者部分開(kāi)發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開(kāi)具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn),收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制,這些做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍,總局新的31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件,新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。
4、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多,構(gòu)成復(fù)雜,專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的,但稅務(wù)部門(mén)審核時(shí)對(duì)其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形:一是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行,對(duì)先期開(kāi)發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。如某房地產(chǎn)企業(yè)2005年從地稅部門(mén)開(kāi)具一份建筑安裝發(fā)票,注明建筑安裝收入8000萬(wàn)元,一次性列入開(kāi)發(fā)成本,記賬憑證后未附任何明細(xì),盡管企業(yè)仍處在一期開(kāi)發(fā)階段,該支出額未超出期初預(yù)算,但企業(yè)也應(yīng)該提供成本支出的具體構(gòu)成,是包工包料的應(yīng)該提供本期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的詳細(xì)的合同、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等輔助資料,不能提供具體的成本支出明細(xì)內(nèi)容,那就存在人為加大先開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目成本的可能,影響當(dāng)期應(yīng)納稅所得。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在重財(cái)務(wù)核算資料,輕工程建設(shè)審批資料收集保管的現(xiàn)象,財(cái)務(wù)部門(mén)與工程建設(shè)部門(mén)各司其職,對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估或檢查時(shí)大多數(shù)企業(yè)都不能完整、準(zhǔn)確地提供稅務(wù)部門(mén)需要的的預(yù)決算資料、相關(guān)合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)審批手續(xù),造成未竣工決算工程項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)審核確認(rèn)的困難。二是實(shí)際開(kāi)發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開(kāi)發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過(guò)工程預(yù)算,企業(yè)一般只提供最終的決算資料,并不能提供相關(guān)的合同變更書(shū),給出成本增加的合理理由,由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料也因各自的利益關(guān)系,并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本,由此給稅務(wù)部門(mén)的審核帶來(lái)難度;三是人員變動(dòng)頻繁,公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后,一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人,由此帶來(lái)投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁,相關(guān)資料保管不善,對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的有些問(wèn)題無(wú)法給出合理的解釋?zhuān)斐啥悇?wù)部門(mén)審核難;四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過(guò)大,與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要不相符。這種情況也較為普遍,有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等,沒(méi)有附物品采購(gòu)明細(xì),沒(méi)有人員用工明細(xì),明顯存在以虛開(kāi)、代開(kāi)的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出,從而使不合法行為變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。
5、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。主要有兩種現(xiàn)象:一是加大先期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。現(xiàn)有的大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖不大,但多數(shù)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā),這就給企業(yè)人為加大先期開(kāi)發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi),在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),企業(yè)全部計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,不按分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開(kāi)發(fā)成本,必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)十分注重資金的時(shí)間價(jià)值,在未形成工程決算時(shí),一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款,因此開(kāi)發(fā)企業(yè)也就無(wú)法取得對(duì)方的合法票據(jù),他們會(huì)從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開(kāi)發(fā)成本,或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開(kāi)發(fā)成本。這兩種方式都違背了國(guó)稅發(fā)(2000)84號(hào)文件第三條及總局31號(hào)第八條第4、5款要求開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則,由此帶來(lái)的后果就是加大可售面積單位工程成本,和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。
6、混淆期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在:一是混淆開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開(kāi)發(fā)企業(yè)將正常開(kāi)工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開(kāi)辦費(fèi),待工程開(kāi)工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除;二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本的界限。最常見(jiàn)的是將成本對(duì)象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支,售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí),企業(yè)也直接作期間費(fèi)用稅前扣除。
7、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用較為隨意,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目,對(duì)項(xiàng)目完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無(wú)法判斷。“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”,在年前稅前扣除,未通過(guò)“遞延稅款”這一過(guò)渡科目核算。
8、視同銷(xiāo)售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)發(fā)生這類(lèi)行為時(shí)一般不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門(mén)申報(bào),被稅務(wù)部門(mén)檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入,如以房屋回建的形式作為拆遷戶(hù)的補(bǔ)償、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等等,以少記當(dāng)期收入。
9、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司,轉(zhuǎn)移利潤(rùn)少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開(kāi)具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用,不記應(yīng)收利息收入等。
(二)稅務(wù)部門(mén)管理存在的問(wèn)題
一是政策不明朗。主要表現(xiàn)有四:
