房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點范文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范
近年來，社會經(jīng)濟的發(fā)展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產(chǎn)企業(yè)推到了發(fā)展的關(guān)鍵時期。作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極強、帶動系數(shù)較大的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國的社會經(jīng)濟生活中具有極其重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風(fēng)險，投資大、風(fēng)險高、回收周期長是其顯著特點。這些特點使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。
由于各種原因，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度正在逐步加大，國際經(jīng)濟形勢也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，在企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展中有效的防范財務(wù)風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。
一、做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的必要性
我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步相對較晚，各方面的體系和機制還很不健全，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題。加之我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)、科學(xué)合理的控制財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生是一項必不可少的工作。
我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了顯著影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨更多的風(fēng)險和困境，政策風(fēng)險以及市場風(fēng)險都給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范增加了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進行事后監(jiān)管，這是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的一個障礙。只有對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范進行深入的研究，只有積極地改進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的策略，制定房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的有力措施，才能降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的幾率，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的成因分析
(一)內(nèi)在因素
第一，房地產(chǎn)企業(yè)是一個比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險的可能性更大。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產(chǎn)風(fēng)險高等特點，這些特點從根本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展必然面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導(dǎo)致負(fù)債資金數(shù)額巨大。資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本所占的比例越大，發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的幾率就會越高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)有其內(nèi)部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理和防范機制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費用控制不嚴(yán)格、缺乏財務(wù)預(yù)算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。
(二)外部因素
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要受到國家宏觀調(diào)控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個方面的影響，比如市場環(huán)境引發(fā)的價格風(fēng)險、投資風(fēng)險等，這些都從很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的有效措施
(一)選擇正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)
選擇科學(xué)和合適的財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)是做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的一項重要的基礎(chǔ)工作。合適的財務(wù)指標(biāo)可以對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行有效的評價，它是進行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價的一項重要客觀標(biāo)準(zhǔn)，可以準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)胤从钞?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。指標(biāo)的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學(xué)性、合理性、客觀性等。整個財務(wù)風(fēng)險的水平是根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的動因進行分析的，并且由全面的指標(biāo)體系來進行反映。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平進行反應(yīng)的指標(biāo)體系主要有短期償債能力指標(biāo)體系、長期償債能力指標(biāo)體系、營運能力指標(biāo)體系、盈利能力指標(biāo)體系、風(fēng)險水平指標(biāo)體系、現(xiàn)金流量能力指標(biāo)體系、發(fā)展能力指標(biāo)體系等。選擇正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)可以使財務(wù)風(fēng)險控制更有目的性。
(二)建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險
第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理必然離不開現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)理論。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過多的負(fù)債將會使企業(yè)的價值下降。因為房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營運用的增加，必然會引起債務(wù)償還風(fēng)險的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把負(fù)債經(jīng)營可能帶來的風(fēng)險控制在一定范圍之內(nèi)，不得使企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的渠道應(yīng)該包括債務(wù)融資和權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結(jié)構(gòu)，把籌資渠道進行科學(xué)合理的安排，呈現(xiàn)出風(fēng)險最小的資本結(jié)構(gòu)形態(tài)，以達到企業(yè)增值的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度要有所控制，針對企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴(yán)格遵守合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長期負(fù)債來滿足公司對資金的需求。
