工廠物業管理精選(九篇)

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第1篇：工廠物業管理范文

一、為高品質地給全體業主/商戶提供優質的公共秩序管理服務，全體隊員應嚴格按照《公共秩序管理員作業指導書》中的工作標準開展工作。摘要如下：

1、值班正常巡邏：每50分鐘內對園區巡邏一遍，巡視中應對行人、車輛、建筑物外立面，進行重點檢查巡視，發現異常情況應及時糾正或上報，對說不清來由的陌生可疑人員，應將其交給班長或交轄區派出所民警處理。提供工作餐時允許在崗位上就餐，禁止外出就餐。

2、加強管理車輛規范停放，嚴格按照《園區車輛管理規定》執行，確保園區交通通暢，無堵塞現象。對不按規定停放車輛進行拍照上報。對推、搬、運等不正常外出的電動車、摩托車一律攔截交班長按規定處理。

3、裝修工人、進料查實辦理過裝修手續方可進入，認真填寫外來人員登記本；負責控制亂貼、亂畫、亂倒行為，空調安裝、搬家、開鎖公司等進出園區由客服中心管理人員核實身份同意后放行，并進行登記。禁止他人損壞園區公共設施及花草等。

4、門崗室衛生整潔，物品擺放整齊，值班物品齊全無損壞方可交接班，接班人員到崗位后，先向值班人員行舉手禮后握手問候。由交班人員向接班接班介紹本班值班情況。

5、尊敬領導，團結同事，按規定著裝，衣服要整潔,扣好紐扣，坐、立、行規范，準時上下班。班前和班中嚴禁酗酒，禁止班中睡崗、脫崗、離崗。

6、人員違反園區管理規定需要勸阻時、糾正車輛違章時行舉手禮；監控員發現超時巡邏、可疑人員等異常情況時應及時用對講機上報班長處理。

7、遇到突發事件及時上報班長按照工作規范做好應急處理的同時，上報項目經理協助進行全面處理。

8、重點位置巡邏：對園區內樓道，各個大門通道等關鍵位置巡邏時，實行定崗、定人、定責任區，確保園區內無閑雜人閑逛，因工作失職給公司造成影響的，取消年終評選先進資格。

二、高度保守園區安全防范秘密，嚴防各類盜案發生，防火、防盜、防搶劫。

第2篇：工廠物業管理范文

關鍵詞：施工機械;設備管理;安全運行;市場化;專業化服務

1.緒論

特種設備在我們生產及生活中占有重要的地位，特種設備因為需要在特定條件中工作而潛在著安全隱患，如何保證特種設備的運行安全和工作中的穩定性，是每一個機械設備使用者思考的事。特種設備因市場的需求而存在，特種設備的管理也應滿足市場的選擇，進行市場化的管理運作。

機械設備是施工企業實現機械化施工的必要條件，企業機械設備中有普通設備也有特種設備，例如起重機械、人貨電梯、施工升降機等。由于施工企業流動性強、施工環境多變、人員穩定性差、設備分布點多面廣等特點，給施工企業帶來了較多的設備上的安全管理問題。

2.施工企業機械設備管理的現狀及存在的問題

施工企業機械設備安全事故在建筑安全事故中還處于較高的比例，特種機械設備的安全管理還比較薄弱：①企業對施工機械設備尤其是特種設備的安全責任落實不到位。大型項目分包單位多，外租設備以包代管責任不明，落實不到位。②有些單位低價中標，對安全管理投入不足，或根本就沒有專項資金投入，③對特種設備管理的程序不能嚴格履行，按程序要求的工作不能嚴格執行。④對特種設備監時租賃單位的資質把關不嚴，對租賃的特種設備安全性能狀況及作業人員專業資質技能狀況，不了解和重視程度不足。⑤人員配備不足，有些企業為了減少支出，根本就沒有特種設備專職管理人員，有的管理人員對特種設備相關的法律法規都不太了解，更談不上執行了。有的企業讓沒有參加過培訓的無證人員操作，小項目兼職管理人員也只是掛名，沒有具體的實施行為。企業的成本意識使人員精減，特種設備管理精力也不足。⑥施工企業相應管理制度不健全，有些企業管理制度不能落實到實際中，只為形式而存在。⑦特種設備資料不全，各企業的檔案資料參差不齊。有的企業對特種設備的使用需要辦理哪些手續都不清楚，對特種設備的管理資料更是不知從何抓起。⑧不少企業把特種設備的管理歸入普通設備的管理中，對特種設備采購、安裝、使用、保養、維護、修理、報廢等的技術要求視為普通設備，為特種設備的安全埋下隱患。

3.設備管理市場化的運作模式

設備管理市場化是一項集專業性、責任性、先進性、保證性于一體的市場化運行體系。具體表現在以公司制的形式存在，使用單位可以依照招標方式優選設備管理服務公司，由設備服務公司對項目提供專業服務，對設備的管理由施工企業安全責任管理主體轉向特種設備專業服務公司為安全責任管理主體的一種模式，服務內容包括設備的提供、操作人員派遣制、設備的安裝調試、使用中的設備檢測管理、項目結束的拆除退場等。這里所說的特種設備管理不單純指咨詢服務的提供，這種市場化、專業化的特種設備服務是一種全面的介入管理，是作為特種設備主體第一責任人的一種管理模式，特種設備服務公司提供的全方位服務重點也是一種主體安全責任的轉移，即合同一經簽署，自合同服務日期起，施工企業的特種設備安全責任即轉移至設備服務公司，設備服務公司對項目的特種設備承擔全過程安全責任，只有安全責任和管理權利的完全轉移，才能真正達到特種設備的安全保證要求。施工企業對特種設備的安全責任是單一的責任，就是要按規定來委托特種設備服務公司，由特種設備服務公司提供項目的特種設備全方位安全責任管理服務。

現在有的特種設備服務形式是由特種設備的制造廠家提供售后，基本由制造廠提供運行中的全面保養和維護，特種設備還是由使用企業自身進行管理，生產企業的主要精力放在產品生產，追求企業的利潤率，對特種設備的管理基本是被動管理，不是企業自身需要的負擔式管理，企業處在一種被動的管理方式下，對所用的特種設備缺乏專業管理和先進性技術的掌據。企業要發展首先要放下本不該由企業所負擔的管理，全部精力用于生產。特種設備由專業的服務公司提供全方位的管理，并對特種設備負有完全的安全責任。使用企業只負有聘請有專業資質的服務機構的責任。特種設備服務公司承擔特種設備管理相關的工作內容，包括對人員的培訓組織，特種設備的保養維修，特種設備的資料整理歸檔等。如果是特種設備服務公司同時提供特種設備，那施工企業對特種設備只行使使用權。

