房地產企業會計核算精選(九篇)
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第1篇：房地產企業會計核算范文
1 房地產企業會計核算存在的問題
1.1 會計科目設置缺乏科學性
會計科目的定義是指對經濟活動或會計對象的具體內容，進行詳細分類設計的會計項目。而設置會計科目是會計專業獨有的方法，也是依據國家法規、會計學科的統一技術標準、行業規范，以及各個企業的組織形式實施分類管理的基礎性工作，而且會計科目能對會計活動進行監督和控制。那么在房地產開發企業中關于會計科目的設置，也是根據會計記賬辦法規定，即所有賬簿均應在年終結賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規定并不適合房地產企業會計核算，由于房地產開發企業建設周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
1.2 財務風險披露不夠充分
新會計準則對財務風險的規定是指在企業的各項財務活動中，由于企業受到內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產開發企業而言，財務風險是指房地產開發企業由于財務狀況惡化，而致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產開發企業的財務風險主要來源有投資風險、籌資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等等方面的風險。這種高風險性就要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定，雖然我國證監會允許房地產開發企業提取質量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產開發企業在財務會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關于質量保證金問題基本未加披露。
1.3 房地產企業商品成本與售價不對應
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成，到確認收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本;企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。所以對于在項目建設期內，如果大量投入資金，并發生大量費用計入當期，而且由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，那么預售款項也無法確認為收入，結果是為配比原則的應用也造成了相當的困難。一是會出現多計開發成本。如某些不能有償轉讓的公共配套設施，人為多予提計入成本，虛構欠付的工程款掛賬進成本，拖延工程結算時間，推遲項目財務決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達到降低應納稅所得額，通過人為將應由未售商品房負擔的成本擠入已售商品房承擔，將非開發項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產開發商品的成本載體計算是整個建設工程，當其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。
2 房地產企業會計核算策略
2.1 房地產會計科目設置應體現直觀、明細等特征
在進行房地產會計科目設置時，房地產企業應根據自身企業開發項目的多少，公司的規模大小及內部管理需要來進行成本的核算。那么對房地產開發企業的會計科目設置時，應當設置成開發成本項目，房屋開發成本(土地、安裝)。其中房地產開發包括土地開發和房屋開發兩類，對于開發成本的二級科目設置為土地開發成本、房屋開發成本，土地開發成本又包括商品性土地開發成本，主要是作為土地一級開發。并且對于房屋開發又可以分為商品房、周轉房、出租房、代建房等。開發成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應付賬款也應啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、開發間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據實際情況設置具體核算科目。在實務會計核算中，可以按核算對象設立成本卡片，并且可以連續記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結轉項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監督，還省卻了結賬、建賬的麻煩和痛苦。
2.2建立房地產財務風險管理體系
2.2.1 風險管理信息系統是管理信息系統中必不可少的系統，管理人員由此認識并處理現實的或者潛在的風險，從而可以抵御風險所產生的不利效應，以達到降低風險成本的作用，并且還能把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。所以對于房產企業來說，做到應廣泛、持續不斷地收集與本房地產企業相關的內外部初始信息，其中的信息包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫，并且還需要結合具體投資性房地產項目情況信息，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，從而達到識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供更加有利的條件。
2.2.2 房地產具有其特殊性，由于關于房地產商品的長期性、高價值性。所以對于房地產開發企業的保證金的數額更大、保證期限更長，國家應該為房地產企業建立質量保證金制度，達到為房地產商品的質量提供保證。并且據所開發項目的具體情況提取質量保證金，起到提高應付風險的作用，并且會計還需要做到對各種風險的相關披露。如尚在開發的土地、工程項目等面臨開發風險、籌資風險、土地風險等。
2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進行認識，是指在一定時期的收入與其相關的成本、費用應當相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關聯的成本、費用，做到在同一個會計期間內進行確認計量。企業在生產經營過程中，要取得一定的收入，必定要發生與之相關的成本或費用，所以企業實行配比原則有利于正確反映企業的財務成果，而且能夠正確地計算出本期損益。
那么作為房地產這樣一個特殊的行業，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。
即進行分類明細賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，然后按計劃價格相同的房屋分類設戶、價格不同的分別設置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進行結轉。并且將要辦理竣工決算手續的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，達到得出銷售成本的方法。從而達到使房地產企業合理地確認收入、費用及損益的目的。
3 結束語
總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準則實施后，以及全體房地產員工的共同努力，對于現在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產市場將會發展得更好。
參考文獻
第2篇：房地產企業會計核算范文
【關鍵詞】 房地產企業 會計核算 特點 措施
一、房地產企業生產經營的特點
作為經濟密集型行業，房地產企業生產和開發的產品具有自身的特點，這使得房地產企業的經營與其他企業相比有一些區別。房地產企業商品開發周期長，涉及各方面的往來比較復雜，需要大量的資金，因此進行項目建設前需要進行詳細的計劃。這些行業特點決定了其會計核算在開發成本、收入、稅金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、對開發成本的核算