(三)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
預(yù)警系統(tǒng)可以大大加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)要從企業(yè)運營的各種資料來源進行分析，在分析的基礎(chǔ)上運用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行事先的預(yù)防和控制。建立房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該注意立足于市場環(huán)境以及企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來的負(fù)面影響，可以將企業(yè)的財務(wù)危機控制在初級階段，降低財務(wù)風(fēng)險給企業(yè)帶來的危害。
(四)強化資金管理，保證資金運轉(zhuǎn)的良性循環(huán)
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品既具有投資價值也具有消費價值，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金進行集中管理，采取統(tǒng)一調(diào)配的方式避免出現(xiàn)過多的閑置資金，以提高資金的運轉(zhuǎn)速度和使用效率，保證資金運轉(zhuǎn)的流暢和高效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)算方法應(yīng)該更加科學(xué)，保證資金結(jié)算的順利進行，使資金順利回籠到位，促進資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
(五)充分調(diào)查市場和研究市場，防范和降低市場風(fēng)險
市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著來自市場的多種風(fēng)險。實踐經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險很大一部分來自市場風(fēng)險，所以做好市場調(diào)查，做好市場風(fēng)險分析是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改成立專門的市場調(diào)研部門，指定專門人員進行市場調(diào)查和分析，了解房地產(chǎn)市場的容量以及波動情況，掌握最及時的第一手資料。同時，還要對潛在市場容量和未來市場風(fēng)險有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實的第一手資料。
(六)建立防范財務(wù)管理風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，是財務(wù)風(fēng)險防范體系的重要組成部分。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動，熟悉其財務(wù)特點，探索適合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的方式和方法，積極構(gòu)建科學(xué)合理的內(nèi)部財務(wù)控制體系。按照企業(yè)自身實際情況，制定嚴(yán)格的財務(wù)管理規(guī)章制度，做到對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的全面把握，并且對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)是一個重要的行業(yè)，關(guān)系到國計民生和社會穩(wěn)定，并且?guī)恿撕芏嗌舷掠萎a(chǎn)業(yè)。但是，由于國家宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟形勢的變化多端，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式錯綜復(fù)雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，如何進行有效的財務(wù)風(fēng)險防范是房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問題，需要從各個方面努力，做好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險防范。
參考文獻：
[1]朱陶萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及治理對策［J］. 現(xiàn)代經(jīng)濟信息，201
[2]蔡敏妮.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)風(fēng)險管理［J］. 科技信息,2010
[3]李榮錦,王珍.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范研究［J］.會計之友,2010
第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點范文
摘 要 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得的成就令人矚目，房地產(chǎn)業(yè)已然成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而，鑒于房地產(chǎn)業(yè)投資成本高、負(fù)債經(jīng)營、資金鏈緊張等行業(yè)特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)隨時都可能發(fā)生財務(wù)危機。本文通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的常見風(fēng)險以及產(chǎn)生這種風(fēng)險的內(nèi)外因，對如何控制我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險提出了幾點對策，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所裨益。
關(guān)鍵字 房地產(chǎn) 風(fēng)險 原因 對策
一、前言
所謂的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，指的是房地產(chǎn)企業(yè)按照國家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章制度以及房地產(chǎn)業(yè)自身經(jīng)營的要求，在遵循資本營運規(guī)律的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動進行組織、預(yù)測、決策、計劃、控制、分析以及監(jiān)督等一系列管理工作。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的特點，主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)行業(yè)投資大、負(fù)債水平比較高、資金周轉(zhuǎn)比較快，這些特點決定了一旦外部環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)的反應(yīng)將非常靈敏，隨時都有可能陷入財政危機。尤其是金融危機過后，房地產(chǎn)業(yè)受到重創(chuàng)，與此同時，房地產(chǎn)業(yè)在財務(wù)過程中存在的種種弊端也暴露出來了。如果不及時采取對策，對房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理所面臨的風(fēng)險加以管理，一旦該行業(yè)資金鏈斷裂，我國經(jīng)濟發(fā)展將面臨巨大的損失。因此，必須高度重視房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險并采取相關(guān)措施對其加以有效控制，全面促進房地產(chǎn)業(yè)又快又好的發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的風(fēng)險
總得來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中面臨的風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三個方面，即償債風(fēng)險、籌資風(fēng)險以及管理風(fēng)險。