設備服務公司提供全方位的特種設備服務業務，應建立專人安全責任追究制度，對所服務的設備一線管理人員加強安全責任追究制度，特種設備管理的工作質量和數量與個人薪酬結合，制訂完善的操作規程、工作制度、考核辦法。例如對特種施工機械管理，設備服務公司制訂相應的專業管理制度，包括對設備的選型、核算、安裝人數配備、生產過程中的操作要求及方式方法的制定、操作人員的派遣制規定，安裝拆除施工的技術規定等。對特種設備壽命期過程是申報制度，檔案資料內容要求等。依據特種設備安全法，對特種設備的安全提出全面管理的高度要求。例如化工生產中的設備安全托管，化工設備維修服務公司，檢修內容的提供與核算。設計過程中的設備安全監理審核，。公司內部安全責任歸屬的制定等。

人員派遣由服務公司根據相關配置要求，對施工企業派遣操作作業人員、管理人員、及其他技術人員工時考核由施工單位出具月度考勤表，人員調劑由服務公司安排，以保證施工單位的工時要求。

特種設備的管理市場化，要把該負有的安全責任具體落實到有專業技術能力的個人，這也是特種設備市場化、專業化、責任化、加強化于一體的具體體現。特種設備服務公司是一個集約個人管理的平臺，是接受行政督察的介體，是為各類特種設備作業人員提供就業的平臺，是責任落實到個人的一種途徑，特種設備服務公司管理考核個人的工作質量，負責對人員法律法規及技術培訓的組織，對行政監督部門要及時按規定要求上報特種設備及特種設備人員等信息，以便實時接受行政管理部門的跟蹤督察。

特種設備屬于特殊的工具或設施，應當有特殊的管理模式，所以設備的管理維護保養檢修歸屬特種設備服務公司份內工作，并對設備的正常運行提供保證。

4.特種設備市場化需要的行政管理環境

特種設備監督檢測管理部門提供設備網上注冊查詢系統，對管理區域內所有特種設備安裝使用檢測檢驗狀況進行網上查詢，登記特種設備編號、特種設備服務公司、特種設備使用公司等管理狀態信息，對特種設備實行動態定位定人的信息跟蹤。行政管理部門對特種設備現場情況定期抽查，對特種設備服務公司資質認定，對特種設備服務公司定期考核。由對企業的管理重點轉為針對特種設備專業服務公司的管理。可以現場對使用公司檢查由特種設備服務公司提供的服務質量、法律法規執行、技術狀況、人員責任制落實等相關情況，對特種設備服務公司提出相應的管理要求，因特種設備服務公司對特種設備的掌控有一定的集中性，避免了對使用公司的管理要求只能到點而不能到面的情況。

5.特種設備市場化、專業化管理的特點

這種管理方式的改變有如下優勢：①解決施工企業既管建筑工程質量又要管理施工機械設備的運行安全。②有效解決施工企業人員配置緊張，專業設備操作運行效率不高，設備管理安全隱患多的問題。③解決施工企業面對特種設備的管理程序、相關法律法規、人員培訓管理、現場檢查考核等系列繁雜工作的煩擾。④解決了各承包單位人力及特種設備資源管理要求不統一的狀況。⑤節約了因特種設備相關的業務培訓考核管理等相關費用，真正做做到了用著放心，管理省心。對外優勢，⑥充分利用特種設備專業公司的管理優勢和技術優勢，有效遏制特種設備頻繁發生事故的概率。⑦對擴大特種設備專業人員的就業提供了專業性的保障。⑧有利特種設備技術的快速發展。⑨有利于特種設備整體管理水平的提升。

特種設備對專業性和安全性的要求強，只有專業化的管理才能達到專業化的效果。特種設備對安全的保障性要求較高，只有專業化的市場運作模式才能從根本上解決管理上的不規范、不專業、不統一的敝端，才能真正做到滿足安全運行的需要。

6.結束語

特種設備運行安全對性能的要求較高，相關管理程序復雜，對人員、設備管理要求嚴格，專業的管理機構可以較好的執行特種設備的相關法律法規的要求，特種設備專業服務公司對特種設備的運行技術和安全保障有充分的保證，特種設備的專業化、技術化、加強化離不開市場化的支持，只有專業化、市場化、責任化才能從根本上保證特種設備安全運行。

特種設備市場管理機制的運行還需要大的環境來支持，是需要在市場條件下逐步成熟的一種管理模式。

第3篇：工廠物業管理范文

【關鍵詞】關聯；營業稅；房產稅

一、營業稅征收與否問題

首先，從關聯企業之間的法律關系上看，兩者既是獨立會計主體也是獨立法律主體，各自對其出資負有限責任。根據《營業稅暫行條例》規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關按下列順序確定其營業額：（1）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（2）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（3）按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）。既然對價格明顯偏低并無正當理由的，稅務機關應當依法核定，那么對零成交價格的，就更應當依法核定計稅營業額作為征收營業稅的依據。

其次，從程序法來看，《稅收征收管理法》及其實施細則規定：企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整；所稱獨立企業之間的業務往來，是指沒有關聯關系的企業之間按照公平成交價格和營業常規所進行的業務往來。納稅人與其關聯企業之間的業務往來有下列情形之一的，稅務機關可以調整其應納稅額：（1）購銷業務未按照獨立企業之間的業務往來作價；（2）融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關聯關系的企業之間所能同意的數額，或者利率超過或者低于同類業務的正常利率；（3）提供勞務，未按照獨立企業之間業務往來收取或者支付勞務費用；（4）轉讓財產、提供財產使用權等業務往來，未按照獨立企業之間業務往來作價或者收取、支付費用；（5）未按照獨立企業之間業務往來作價的其他情形。

綜上所述，實體法中無償提供勞務不征收營業稅應當僅指非關聯企業或個人之間提供的勞務，而不包括關聯企業之間無償提供勞務。所以，A公司無償將房地產租賃給B公司使用，屬于不按照獨立企業之間的業務往來收取價款，并且造成了少繳營業稅，由此稅務機關有權按市場交易價格計算繳納營業稅。