這方面主要表現為核算對象具有復雜性和重復性。房地產的每一個項目都涉及大額資金，成本構成也比較復雜，需要計算土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施費、各項稅費及項目開發建設過程中不可預見的費用，這就導致房地產企業的核算對象非常復雜。而開發成本的重復性，則是指在項目開發經營的全過程需要多次計算開發成本：房地產行業高風險的特點決定了在投資每個項目前都要慎重分析和考察，因此企業在作出投資決策前需要通過各種方法進行可行性研究和分析；決定投資后進行項目規劃時，財務人員也需要對成本進行初步核算；當項目正式開展實施后相關會計人員則需要隨著項目的進程及時進行會計核算，本著客觀、真實的原則，準確核算項目各項成本。最后在項目完成后，財會人員還應就房地產企業的流程進行成本核算，歸集項目開發全過程發生的直接費用和間接費用，分類計入相關賬戶，結轉已完工項目的實際成本，完成核算工作。
2、對收入的核算
房屋同其他商品不一樣，基于其風險高、價值高的特點，在收入確認上有一定的特殊性，銷售方式一般是預售。房屋預售前要獲得相應的銷售許可證，然后簽訂預售合同、交付預收款項，在項目竣工驗收合格后，再根據實際情況與客戶簽訂正式的銷售合同，收取尾款，辦齊各項手續。這種特殊的收入確認程序直接影響了企業財會人員的成本核算，預收賬款應當計入當期還是簽訂合同收取房款的那一期，這成為會計工作中的難點。雖然我國會計制度對銷售收入確認的時點也作出了相關規定，以風險和報酬是否轉移為界限，但是各個房地產企業對轉移的具體時點把握有差異，無法完全統一起來。
3、對應繳稅款的核算
我國房地產企業需要繳納的稅種主要有：營業稅、城建稅、城鎮土地使用稅、契稅等，有的是該行業獨有的，有的是同其他行業一樣要繳納的。而在上文已經提到我國房地產企業采用預售的方式銷售房屋，按照稅法的規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，納稅義務產生的時間為收到預收款的當天，房地產企業應該以當期取得的預售收入為依據計算和繳納稅金，但是不按照預收款計提稅金，只在應交賬戶的借方反映已繳納的稅款。最后在年末的時候將滿足收入確認條件的預收款項記為企業收入，按配比原則計提應繳稅金，這樣房地產企業當年實際繳納的稅金不等于按利潤表中收入計提的稅金，使得房地產企業稅金核算區別于其他行業。
4、對利息支出的核算
在利息支出方面，我國稅法和企業的規定有所不同。稅法規定，從事房地產企業開發建設借入的資金產生的利息費用，在完工前應計入相關房地產的開發成本，完工后這部分費用計入財務費用。但企業會計制度則規定利息支出計入財務費用。可見區分開發項目是否竣工完成是這兩者的契合點，然而界定項目是否完工卻沒有統一的標準，這就使得這部分利息支出不確定，使財務人員產生困擾，可能計入開發成本、也可能計入財務費用，這便是會計核算在利息支出上的特殊性。
二、房地產企業會計核算存在的問題
很長一段時間里，我國房地產企業仍然執行著計劃經濟體制下的制度，毫無疑問計劃經濟體制在過去的幾十年里發揮過巨大的作用，但是隨著市場經濟的發展，房地產行業間競爭日益激烈，房地產企業管理方面出現越來越來越多的問題，尤其是會計核算方面，具體表現為以下幾點。
1、會計科目設置不科學、不合理
當前很多房地產企業會計科目的設置不合理、不科學，缺少專用會計科目且現行會計科目混亂。在新會計準則中列示了一百五十多個會計科目，包括銀行、證券公司、石油公司等各行業的專用科目，但是專屬于房地產企業的卻一個也沒有。房地產業會計科目的設置沒有統一的標準，各企業只能根據自身情況自由設置，卻并不全面。由于采用一般企業通用的會計科目，導致房地產企業部分會計科目使用混亂。比如在建筑工程和安裝工程中使用的“在建工程”科目，雖然新會計準則中為其明細科目進行了擴充和說明，但是明細科目過多而亂無法應用到大型項目的會計核算中。另外，由于房地產企業項目開發周期長的原因，建設過程中為在建工程，跨越幾個會計年度后才能竣工驗收，成本結轉以項目的建設周期為準，而按照記賬方式通常都是在年終結舊賬建立新賬，這就使得一個項目分別記在幾本賬上，嚴重增加了財會人員的工作量，也不利于投資分析。
2、會計信息風險披露不足
房地產企業開發建設過程中會面臨多種風險，有政策風險、項目開發風險、土地風險等，這種高風險的特點要求房地產企業相對于其他行業要更充分地披露風險。然而從當前我國的會計制度來看，缺乏針對房地產企業提取質量保證金的有關規定。雖然我國證監會也對質量保證金的提取及其核算方做了一些規定，但是僅限于抵押貸款的擔保風險，從實際情況來看，房地產企業基本沒有披露質量保證金的問題，無法真實地反映企業的財務信息。
3、房地產企業商品成本與售價不配比
首先，房地產企業開發建設的周期比較長，從開始到完工驗收短則一至兩年，長則四五年，在這段期間資金投入也是不同的，比例不協調。項目開始和建設期間需要投入大量資金，發生大量費用，由于項目尚未竣工，即使產品都預售出去了，預售款項也無法確認為收入，這就給配比原則造成了困難。其次，房地產企業開發商品的成本載體是整個工程，而銷售時是按照樓層或戶型為單位，受朝向、樓層等因素的影響，樓層和戶型的售價與成本不配比。比如同一棟建筑，低層建筑的施工成本低于高層的成本，但實際銷售價格卻高于高層建筑。在計算銷售成本的方法上，通常房地產企業結轉時按照竣工后的總成本除以總開發建筑面積，計算得出每平方米的成本，再乘以銷售的面積就能得出本期的銷售成本。這樣平均分攤的方法雖然有一定的優點，但是忽略了樓層、采光等因素，核算結果不真實。
三、加強房地產企業會計核算的措施
1、合理設置會計科目
科學、合理的會計科目是企業有效開展會計工作的前提，因此房地產企業應該結合自身特點，根據企業項目的數量、規模和管理要求開展會計核算工作。若公司的下屬單位不獨立核算，便不用單獨設立間接費用賬本，只需要在成本欄內增加管理費用和利息欄，這樣能節省工作量，提高工作效率。在實際工作中，房地產企業完全可以根據工作需要建立臺賬，對不同的核算對象設置不同的成本卡片，完整地記錄項目開始到竣工驗收的發生的所有成本費用，到年末只需要將已結轉項目歸檔就可以了。
2、加強現金收付的實現功能
收付實現制與權責發生制不同，它以現金收到或付出為標準記錄取得的收入和發生的費用，這就將收入和費用的歸屬期同現金流動密切聯系起來了。根據我國企業會計準則，企業應該使用權責發生制的核算基礎，但是鑒于房地產企業的特殊性和會計工作實踐來看，收付實現制更合適。因為房地產企業采用權責發生制有一定的缺陷：一是很容易人為操縱利潤，弄虛作假，使得會計信息失真，資產流失，加大了舞弊的風險；二是權責發生制不能客觀、真實地反映企業實際收入，資金無法正常運轉，雖然簽訂了很多銷售合同，但應收賬款也隨之增加，導致資金更為緊張。另外，收付實現制大大彌補了上述缺陷，它不僅符合會計上的謹慎性原則，還能直觀、準確反映企業資金流動情況，有利于會計核算工作的開展。鑒于以上原因，房地產企業可以嘗試這兩種核算基礎并存，在分期銷售的情況下使用收付實現制，一般的銷售行為仍然采用權責發生制。
3、擴大房地產企業信息披露范圍
一是要注意加強對土地成本和儲備量信息的披露。在房地產開發成本中土地成本占了很大的比例，能否擁有土地尤其是優質的土地在一定程度上決定了企業發展的前景，因此在財務報告附注中要客觀披露土地儲備量和成本。二是在報告中要增加分項目現金流量信息的披露。也就是說要具體到企業每一個建設項目，對于開發建設過程中形成的經營活動現金流量包括銷售商品取得的現金，購置設備、工程物資支付的現金及支付工資付出的現金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露質量保證金及其風險。針對房地產行業風險高的特點，充分披露質量保證金是十分必要的。因此，房地產企業應該根據項目的具體特點建立科學、合理的質量保證金制度，提高房地產開發商品的質量，有效地規避風險。
4、完善房地產企業收入核算
一方面要明確房地產收入的核算范圍。房地產企業的銷售收入不僅包括銷售房屋的收入還有轉讓土地的收入、配套設施的收入等。周轉房出售、拆遷改造中取得的拆遷面積的房產權款以及新增住房面積的款項也都應該通過銷售收入核算。另一方面要明確收入的確認標準。只有商品所有權上的主要風險和報酬都轉移到買方那里才能確認收入，否則即使已經收到款項也只能作為預收款處理。
【參考文獻】
[1] 郭耿霞：試析房地產企業會計核算的問題與對策[J].時代金融，2012（11）.