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，企業(yè)的正常運行必須以大量的資金投入作為支撐。一般情況下，在項目的開始階段，企業(yè)自由的資金比較少的，項目的開發(fā)主要是以負(fù)債的形式進行的，項目所需的資金大部分都是通過外部借貸等方式籌集的。很多房地產(chǎn)企業(yè)在利益的驅(qū)使下，經(jīng)常在財務(wù)方面考慮項目可行性，預(yù)算工作僅是表面工作，盲目的、不合理的進行各種融資行為，以致最后不能獲得預(yù)期利潤，進而面臨償債危機，影響企業(yè)發(fā)展。
上文已經(jīng)提到過，房地產(chǎn)業(yè)項目的順利進行需要大量資金，而這些資金基本是通過外部融資籌資的。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)籌資的渠道比較單一，雖然企業(yè)自籌資金的比例逐年增高，但在自行籌備的資金中，很多借貸來源不明，如此一來，使得房地產(chǎn)資金的構(gòu)成及其不合理。與此同時，我國政府在一定程度上限制了土地、信貸政策，銀行的貸款利率也上調(diào)了，這些因素綜合起來都使得房地產(chǎn)業(yè)的籌資風(fēng)險大大加劇了[1]。
相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈比較長，周轉(zhuǎn)期長，涉及的內(nèi)容多而雜，這就使得房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)管理工作難度比較大。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)如此龐大復(fù)雜的財務(wù)關(guān)系以及較為頻繁的資金往來結(jié)算活動，財務(wù)管理工作的潛在風(fēng)險非常大。如果房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作人員工作能力不強，或者是在工作構(gòu)成中假公濟私，亦或者是企業(yè)的監(jiān)管力度不夠，只要房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理環(huán)節(jié)稍加放松，這些潛在的風(fēng)險就會現(xiàn)實化，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
造成上述風(fēng)險的原因既有來自企業(yè)外部的原因，也有來自企業(yè)內(nèi)部的原因。
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的外部因素
從上表可以看出，造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險產(chǎn)生的外部原因主要有外部金融環(huán)境的影響、法律環(huán)境的影響、經(jīng)濟環(huán)境的影響以及稅務(wù)環(huán)境的影響。由于房地產(chǎn)業(yè)自身特點的影響，該行業(yè)對外部環(huán)境變化非常敏感，一旦外部環(huán)境變化，就會在一定程度上加大房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險。對于國家的金融政策來說，一旦國家對銀行的貸款利息進行上調(diào)，那么主要依靠貸款籌集資金的房地產(chǎn)業(yè)將面臨巨大的籌資風(fēng)險，由此可見，國家的金融環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響之巨大。我國房價一直居高不下，遠遠超過了普通老百姓的承受能力范圍，對社會秩序的穩(wěn)定造成了一定的威脅，雖然國家也出臺了相關(guān)政策對房價進行調(diào)控，但效果不佳，歸根到底在于我國對房地產(chǎn)行業(yè)進行規(guī)范的法律法規(guī)不健全。如此一來，有的地方政府違反鉆國家法律規(guī)定的漏洞進行強征強拆，有的銀行鉆國家法律漏洞違法進行貸款，使得房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理危機不斷。此外，經(jīng)濟環(huán)境和稅務(wù)環(huán)境的變化也會對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理危機的產(chǎn)生起到很大的促進作用[2]。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的內(nèi)部因素
外部因素只是在宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理危機的產(chǎn)生起到了一定的促進作用，內(nèi)因是關(guān)鍵。企業(yè)的規(guī)模、企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營和財務(wù)管理水平、企業(yè)管理人員的素質(zhì)以及企業(yè)的經(jīng)營狀況和穩(wěn)定性都在一定程度上加劇了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)只有達到一定的規(guī)模，其經(jīng)濟性質(zhì)和股權(quán)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)營狀況都會相對比較穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力也相對較強，若是企業(yè)規(guī)模太小，則會在面臨風(fēng)險是無招架之力。企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營、管理水平以及企業(yè)工作人員的素質(zhì)是房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險產(chǎn)生的主要因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部沒有完善的規(guī)章制度，管理人員工作態(tài)度懶散，職業(yè)素質(zhì)低下，在工作中不能很好的應(yīng)對各種問題，不能及時采取有效措施，導(dǎo)致財務(wù)管理風(fēng)險的產(chǎn)生，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。
四、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制對策
對于造成房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險產(chǎn)生的外部原因，企業(yè)很難把握，因此，企業(yè)必須從自身做起，有效控制財務(wù)管理風(fēng)險的產(chǎn)生。
1.樹立風(fēng)險意識
第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 財務(wù)管理
本文首先概述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念和特點，從多個剖析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀，指出了工作中存在的問題，并根據(jù)這些問題，提出了加強我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的合理化建議，希望能為我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供決策性指導(dǎo)。
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理概述
1.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，與一般企業(yè)財務(wù)管理有所不同，它是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運行中對全部資金運作過程進行的管理，從項目開發(fā)前期資金的籌集，到籌資之后將資金分配到各個項目中，都做具體詳細(xì)的記錄，并且對每一筆資金的利用進行合理管理，對企業(yè)運營過程中所產(chǎn)生的支出成本和資金收入進行記錄、核算，并進行再分配，做好財務(wù)管理的相關(guān)工作。
加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，可以使企業(yè)的資金利用更加集中，優(yōu)化企業(yè)籌資機制；提高企業(yè)管理的專業(yè)化水平，并監(jiān)督企業(yè)資金運作；另外，還可以輔助企業(yè)的工作績效考核，促進企業(yè)內(nèi)部控制機制的形成，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的透明化管理。
1.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
1.2.1項目開發(fā)周期長，籌資數(shù)目大，籌資任務(wù)繁重
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目與其它行業(yè)有著很大的區(qū)別，首先，我國土地價格不斷攀升，項目工程造價數(shù)字龐大，需要通過多種渠道進行資金的籌集；其次，項目銷售時間長，不能很快收回投資資金。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目本身，決定了項目開發(fā)周期長，而且籌資數(shù)額大，籌資任務(wù)繁重。