二、房產稅如何征收問題

雖然營業稅以核定的租金價格作為營業稅的計稅收入，但在房產稅上，核定的租金價格并不能作為從租計征房產稅的計稅依據。《房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人。《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第一條規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。根據上述規定，房產稅應由產權所有人A企業繳納，但財稅[2009]128號文規定，無租使用其他單位房產的B企業，應依照房產余值代繳納房產稅。

三、企業所得稅是否應當納稅調整

《中華人民共和國企業所得稅法》（以下簡稱企業所得稅法）第四十一條規定：“企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。企業與其關聯方共同開發、受讓無形資產，或者共同提供、接受勞務發生的成本，在計算應納稅所得額時應當按照獨立交易原則進行分攤。”這是稅法授權稅務機關針對轉讓定價避稅采取的反避稅措施。由于B公司是由A公司投資成立，其間構成關聯方關系。A公司將房屋無償租賃給B公司使用，顯然不符合獨立交易原則，并且減少了A公司的應納稅所得額，原則上應當進行納稅調整。但也有例外情況。《特別納稅調整實施辦法（試行）》（國稅發[2009]2號）第三十條規定，實際稅負相同的境內關聯方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉讓定價調查、調整。實際稅負相同的境內關聯方之間的租金，由于一方是收入，另一方是支出，不影響國家整體稅收利益，原則上不用進行納稅調整。但是，如果關聯方存在稅率差異，利息收入方是稅率高，利息支付方為稅率低，不支付利息，則有可能引起國家總體稅收的減少，則應進行納稅調整。本案例中，A公司為盈利，而B公司虧損，A公司不收取房屋租金，相應減少了應納稅所得額，而B公司為虧損，本身就不存在繳納企業所得稅，其稅負為零，兩家公司稅負顯然是不同的，因此，應當對A公司無償將房屋租賃給B公司使用應當進行企業所得稅納稅調整。應當注意的是：A公司在調增應納稅所得額的同時應當調減B公司的應納稅所得額，從而加大B公司的虧損彌補基數。

另外，關聯企業納稅調整的處理有特別之處。企業所得稅法第四十八條規定，企業與關聯方之間的業務往來，經稅務機關作出納稅調整，需要補征稅款的，應當在補征稅款時加收利息。以及《企業所得稅法實施條例》第一百二十三條，企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則，或者企業實施其他不具有合理商業目的的安排的，稅務機關有權在該業務發生的納稅年度起10年內，進行納稅調整。

加收利息與加收滯納金屬于兩種不同經濟制裁措施，通常情況下不會同時使用或者執行。加收滯納金是稅務機關對不按規定而逾期繳納稅款的納稅人或者逾期解繳稅款的扣繳義務人給予經濟制裁的一種措施。《稅收征收管理法》第三十二條規定，納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收萬分之五的滯納金。雖然企業發生關聯業務經特別納稅調整后應補繳稅款的，也屬未按照規定期限繳納稅款范疇，但對其滯納行為只是加收利息，而不是加收滯納金。這是由于特別納稅調整補征的稅款涉及的調整區間較長，稅款的所屬期最長可以從調整之日起向前追溯10年。因此，稅法對特別納稅調整補征稅款的法律責任本著適度原則，突出以補償為主，采取按日加收利息的方式，能夠較好地協調反避稅措施的威懾力與納稅人負擔的合理性，有利于打擊各種避稅行為。

與加收滯納金一樣，企業所得稅法實施條例第一百二十一條規定，加收利息自稅款所屬納稅年度的次年6月1日起至補繳稅款之日止的期間，按日加收，并不得在計算應納稅所得額時扣除。而滯納金的計算期限，是從稅務機關規定繳納稅款的期限屆滿次日起到稅款繳納入庫之日止，如果是經批準延期納稅的，是從延期期限屆滿次日起到稅款繳納入庫之日止，同樣不得在計算應納稅所得額時扣除。加收利息的計算期限為何要從稅款所屬納稅年度的次年6月1日起至補繳稅款之日止？企業所得稅法第五十四條規定，企業應當自年度終了之日起5個月內，向稅務機關報送年度企業所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應退稅款。加收利息的計算期限應為稅款所屬年度的次年6月1日起至補繳稅款之日止，是因為企業所得稅匯算清繳截止日期為5月底，表明當期稅款應于次年5月底前繳納到稅務機關，這也意味著如果存在少繳納稅款，拖欠稅款的時間應從次年6月1日起計算。利息計算方法是按日計算加收利息，對應年利率，不足1年的以365日為標準按日計算。從稅款所屬年度繳納的次年6月1日開始計息至補繳稅款之日止，體現鼓勵企業主動自覺補繳稅款的政策。

第4篇：工廠物業管理范文

【關鍵詞】施工企業；現場；物質管理；意義；

引言

物資是企業施工的重要組成部分，現場物資管理是現場施工管理的重要組成部分，因此物質管理是企業施工過程中不可或缺的重要環節。企業施工大多數比較復雜，所以施工物資也種類繁多，進而加大了物質管理難度。簡單的說，物資即物質資料的簡稱，施工物資主要是指施工過程中使用到的所有物質材料，包括：水泥、砂、鋼筋等施工材料，及各類施工設備。由于施工過程中往往存在多個部門同時施工，所以物資使用非常混亂，且大多數施工物資的成本較高，為了提高其利用效率必須要制定切實可行的物資管理措施，才能規范施工秩序并實現施工企業利益最大化。

一、加強施工現場物資管理的意義

物資管理是一項綜合性管理項目，主要是通過科學的管理措施將現場施工物資的采購、運輸、使用、儲備等行為進行計劃、組織和控制，從而實現物資的有效利用[1]。通俗的說，物資管理就是對現場施工材料的使用進行有序管理，并及時對物資的質量安全進行檢測，以便于保障工程施工的正常進行。由于物資管理建立在科學管理的基礎之上，且對物資各階段的規范使用具有一定約束作用，所以物資管理不僅可以實現物資的高效利用，還是保障企業正常經營的重要基礎。總的來看，施工現場物資管理主要有以下兩大意義：

（一）、降低工程施工成本

施工成本貫穿于整個工程施工全過程，物資作為工程施工的重要組成部分，占據工程施工總成本的較大比例，因此合理的使用物資可以有效提高物資的利用效率，進而降低施工單位的成本投入。主要表現為物資管理可以通過加強監督管理力度，合理規范現場施工秩序，便于減少資源浪費現象，進而有效加強成本運轉效率。因此，物資管理有利于推動施工企業又好又快發展。