1、國(guó)稅發(fā)(2003)83號(hào)文存在完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確,期間費(fèi)用扣除不統(tǒng)一等不完善之處。總局31號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行,帶來(lái)完工確認(rèn)時(shí)間不一致,收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致等問(wèn)題。對(duì)預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào),執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一,影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。
2、總局的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式均注明按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷(xiāo)售成本,以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。這種方法存在一定的弊端,其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比。例如,某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為主,但商鋪的價(jià)格定位較高,與商品房相比高出70%以上,有的甚至2-3倍,除個(gè)別處于市中心商鋪相對(duì)好賣(mài)、資金回籠快有較高的利潤(rùn)外,大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣(mài)不出去的局面,多數(shù)是微利或虧損,因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國(guó)稅發(fā)(2000)84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則,影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。
3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門(mén)反饋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù),在征管力量不足的情況下,造成稅務(wù)部門(mén)不能及時(shí)掌握企業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)展,管理不到位。
4、對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的企業(yè)進(jìn)行征管,其實(shí)際操作有難度。總局31號(hào)文明確規(guī)定新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收,那么對(duì)通過(guò)核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款,31號(hào)文只表述為“對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。”那么實(shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問(wèn)題:一是文件所指的“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是指當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工以來(lái)應(yīng)繳的企業(yè)所得稅,未予明確;二是按國(guó)稅發(fā)(2000)38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定,核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額,按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),如從開(kāi)工以來(lái)計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖,如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷(xiāo)售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款,則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無(wú)法核定。三是由查賬征收改核定征收后,按38號(hào)文第六條規(guī)定:“企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進(jìn)行一次,時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底。”再有31號(hào)文上述引用的政策告訴我們,按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”,這說(shuō)明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對(duì)企業(yè)改按查賬征收,那同樣存在再實(shí)行查賬征收時(shí),如何計(jì)算企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和計(jì)稅成本,因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷,對(duì)實(shí)行過(guò)核定征收又改按查賬征收的企業(yè)如何進(jìn)行稅款清算,基層一線缺少明細(xì)的操作辦法。
二是國(guó)稅部門(mén)自身征管力量不足。當(dāng)前國(guó)稅部門(mén)具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少,專(zhuān)職管理更難以到位,管理人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。
三是管理和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),少則三、四年,多則十年以上,成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多。工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書(shū),各級(jí)項(xiàng)目審批部門(mén)的批文等企業(yè)沒(méi)有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管,或者無(wú)法提供,造成稅務(wù)部門(mén)對(duì)成本確認(rèn)困難。加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁,資料保管不善,帶來(lái)審核工作難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門(mén)的管理信息溝通不到位,國(guó)地稅分設(shè),部門(mén)之間信息的不對(duì)稱(chēng)和各自為政,使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的措施
(一)注重職能部門(mén)的信息共享。與國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)管理所、地稅等部門(mén)建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息交流制度,以和職能部門(mén)信息共享,及時(shí)溝通。這樣既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為,又有利于相關(guān)職能部門(mén)的管理,為稅務(wù)部門(mén)及時(shí)掌握了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)信息、開(kāi)發(fā)進(jìn)展,強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控提供保障。
(二)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。從立項(xiàng)開(kāi)始關(guān)注開(kāi)發(fā)的幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié):立項(xiàng)報(bào)批環(huán)節(jié)、項(xiàng)目批準(zhǔn)環(huán)節(jié)、分期建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、清盤(pán)環(huán)節(jié)。掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的時(shí)點(diǎn),針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)適時(shí)采取管理措施,特別是抓住預(yù)售轉(zhuǎn)銷(xiāo)售的結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),實(shí)地核查確認(rèn)完工時(shí)點(diǎn),及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售、成本。
(三)建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的基本情況:投資總額、開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)時(shí)間,開(kāi)工時(shí)間,預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等;根據(jù)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的總平面圖制作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬,逐戶(hù)記載每一套開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建、銷(xiāo)、存情況,在預(yù)售開(kāi)始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門(mén)報(bào)送,從房源上控管。