1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大，決策難度大
房地產(chǎn)企業(yè)項目運行過程中存在著很多無法確定的因素，這有可能對項目本身有著決定性作用，所以要多方面論證項目開發(fā)的可行性，項目開發(fā)風(fēng)險大，決策難度提升。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)項目一旦開始，其調(diào)整能力很差，缺乏很高的靈活性，無法及時對財務(wù)危機進行處理。
1.2.3財務(wù)管理所涉及的范圍廣、內(nèi)容多，責(zé)任重大
房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的資金、收入和支出，涉及到各個方面，范圍廣、內(nèi)容多，責(zé)任重大，管理難度也相應(yīng)增加。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀
2.1缺乏財務(wù)管理意識，方法滯后
一般房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者對財務(wù)管理直接負(fù)責(zé)，將財務(wù)會計人員當(dāng)作專門記賬、整理發(fā)票的人員，專業(yè)財務(wù)管理缺失，方法滯后，工作效率極為低下。有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對財務(wù)管理不夠重視，在進行招標(biāo)投標(biāo)和日常管理工作中，沒有進行財務(wù)方面的衡量。
2.2企業(yè)籌資面臨很多問題
當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少流動資金，這是非常普遍的現(xiàn)象，更糟糕的是，很多企業(yè)在資金的籌集過程中，也面臨很大困難。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資周期長，在項目運作過程中面臨的風(fēng)險也多，越是這樣，項目對籌資資金需求量也越大。
房地產(chǎn)項目籌資本身渠道少，目前我國銀行貸款的成本增高，增加了籌資的難度。
2.3成本管理困難
隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)也逐步健全，但是，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的難度增大，很多企業(yè)工作的重點是保證施工質(zhì)量的前提下，盡可能縮短工期，而忽視項目運作過程中的成本核算，或是重視成本核算而忽略了全過程的成本控制。再加上房地產(chǎn)項目成本涉及范圍廣，內(nèi)容多，項目周期長，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理難度很大。
2.4財務(wù)管理制度不完善，把控能力弱
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度不夠健全，企業(yè)內(nèi)部的各項制度不完善：房地產(chǎn)企業(yè)項目運作初期，很多財務(wù)管理工作沒有依據(jù)；企業(yè)銀行存在多戶頭；企業(yè)資金管理比較盲目；企業(yè)自有資金較為分散；企業(yè)的成本核算制度、內(nèi)部財務(wù)牽制制度缺乏等。
企業(yè)財務(wù)管理制度本身不健全，沒有可參考的規(guī)范?？偟膩碚f，企業(yè)注重成本核算而忽視成本控制，對財務(wù)管理工作的把控能力也減弱。
2.5財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不夠
在房地產(chǎn)行業(yè)，存在這種現(xiàn)象：財務(wù)管理人員專業(yè)知識夠硬，但是對企業(yè)本身的運營、項目運行過程中的資金運作不了解，對相關(guān)的政策法規(guī)制度也沒有概念。這不利于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的進行，輕則弱化財務(wù)管理在企業(yè)中的核心作用，重則產(chǎn)生財務(wù)管理工作中的失誤，甚至?xí)霈F(xiàn)腐敗現(xiàn)象和違法行為。
3.加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施
3.1對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性分析，加強科學(xué)決策
房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始運作之前，一定要對項目進行可行性研究和分析，提高科學(xué)決策。項目開發(fā)的可行性分析重點把握籌資規(guī)模、籌資成本、首期投入資金、在建時所需常規(guī)資金和預(yù)期收益幾個環(huán)節(jié)，財務(wù)管理人員將項目運行可能遇到的所有問題進行預(yù)測，結(jié)合項目本身的特點，并對成本控制進行分析。
3.2加強風(fēng)險把控，吸收投資者資金投入
投資者看中的是投資風(fēng)險較小的項目，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷增強項目本身的把控能力，加強風(fēng)險防范和風(fēng)險控制，吸引投資者的眼光，吸收投資金額。另外，企業(yè)還要對外建立良好信譽，增加投資者的青睞。
3.3拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的籌措，通過銀行貸款是非常好的方式，為了籌集到更多的資金，房地產(chǎn)企業(yè)還需要拓寬渠道。一是利用銀行貸款以外的其它金融服務(wù)，如商業(yè)匯票等；二是進入資本市場，通過股票和債券等形式進行資金籌集；三是吸收民間閑散資金；四是強化企業(yè)資金管理，提高資金利用效率。
3.4健全財務(wù)管理制度
健全的財務(wù)管理制度是保證企業(yè)健康運行的保證，也是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)要建立規(guī)范的法人治理體系，用制度來規(guī)范企業(yè)項目運作。一是企業(yè)財務(wù)管理人員要根據(jù)項目管理的特點和需求，制定相應(yīng)的管理制度，并在實踐中不斷修訂；二是設(shè)立企業(yè)的財務(wù)管理專門機構(gòu)，保證企業(yè)財務(wù)管理工作的正常運行。在資金管理中，對所有資金的支出和收入，都要按章規(guī)章制度執(zhí)行，發(fā)揮企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)有的作用。
3.5加強成本控制，降低成本費用
企業(yè)項目開發(fā)和管理中，要重視成本核算和成本控制。在項目運作的每個階段和每個環(huán)節(jié)，都要融入成本控制，在日常工作中降低企業(yè)的成本費用。
3.6提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
首先，企業(yè)在人員招聘時，要加強人員專業(yè)知識和相關(guān)技能的考核，在把關(guān)過程中就聘用綜合素質(zhì)較高的人員。其次，人才運用中，要加強崗位培訓(xùn)，加強財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，將會計人員轉(zhuǎn)變?yōu)樨攧?wù)管理人員。另外，要讓會計人員不斷學(xué)習(xí)最新的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和法律法規(guī)，還要加強財務(wù)管理人員的道德修養(yǎng)。
結(jié) 論
財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心和重中之重，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個方面加強財務(wù)管理：對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性分析，加強科學(xué)決策；加強風(fēng)險把控，吸收投資者資金投入；拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；健全財務(wù)管理制度；加強成本控制，降低成本費用；提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。
參考文獻：
[1]楊雪鋒.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀的探析[J].中國總會計師,2011,02.
[2]何秀清.淺論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題及對策[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù),2011,02.
[3]史志迅.如何有效加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2011,06.