（二）、加強建筑材料的質量管理

施工材料的質量安全直接和工程施工質量掛鉤，所以建筑材料的質量安全對工程質量安全的影響非常大。通過現場物資管理可以制定科學合理的施工材料使用標準和使用原則，并嚴格控制建筑材料的質量檢測，同時還要提高檢測標準和檢測頻率，進而有效杜絕質量不合格的建筑材料進入施工環節，便于提高整體施工質量[2]。因此，通過物資管理可以有效排查質量殘缺的施工材料，進而有效規避因施工材料質量安全造成的安全隱患。

二、施工現場物資管理中常見的問題及對策

物資管理所涉及的管理內容復雜繁多。通常情況下企業的物資管理，包括物資計劃制訂、物資采購、物資使用、物資儲備等幾個重要環節，這些環節環環相扣、相互影響，因此任何一個環節存在問題都會直接影響整體管理效率，所以物資管理必須要面面俱到，并深入到施工階段的各個環節，才能最大限度發揮實際管理價值[3]。但是，由于我國施工企業對物資管理的重要性缺乏正確的認識，且起步較晚，所以管理過程中存仍在一些常見問題，嚴重制約了物資管理的健康穩定發展。

（一）、物資登記管理不到位

物資登記是物資管理的常規內容。現場施工過程中通常是多個部門同時施工，往往涉及物資的交叉使用，所以必須要做好物資登記管理，避免出現重要物資丟失、損壞。但是，實際管理過程中普遍存在物資使用秩序混亂、設備損壞嚴重、設備型號不匹配等問題，且沒有完善的責任機制，導致各施工部門相互推卸，最終所有責任都由施工企業承擔，嚴重違背了物資管理的初衷。所以為了提高物資的使用效率，施工企業必須要根據施工要求制定完善的物資管理體系，并根據物資管理常見問題有針對性的制定管理措施，便于及時控制安全隱患。此外，需要加強物資登記管理，并在傳統登記管理模式上進行創新，并細化物資登記管理的核查與存檔工作，同時還要成立物資管理部門專項負責物資管理工作，并組建一支高效的物資登記管理小組，便于及時發現問題解決問題，進而充分發揮物資管理的實際使用價值。

（二）、物資設備維修保養不充分

目前很多建筑施工過程中都會運用到大型機械設備輔助工程施工，且大多數設備都是通過租賃等途徑獲得的，因此必須要保證設備的質量安全，才能避免設備損壞造成不必要的經濟損失。且只有保證施工設備的質量和性能，才能提高工程施工效率。但是，實際施工過程中操作人員普遍存在維修保養意識薄弱等問題，經常出現設備銹跡斑斑、超負荷工作等現象，嚴重影響設備的使用性能，甚至降低設備的使用壽命。主要原因是由于操作人員缺乏基本的設備維護知識和職業道德。因此，施工企業必須要加強對操作人員進行專業技術培訓，并加強綜合素質教育，便于有效端正工作態度。此外還要結合責任機制與獎懲機制于一體，便于提高操作人員責任意識。另外還要制定完善的物資管理規章制度，并嚴格督促管理人員遵守管理原則，才能有效保障物資的質量安全。

結語：綜上所述，加強施工企業現場物資管理對保障工程施工質量安全及企業經濟效益起到重要作用。但是，由于忽視了管理細節導致物資管理依然存在一系列問題，所以還需要不斷完善管理措施，才能有效改善其不容樂觀的發展現狀。隨著經濟的快速發展及市場機制的轉變，工程施工企業面臨的市場競爭日益激烈，因此要想提高市場競爭力就必須要不斷完善管理機制，并以保障工程施工質量和施工安全為前提，才能有效提高企業的聲譽和形象。總的來說，現場物資管理在工程施工中的作用有目共睹，所以施工企業加強對物資管理的重視就是對工程施工質量復雜，進而為施工企業的可持續發展奠定基礎。

參考文獻：

[1]吳丕英.施工企業物資管理工作存在的問題及改進措施[J].經營管理者.2014年01期

第5篇：工廠物業管理范文

學校各級機關、直屬單位、后勤服務等管理服務崗位是學校對內對外管理服務的窗口，代表著學校管理隊伍的整體形象，承載著弘揚大學精神與校園文化傳統的重要職責，在建設世界一流大學的進程中肩負著重要責任。認真履行好管理服務職責，樹立良好形象，提高工作效率是全體管理服務崗位同志不懈的追求。新學期伊始，為展現管理服務崗位良好形象，更好服務基層，服務師生員工，為黨的勝利召開營造良好的氛圍，在此，我們向全校各級機關、直屬單位、后勤服務等窗口單位教職工發出以下倡議：

一、堅定政治立場，強化組織觀念，繼承和發揚“愛國愛校、追求真理、勤奮踏實、艱苦樸素”的優良校風，牢記“精勤求學，敦篤勵志，果毅力行，忠恕任事”校訓，愛崗敬業，忠誠履職。

二、牢固樹立為師生員工服務的理念，嚴格執行落實“首接負責制”，主動服務師生，熱情周到，不敷衍塞責，不推諉拖沓，不讓服務對象多次奔走、往返折騰。

三、遵守勞動紀律和組織紀律，工作時間不做與工作無關的事，不擅自離崗、串崗和外出辦私事；嚴格按照規定權限和程序秉公辦事，一視同仁，不視生熟有別，講究工作方法，注重工作效率，提高工作質量。

四、勤于學習，勤于思考，認真學習鉆研政策理論和專業知識，熟練掌握本職崗位所需的政策法規和業務知識，具備良好的辦文辦事能力、文字表達能力、溝通協調能力和執行力。

五、舉止端莊，儀表大方，工作期間應穿著符合職業身份的服裝，禮貌待人。

六、嚴以律己，寬以待人，言行一致，表里如一，誠實守信，明禮修身，弘揚艱苦奮斗精神，厲行節約，反對浪費，節儉辦公。

七、保持環境衛生，維護良好的辦公環境，辦公室內物品擺放整齊有序。

八、尊重領導，團結同事，熱愛集體，主動做好部門間、崗位間協調配合工作，團結協作，勇于擔當，始終保持積極向上、奮發進取的精狀狀態。

全校各級機關、直屬單位、后勤服務等窗口單位每個崗位上的工作者，都是學校事業發展中的重要一員，我們的言行體現著交大管理服務隊伍的作風與素質。讓我們以身作則，從點滴著手，從現在做起，改作風，促服務，求實效，以高度的責任感和緊迫感，在學校發展的關鍵期，切實履行好管理和服務職責,為促進學校各項事業更好更快發展貢獻力量，以實際行動迎接黨的的勝利召開。