第3篇：房地產企業會計核算范文
摘要：隨著我國經濟建設的不斷加速，房地產市場也進入了新一輪的改革與發展關鍵期。房地產企業想要在激烈的市場競爭中不斷鞏固自己的地位與經濟收益，就必須進一步加強自身建設及內部管理工作質量。本文重點談談如何有效加強房地產企業會計核算基礎工作具體質量，并提出若干提升措施與建議，以供參考。
關鍵詞 ：房地產企業；會計核算；基礎工作
近年來國內房地產市場的發展可謂如火如荼，隨著國民經濟建設速度的提升、國內居民在住房條件方面的要求提升以及物質生活條件的提升，房地產開發企業迎來了新一輪的發展機遇。但是房地產市場的逐漸擴大與規范、國內外房地產企業之間競爭的日益白熱化也讓房地產企業感受到了前所未有的競爭壓力與挑戰、沖擊。房地產開發建設具有資金密集、投資收益周期長、勞動力非常密集的行業，因此在資金管理及財務管理工作方面也具有更高的要求。當前房地產企業在會計核算工作方面雖然較前些年有了相當大的進步，但隨著市場的變化發展而出現的新問題也正在逐漸制約著房地產企業的進一步發展，因此加強財務管理工作尤其是會計核算工作質量就成為了當務之急，所以加強房地產企業會計核算基礎工作應該成為當前房地產企業管理者所關注的最重要問題之一。
一、當前房地產會計核算基礎工作存在的問題
首先，缺乏科學化的工作意識。房地產企業是勞動力密集、資金密集、投資回報周期較長且具有較高財務風險發生幾率的特殊類型企業。但是長期以來的固有意識讓許多企業管理者往往習慣性的將管理工作重心放在外部擴張、項目建設及銷售部分，對于內部管理尤其是財務管理工作不夠重視，認為財務管理工作不能夠為企業贏得直接經濟效益。隨著管理工作在企業運作中的重要性日益體現，現代財務管理發生著巨大的職能轉變，在此情形下如果無法樹立科學積極的財務管理工作意識，不僅將直接對財務管理工作造成嚴重影響，同時對于整個房地產企業的經營運作也會形成巨大阻礙。
其次，人員隊伍素質方面存在較大缺失。房地產企業是勞動力密集型企業且需要大量資金才能夠有序運轉，因此勞動力與資金就成為了許多管理者關注的焦點，但是在資金管理者方面卻未能將隊伍素質有效的重視起來。因此，管理者、被管理者不適應具體管理需要、管理工作無法落實到位以及各項管理制度難以有效施行的問題就比較頻繁的發生了。
再次，缺乏有效的內外監督機制。管理工作尤其是與資金相關的管理工作如果失去了有效的監督管控，必然無法達到真正的管理預期。就目前房地產企業在財務管理及會計核算基礎工作方面看來，內部機制欠缺是比較普遍的，外部監督機制建設工作更是少之又少，此種情況下想要大力加強會計核算基礎工作具體質量就顯得比較困難了。
二、加強房地產企業會計核算基礎工作的措施
（一）樹立科學工作意識
作為房地產企業的管理者、領導者必須重視會計核算及其基礎工作，必須明確財務管理對于企業長遠發展的積極意義。而科學的管理意識不僅要包括重視其工作內容，同時也要進一步加強具體知識的學習及掌握，同時要注意會計核算具體操作與房地產企業財務管理具體內容的有機結合，避免流于形式。這樣才能夠更好的實現統籌管理、全局指導。
（二）加強人員隊伍素質提升
人員隊伍素質提升是管理工作有效加強的非常重要的一環，當前房地產企業財務管理工作隊伍雖然已經基本實現了持證上崗，但是由于房地產企業財務管理、會計核算基礎工作的特殊性與復雜性，企業還應該進一步實現對管理隊伍的技能再培訓與提升，同時加強對管理隊伍在房地產財務管理工作方面的具體知識培訓，確保她們能夠更好的勝任實際工作與實務操作。此外，針對當前房地產企業會計核算基礎工作相對薄弱且專業對口人才相對缺乏的現狀，企業應該積極加強與高校的聯系合作，建立訂單式人才培養通路，企業為高校提供最前沿的管理理念及管理知識，高校負責更具針對性的人才培養，這樣不僅能夠實現企業獲得優質、專門化人才的需要，同時也能夠大大提升高校在房地產財務管理人才方面的培養質量，可謂一舉兩得。
（三）加強監督機制建設
在內部監督機制方面應該采用內外結合的形式，也就是由內部財務管理人員與社會專門財會人員共同參與管理及監控，這樣一方面能夠確保監督隊伍的實際工作內容最大限度適應房地產企業的自身特點，以及確保監督管理隊伍對企業具有相當程度的忠誠度，另一方面也能夠有效避免內部員工長期供職本企業而存在的視野狹窄問題，能夠幫助企業管理者站在市場的高度審時度勢，建立起真正適應企業需求及企業未來發展的監督控制體系。在外部監督控制渠道建設方面，企業應該加強與社會媒體的溝通協作，加大社會公眾履行監督權力的宣傳教育，為自身管理工作打造堅實的外部監督環境。
（四）加強會計核算基礎具體工作
首先，要嚴格按照《房地產企業會計制度》的有關規定進行會計科目設置，對于新增科目或科目修改必須在上級機關及領導部門進行報備、獲得批準。其次，會計憑證的類型應該嚴格采用收入、支出、轉賬類型，其他不規范類型一律不可使用。再次，在憑證管理具體方面，第一要認真填寫記賬憑證，對于記賬憑證所參考的原始憑證必須進行嚴格審核，對于憑證填寫不規范（修改、涂抹）、項目不完整（金額、項目名稱、時間、簽字等）應立刻予以退還并要求及時修正。第二，在現金日記賬和銀行日記賬登記程序中要嚴格按照原始收入、支出憑證進行登記并加強對原始憑證的收集、管理。在記賬操作中應注意明細賬必須隨時登記，總賬及時登記，明細賬無法當日登記的必須進行有效交接或待記登記，總賬登記周期不得超過一周。最后，要加強會計檔案管理工作質量。房地產企業的會計檔案應該進一步完整與完善，加強對項目建設全過程的細節化管理，從項目投建到竣工驗收的一切財務會計信息數據要進行及時記錄，同時利用現代化云端數據存儲技術進一步擴大會計檔案數據的類型，加強對視頻信息、音頻信息、模型數據的使用力度，從而實現會計檔案的時效性、實用性提升。
結束語
現代財務管理工作對于房地產企業的整體管理及運作具有非常重要的作用及影響，尤其是會計核算基礎工作在其間的影響更為深遠，因此加強會計核算基礎工作具體質量應該成為企業管理者所關注的最重要問題。雖然加強工作質量不是一蹴而就和一勞永逸的，但是相信只要我們不斷研究、吸取經驗教訓，必然能夠在今后的工作當中不斷取得實質性進步，推動企業健康發展。
參考文獻：
[1]周勇.房地產企業財務管理問題研究[J].企業管理，2014.2.
[2]劉雯.會計核算基礎工作關鍵點分析[J].會計之友，2014.5.
第4篇：房地產企業會計核算范文
關鍵詞：房地產開發 會計核算 問題 有效措施
與它類型的企業相比，房地產開發企業的會計核算具有特殊的地方，如有著較為復雜的產品成本核算，相關稅金與經營收入具有不同核算方式等；由于房地產開發企業會計核算本身的特殊性，在核算的過程中容易出現許多問題，如不對出現的問題加以解決，則可能會對企業財務的健康穩定與公共財務的監管效力與效率造成嚴重影響，也會損害到房地產開發企業的參與者等其他相關部門參與者的利益。因此，對房地產開發企業會計核算問題進行研究，并找出相關的弊病，提出針對性的解決方法，有著十分重要的意義。
一、房地產開發企業會計核算中的突出問題
我國房地產開發企業是以經營土地和出售商品房為目的的生產企業，具有投入資金量大、投資周期長、承擔風險高等特點，所以，必須要求在會計核算上事先做好謀劃和精打細算的前提工作，從而有效的配合項目的成功開發。另外，就產品角度而言，房地產開發企業產品的特點是價值高，在銷售方面，一般采用預售和分期付款的銷售辦法，與此同時，房地產企業的會計核算工作中的收入確認比一般企業更具特殊性。一旦其業績浮動變化比較大，加之信息披露不足時，就會采用不同的業績評價指標，來誤導投資者，這些特點都體現了房地產開發企業會計核算的特殊性。隨之房地產開發企業的重點問題也暴漏了出來。
（一）不全面的現金信息