(四)嚴(yán)格政策界限,強(qiáng)化成本管理。嚴(yán)格按照稅法要求,注重審查支出的真實(shí)性,防止出現(xiàn)虛開(kāi)代開(kāi)人為加大成本費(fèi)用的現(xiàn)象發(fā)生。要抓住幾個(gè)關(guān)鍵:一是注重建筑工程支出真實(shí)性的審核,重點(diǎn)審核土建成本、配套工程成本,參照本地區(qū)工程造價(jià)指導(dǎo)價(jià)查看企業(yè)建筑安裝工程合同,衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理,如出入太大,必須要求企業(yè)說(shuō)明超標(biāo)準(zhǔn)的原因。二是注重工程超預(yù)算企業(yè)成本費(fèi)用的審核,要求其提供雙方簽訂的變更合同,說(shuō)明變更的理由是否在合理的范圍以?xún)?nèi),如沒(méi)有變更合同與竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,稅務(wù)部門(mén)有權(quán)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)直接核定其計(jì)稅成本;三是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本,要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上,再按不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品平均銷(xiāo)售價(jià)格比分配,計(jì)算不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,使利潤(rùn)在不同價(jià)位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡。
(五)強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員應(yīng)利用納稅評(píng)估軟件,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷(xiāo)售收入變動(dòng)率、成本利潤(rùn)率等主要指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控,季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況,及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度,明顯存在偷稅情節(jié)的,依法嚴(yán)肅處理,問(wèn)題特別嚴(yán)重、案件重大的移送司法部門(mén)追究相關(guān)法律責(zé)任。
(六)加大核定征收征管力度。通過(guò)日常巡查和評(píng)估,經(jīng)常性對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和稅收政策執(zhí)行的輔導(dǎo)和檢查,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盡量采取查賬征收方式,最大限度用足用好稅收政策,真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)盈利率較高的客觀現(xiàn)狀。對(duì)財(cái)務(wù)核算確實(shí)不健全的企業(yè),按收入額核定征收,對(duì)企業(yè)的核定征收從項(xiàng)目開(kāi)始到銷(xiāo)售終結(jié)執(zhí)行到底,加大加強(qiáng)其征管力度。
【關(guān)鍵詞】會(huì)計(jì)核算;房地產(chǎn);優(yōu)化策略
房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算相對(duì)于其他行業(yè)有著周期長(zhǎng)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題,而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與銷(xiāo)售需要同時(shí)進(jìn)行,所關(guān)涉到的行業(yè)較為寬泛,在合理的基礎(chǔ)上準(zhǔn)確地進(jìn)行計(jì)核算則變得更為重要。現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算仍不夠規(guī)范,且每個(gè)項(xiàng)目之間存在較大差異,沒(méi)有統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)問(wèn)題就是如何進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作。
一、準(zhǔn)確合理會(huì)計(jì)核算的意義
1.從風(fēng)險(xiǎn)防范角度講。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大、市場(chǎng)行情不穩(wěn)定等特點(diǎn),因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理比一般企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算作為財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié),對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和預(yù)計(jì)盈利情況進(jìn)行有效預(yù)測(cè),對(duì)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)決策及推盤(pán)節(jié)奏來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)2.從追求利潤(rùn)角度講。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從土地獲取、前期設(shè)計(jì)、測(cè)繪、主體建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋銷(xiāo)售、竣工備案再到房屋交付全過(guò)程,涉稅事宜較為復(fù)雜,合理進(jìn)行會(huì)計(jì)核算可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù),從而實(shí)現(xiàn)降本增效。
二、會(huì)計(jì)核算存在的主要問(wèn)題分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本確認(rèn)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng),而且建設(shè)與銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)行,若為傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目成本對(duì)象確定相對(duì)較為簡(jiǎn)單,但對(duì)于綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō),可能涉及多種業(yè)態(tài),包括住宅、公寓、商街、寫(xiě)字樓等等,且同一種業(yè)態(tài)也可能存在較大差異,例如分高層、多層、洋房、別墅等,成本對(duì)象確認(rèn)較難。成本對(duì)象歸集不清可能就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況無(wú)法反映真實(shí)的運(yùn)營(yíng)情況,造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),成本分?jǐn)傒^為復(fù)雜,沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),目前的成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕薪ㄖ娣e法、占地面積法、層高系數(shù)法等,而且根據(jù)實(shí)際情況還需要進(jìn)行二次、三次分?jǐn)偅煌某杀痉謹(jǐn)偡绞綍?huì)造成不同業(yè)態(tài)利潤(rùn)差異較大。另外,自“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)收入成本轉(zhuǎn)變?yōu)椴缓鲋刀惓杀荆瑥亩黾恿伺c成本部門(mén)含稅成本的核對(duì)難度,再因與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的企業(yè)涉及行業(yè)較多,增值稅率不盡相同,也增加了項(xiàng)目初期利潤(rùn)預(yù)測(cè)的難度。2.預(yù)售帶來(lái)的核算困難。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售方式銷(xiāo)售房屋,即項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件且取得預(yù)售許可證后方可開(kāi)始銷(xiāo)售。一是預(yù)售方式造成會(huì)計(jì)口徑收入成本與稅務(wù)口徑差異較大。首先是收入的確定,預(yù)售階段會(huì)計(jì)口徑無(wú)法確認(rèn)收入,需待房屋交付后確收;而稅務(wù)口徑需要按預(yù)售收入預(yù)繳增值稅、土增稅及所得稅,所得稅匯算清繳計(jì)算的利潤(rùn)與賬面利潤(rùn)存在較大差異,增加了會(huì)計(jì)核算的難度。二是預(yù)售方式造成成本測(cè)算金額與結(jié)算金額存在較大差異,預(yù)售階段的材料成本、人工成本可能與結(jié)算階段波動(dòng)較大,特別是房地產(chǎn)建設(shè)主要材料為鋼材、水泥等大宗材料,市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大,且目前受疫情影響,人工成本也在逐年攀升,導(dǎo)致項(xiàng)目前期成本測(cè)算對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的影響較大,直接影響預(yù)計(jì)盈利的最終實(shí)現(xiàn)情況。3.會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)化制度不健全。