校工會

第6篇：工廠物業管理范文

關鍵詞：公鐵聯運；貨運集裝化；項目管理

中圖分類號：F506 文獻標識碼：A

Abstract： Due to the need of loading and unloading conversion for rail and road united transportation， efficiency and cost of the logistics conversion process is sensitive for logistics companies. Current human handling mode cannot meet common rail and road united transport graducally； part of the shipment must carry out unitized transport with loading machines. It is a high efficiency， low-cost model of transport after the unitized goods being loaded and transported. More benefit from unitized transport can be gotten by standard logistics operation， especially for goods with neatly same origin and destination. For some logistics companies， unitized transport is a kink of new business， and must be extended to the whole logistics chain. So the project management method is used for the whole unitized logistics operation design in internal operation management of a logistics company.

Key words： rail and road combined transport； concentratedly loading for goods transport； project management

在公鐵聯運的物流過程中，運輸是主要的物流活動，運輸過程中需進行兩次公路、鐵路轉換，換裝作業是完成兩次轉換的必要物流作業環節，并在一定情況下限制整個物流過程的效率和質量。目前，在換裝作業過程中人力裝卸成本越來越高，裝卸效率低下、裝卸質量不高的問題日益突出。因此，對于具備條件的貨物，物流全程實施集裝化是必然的趨勢。雖然發展趨勢如此，物流企業實施集裝化作業卻需要整個供應鏈上各方企業的通力合作，實施起來并不容易。

1 現 狀

項目管理是二戰之后發展起來的一種管理方式，指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法，使項目能夠在有限資源限定條件下，實現或超過設定的需求和期望，包括策劃、進度計劃和維護項目的進展。

對于物流公司而言，開展一項新的業務、推行一種新的管理模式或者實施一項新的生產技術，十分符合項目管理的特點。例如要由團隊和組織機構來完成，受制于有限的資源，遵循某種工作程序，需要計劃、執行、控制，受限于一定時間內等。隨著第三方物流的發展，物流企業需要足夠的靈活性和應變能力才能適應市場細分和多樣化的客戶需求。這就需要物流企業一定程度上實施臨時性和開放性的經營活動，這正是項目管理的重要特點。

目前，很多物流公司并未把日常的物流作業活動與提供特定物流服務活動也就是物流項目活動進行區分。日常物流作業活動一般按服務內容組成職能部門，并由它們分別負責運輸、倉儲、包裝和其他物流作業，物流項目活動一般按共同合作原則去組織由運輸、倉儲、包裝等專業人員組成的項目團隊共同開展作業。二者采用的管理方法也不同，前者依靠基于職能部門管理的方法，強調職能管理與指揮命令；后者依靠基于活動和過程的管理方法，強調集成管理與平等合作。

2 某公司項目管理式運營設計和嘗試

以下是某公司開展的一項物流項目，初步進行了項目設計，以白糖的公鐵聯運為背景，開展糖類等快速消費品的物流全程集裝化運營，本文僅列出了方案中的部分內容。

2.1 集裝器具選擇

成都市每年消耗白糖約30多萬噸，用于制造飲料、食品等產品，其中大部分白糖產自云南昆明，經由鐵路運至成都。某公司每年承擔了約5萬噸運量，這些白糖通過鐵路整車從運至成都，經該公司倉儲和配送后送至終端客戶，全程為公鐵聯運。目前這些白糖采用50kg袋裝，物流全程采用原產品包裝，裝卸搬運過程主要依靠人工完成，勞動強度大，效率低、費用高、安全性差、易發生貨差貨損。

針對上述情況，結合物流全程集裝化運營理念與方法，提出改進方案如下：

采用集裝吊帶（又稱噸袋）對50kg/袋的白糖進行再次打包，以18袋為一個物流作業單元，公鐵聯運全程采用叉車進行裝卸搬運作業，叉車每次裝卸搬運一個單元。

2.2 項目效果初步分析

（1）作業效率

項目實施后，從發站改變其包裝方式，經歷了裝火車—卸火車—入庫—出庫—裝汽車—配送—卸汽車—入庫8個環節，全部通過機械化作業，人工裝卸過程減少90%。以60噸整車白糖為參照對機械作業和人工作業兩種作業方式進行了費用和作業時間測算（見表1和表2），由產地到客戶的全程作業時間可節約180min，作業效率提高1.26倍，共可減少作業人員32人次。

（2）費用節省

共產生三項費用節省：

①采用機械作業后，物流費用大幅降低，每60噸白糖可節約1 759元。

②每60噸白糖占用倉庫面積由之前36平米減少到28平米，節約80元。

③經測算，貨物采用集裝吊帶在配送倉內整齊堆碼后，盤點理貨的人工費用可節約20%～30%。

（3）技術安全

采用托盤袋包裝后貨物基本無破損，包裝整潔。倉庫堆碼和裝汽車后穩定性強，車輛行駛平穩，貨物無垮塌的隱患，整體運作安全系數高。項目實施后需要的作業技術簡單，僅需增加托盤帶打包作業和托盤帶回收作業，已具備相應叉車作業技術。

2.3 項目實施方案

以下是某公司擬開展的糖類等快消品的物流全程集裝化運營項目實施方案。

（1）項目管理團隊設置（見表3）

（2）項目實施計劃

項目實施需要一項綜合各生產要素的集成計劃，本項目實施計劃如下（見表4）：

3 項目初步分析

項目管理的一大特征就是具有不確定性和風險性，對于上述案例，同樣存在各種風險。例如，供應鏈生產企業不愿意配合實施集裝化，造成項目難以落地，可能的原因有生產企業的生產流水性受干擾，企業需要配置打包人員和叉車，需要一定場地，出發作業時間有延長，這些有可能造成生產企業物流成本增加。這些情況說明生產企業需要參與分配項目帶來的收益，才會有合作的動機。再如，生產企業不愿意物流企業派員入駐，如果物流企業無法派員或完成協調工作時，生產企業又短期內缺乏專業技術人員提供協助，這些就屬于項目的運營管理配合方面的問題。針對可能和潛在的風險，項目設計和主導方要制定充分的保障措施或者設計風險規避和分擔的可能機制，并設置項目實施的試驗期。對已經成熟和穩定的技術或管理手段可以上升為企業制度或內部技術規范，以推動流程重組或調整，從而進一步適應新項目的實施。