第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點范文
水平。
1.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點
1.1 周期長,籌資難
房地產(chǎn)業(yè)的最大特點就是開發(fā)周期長、投資大,因此籌資的任務(wù)比較難。房地產(chǎn)企業(yè)往往不只開發(fā)一個項目,而且時間、地域等跨度大,進行項目決算等時間長。企業(yè)文化的建立、知識的積累、對相關(guān)數(shù)據(jù)的分析等決定著房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理、工作運轉(zhuǎn)的高效性、準(zhǔn)確的市場分析、項目的科學(xué)管理。
1.2 財務(wù)關(guān)系復(fù)雜,管理難
房屋購買者、材料供應(yīng)單位、勘察設(shè)計單位、土地轉(zhuǎn)讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權(quán)者等,財務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜,而且還要與稅務(wù)、工商、土地等多個部門協(xié)調(diào),因此管理難度大。
1.3 形式多樣
財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性使得財務(wù)形式具有多樣性。但就購買房屋而論,有分期付款的,也有一次性現(xiàn)金支付的。在對外支出上,有承包商在建設(shè)完工程后進行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應(yīng)。
2.加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理措施
2.1 強化基礎(chǔ)工作
財務(wù)管理得到加強的前提條件是企業(yè)做好財會基礎(chǔ)工作。小型房地產(chǎn)企業(yè)要有一名總會計師,行駛會計師職責(zé),大中型房地產(chǎn)企業(yè)要建立總會計師責(zé)任制。要建立良好的管理體制,分級管理、分級核算,這對大型房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。按照開發(fā)經(jīng)營管理體制和核算體制適應(yīng)的原則,給予不同地區(qū)開發(fā)經(jīng)營單位相應(yīng)的權(quán)利,以便其對財務(wù)管理中出現(xiàn)的問題進行及時的處理。在企業(yè)內(nèi)部建立崗位責(zé)任制,對審核、登記、報表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負(fù)責(zé)各種核算工作。
2.2 提高人員素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的人員對相關(guān)的業(yè)務(wù)知識要了解,還要掌握成本控制、財務(wù)管理、工程管理等相應(yīng)知識。為了提高人員的素質(zhì),提高其業(yè)務(wù)水平,掌握必要的財務(wù)管理技能和方法,使企業(yè)的財務(wù)管理更趨合理,降低企業(yè)投資,節(jié)省企業(yè)資金,房地產(chǎn)企業(yè)要組織財務(wù)人員定期或不定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),使其了解企業(yè)財務(wù)狀況,應(yīng)對出現(xiàn)的各種問題、情況。財務(wù)人員還要加強職業(yè)道德修養(yǎng),提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)方面的整體水平。
2.3 加快制度建設(shè)
國家有關(guān)單位制定了相應(yīng)的財務(wù)管理規(guī)則,房地產(chǎn)企業(yè)要遵守這些規(guī)章制度,另外根據(jù)企業(yè)自身的情況制定企業(yè)自己的制度。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員要按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動及財務(wù)管理的特點,對從征地、搬遷、施工、商品房營銷、物業(yè)管理等房地產(chǎn)經(jīng)營全過程的財務(wù)管理制度主動積極的進行探索,并根據(jù)實際情況進行修訂。我國房地產(chǎn)發(fā)展時間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財務(wù)管理體系和方法,所以,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門要借鑒成功企業(yè)的先進經(jīng)驗,學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)企業(yè)的管理方法,加快我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度建設(shè)的速度。
2.4 對財務(wù)行為進行規(guī)范
房地產(chǎn)企業(yè)要從自身的開發(fā)能力和自己所服務(wù)市場的需求出發(fā),對開發(fā)業(yè)務(wù)進行合理安排。企業(yè)的財務(wù)行為必須要符合相應(yīng)的要求、規(guī)范,嚴(yán)格對投資開發(fā)項目的程序做好可行性研究。嚴(yán)格按照規(guī)定制度進行管理資金的運行。例如,對必要的固定資產(chǎn)進行購買時,一定要在自身資金做基礎(chǔ),有一定的還款能力;向購房者預(yù)收的買房資金,要在商品房開工后用在商品房的建設(shè)上,尤其是在開發(fā)小區(qū)時,要預(yù)先進行周密的計劃,使收支平衡。
2.5 加強資金管理工作,提高利用率
財務(wù)管理的中心是資金管理。在使用資金的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要做好統(tǒng)籌安排工作,對資金進行合理調(diào)度和運用。房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應(yīng)的資金管理機構(gòu),以結(jié)算中心的形式進行資金的管理,使得使用的資金能夠統(tǒng)籌安排。對資金進行合理調(diào)度后,能夠使得貨幣的時間價值充分發(fā)揮出來,使資金得到合理的應(yīng)用。在進行房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理時,要將所有資金收支、貨物的轉(zhuǎn)移和發(fā)送等都記錄填票,并對資金、貨物的使用情況進行審核,并記錄下來,定期或不定期的根據(jù)經(jīng)濟責(zé)任制進行清查,一旦發(fā)現(xiàn)有賬目不實的要盡快找出原因,追究相應(yīng)個人或組織的責(zé)任,避免出現(xiàn)財務(wù)問題,同時提高資金利用率。
3.結(jié)語
總之,房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)運行的前提是有一套有效的財務(wù)管理方法和措施。通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點,財務(wù)一系列的措施、方法,加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理,就能很好的保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行,加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
參考文獻:
[1]賀志東.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理[M].廣州:廣東省出版集團圖書發(fā)行有限公司(廣東經(jīng)濟),2010.7.
[2]陳智剛.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的8堂必修課[M].北京:中國紡織出版社,2010.1.
[3]黃絹.企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制研究[M].成都:西南財經(jīng)大學(xué)出版社,2009.12.