房地產開發企業中現金的流量與其他類型的企業存在顯著性的差異，其特殊現金流量主要表現為因經營時間的不同，現金流量單位也不相同。當投資與籌措資金時，現金流量的單位是企業；當企業的經營活動進行時，現金流量的單位則成為了開發項目。在完成產品的開發期后，銷售建設項目流入的資金即為現金流入；而進行項目建設時，所需物資、工資的費用則為現金流出。因為房地產開發企業的資金周轉時間很長，造成其資金流出與流入相比較于其他企業耗費的時間會更長。所以目前，大部分企業的現金流量單位都會以企業為主，但就房地產開發企業來說，缺乏足夠完整的信息，會對其本身長期經營的能力影響很大，并且也法給投資者提供完整的現金流量信息。所以，房地產開發企業的現金流量狀況無法全面反映，這就成為了房地產開發企業會計核算的主要問題之一。
（二）收入確認隨意性
房地產企業的開發時間比較長，其產品一般分為預售、分期付款等多種銷售模式，由于會計實務中的主要問題是確認某個環節為收入，因此部分房地產企業就利用收入和成本不配比跟比較長的建設時間來調節利潤，進而達到少納稅或推遲納稅的目的。甚至某些房地產企業拿預收房款做為“借資款”，其實只是掛在“其他應付款”科目內，還有部分房地產企業采取“體外循環”的模式，把售房收入存放在其他公司的賬目上，然后假借其他項目來進行資金周轉，進而達到收入較為隱秘的目的。還有部分的房地產企業竣工之后，房屋也已經全部售出，由于某些方面的問題的制約，不能及時有效地進行竣工核算和會計核算等工作，以上種種現象，造成房地產企業的收入比較隨意。
（三）會計信息的風險披露不完善
伴隨著信息技術的高速發展，房地產開發企業在產品開發過程中將會遇到各種風險，其中包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等一系列風險。這些風險更加使得房地產開發企業比其他企業的風險性更為突出。因此，房地產企業必須嚴格要求披露質量保證金的核算方法，按時披露還未結清的擔保金額，并注明風險程度，保證會計信息風險披露的完善性。
二、強化房地產開發企業會計核算的有效措施
（一）建立房地產開發企業會計核算規范體系
現行法規對于會計成本核算不具備太強的引導力，因其沒有對房地產開發企業會計核算的方式制定出嚴格的規定；不一樣的房地產開發企業會采用不一樣的會計核算方式進行核算，因為標準的不統一，不僅對會計核算質量造成了影響，也給企業之間的比較造成了不便。建立房地產開發企業會計核算規范體系，使房地產開發企業會計核算按照具體的準則進行處理，可將決策力度提高，并提供更準確的財務信息給財務報告機構。我國的會計法中明確規定，權責發生應作為會計核算的基礎，但是用此標準對房地產開發企業的成本進行衡量，則是存在一定的缺陷。因其容易發生人為的利潤調節，導致信息失真；且權責發生的制度與我國的國情不符，因此，在其開發成本中統一現金收付與權責發生是很有必要的。
（二）借款費用合理化
房地產企業一般發生的借款費用問題，歸屬于符合資本化條件的資產購建或生產，符合資本化條件，應計入相關資產成本；而相對于其他借款費用，則必須要在發生時按照發生額來確認為費用，并要歸于當期損益。但如果要符合資本化條件的資產，則需要經過長時間的購建或生產活動，從而達到預定可使用或者可以進行銷售的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。房地產商品的要求非常嚴格，預定可銷售狀態的存貨商品是需要經過較長時間的購建才能達到，一定要將其達到預定可銷售狀態之前發生的借款費用，一起計入開發成本。不僅如此，全新的制度還對借款費用資本化的范圍進行擴大，新制度中的借款費用不但是為購建或者生產符合資本化條件的資產專門借入的借款，而且也是為購建或者生產符合資本化條件的資產而占用的一般借款。因此，必須對會計核算中的借款費用核算進行充分的配比。一旦借款費用在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按照實際占用金額計算房地產項目成本，也可以先將未完工的成本累計發生額作為分攤借款費用的成本對象，合理有效地處理借款費用。
（三）收入確認完善化
在進行房地產的建筑物和土地使用權核算時，必須同時滿足一些條件方可得到充分的確認。首先是企業必須取得與該項房地產有關的租金收入和增值收入；然后是該房地產的成本必須可靠的計入會計核算之中；最后是對房地產的建筑物和土地使用權而言，采取單獨計量和售出進行會計核算，就會使房地產的產權進行單獨劃分和交割。與此同時，企業也可采取排除法來確認房地產的投入情況，企業在進行生產商品、提供勞務或者經營管理時所持有的房地產和存貨的房地產皆不屬于投資性房地產，企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使是根據市場價格來收取房租租金，一樣也不屬于投資性房地產。但是如果總公司是以經營租賃的方式向子公司進行房地產出租，這樣就被稱之為投資性房地產。這樣的房地產也稱之為總公司的投資性房地產，而在會計核算的過程中，應當作為企業的自用型房地產。
（四）提高信息披露質量
會計核算中的信息披露問題也是重點問題，為了保證信息披露質量的完善性，必須增加土地儲備量和成本構成信息。由于房地產開發公司的土地成本占有量較大，無法滿足土地儲備量及土地儲備量的成本現狀，對房地產企業未來的發展動向產生不穩定性，因此，必須嚴格要求披露土地質量和儲備量。通過增加房地產項目現金流量信息披露的方法，以開發項目作為企業的基本單位，客觀上披露其在企業開發過程中形成經營活動的所有現金流量，其中包括銷售房地產商品所取得的現金和購買工程物資及支付工人工資所支出的現金等等。最后必須加強產品的質量保證和風險信息的披露。使房地產開發企業的風險性在會計信息披露環節中得到充分的揭示，這樣在很大程度上提高了現金流量信息的實用性。
三、結語
綜上所述，房地產企業做好會計核算的工作，完善信息披露質量，對于房產企業的深入改革意義重大。而科學合理的會計核算工作可以提高企業財務管理水平，改善企業經營理念，增加企業收入和利潤；重視房產開發會計核算，是我國現代企業經濟的市場需求，隨著市場經濟體制的逐漸完善，全新的會計制度和準則也得到了廣泛的與應用，受房地產開發企業特殊性的制約，現有會計核算方法無法滿足正常的房地產企業的核算需求，因此，只有充分的發揮會計職能，才能確保房地產開發會計核算工作的順利進行。
參考文獻：
[1]邊霞，趙業猛. 房地產開發企業會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，（02）：33-34
第5篇：房地產企業會計核算范文
【關鍵詞】房地產開發企業;會計核算;成本;特點
一、引言
企業自身的實際情況導致企業之間的會計是有所差異的。與其他的企業相比，房地產開發企業具有一定的特殊性。房地產行業是一個類似資本運作游戲的行業，所以，財務部門和會計部門對于房地產開發企業的重要性可見一斑。在會計核算方面，具有獨特的會計成本核算的特點。
二、房地產開發企業經營活動的主要業務
房地產，顧名思義，是房產與地產的一個總稱。房地產經營活動，不僅可以將房產與地產合起來開發，也可以將兩者分開進行開發。房地產開發企業就是對房產與地產進行開發與經營的企業。房地產開發企業主要開展的業務如下：
（一）土地的開發與經營
房地產開發企業在對自己有償獲得的土地進行開發之后，主要有兩種方式來經營：一種是有償轉讓給其他的單位來使用，另一種是自己在土地上建造房屋或者是其他的設施，然后將其作為商品進行出售。另外，還可以開展一些土地出租業務。
（二）房屋的開發與經營
房屋的開發即對房屋的建造，房屋的經營就是對房屋的銷售與出租等活動。對于房地產開發企業來說，可以在土地開發完成后繼續對房屋的開發，房屋的開發完成以后就可以對房屋進行銷售或出租等交易行為了。房屋按照用途來分類的話，一般可以分為商品房、周轉房、出租房等等。