某公司在推行這一物流業務的時候已經充分考慮到了上述可能問題，一方面梳理了自身資源，制定了風險防范預案，另一方面就是與客戶進行充分溝通，對項目實施帶來的收益進行共享和分配，一定程度上保證了供應鏈上各方參與的積極性。

4 結束語

某公司開展該業務符合現代物流企業發展的集中化戰略和成本領先戰略，也符合當前鐵路貨物運輸一體化經營的思路，特別是符合客戶的實際需求（該公司已經對客戶進行了調查，并達成共識，簽訂了承運合同）。同時，這種運作方式也適用于該公司的其他快銷物品，運作經驗的積累有利于企業快速擴展業務。

對于運量較大、發到較為集中的公鐵聯運貨源，物流實施全程集裝化作業是未來的發展趨勢，具有明顯社會效益和經濟效益，然而推廣實施卻面臨多種困難。目前，物流市場發展處在上升期，物流企業競爭激烈，物流成本控制是一個企業成敗的關鍵，抓住符合市場需求的物流服務并成功運作必將增強企業競爭力。因此，像某公司采用物流項目管理的方法進行公鐵聯運全程物流集裝化運營，應是一種新的經營思路。這種方式目前在某公司運作成功，并逐步在其他類似業務中拓展，一定程度上驗證了這種模式的可行性。

參考文獻：

[1] 孫賢偉. 我國現代物流服務模式及其發展研究[J]. 科學學與科學技術管理，2001（12）：46-48.

[2] 何云，田宇. 顧客導向的物流服務質量模型及其應用[J]. 物流技術，2004（2）：11-13.

[3] 葉慶. 大中型物流項目系統集成的實施[J]. 物流技術與應用，2003（4）：47-50.

[4] 戚安邦. 現代項目管理[M]. 北京：對外經貿大學出版社，2001.

[5] 馮浩. 2004年我國現代物流發展展望[J]. 綜合運輸，2004（2）：37-39.

第7篇：工廠物業管理范文

原告：上海子陵漁具有限公司。

被告：上海滬江物業管理經營公司。

本市定西路1310弄8號樓長樂大廈半地下室系該樓的設備層，內有水泵、水管等設施。1992年12月始，原告向長寧區華陽街道辦事處下屬的建寧里委租借半地下室中的三套房間（由建寧里委自行攔隔而成），作為倉庫儲存物資和加工場地，按月向建寧里委交付租金人民幣2300元。租借后，原告自行出資在三套房間的門口筑起高約為0.5米的攔水壩。1995年12月3日晚，本市宣化路附近自來水管爆裂，有關單位搶修時關閉了總閥門，致使本市定西路1310弄8號樓（即長樂大廈）、10號樓2幢大樓停水。8號樓以地下水箱的水供應該樓居民使用，使得地下水箱內自來水抽空，浮球下垂。12月4日零時開始恢復供水時，兩只浮球中的一個球體沒有恢復正常工作狀態，引起進水不斷，水滿溢入水管道，通過4寸溢水管全部進入半地下室的水泵間，造成半地下室大面積進水，且越過原告自行砌成的水壩而入其租借的房屋。積水時間持續十個小時左右，由于積水的緣故，致原告儲存的價值307256.59元物資受損。

事后，有關部門對該處溢水原因進行鑒定，鑒定結論為：

1、房屋設計，泵房進水管（地下水池溢水管）與泵房出水管道不配套，進水管徑為100mm，而排水管徑為50mm，難以適應特殊情況下的給排水。

2、設施質量及老化，球閥構件質量偏低，在使用期內，某些構件已銹蝕，使開啟靈敏度降低。

3、特殊情況。由于施工而停止對大樓的自來水供應，而整幢大樓正常用水不能停止，這時地下水池的水補充給大樓水箱，當地下水池的水超量抽取時，球閥落到最低點，再當外水管系統開啟時，球閥受過高壓力沖擊而影響正常關啟，從而影響地下水池不能關閉進口水，造成溢水。

第8篇：工廠物業管理范文

關健詞：住宅產業；發展；現代化

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、產業發展理念追求

當今社會世界經濟已經進入了 “知識創新經濟”時代，由于產品的質量得以大幅提升，在以至于單一產品的價格也可以得到提高，在產品數量不用提高的情況下，產業經濟規模也能實現健康發展。成功避免了傳統經濟時代過往因為產品過多生產賣不出去而出現的積壓問題，這在住宅市場空置房總量居高不下的社會現實情況下特別具有現實意義。

“知識創新經濟”時代在住宅產業方面給予我們最主要的啟示，就是要樹立起新的理念，綜合考慮通盤籌劃，做到與時俱進。一方面要通過新科技新技術提高房屋的技術含量；另一方面在產品銷售等方面充分利用互聯網等信息來源。

目前，一些傳統開發商思想沒有解放，仍然看中大項目開發，某些輿論報道也宣稱地產開發進入大盤時代。如何面對此種現象進行思考，這有其合理性和必要性，因為大盤項目相對于小盤項目有如下幾方面優勢：1.規模效益，較易營造良好的居住環境；2.有開發成本和營銷費用利于降低，但是大盤項目劣勢也較明顯。針對現今都市里的許多零星地塊的現狀，我們可以去充分開發利用，如規劃邊緣的小地塊，化整為零批出的小地塊等措施。其主要優勢有：1.地段較好、交通便捷；2.以建高層住宅為主，視野開闊；3.開發周期短，利于資金周轉。房地產開發商如果在提高產品的內在品質上做足文章，開發出具有個性特色鮮明的的現代化房屋，小盤項目也可以取得良好的經濟效益。

二、住宅產品質量

“知識創新經濟”時代的來臨，引起全社會人們居住生活觀念的進步，從而引發了對住宅性能新的要求與定義。人們對房屋的質量要求不僅是工程質量，還有使用功能、居住環境、物業服務、人文生活氛圍等多方面追求。住宅不再僅僅能住，還有對住宅智能化、居住舒方便環境安全以及對外信息聯絡等多方面的訴求。

為了滿足人民大眾對住宅產業日益增長的需求，加快住宅建設從粗放型向集約型轉變.推進住宅產業現代化，促進住宅建設產業成為當今社會新經濟增長點，改善住房的居住功能和環境，合理安排住房空間，力求在較小的空間內實現較高的居住生活舒適度。以經濟適用住房建設為重點，建設小戶型住宅，使住宅建設既能滿足廣大居民當前的基本需要，又能適應今后居住需求的變化。