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家重要經(jīng)濟(jì)支柱,目前各行各業(yè)均涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),所以出現(xiàn)了大量未從事過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的人員加入,而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算較為復(fù)雜,會(huì)計(jì)核算在不同項(xiàng)目之間的差異也較大,除了大型的房地產(chǎn)集團(tuán)有較為完備的會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)化外,其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)為集團(tuán)非主業(yè)的企業(yè)均未建立標(biāo)準(zhǔn)化核算體制,故對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算有著不小的挑戰(zhàn)。4.財(cái)務(wù)信息化水平參差不齊。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的成本費(fèi)用類(lèi)型多,既涉及工程設(shè)計(jì)建設(shè),又涉及銷(xiāo)售服務(wù)等。同時(shí),開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中可能還會(huì)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng),故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)核算的全過(guò)程通過(guò)信息化方式實(shí)現(xiàn)還較為復(fù)雜。另外,銷(xiāo)售客戶(hù)一般為個(gè)人,客戶(hù)多且信息繁雜,客戶(hù)銷(xiāo)售信息一般存于銷(xiāo)售軟件,而財(cái)務(wù)核算軟件與銷(xiāo)售軟件若無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接,也會(huì)帶來(lái)重復(fù)錄入數(shù)據(jù)的問(wèn)題。
三、會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化策略
1.建立相對(duì)完善的會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)體系及制度。不管哪一個(gè)企業(yè)在其發(fā)展的過(guò)程中,都會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題,也會(huì)存在一些不可避免的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講更是如此,一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果想要順利發(fā)展,一定要重視會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)提高對(duì)于會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和了解,并且根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況及時(shí)規(guī)避和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身會(huì)計(jì)核算管理有更深刻的認(rèn)識(shí),不斷優(yōu)化和改進(jìn)防范會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的構(gòu)建,確保將企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降到最低。現(xiàn)階段,會(huì)計(jì)核算工作中應(yīng)該融入科學(xué)的管理理念和管理意識(shí),這樣才能確保會(huì)計(jì)核算工作更加準(zhǔn)確真實(shí)且有效。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作人員應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況,對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面系統(tǒng)分析,同時(shí)還應(yīng)該定期開(kāi)展內(nèi)部評(píng)價(jià)工作,最大程度地提升單位內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算工作水平。同時(shí),應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算制度的建立,包括會(huì)計(jì)核算流程制度、收入確認(rèn)指引、成本歸集及分?jǐn)傊敢ㄟ^(guò)標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)來(lái)提升會(huì)計(jì)核算水平。2.完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本核算。財(cái)務(wù)成本核算首先要明確成本對(duì)象,成本對(duì)象應(yīng)在項(xiàng)目前期按照一定原則進(jìn)行確認(rèn)。確定成本對(duì)象的方式有多種,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行成本對(duì)象確認(rèn)。例如,可根據(jù)產(chǎn)品是否銷(xiāo)售的原則確認(rèn),對(duì)可以銷(xiāo)售的部分作為單獨(dú)的成本對(duì)象確認(rèn),對(duì)不可銷(xiāo)售的部分作為公共成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚恚灰部筛鶕?jù)產(chǎn)品類(lèi)別進(jìn)行確認(rèn),對(duì)項(xiàng)目同期、同地塊、驗(yàn)收時(shí)間接近且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異不大的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,可以作為同一成本對(duì)象確認(rèn);也可根據(jù)產(chǎn)品功能不同進(jìn)行確認(rèn),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中相對(duì)獨(dú)立的部分,但使用功能不同的,應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象確認(rèn);還可根據(jù)預(yù)期價(jià)格差異進(jìn)行確認(rèn),由于產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同導(dǎo)致產(chǎn)品定價(jià)差異較大時(shí),可對(duì)不同功能或不同類(lèi)產(chǎn)品分別確認(rèn)成本對(duì)象。成本對(duì)象確認(rèn)后,需合理地進(jìn)行成本分?jǐn)偅罢l(shuí)受益,誰(shuí)承擔(dān)”應(yīng)作為成本分?jǐn)偪傇瓌t,需根據(jù)合同或付款情況具體區(qū)分屬于哪個(gè)成本對(duì)象,能直接歸屬于某成本對(duì)象的進(jìn)行直接歸集;不能直接歸屬于某成本對(duì)象的應(yīng)采用合理的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)倸w集;對(duì)于特殊項(xiàng)目為避免造成較大偏差,不宜僅使用單一的可售面積法分?jǐn)偝杀荆切枰鶕?jù)具體情況采用合理的分配方法。例如,土地成本的分?jǐn)傄膊荒芎?jiǎn)單按照占地面積法分?jǐn)偅敉坏貕K涉及多種類(lèi)型商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)地塊公共面積可能屬于共用,故可以考慮采用兩分法進(jìn)行分?jǐn)偼恋爻杀荆谝徊较葘⒊裁娣e外的面積按占地面積法分?jǐn)偅诙娇蓪⒐裁娣e按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅@樣分?jǐn)偪赡芨雍侠怼a槍?duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的價(jià)稅分離,財(cái)務(wù)部門(mén)需建立不含稅成本臺(tái)賬,并與含稅成本進(jìn)行合并分析,減少成本差異。3.解決預(yù)售方式帶來(lái)的收入成本差異及與稅務(wù)口徑差異。項(xiàng)目預(yù)售階段,銷(xiāo)售收入需作為合同負(fù)債入賬,且需要進(jìn)行價(jià)稅分離。在實(shí)際操作過(guò)程中,為便于銷(xiāo)售回款數(shù)據(jù)的核對(duì),應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化會(huì)計(jì)科目的設(shè)置,銷(xiāo)售回款賬務(wù)的處理應(yīng)為:借記“銀行存款”,貸記“合同負(fù)債-預(yù)收款”(含稅回款金額、“應(yīng)交稅金-待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅”稅金正數(shù)、“合同負(fù)債-待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅”稅金負(fù)數(shù)),這樣可以直觀反映出合同負(fù)債為不含稅金額,可“合同負(fù)債-房款”為含稅金額,從而方便與銷(xiāo)售回款準(zhǔn)確核對(duì)。另外,稅務(wù)局要求對(duì)土增稅、增值稅及附加、所得稅進(jìn)行預(yù)繳,與會(huì)計(jì)口徑稅金及附加口徑不一致,故需建立會(huì)計(jì)與稅務(wù)收入、成本及稅金差異表,方便準(zhǔn)確核算。同時(shí)由于工程結(jié)算周期較晚,也可能因?yàn)楦鞣N調(diào)價(jià)、索賠等原因遲遲不能結(jié)算,因此財(cái)務(wù)人員應(yīng)做好開(kāi)發(fā)成本的預(yù)提工作。在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未能在期末完成竣工驗(yàn)收的應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,對(duì)尚未結(jié)算支付但確認(rèn)發(fā)生的成本,也應(yīng)預(yù)估其發(fā)生額,進(jìn)行合理預(yù)提。