（三）城市基礎建設與公共配套設施的開發
每個城市都會有一些基礎設施建設，它們的存在，是為社會生產與居民生活來提供一些公共服務的，房地產開發企業的業務也包括對城市基礎建設與公共配套設施的開發。
（四）代建工程的開發
有時候，房地產開發企業會接受一些來自政府或者是其他單位的委托來對土地進行開發，這種工程就是代建工程，也屬于房地產開發企業的經營業務之一。
三、房地產開發企業的經營特點
（一）開發經營的計劃性
房地產開發企業的經營是具有一定的計劃性的，所有的開發項目，像企業征用的土地、建設的房屋與基礎設施等等，都應該要控制在國家的計劃范圍之內。然后，要按照一定的原則與企業指定的計劃進行開發經營。
（二）開發產品的商品性
要知道，房地產開發企業開發的所有產品，都是要作為商品來進入市場的。在市場環境中，企業要嚴格按照供需雙方規定的價格進行銷售或轉讓。
（三）開發建設周期長，投資數額較大
對土地的開發建設，都是要先進行一定的規劃與設計，然后對其可行性進行研究，通過征地拆遷、安置補償、六通一平、建筑安裝、配套工程等階段，才算完成一個建筑周期，時間少則一年，多則需要好幾年才能夠完成。除此之外，對土地的開發工程投資數額也非常大，需要不斷投入資金。
（四）經營風險大
所有的行業都是存在一定的風險的，房地產業也不例外。對房地產開發的單位成本很高，而且建設周期長，在此期間會有很多不確定因素，所以，一旦出現了決策上的失誤，銷路不順暢的話，很容易導致開發產品的積壓與企業的資金周轉不靈，從而使企業的發展陷入困境。
四、房地產開發成本核算
（一）開發成本
1.土地征用及拆遷補償費。房地產企業在進行土地征用時，會產生各項費用，主要包括土地出讓金、勞動力安置費、拆遷補償費等等。2.前期工程費。即企業在前期工程中發生的各項費用，包括總體規劃設計費、各項臨時工程的費用等等。3.基礎設施費。即建造各種基礎設施所發生的費用。主要包括與開發項目有關的道路、供熱設施、供電設施、供水設施、通訊設施、照明設施等等。4.建筑安裝工程費。在建筑工程方面有兩種施工形式，分別是外包和自營，建筑安裝工程費即支付給外包工程或自營工程產生的費用。5.配套設施費。即為開發項目服務的一些不能進行有償轉讓的公共配套設施建設所產生的費用。比如鍋爐房、公廁、自行車棚等等。6.開發間接費用。即由房地產企業所屬的開發部門或者是工程指揮部門為了對開發項目進行組織與管理而產生的一些費用，比如工資、差旅費、折舊費、勞動保護費等等。
（二）期間費用
1.管理費用。一般按照項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3％左右來進行計算。2.銷售費用。即對開發項目進行銷售時產生的各項費用，主要包括廣告宣傳費、銷售費以及其他的一些銷售費用。3.財務費用。即企業為了籌集資金而產生的一些費用，主要是一些借款利息與其他的財務費用。
五、房地產開發企業會計核算特點
（一）產成品的種類多，核算方法不同對于制造業來說，產成品主要是指那些已經完成全部的生產過程并且已經驗收入庫的產品。而對于房地產企業來說，產成品的內容就比較復雜了，主要有開發產品、出租所開發的產品、分期收款開發產品等等，這些產品既可以直接進行銷售，也可以出租，抑或是作價轉讓等等。所以，在核算方法上，房地產企業的產成品與一般的產成品的核算方法是有很大不同的。
（二）產品成本的核算復雜
與制造業的產品成本的核算相比，房地產企業的產品成本核算方法是比較復雜的。由于房地產開發企業的生產經營活動具有一定的復雜性，所以，在開發過程中，會發生許多不同種類和性質的費用，企業只有合理的設置成本核算對象與成本項目，才能做好會計核算工作。
（三）經營收入及其相關稅金的核算不同
對于房地產開發企業來說，其開發產品的價值比一般產品要高很多，而且生產周期也比一般產品要長，所以一般都是采取預銷的方法，房地產企業要交納的流轉費主要有土地增值稅、營業稅、城建稅等等。
六、結束語
現如今，房地產行業在市場中占有很大地位，房地產行業的會計核算也是一個比較熱門的話題，做好會計成本核算，對于房地產開發企業的發展具有重要意義，同時這也是保證房地產開發企業能夠持續良好經營的一個重要內容。
參考文獻
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第6篇：房地產企業會計核算范文
關鍵詞：房地產開發；會計核算；問題
房地產業具有基礎性、先導性和產業關聯度高等特點，是我國支柱性產業部門。房地產業的運行、發展及變化情況，直接影響相關產業的發展，從而影響整個國民經濟的運行。房地產業的發展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯系。房地產開發所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發企業必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此，針對房地產開發企業會計核算中暴露的問題，在對房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發企業會計核算的相關對策不僅關系到房地產業的健康發展，也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。
一、房地產企業開發成本內容概述
1.房地產概述
房地產是房產與地產的總稱。房地產開發包括土地的開發、房屋的開發以及土地和房屋的綜合開發。具體而言有：土地的開發，即房地產開發企業獲得土地的使用權后。在依法繳納土地使用費后，對獲得使用權的土地進行開發和利用，在土地開發完成后，房地產開發企業既可將已開發土地有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務-房屋的開發，即房地產開發企業在已開發完成的土地上開發房屋，開發完成后，將其作為商品作價出售或出租；土地和房屋的綜合開發，即房地產開發企業自己開發土地，并在自己開發完成的土地上繼續開發房屋。
2.房地產開發費用
是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目成本的費用。這些費用在其發生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。
(1)管理費用，是指房地產開發公司的行政管理部門(總部)為組織、管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。
(2)銷售費用，是指房地產開發企業為銷售產品或在提供勞務過程中所發生的費用。
(3)財務費用，是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續費等。但凡是與開發產品建造相關的利息支出等，在開發產品交付使用之前發生的，均應計入開發產品的成本，而不作為財務費用列支。
3.房地產開發稅金
是指房地產企業轉讓、銷售、出租開發產品，提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應按規定計算繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅等。
二、房地產企業開發成本的會計核算時應注意的問題
房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，還應該注意以下幾個問題。
1.開發成本會計科目及輔助項目的設計