第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點范文
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點范文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 企業(yè)財務(wù)管理 措施探討
隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，該產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟增長的主要支柱。與此同時，也帶來了高資產(chǎn)和高負(fù)債等巨大的財務(wù)風(fēng)險，然而這些風(fēng)險也成為制約該產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素。由此可見，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施也是非常必要的，同時也是勢在必行的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題
通過對我國大中小型的房地產(chǎn)進行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面存在的問題是多種多樣的，總結(jié)起來主要包括如下幾點：
(一)不合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)
眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面比較單一，主要來源為銀行貸款。因此，就會造成在所有的投資基金中，自由資金所占的比例就會有所降低，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高的主要原因。這種比較單一的融資渠道不僅會給銀行帶來非常沉重的負(fù)擔(dān)，同時也會使房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險逐漸增多。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有這一特點，使其償債的能力減弱，如果在投資項目中出現(xiàn)了紕漏，就會面臨著支付的危機。這樣不但會降低自身的信用度，同時也會加大利息的成本。尤其是隨著金融危機的爆發(fā)，銀行在房貸方面也是變得尤為的謹(jǐn)慎，再加之房市開始變得蕭條，使這一問題也就變得越加的嚴(yán)重。雖然，國家針對這一現(xiàn)狀采取了一定的補救措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的情況有所好轉(zhuǎn)，但并沒有從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)果上的不足和缺陷。
(二)在投資項目的選擇上不夠謹(jǐn)慎
我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目的選擇上不夠謹(jǐn)慎，隨意性比較大，通常只是注重對項目資金的決算，從而忽視了項目的選擇。通過大量的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在做項目的選擇時，往往缺少系統(tǒng)的、科學(xué)的，以及可行性的項目論證，只是單單憑借個人的經(jīng)驗，對項目做出選擇。有時還會存在嚴(yán)重的跟風(fēng)現(xiàn)象，所作出的決定也不夠客觀，充滿了極大的主觀性。這就造成了高檔商品房成為了現(xiàn)今大部分房地產(chǎn)商所熱衷的選擇，從而忽視了經(jīng)濟適用房的建設(shè)。而投資項目的選擇是否科學(xué)、合理是與企業(yè)的發(fā)展，甚至企業(yè)的存亡之間的關(guān)系式非常密切的。因此，如何合理、科學(xué)的對投資項目進行選擇和安排，也是房地產(chǎn)企工作人員所關(guān)注的。
(三)資本回收的風(fēng)險較大
通過對房地產(chǎn)企業(yè)多年的研究和總結(jié)，該企業(yè)具有資金投入較大、產(chǎn)品不可移動，以及資金回收周期較長等特點。通過與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)無論是在撤出資金方面，還是在投資改變方向上都面臨著非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，此外其抵御能力也比較差。如果在開放項目上出現(xiàn)問題，那么也就意味著企業(yè)將會出現(xiàn)非常巨大的資金缺口。甚至還會增大資產(chǎn)的負(fù)債率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力再次降低，最終資金缺口也會進一步的加大。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施
通過前面的敘述，我們可以了解到：房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)管理方面的問題是非常嚴(yán)峻的，其管理工作是否合理直接影響企業(yè)的最終效益。下面，筆者針對以上提到的幾點問題，總結(jié)如下幾點措施和方法。
(一)對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)行為進行規(guī)范
首先，房地產(chǎn)企業(yè)對其業(yè)務(wù)進行開發(fā)時，應(yīng)該參照房地產(chǎn)自身的具體情況、開放能力，以及市場的需求，切勿不可盲目、跟風(fēng)的開發(fā)業(yè)務(wù)項目。值得注意的是，尤其是那些重要的投資項目，一定要先按照具體的程序進行研究和分析，確保做出的決定具有一定的科學(xué)性和可行性。此外，企業(yè)其他各項的財務(wù)行為也應(yīng)嚴(yán)格參照相應(yīng)的行為規(guī)范，做到有章可循，有據(jù)可依。
(二)合理的管理和使用資金
作為財務(wù)管理的中心—資金，在對其進行使用和安排時，企業(yè)一定要做到統(tǒng)一的安排、詳細(xì)的籌劃、合理的調(diào)度，確保資金能夠得到合理、科學(xué)的使用和支配。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立專門的資金管理機構(gòu)，對資金進行統(tǒng)籌的安排和使用，通過合理的調(diào)度，發(fā)貨幣的時間價值充分的發(fā)揮出來。其次，還可以起到資金集中的作用，把活資金也充分的利用起來。
(三)建立健全、規(guī)范的規(guī)章制度
房地產(chǎn)企業(yè)之所以會出現(xiàn)籌資困難，稅收成本大等問題，是與企業(yè)中缺少比較健全和規(guī)范的規(guī)章制度密切相關(guān)的。因此，企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)企業(yè)的具體情況，以及財務(wù)管理方面的特點等，制定出比較完善、健全的規(guī)章制度，使企業(yè)資金的應(yīng)用和管理做到有章可循，以及合理分配。
除此之外，還應(yīng)加大對財務(wù)人員其他專業(yè)知識和技能的培養(yǎng)。由于房地產(chǎn)具有開發(fā)行業(yè)的特殊性，因此，這就要求財務(wù)人員不但應(yīng)該具備財務(wù)管理方面的知識，還應(yīng)掌握如成本控制和工程管理等方面的知識。
三、結(jié)束語
總而言之，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要長期健康、持續(xù)的發(fā)展，就必須要充分的重視財務(wù)管理的風(fēng)險防范、財務(wù)控制制度，以及對財務(wù)體系的完善和改進，從而提高企業(yè)財務(wù)控制的能力和抵御風(fēng)險的能力等。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題，以及加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施等進行了詳細(xì)的敘述和分析，希望可以為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和完善做出應(yīng)有的貢獻。
參考文獻：
[1]羅平中,羅勇,熊敏.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與資產(chǎn)管理活動稅務(wù).籌劃思維與方法[J].特區(qū)財會.2005
[2](美)羅伯特·格里斯沃爾德著.房地產(chǎn)投資管理[J].北京燕清聯(lián)合傳媒管理咨詢中心譯.機械工業(yè)出版社,2004
第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理
一、引言
我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會經(jīng)濟發(fā)展中具有較強的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時間長、財務(wù)風(fēng)險和管控風(fēng)險大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項目特點和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)，來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。
二、房地產(chǎn)財務(wù)管理的內(nèi)容