竣工但尚未辦理工程結(jié)算的項(xiàng)目,應(yīng)結(jié)合工程部、成本部等有關(guān)職能部門(mén)和外部單位提供的結(jié)算資料、成本預(yù)算資料,合理、準(zhǔn)確地估算及預(yù)提開(kāi)發(fā)成本。結(jié)算應(yīng)盡量在交房前完成,若因?yàn)檎{(diào)價(jià)或爭(zhēng)議無(wú)法按時(shí)提供的,也應(yīng)該要求相關(guān)部門(mén)對(duì)成本進(jìn)行合理的預(yù)估并提供預(yù)估數(shù)據(jù)的計(jì)算依據(jù)。同時(shí),還需提前取得相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票,以免出現(xiàn)增值稅及所得稅損失。4.完善預(yù)算管理體制。首先需要建立全面預(yù)算管理制度,通過(guò)制度完善房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算體制,從而建立完善全成本管控,合理預(yù)估項(xiàng)目盈利情況。預(yù)算涉及內(nèi)部各個(gè)部門(mén),至少應(yīng)包括營(yíng)銷(xiāo)策劃部、工程部、成本合約部、前期開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)資金部、綜合管理部等,預(yù)算全過(guò)程從設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、成本投入、銷(xiāo)售回款到產(chǎn)品交付,各部門(mén)數(shù)據(jù)來(lái)源應(yīng)有理有據(jù),同時(shí)通過(guò)預(yù)算下達(dá)年度指標(biāo)、季度指標(biāo),針對(duì)預(yù)算完成情況進(jìn)行合理分析,找出未完成指標(biāo)的原因。制定相應(yīng)考核制度,對(duì)完成指標(biāo)進(jìn)行合理獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)未完成指標(biāo)進(jìn)行懲罰,進(jìn)而促進(jìn)預(yù)算編制的嚴(yán)肅性及準(zhǔn)確性。5.提高財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算復(fù)雜,且資金密集、涉稅金額較大,故對(duì)綜合性專(zhuān)業(yè)人才需求較大。首先在人員招聘方面,要盡量選擇項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富且理論知識(shí)充分的專(zhuān)業(yè)人才,企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃,既要開(kāi)展外部相關(guān)主題的專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí),還需開(kāi)展集團(tuán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)人才的橫向教學(xué),通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)向其他財(cái)務(wù)人員傳授知識(shí),使得知識(shí)運(yùn)用更加貼合實(shí)際。同時(shí),為確保項(xiàng)目成本合理歸集,也應(yīng)適當(dāng)了解工程建設(shè)、工程造價(jià)等相關(guān)內(nèi)容,為項(xiàng)目成本把關(guān)。與此同時(shí),還應(yīng)該融入一些具體的獎(jiǎng)懲制度,獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的人員給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)或精神獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)于那些在工作中不積極的人員,也應(yīng)該給予批評(píng)。建立獎(jiǎng)懲制度能夠在一定程度上激發(fā)工作人員的工作熱情,提高工作人員的工作積極性,還能夠保證核算工作的順利完成。6.加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息化建設(shè)。首先,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息化建設(shè)應(yīng)緊貼項(xiàng)目業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)進(jìn)行,例如銷(xiāo)售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算,包括收取回款、銷(xiāo)售價(jià)稅分離、業(yè)主退換房、業(yè)主要求更名、房屋面積補(bǔ)差、房屋面積退差、銷(xiāo)售收入結(jié)轉(zhuǎn)等方面;成本計(jì)提支付會(huì)計(jì)核算,要滿足房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的各個(gè)行業(yè),同時(shí)還需滿足借助信息化手段進(jìn)行成本的合理分?jǐn)偅瑥亩岣邥?huì)計(jì)核算效率。其次,還可以通過(guò)云平臺(tái)的搭建,全面提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算所關(guān)聯(lián)的各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整合,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來(lái)源于各業(yè)務(wù)系統(tǒng),進(jìn)一步準(zhǔn)確并細(xì)化財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。綜上所述,我們可以看出伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和進(jìn)步,對(duì)會(huì)計(jì)核算工作也提出了越來(lái)越高的要求,會(huì)計(jì)核算工作人員也將面臨更大的挑戰(zhàn)和壓力。其會(huì)計(jì)核算工作的真實(shí)性和效率會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的管理和監(jiān)督機(jī)制缺失或不完善,容易造成收入確認(rèn)復(fù)雜、會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作不真實(shí)等情況,這樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作產(chǎn)生較大的阻礙。對(duì)于企業(yè)的管理人員來(lái)講,可能更加注重追求更大的經(jīng)濟(jì)效益,忽視了度的把握,甚至?xí)斐赏顿Y者做出不正確的決策。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)企業(yè)一定要提高對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的認(rèn)識(shí),提高對(duì)此項(xiàng)工作的重視程度,確保核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性,為企業(yè)管理者做出正確決策提供參考依據(jù),促進(jìn)公司健康可持續(xù)發(fā)展。
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摘要:隨著改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇。當(dāng)前,規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征,而這種發(fā)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了新的要求。以?xún)r(jià)值鏈理論為視角,在分析房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行了研究。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),價(jià)值鏈,房地產(chǎn)企業(yè),管控模式
1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營(yíng)方式以及由此所決定的經(jīng)濟(jì)效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細(xì)化轉(zhuǎn)變,它特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化能力,同時(shí)要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確,業(yè)務(wù)單元?jiǎng)澐诌m當(dāng),并且相互之間的聯(lián)系通道順暢,業(yè)務(wù)流程管理高效。
集團(tuán)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專(zhuān)業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團(tuán)總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn),且高效地掌控不同區(qū)域的多項(xiàng)目運(yùn)作;同時(shí),不同區(qū)域的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)還要保持協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)范運(yùn)行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業(yè)資源,做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),互相推動(dòng),有效降低管理成本。
規(guī)模化、集團(tuán)化已成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),在其促動(dòng)之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項(xiàng)目操作者和管理者雙重角色,企業(yè)從“母公司―項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動(dòng)”的集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應(yīng)地,現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應(yīng)做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新,否則難以適應(yīng)發(fā)展的要求。