正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，首先，把“開發成本”作為一級成本核算科目，其實，分別按照土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等六項明細設立二級科目明細，最后，按各二級明細科目以工程項目為單位的設立項目輔助帳，形成交叉定位，方便統計和查詢。清晰的成本項目有利于將來的項目土地增值稅清算和企業所得稅匯算。
2.公共成本費用的分攤標準的選擇
公共成本費用分攤適用于“誰受益誰分攤”的原則，一般能分清成本核算對象的，可直接計入特定的成本核算對象中；如果不能分清成本對象的，可以通過設定的分攤方法分配計入有關成本對象。其中，土地價款可按占地面積比例分攤，而前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費可按可售面積比例分攤，建筑安裝工程費可按照建筑面積分攤，開發間接費用可按照受益對象的不同選擇不同的分攤標準進行分攤。
第7篇：房地產企業會計核算范文
房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：
1.1土地的開發與經營。
企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。
1.2房屋的開發與經營。
房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。
1.3城市基礎設施和公共配套設施的開發。
1.4代建工程的開發。
代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。
2房地產開發企業的經營特點
房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：
2.1開發經營的計劃性。
企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。
2.2開發產品的商品性。
房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。
2.3開發經營業務的復雜性。
所謂復雜性包括兩個方面：(1)經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。
2.4開發建設周期長，投資數額大
開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。
2.5經營風險大
開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
3房地產開發項目投資費用估算
經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。
由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。
3.1開發成本
共有八項：
3.1.1土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補償費。
(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3.1.3前期工程費
前期工程費主要包括：(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。3.1.4建安工程費
它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
3.1.5基礎設施費
它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
3.1.6公共配套設施費
它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
3.1.7不可預見費
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。
3.1.8開發期間稅費。
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。
3.2開發費用
開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
3.2.1管理費用。
可按項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3％左右計算。
3.2.2銷售費用
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。
3.2.3財務費用。
它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費用估算結果的匯總
為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。
4房地產開發項目投資估算的作用
一是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據；二是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據；三是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。
5、房地產開發企業會計核算特點
由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況：產成品的種類多，核算方法不同；產品成本的核算復雜；經營收入及其相關稅金的核算不同。
第8篇：房地產企業會計核算范文
關鍵詞：房地產行業；會計核算；問題；對策；分析
一、房地產會計核算的基本內容
通過對相關文獻研究以及結合筆者工作實踐來看，會計財務核算作為房地產企業中重要工作之一，其主要具有以下四方面內容：
(一)現有固定資產核算
對房地產財物核算工作來說，現有固定資產核算是它的一項重要基本職能。結合筆者工作實踐來看，房地產現有固定資產核算職能中，固定資產臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業務。除了這項基本業務外，固定資產總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監管也是房地產現有固定資產核算的主要工作內容。此外，為了確保現有固定資產存量數據準確與完整，我們還應當做好各項核算工作的系統規范化管理。
(二)建筑用材核算
建筑用材核算是房地產會計財務核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預處理和儲備保管這三項內容編制出相應的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應的核算方案。
(三)房地產運營成本核算
房地產運營成本核算上，其會計財務工作內容主要涉及以下幾個方面：一是建設與經營成本支付安排，并依據相關規范做好這兩項工作中監督管理；二是各項建設運營費用地調整、歸類以及劃分；三是房地產開發項目建設與開發成本核算，并對開發期間所投入各項資金予以評估與測驗。
(四)經營單位營銷利潤核算