住宅除了增加了新體系、新結構、新工藝方面的新品質以外，更提高戶型、朝向.環境、生活社區服務等方面的傳統品質，以互聯網等智能化社區為新的賣點，“居家與辦公融為一體”等充滿信息時代的特征艦點.以提高商品的現代化水平。

三、住宅產業現代化

住宅產業化是用工業化生產的方式來建造住宅，是機械化程度不高和粗放式生產的生產方式升級換代的必然要求，是利用現代科學技術，先進的管理方法和工業化的生產方式去全面改造傳統的住宅產業，使住宅建筑工業生產和技術符合時代的發展需求。是運用現代工業手段和現代工業組織，對住宅工業化生產的各個階段的各個生產要素通過技術手段集成和系統的整合，達到建筑的標準化，構件生產工廠化，住宅部、品系列化，現場施工裝配化，土建裝修一體化，生產經營社會化，形成有序的工廠的流水作業，從而提高質量，提高效率，提高壽命，降低成本，降低能耗。中國建筑從過去的水泥板磚，到如今形成通風環境、熱環境、聲環境、防水、可再生能源、遮陽、雨水收集等涵蓋20多個建筑的技術體系，成為建筑規模世界第一的國家。同時，我國的建筑能源清潔系統也處于世界領先地位，住宅產業化是我國建筑領域今后發展的重點方向。各地行政主管部門應因地制宜實行住宅產業化；大力進行科研攻關，加速可再生能源與建筑一體化應用。即以提高技術組合和現代化生產方式改造傳統建筑施工體系，采用先進技術、工藝和設備實行科學的施工組織和管理，推行標準化設計、裝配化施工、工業化生產、規范化管理的社會化大生產，實現勞動生產率與技術進步貢獻的雙增長。

四、新型住宅消費觀念

近年來經濟快速發展，居民收入穩步提高，住房的商品化、貨幣化程度也進一步提高。人們用于改善居住環境方面的支出也呈較大幅度的增長居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉變，用于物業管理等方面服務費用的支出也將大幅增長，使物業管理這一行業凸現潛力也是住宅產業的現代化的一個重要標志。并成為推動我國經濟發展的又一增長點。在我國民經濟和城市房地產管理中有著重要的地位。城市現代化程度越高，業主的需求也就越強烈。居民對物業管理的水平要求也更高，這些都為今后我國物業管理產業的發展創造了巨大發展空間。然而目前物業產業的法律法規等遠遠落后產業發展現狀，以及一些業主重維權而輕履行義務的消費觀念，等諸多原因使得企業主營業務多處于虧損運營狀態。

針對目前物業行業發展的現況，物業管理現代化首先要以服務向市場要效益，以新技術、智能化以及信息、網絡技術的普及促進物業管理現代化的發展已經是大勢所趨。承認現實，迎接挑戰，物業管理現代化已迫在眉睫。智能、數字化物業管理模式將成為物業管理現代化的新坐標。即物管的發展應由外延式數量擴張的粗放型轉向內涵式質量提高的集約型從勞動密集型行業向技術密集型行業轉變，使行業的科學技術水平與管理能力不斷提高，由依附于其他行業扶持轉向根據住宅小區居民內在實際需求而自我發展的道路。建立健全合理的服務收費標準和調整服務機制，變包干制”收費模式為按實際服務項目收費。同時加快物業管理的立法步伐，在發展中逐步實現“規范化”，尋求物業管理行業未來的發展力量，使物業管理企業真正成為我國國民經發展中一個能夠持久穩步發展的獨立行業。

參考文獻：

[1]高波.現代房地產經濟學[M].南京大學出版社.

第9篇：工廠物業管理范文

【關鍵詞】轉變；思想；觀念；物業；改革

物業管理是一個集管理、服務、經營為一體的系統工程，要追求管理的科學化、規范化和專業化，需要通過科學嚴密的管理，細致周到的服務，不斷去提升管理水平和服務質量。近幾年來，在學校領導的關心和各相關職能部門的幫助下，在后勤集團的領導和物業公司全體職工的努力下，我校后勤物業管理取得了一定的成績，為學校的教學、科研作出了較大貢獻。但隨著學校辦學規模的不斷擴大以及學校發展對后勤服務需要的日益增強，特別是我校實施“撥改付”以后，學校對后勤服務質量的需求不斷提高，給后勤物業管理的發展帶來了機遇和挑戰。但不可否認的是我校物業管理仍然存在著許多亟待解決的問題，如何更好地推進我校物業管理改革是需要我們每一個后勤工作者認真思考的問題。

一、我校物業管理的現狀

近年來，隨著我校后勤社會化改革的不斷深入，我校物業管理得到了長足的發展，物業公司現有職工297人，其中正式工176人，合同工121人。對我校的辦公樓、教學樓（共計21棟）以及校本部的體育場館實行了物業管理，共計管理面積28.6萬平方米，其中室內22.6萬平方米，室外6.027萬平方米。同時對我校的收發室、曇華林生活區進行了管理。初步建立了較為完善的、具有我校自身特色的物業管理服務體系，服務質量較過去有了較大的提高。為后勤集團的改革發展和學校的穩定提供了強有力的保障，物業公司各項工作取得了顯著的成績，具體體現在以下幾個方面：

（一）為學校改革發展穩定大局作出了較大的貢獻。1999年我校正式啟動了后勤社會化改革，由原來的總務處改革成立了后勤管理處和后勤集團，學校各相關職能部門也相繼進行了改革，學校又先后合并了湖北省供銷學校、武漢市教學儀器廠，撤銷了電子廠、機電廠、化工廠和印刷廠，學校要求后勤集團接受了絕大部分人員，還有歷年來學校要求集團接納的復員退伍軍人等，而集團又將大部分人員安排到了物業公司，物業公司最多時正式工達265人，這些人員年齡、素質參差不齊，遇到問題就找學校，學校要求后勤集團妥善處理，物業公司做了大量深入細致的工作，為維護學校的穩定大局作出了較大的貢獻。

（二）堅持后勤社會化改革方向，不斷改革創新物業管理模式。為了搞好物業管理，提高物業服務水平，物業公司不斷探索管理模式，先后實行了物業一公司、二公司的運行模式，“撥改付”模式等，通過改革管理制度，加強職工隊伍建設，逐步建立符合現代企業制度新要求的內部運行機制，全員競聘上崗機制不斷完善，優勞優酬分配制度不斷推進。