2價(jià)值鏈理論
1985年,邁克爾?波特首次提出“價(jià)值鏈(Value chain)”管理理論,其認(rèn)為,企業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)(投資)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、服務(wù)和內(nèi)部管理的各個(gè)環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運(yùn)作產(chǎn)生的整體價(jià)值增值,而這一相互聯(lián)系、彼此促進(jìn)的價(jià)值產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)過(guò)程就是價(jià)值鏈。
價(jià)值鏈具有如下特性:(1)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)只要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面,其中基本活動(dòng)主要是直接創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),而輔助活動(dòng)主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動(dòng);(2)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體,每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后,傳遞到下一環(huán)節(jié)。價(jià)值鏈上的參與者通過(guò)縱向上和橫向上的分工協(xié)作,實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。(3)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)自于成本領(lǐng)先和差異化,而從價(jià)值鏈角度來(lái)看,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和效率的提高主要來(lái)自于價(jià)值活動(dòng)本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價(jià)值鏈活動(dòng)。
3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成
按照價(jià)值鏈理論,房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)作業(yè)流程,同樣也可分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面。
3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)
(1)前期研究決策階段:通過(guò)縝密細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研,結(jié)合企業(yè)自身綜合實(shí)力,對(duì)目標(biāo)地塊的購(gòu)買(mǎi)與否進(jìn)行可行性分析。對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)地塊進(jìn)行前期研究,確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)和開(kāi)發(fā)模式,進(jìn)行價(jià)值研判與決策。
(2)規(guī)劃階段:根據(jù)前期決策,委托設(shè)計(jì)單位對(duì)已獲得地塊進(jìn)行策劃設(shè)計(jì),形成良好的功能規(guī)劃和市場(chǎng)識(shí)別,將土地最大限度實(shí)現(xiàn)增值。確定設(shè)計(jì)方案后,依法對(duì)擬建地塊進(jìn)行規(guī)劃保健,獲得許可。
(3)工程建設(shè)階段:通過(guò)招標(biāo)比選,選擇最優(yōu)施工企業(yè),使其有能力完成設(shè)計(jì)方案,實(shí)現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工,并對(duì)工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行有效控制。工程建設(shè)是對(duì)土地、建筑材料等原料通過(guò)作業(yè)投入成本,使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價(jià)值。
(4)銷(xiāo)售階段:在取得房屋銷(xiāo)售許可證的基礎(chǔ)上,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推廣與銷(xiāo)售,并根據(jù)客戶(hù)需求反饋,對(duì)在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造進(jìn)行修正,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)值最大化。
(5)物業(yè)管理階段:產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售完成后,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行物業(yè)管理、保修和后期維護(hù)。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)
房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈特性的基本活動(dòng)的開(kāi)展而開(kāi)展的,它穿插、融合于房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)作的整個(gè)過(guò)程。
(1)戰(zhàn)略定位管理:確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略,作為具體經(jīng)營(yíng)方針制定的依據(jù),保證企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育和發(fā)展。
(2)財(cái)務(wù)和人力資源管理:人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓(xùn)、晉升等機(jī)制,促進(jìn)知識(shí)資源的積累和應(yīng)用;財(cái)務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營(yíng)運(yùn)資金和籌資管理以及
稅務(wù)籌劃。 (3)企業(yè)文化:企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的具有自身特色的價(jià)值理念和行為準(zhǔn)則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價(jià)值附加值來(lái)源,在凝心聚力、品牌推廣、市場(chǎng)評(píng)價(jià)等方面具有重要作用。
(4)企業(yè)創(chuàng)新:在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,技術(shù)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售和管理等方面的創(chuàng)新,是企業(yè)不斷獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獲得價(jià)值增值的重要手段。
4價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式
價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式是以房地產(chǎn)價(jià)值鏈為核心,按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程實(shí)現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價(jià)值鏈定位,從業(yè)務(wù)線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計(jì)線三個(gè)層次各自承擔(dān)相應(yīng)職責(zé),整個(gè)價(jià)值鏈上橫向的各個(gè)協(xié)同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶(hù),各自形成可以量化的對(duì)整體價(jià)值鏈的貢獻(xiàn),通過(guò)協(xié)同提高效率,從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值創(chuàng)造最大化,形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對(duì)獨(dú)立的各個(gè)業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價(jià)值鏈”,通過(guò)積累形成各自的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì),提高專(zhuān)業(yè)化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團(tuán)整體優(yōu)勢(shì),從而形成集團(tuán)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 根據(jù)上述價(jià)值鏈理論,將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運(yùn)作效率、降低成本;縱向一體化協(xié)同注重知識(shí)積累、專(zhuān)業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協(xié)同