經營單位營銷利潤核算是房地產會計財務核算最后一項工作內容，結合工作實踐來看，此項會計財務核算重點在于計算現房銷售與經營所得利潤、已售現房總量以及應繳稅款額度精算這些內容，為此這就要求房地產財務人員充分參與到銷售規劃及利潤目標制定中去。另外，經營單位營銷利潤核算工作中還應做好以下兩點工作：首先，財務人員需要特別注意做好財務賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產企業獲取最大利潤奠定堅實基礎。其次，結合本房地產企業會計財務工作實際，構建或完善財務管理監督體系，從而保障資金得以科學合理運用。
二、房地產行業會計核算的意義
對房地產行業而言，會計核算是房地產企業管理的重要手段，發揮著極為重要的作用。會計核算的任務主要在于對房地產企業日常經營活動進行財務核算，通過及時、準確的統計企業日常經營數據，經過核算與審核所得數據后來給房地產企業提供有效的數據參考依據，進而為房地產企業今后經營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產企業提供會計各類財務報表，而且還可以給房地產企業內部發展提供有效的數據支持，有利于企業制定出科學的發展策略。然而隨著國家不斷對房地產行業進行調控，抑制房價的不斷上漲，使得房地產行業利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產企業的運營成本，進而降低企業的財務風險，對房地產行業而言有著極為重要的作用。
三、房地產行業會計核算中存在的問題
(一)會計核算科學設置過于繁雜
會計科目指的是通過系統劃分、編制房地產企業會計核算目標、任務或是房地產經營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產企業的組織構架進行分類管理的重要工作，能夠對監督與控制房地產企業會計業務運作情況。為了確保能夠有效監管企業會計活動情況，企業必須要嚴格依照國家有關規章制度來合理設置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產行業在設置會計科目時也應當依照相關法規來進行，且需要在年底對全部經營賬目進行結賬，并在年終結賬之后建立新賬。但是房地產行業具有結算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業賬目處理變得復雜，而且還會與房地產經營單位實際情況不相符，從而導致了會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。
(二)收入、費用等稅收核算的實際操作不合理
銷售房子是房地產企業的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產生財務費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進行會計核算時一個較為嚴重的問題就是部分房地產企業對于費用以及手速來源及去向并未進行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產企業都采取的是預先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產預售許可證來開展相關市場銷售活動，且收取一定的預訂保證金。此時大部分房地產企業均把銷售房產所取得的預收暫時款當做其收入來源。然而，在專業角度看來，這預收暫時款并不可當做收入進行確認。除此之外，大部分房地產企業都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規定，必須要在首付款實際到賬時才能夠將其是為收入予以確認，并且余款需要在銀行辦理轉賬后方能將其是為收入進行確認。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進。
(三)會計核算工作內容繁復缺乏配比性
不同于普通企業，房地產企業具有一定的特殊性，其所涉及的業務類型比較繁雜，且經濟活動也具有一定的復雜性。房地產行業具有經營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導致了房地產企業在經營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經營周期較長的環節，資源的投入以及來源就更為復雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關系，而且還需保持一致性，以便于能夠將各類費用以及收入的來源及去向全面的反應出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產企業在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導致成本與收入不匹配的情況發生。
四、房地產行業會計核算的對策
(一)優化房地產企業會計核算科目
優化房地產企業會計核算科目即合理分類與簡化有關規定中所必須出現的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應當根據企業的實際規模以及項目的具體情況來進行。其次，應優先考慮項目開發成本，再考慮房屋開發成本。相關工作人員必須要進行實地調查工作，并將核算重點放在土地開發成本、房屋開發成本等二級科目。在核算時開發成本過程中，應當將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據實際項目開發時的情況來對科目進行合理的增減。再者，對房地產企業運營時所產生的資金進行核算時，應當要站在宏觀的角度來對整體項目進行規劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業管理人員更為直觀的了解企業財務情況。
(二)加強收入、費用等核算工作的落實開展
確保房地產企業的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進行：首先，應當明確房地產企業的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應當嚴格依照我國現行稅法中的規定來明確房地產企業收入范圍。并且嚴格按照房地產企業實際擁有商品房、土地面積和有關配套設施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認企業按揭貸款以及預先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協議、預收賬款、后期付余款等環節當中，房地產企業務必要依據實際簽訂協議中的內容和后期實際交易金額來進行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應當要提升房地產企業財務信息披露的質量。確保能夠全面披露出企業各項項目中生成的現金流量以及經營好活動中的信息，從而有效提升企業財務信息的有效性與實用性。此外，房地產企業應當根據自身發展特點以及管理模式來建立起完善的財務管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預收到的暫時款，做到專款專用。
(三)確保房地產會計核算工作具有配比性