傳統(tǒng)意義上的財務(wù)管理是對資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點，房地產(chǎn)財務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利益分配重點體現(xiàn)在對項目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項目的資金占用成為財務(wù)人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務(wù)風(fēng)險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護航。經(jīng)過二十多年的充分競爭和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團化運營、規(guī)?；l(fā)展特點越來越突出，其財務(wù)管理可以概括為以下幾個方面：
(一)房地產(chǎn)財務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高
隨著社會文化水平的提高，財務(wù)人才隊伍對房地產(chǎn)項目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點和周期屬性的認(rèn)識程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率逐步提高，財務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地產(chǎn)財務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高
房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢，強者恒強的時代已經(jīng)來臨。規(guī)?；?、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)財務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監(jiān)管特點有所區(qū)別，對財務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財務(wù)管理的困難程度增加。
(三)房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產(chǎn)財務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發(fā)建設(shè)運營過程，預(yù)防各類財務(wù)風(fēng)險，提供財務(wù)管控水平，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資越來越多，政策監(jiān)管風(fēng)險和公開市場財務(wù)披露也客觀上提高了對房地產(chǎn)財務(wù)管控的要求。因此，房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨有的特點。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面
中央政府對房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項規(guī)費和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險。同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴(yán)格，同時伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)?；?，房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面
2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會等各個監(jiān)管機構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺、銀行理財辦法出臺、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大、財務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費管理方面
房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競爭力，成為考驗財務(wù)人員的重中之重。
四、房地產(chǎn)財務(wù)管理的建議
(一)培養(yǎng)專業(yè)的財務(wù)人員隊伍
財務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財務(wù)人才隊伍，提高房地產(chǎn)財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財務(wù)人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務(wù)問題的能力，而且可以防范財務(wù)風(fēng)險，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠健康發(fā)展。
(二)健全財務(wù)管控體系
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強做大，全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化水平發(fā)展很快，財務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長足的發(fā)展。對房地產(chǎn)財務(wù)工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財務(wù)管理和控制體系，實現(xiàn)有效的財務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時財務(wù)人員在實際業(yè)務(wù)開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容，制定符合企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發(fā)揮財務(wù)管控作用，才能使財務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財務(wù)管理風(fēng)險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險，縮小、降低、甚至避免因為財務(wù)管理帶來的風(fēng)險和損失。只有建立健全的財務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險管理理念，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險有充分的認(rèn)識，才能真正防范財務(wù)風(fēng)險。
(三)強化財務(wù)成本管理職責(zé)
房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項目的開發(fā)進展情況，利用財務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財務(wù)對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務(wù)風(fēng)險、降低財務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強大的支撐。
(四)做好稅務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大，對企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進，通過財務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
五、結(jié)束語
第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險管理
一 前言
房地產(chǎn)作為人們進行社會活動的物質(zhì)基礎(chǔ)，與人們的生活息息相關(guān)，在社會發(fā)展中起著重要的作用。特別是最近十幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，在我國國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也是逐年遞增，儼然牢牢把握住了我國國民經(jīng)濟的命脈。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，遠遠達不到西方發(fā)達國家的規(guī)范化程度，因此房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中存在著許多的問題，潛藏了許許多多的風(fēng)險，而財務(wù)風(fēng)險便是其中較為重要的一個。如何加強企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理以使得企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展成為擺在諸多房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。
二 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險理論綜述
1．財務(wù)風(fēng)險的含義
所謂風(fēng)險是指對未來預(yù)期的不確定性。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的種種財務(wù)活動中，由于內(nèi)部因素、外部因素以及其他不確定性因素的影響，使得企業(yè)在一定經(jīng)營時期內(nèi)的實際財務(wù)收益與預(yù)期值產(chǎn)生差異，從而使企業(yè)遭受損失的不確定性。財務(wù)風(fēng)險的存在是必然的，是經(jīng)濟發(fā)展的客觀產(chǎn)物。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在各種不可控因素的影響下企業(yè)的財務(wù)狀況產(chǎn)生不良現(xiàn)象甚至出現(xiàn)惡化，從而使得企業(yè)出現(xiàn)虧損的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險一般具有不確定性、風(fēng)險規(guī)避性以及預(yù)測決策性等特點。