首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心、制造中心和營(yíng)銷(xiāo)中心串成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條,這是地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心和主干;由財(cái)務(wù)、人力資源、企管等職能部門(mén)搭成資源提供、職能管理和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的支持平臺(tái);業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺(tái)為依托開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng),相互作用,形成立體協(xié)同的價(jià)值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關(guān)方(如:供應(yīng)商、建筑商、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、銷(xiāo)售等)對(duì)接串聯(lián)起來(lái),就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價(jià)值鏈。
基于價(jià)值鏈,四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準(zhǔn)確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團(tuán)戰(zhàn)略研究,目標(biāo)計(jì)劃及項(xiàng)目的高、精研發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析;產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心側(cè)重于項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì),致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設(shè)計(jì);制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過(guò)程的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本;營(yíng)銷(xiāo)中心側(cè)重于營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù),基于消費(fèi)者心理,研究需求趨勢(shì)和營(yíng)銷(xiāo)方式,建立營(yíng)銷(xiāo)管理和服務(wù)特色;與客戶(hù)、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏;實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈創(chuàng)造價(jià)值的做大化。
基于價(jià)值鏈,業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶(hù)。創(chuàng)造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣,就會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),并打破部門(mén)和業(yè)務(wù)單元之間的界限,實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈的價(jià)值最優(yōu)。具體工作中,各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負(fù)責(zé)的重點(diǎn)工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專(zhuān)業(yè)、最有效率,然后主動(dòng)地參與價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)的工作,從不同的視野貢獻(xiàn)智慧,避免漏洞,防止風(fēng)險(xiǎn)。
4.2縱向一體化協(xié)同
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;措施
中圖分類(lèi)號(hào):F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
收錄日期:2012年1月5日
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)
(一)內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目所需要的各種資金進(jìn)行一定的籌集,籌集之后對(duì)籌資款進(jìn)行項(xiàng)目分配,使每一筆資金都做到合理使用,對(duì)其使用中產(chǎn)生的成本耗費(fèi)和收入進(jìn)行核算、記錄和再分配,履行好核算、控制、分析、考核等財(cái)務(wù)職能。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有別于一般企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。
(二)特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為極具特殊性的資金密集型行業(yè),與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)往往需要投入巨額的資金,并且借貸資金往往占有較大的比重,對(duì)于企業(yè)資金的管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)使得財(cái)務(wù)管理表現(xiàn)出以下幾個(gè)主要的特點(diǎn):一是房地產(chǎn)企業(yè)上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、投資周期長(zhǎng)、所需的資金量大、中間環(huán)節(jié)多等特點(diǎn),決定了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度;二是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性高,對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也提出了更高的要求,迫切需要財(cái)務(wù)管理人員提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息以滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的需要,最大限度地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);三是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要處理與投資者、債權(quán)人、工商稅務(wù)部門(mén)、居民等之間的財(cái)務(wù)關(guān)系,任何一方的財(cái)務(wù)關(guān)系處理不當(dāng),都會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)直接負(fù)面的影響,使財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容更加復(fù)雜。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用,主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:
(一)財(cái)務(wù)管理制度方面。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不健全是多年來(lái)一直存在的問(wèn)題。這種制度不健全主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的最初階段,很多財(cái)務(wù)管理工作無(wú)據(jù)可依;二是房地產(chǎn)企業(yè)雖然財(cái)權(quán)分離,但是自有資金的存在形式較分散;三是銀行存款多頭開(kāi)戶(hù);四是資金在管理上盲目運(yùn)作;五是疏于成本控制,而只是關(guān)注成本核算,財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)法真實(shí)和完整地掌握企業(yè)成本支出的詳細(xì)情況和來(lái)龍去脈;六是私設(shè)企業(yè)“小金庫(kù)”或者資金“賬外循環(huán)”。
(二)成本管理方面。從實(shí)質(zhì)上看,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的土地使用權(quán)取得、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)管理以及施工過(guò)程的成本控制等因素,都會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生不同程度的影響。就目前而言,房地產(chǎn)企業(yè)首先在土地使用權(quán)的競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中存在較多的非理性現(xiàn)象,在某些情況下甚至無(wú)視競(jìng)買(mǎi)價(jià)格與其實(shí)際成本的嚴(yán)重偏離;其次,并非價(jià)格越高的設(shè)計(jì)方案越不可取,其還需結(jié)合技術(shù)指標(biāo)、銷(xiāo)售前景等因素來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)定;再次,招投標(biāo)過(guò)程中的中標(biāo)價(jià)格并不等于最終成本,其還應(yīng)受后期合同變更、或有糾紛等因素的影響。最后,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,只注重工程施工的造價(jià)控制,忽視了工程開(kāi)工前的投資決策階段對(duì)造價(jià)的控制,忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理進(jìn)行設(shè)計(jì),工程造價(jià)管理的各個(gè)階段相互脫節(jié),沒(méi)有建立完善細(xì)致的工程成本管理體系。