因為房地產行業具有一定的特殊性，其涉及到諸多領域，所以其會計核算內容也較為繁雜。所以在進行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應當要確保財務人數充足，從而可以確保可以對房地產企業經營活動所產生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開展。并且還需要定期開展財會培訓工作，確保企業財務人員的專業素質和我國市場發展相適應。其次，應當大力引進以及應用現代化技術來開展會計核算工作。積極應用現代互聯網技術促進能夠確保房地產企業會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關數據的精準性，提升會計核算效率。再者，應當做好各類會計基礎工作，并將相關監管工作落實到位。在房地產企業生產經營過程中各項基本建設項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內向各級部門提供系統、準確、詳細的財務報告。此外，應當形成社會、政府以及企業三位一體的監管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監管工作。
五、結束語
總而言之，隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業也必定會得到更好的發展。但是在發展過程中依舊會有許多問題出現，這就需要相關財會人員全面掌握會計核算的內容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質量，進而促使房地產行業更好更快的發展。
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第9篇：房地產企業會計核算范文
關鍵詞:房地產 會計核算 科目設置 會計信息
近年來，我國房地產行業得到了超高速的發展，房地產企業的會計工作作為房地產業的重要組成部分也受到了各方的密切關注。我國所獨有的房地產生產及銷售形式，使房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此，在市場逐步走向成熟的情況下，房地產公司會計核算中的一些問題得到了暴露。在這樣的情況下，如何規范房地產企業會計核算工作的健康發展，是相關從業人員都在認真思考的問題，筆者認為應當采取以下對策加強會計核算。
1. 合理設置會計科目
房地產企業應根據本公司開發項目的數量、規模和內部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算，就可以不單獨設立開發間接費用賬，只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄，由于管理費用、利息系間接費用的主體，為更加有利于開展核算，可適時取消開發成本一級賬，把房屋開發、土地開發和代建工程開發等設為一級賬，然后再設置明細項目。在實際操作中，企業完全可以設立開發成本明細臺賬，根據核算對象的不同情況設立不同的成本卡片，全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末，只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分，即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容，比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬，全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌，以利于開展投資分析，而且將項目具體情況作為抬頭，便于開展監督分析，同時又免除了結賬和建賬之苦。
2. 實施現金收付實現制
房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。因為會計期間的存在，可能導致房地產企業經營業務的實現和貨幣資金實際支付及其變動發生的時間出現不一致的情況，所以會產生有權責發生制和現金收付實現制這兩種方式。根據我國企業會計準則的規定，企業的會計核算應當以權責發生制為主體。但是，通過多年來的房地產企業會計工作實踐，筆者認為，由于房地產企業經營業務的特殊特點，更加適合采取現金收付實現制。因為采取權責發生制核算房地產開發企業的經營業務收入，存在一定的缺陷和不足:一是容易出現人為調節利潤的情況。權責發生制的實施，從客觀上為房地產企業提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會，簡而言之，就是便于人為調節利潤，導致會計信息的失真，進而導致國有資產的流失。二是權責發生制無法準確地反映出企業的實際收入情況，從而影響到企業的資金周轉，導致企業簽訂的購銷合同越多，其應收賬款的余額也就越大，那么資金不足的問題也就更為明顯，由此看來，一味采取權責發生制，并不符合我國的實際國情。另一方面，實施現金收付實現制可以大大降低上述危害，有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則，還能夠準確地反映房地產開發企業的資金情況，實現在以直接法編制現金流量表的過程中，不影響現金收入與費用以及營業外各項收支的調整，可見，現金收付實現制有利于現金流量表的編制。鑒于此，對于房地產公司而言，在經營業務及收入的會計核算中，應當允許權責發生制與收付實現制這兩種方式并存，并根據國際通行的慣例，在分期銷售的情況下采取收付實現制以確認收入情況，而對一般賒銷收入和貸款利息收入等，采取權責發生制進行確認的，在特定條件下應采取兼容收付實現制的辦法來具體實施。
3. 擴大企業信息披露范圍
改進房地產公司的會計核算工作，應擴大房地產企業的信息披露范圍，主要應抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構成信息的披露。對于擁有大批量優質低價土地的房地產企業來說，土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式，相對于其他同類企業來說具有更大的競爭優勢，從而在今后幾年內保持很好的發展勢頭，進而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產公司披露的土地使用權總額，根本無法掌握土地儲備的相關信息。可見，在房地產公司的財務報告附注中，增加土地儲備量和成本情況的內容，是很有必要的。二是注重分項目現金流量信息的披露。企業要在財務報告的附注中加入分項目的現金流量信息，也就是說，要以企業的具體項目為基本單位，披露本公司在開發過程中所產生的經營活動現金流量，主要包括銷售房產所收到的現金、購買工程物資和支付工資等所支付的現金等，這樣就能提高現金流量信息的有效性。三是注重質量保證金及風險信息的披露。高風險性是房地產業的突出特點，需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此，應建立起質量保證金制度，保障房地產商品質量，由于房地產商品還具有長期、高價值等特點，企業要按照所開發項目的具體情況來提取相應的質量保證金，以提升應付風險的能力。同時，要在企業的財務會計報告中充分闡述各種風險，也就是要在房地產企業的報表附注中增加風險披露的相關內容，對公司還在開發中的土地、項目等風險進行充分說明，以提高抗擊風險的力度。
4. 結語
在實施新會計準則之后，會計規范體系建設越來越趨于完善，全社會的法律意識也在逐步增強，有關監管部門的執法力度也在不斷提高，這就對房地產企業會計核算的規范提出新的更高的要求。在這一新形勢下，房地產企業要根據企業實際特點，進一步分析如何加強和改進本企業的會計核算工作，為企業帶來更好的經濟效益。
參考文獻
[1]郭公民，房地產開發企業會計核算的幾個問題[J]. 浙江金融，2006(11).