2．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因
我國的房地產(chǎn)行業(yè)只有十幾年的發(fā)展歷史，還遠遠沒有達到成熟化和規(guī)范化，因此，企業(yè)在發(fā)展中必然會面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因通常有以下幾點：一是預(yù)期收益的不確定性的影響。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中債務(wù)資金所占比例較高，而房地產(chǎn)開發(fā)由于各種內(nèi)、外部因素的影響會使得預(yù)期收益有很大的不確定性，因此，一旦實際收益嚴(yán)重偏離預(yù)期值，企業(yè)將會面臨巨大的償債風(fēng)險。二是市場利率的影響。市場利率是會經(jīng)常波動的，而對于房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)來說，企業(yè)負(fù)債比例高，一旦市場利率上升，企業(yè)將會面臨更多的負(fù)債利息，除此之外，市場利率上升還會降低消費者的購房欲望，嚴(yán)重者甚至?xí)?dǎo)致市場低迷，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨雙重困境。三是房地產(chǎn)企業(yè)自身管理不善的影響。首先，房地產(chǎn)開發(fā)是一項相當(dāng)復(fù)雜的工程，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有嚴(yán)格的質(zhì)量管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效發(fā)揮預(yù)算管理的職能，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)債的比例過高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏嚴(yán)格的成本管理，并且在籌資過程中不夠嚴(yán)謹(jǐn)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)較重。
三 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題
針對房地產(chǎn)企業(yè)的成因及特點，以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理中主要存在以下問題：一是負(fù)債比重高，不能形成合理的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般規(guī)模較大，需要強大的資金支持，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行新項目開發(fā)時往往不是從企業(yè)內(nèi)部籌集資金，更忽視了應(yīng)收賬款的重要性，而是一味地從銀行等金融機構(gòu)尋求大量貸款，使得企業(yè)負(fù)債加重，進而加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。在財務(wù)管理中，負(fù)債的提高會提高企業(yè)的財務(wù)杠桿，從而使得企業(yè)財務(wù)風(fēng)險變大。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債比率已經(jīng)遠遠超過了歷史的最高點。特別是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，企業(yè)負(fù)債不斷加重，資金鏈也變得愈發(fā)緊張，一旦企業(yè)的資金鏈條斷裂，企業(yè)便會面臨破產(chǎn)的危險。二是對日常資金的管理缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點，存貨和應(yīng)收賬款在資產(chǎn)中所占比重較高，而現(xiàn)金的比重則相對較低。當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在只注重銷售而忽略資金管理的現(xiàn)象，而企業(yè)的財務(wù)管理也僅僅是進行一些簡單的會計核算，缺乏有效的成本預(yù)算和資金管理，不能對應(yīng)收賬款及時回收，從而導(dǎo)致企業(yè)缺乏強有力的資金保障，使得財務(wù)風(fēng)險加大。三是對項目開發(fā)的事前調(diào)查準(zhǔn)備工作缺乏重視。在房地產(chǎn)投資中，企業(yè)往往存在一定的盲目性，認(rèn)為只要有項目可做就可以進行投資，缺乏對項目的事前調(diào)查以及有效的財務(wù)分析工作，導(dǎo)致決策失誤或者投資失敗，增大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。四是缺乏完善的內(nèi)部管理制度。當(dāng)前國內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)發(fā)展中對于內(nèi)部控制和內(nèi)部管理不夠重視，沒有有效的管理制度，財務(wù)人員整體素質(zhì)較其他行業(yè)偏低，不能充分發(fā)揮內(nèi)部控制對風(fēng)險的防范作用，企業(yè)內(nèi)部不能形成對財務(wù)風(fēng)險的危機意識，從而導(dǎo)致企業(yè)管理不正規(guī)，最終導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險加大。
四 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)采取的措施
房地產(chǎn)企業(yè)要想立足于競爭日益激烈的市場，必須加強對財務(wù)風(fēng)險的管理，采取積極有效的措施，從而確立穩(wěn)定的資金保障，實現(xiàn)企業(yè)持久穩(wěn)定地發(fā)展。針對房地產(chǎn)的行業(yè)特性以及財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題，財務(wù)風(fēng)險管理措施具體有以下幾個方面：一是完善籌資渠道，形成合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開辟多種融資方式，降低企業(yè)對銀行貸款融資的依賴性，應(yīng)從企業(yè)自身出發(fā)，挖掘內(nèi)部潛力，充分利用企業(yè)的留存收益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過適當(dāng)擴大股權(quán)融資規(guī)模進行融資，合理控制股權(quán)和債務(wù)的比例，充分利用杠桿的作用，減少企業(yè)的財務(wù)費用，降低財務(wù)風(fēng)險。二是加強資金管理，提高利用效率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項目的進度分批注入資金，而不是一次性注入從而導(dǎo)致資金閑置，分批注入能夠是企業(yè)有多余的資金進行短期的投資，從而提高資金的利用效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強應(yīng)收賬款的管理。應(yīng)收賬款在資產(chǎn)中所占比例較大并且回收期限較長，如果款項不能夠及時收回容易導(dǎo)致出現(xiàn)壞賬，從而影響企業(yè)的資金供應(yīng)，造成企業(yè)資金鏈條緊張。企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)男庞闷谙藜涌鞈?yīng)收賬款的回收，對于逾期尚未支付的款項應(yīng)多及利息，進而督促款項的收回，保持資金的流動性。做好投資的事前準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)企業(yè)新項目的開發(fā)所需資金數(shù)額巨大且周轉(zhuǎn)速度較慢，因此更容易受到諸多因素的影響。為了有效降低財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作，對項目的可行性進行充分的分析并且做出預(yù)期的評價，同時對于不確定因素的影響做好充分的應(yīng)對準(zhǔn)備。完善內(nèi)部管理，加強企業(yè)合作。對于企業(yè)內(nèi)部：首先，在企業(yè)內(nèi)部要形成完善的管理制度和預(yù)算體系，保證財務(wù)管理的有效性，加強內(nèi)部控制，充分發(fā)揮其對風(fēng)險的防范作用。其次，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)加強財務(wù)知識的學(xué)習(xí)，提高財務(wù)風(fēng)險意識，加強財務(wù)風(fēng)險的宣傳，使財務(wù)風(fēng)險意識深入人心。同時，財務(wù)人員應(yīng)加強學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，做好項目的評估和成本預(yù)算，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對于企業(yè)之間要加強交流和學(xué)習(xí)，鞏固企業(yè)間的合作，從而達到雙贏的目的。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景備受看好，我國的房地產(chǎn)企業(yè)還有很大的上升空間，為了能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好財務(wù)風(fēng)險的管理工作，這既是經(jīng)濟發(fā)展的要求，也是企業(yè)生存的有力保障。
參考文獻
［1］繆英.略論房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010