(三)融資管理方面。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè),投入資金量大,占用周期長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)率偏低,更增加了對(duì)資金的需求。首先,由于某些房地產(chǎn)企業(yè)的決策理性化程度不高,其對(duì)于融資規(guī)模、融資方式、融資成本、融資時(shí)機(jī)的選擇缺乏合理性,從而極大地增加了企業(yè)自身的融資風(fēng)險(xiǎn);其次,目前房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道比較單一,主要是依靠銀行貸款,負(fù)債率普遍較高。但由于我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在自有資產(chǎn)、信譽(yù)名聲等方面的劣勢(shì),銀行從自身利益出發(fā),通常不愿開(kāi)展這些房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)。而目前土地、信貸政策的收縮抬高了房地產(chǎn)行業(yè)資金的門(mén)檻,同時(shí)目前國(guó)家緊縮的宏觀調(diào)控措施也直接增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金成本,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大。
(四)財(cái)務(wù)觀念方面。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理重視不夠,財(cái)務(wù)人員水平有限。在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理顯得有些落后。一方面房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度不夠,直接導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理決策、簽訂合同以及招投標(biāo)時(shí),沒(méi)有從財(cái)務(wù)管理的角度進(jìn)行考量;另一方面房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)顯得不足,不能順應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展變化,財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)迫切需要通過(guò)培訓(xùn)等手段加以提高。這些問(wèn)題的存在,極大地阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高,成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策分析
(一)建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)利與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。要通過(guò)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的資金和成本的監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門(mén)重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋,并與部門(mén)績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來(lái)。
(二)充分改善成本控制措施,加強(qiáng)全面成本管理。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)的競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中保持應(yīng)有的理性,而在取得該地塊的使用權(quán)之后,還要通過(guò)與政府的積極交涉,力爭(zhēng)在該地塊土地出讓金的支付比例及時(shí)間方面取得更多的優(yōu)惠;其次,房地產(chǎn)企業(yè)在選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案時(shí),應(yīng)對(duì)投資收益與方案成本進(jìn)行綜合考慮,努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目方案投資收益的最大化;最后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以成本控制為目標(biāo),對(duì)中標(biāo)企業(yè)合同條款的簽訂保持嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致,防止因合同權(quán)責(zé)不清而造成雙方日后產(chǎn)生糾紛的可能,從而為企業(yè)自身贏得最大利益。
(三)構(gòu)建多元化的籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)巨額資金的投入過(guò)程,籌資任務(wù)十分繁重。因此,企業(yè)要建立多元化的籌資渠道:1、發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù),如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式;2、積極進(jìn)入資本市場(chǎng),通過(guò)發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營(yíng)資金;3、要以自然人或企業(yè)發(fā)起方式,定向募集民間游資;4、要主動(dòng)出擊,通過(guò)并購(gòu)和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額,增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力;5、提高企業(yè)認(rèn)識(shí),強(qiáng)化資金管理。站在企業(yè)管理的角度,將其落實(shí)為制度的形式,貫徹到房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)要重視財(cái)務(wù)管理,提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。在經(jīng)濟(jì)全球化和信息時(shí)代,信息的更新變得很快。房地產(chǎn)企業(yè)在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下要想贏得生存和發(fā)展,就必須狠抓財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和員工都要有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識(shí),而不是視財(cái)務(wù)管理部門(mén)為冷差事,認(rèn)為這個(gè)部門(mén)不求有功但求無(wú)過(guò)就夠了。實(shí)際上,戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理對(duì)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì),鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員除要掌握相應(yīng)的財(cái)務(wù)稅務(wù)知識(shí)外,還要學(xué)習(xí)其他如工程管理、工程結(jié)算、成本控制等知識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)“派出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法來(lái)開(kāi)展財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作,增強(qiáng)他們的職業(yè)責(zé)任感,不斷通過(guò)加強(qiáng)學(xué)習(xí)和外部引進(jìn)等方式,培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員,從而更好地保障企業(yè)財(cái)務(wù)安全,為企業(yè)的節(jié)流增效貢獻(xiàn)更大的力量。
四、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是否健康穩(wěn)定發(fā)展,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)有著重要意義。在當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格管控的情形下,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作更為重要。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理迫切需要轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理。在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長(zhǎng)足發(fā)展,企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者必須提高意識(shí),真正地使財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具之一,對(duì)整體項(xiàng)目實(shí)施全方位、全過(guò)程的管理,有效控制成本費(fèi)用。同時(shí),要正視傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理存在的各種問(wèn)題,采取有效措施加以改進(jìn)和完善,更重要的是要積極適應(yīng)信息時(shí)代對(duì)財(cái)務(wù)管理的新要求,不斷推動(dòng)財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)化、系統(tǒng)化、信息化。只有這樣,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作才能更上一個(gè)新臺(tái)階。
主要參考文獻(xiàn):
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[3]周文生.對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)策略思考[J].財(cái)經(jīng)縱橫,2010.36.
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