（三）物業管理規范化、制度化建設不斷加強，物業公司內部運動機制不斷完善。根據集團2005年引進ISO9001國際質量管理體系，借鑒科學管理理念和管理模式，物業公司全體員工的質量意識、服務意識初步得到增強，服務質量和管理水平逐步提升。近年來，物業公司建立和完善了《物業管理工作流程》、《物業管理崗位規定和考核制度》、《物業公司考勤管理規定》、《教學樓公共教室管理規定》等一系列規章制度。

二、物業管理過程中存在的問題

（一）思想觀念方面：管理觀念落后，管理水平有待提高。現階段，我校名義上是物業公司但實際采取的是半行政管理方式（特別是近兩百名正式工），物業管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務意識弱、水平低、辦事效率差，缺乏統一的行之有效的管理。盡管近幾年進行了一些改革，但在管理層次上沒有突破，物業管理服務意識缺乏，職工的思想觀念跟不上物業管理發展的要求。

（二）內部管理方面：物業管理規范化、專業化水平不高。物業公司在人員組成、軟硬件建設等方面與正規的物業服務企業相比有一定差距，特別是物業管理的運作和服務不規范，崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關制度不夠完善、不成體系，執行也不夠嚴格，缺乏專業化的保潔、保安、維修和綜合服務。切合我校物業管理特點的專業技術則更顯不足，管理費用測算模糊使管理成本增高，特別是人員成本過大。管理體系、獎懲機制的不合理，導致人浮于事，工作效率低下，這種人員和知識結構的不合理、專業技術人員嚴重匱乏現象，與廣大師生員工對高水平物業服務的要求相差較大，嚴重影響了學校物業管理向高水平服務的發展。

（三）服務質量方面：物業服務的標準化、規范化、人性化和主動性不夠，整體服務質量不高，缺乏競爭意識，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務意識差，對服務對象存在態度生、冷、硬現象，服務不能及時到位，服務質量得不到保證。

（四）隊伍建設方面：我校后勤實施社會化改革后，學校物業管理人員的大部分是從學校其他部門中分流而來，人員學歷和文化層次普遍較低、整體素質不高，人事關系復雜。存在“三多三少”情況，即年齡大的多、年輕人少；低學歷的多，高學歷的少；普通崗位人多，專業人才少。無論從現實狀況還是從發展角度出發，物業公司的現有隊伍都存在著很多不適應的方面。一是公司中層干部和基層管理人員青黃不接，后繼乏人。二是缺乏物業管理技術骨干人員。三是公司管理和技術骨干隊伍建設的觀念和措施亟需得到突破。四是公司現有干部職工隊伍的教育培訓亟需加強，尤其是專業管理人才和專業技術人才亟需引進和培養。

（五）運行模式方面：難以與市場化、專業化、企業化經營模式真正接軌。由于在用人機制、分配制度、經營管理方面受學校體制的制約，難以真正達到專業化、企業化的要求。目前，我校物業管理是采用內部共管式管理模式，即甲、乙方模式，甲方代表學校行使后勤管理的職能，乙方作為經濟實體，按企業化方式運營，為學校提供后勤服務保障。這種機制下，甲、乙方仍為學校職工，其物業管理的規范化、企業化、市場競爭等方面，必然呈現著不完全的市場競爭，甚至沒有市場競爭。當前物業公司盈利主要是靠學校“撥改付”，缺乏自身的造血功能。原因在于物業公司服務達不到專業化、規范化水平，因而但難以與市場化、專業化、企業化的模式真正接軌。

（六）運行體制方面：運行體制不順，相關部門協調費時費力。我校物業管理目前只是停留在保潔和保安的層面，沒有完全履行物業管理的職能。除自身原因外還有一個體制問題，主要反映在兩個方面，一是人事制度，后勤為學校承擔著養人的職責，對不符合現代企業要求的人員，為了維護學校穩定的大局，不能行使下崗權；二是在管理體制方面，在物業管理過程中涉及到經費問題，需要報請后勤處；交通、治安問題需要找保衛處；綠化問題需要找校園管理中心；修繕和整治問題需要找修繕中心；水電問題需要找水電中心。盡管各相關職能部門給予了物業公司極大的支持和幫助，但出現問題協調需要時間，所以很多問題不能及時整改到位，用戶單位不能理解，總認為是物業公司工作不到位，協調起來費時費力。

三、深化物業管理改革的基本思路和對策

（一）轉變思想、更新觀念，增強服務意識

1、結合學校今年對后勤體制改革，組織全體員工就如何解決影響物業公司的發展問題，進一步轉變思想、更新觀念，組織一次大討論，引導職工努力克服狹隘封閉、因循守舊、無所作為等落后觀念，確立“與時俱進、追求卓越、爭創一流”的思想意識。

2、公司領導班子要率先垂范，以師生是否滿意為根本標準，破除顧慮，積極進取，勇于創新，大膽管理，處理問題做到公平、公正。

3、樹立“質量求生存，效益求發展”的經營理念，努力鉆研物業管理新知識，學習和了解物業管理相關的法律法規，了解行業動態，培養和樹立現代企業精神，增強服務意識，把提供優質服務作為物業管理的核心和行動的指南。

（二）強化內部管理，努力提高物業管理水平

1、在內部運行機制方面，積極引進現代企業管理方法，科學制定各班組和值班人員的崗位職責，實行定編定崗，競聘上崗制，積極推進班組目標管理與員工崗位績效考核工作。

2、在制度建設方面，繼續強化制度意識，建立崗位問責制度。認真貫徹執行集團和物業公司現有的規章制度。下一步要制定崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關制度，并加強制度執行的力度。

3、加強公司的人、財、物管理。認真執行集團和公司的各項管理制度，并定期檢查，加強監督，加大獎懲力度。力爭實行物業管理人、財、物的單棟核算。

（三）堅持服務宗旨，全面提高物業服務質量

1、建立起科學化、規范化的質量標準體系，制定物業公司內部崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關制度。選擇相關樓棟作為試點，模擬市場化條件下的服務標準和運行機制進行管理和考核。

2、實行全員掛牌上崗服務，強化公司干部職工的崗位意識和責任意識，樹立物業服務人員的良好形象，并自覺接受師生員工的監督。

3、進一步加強公司內部的質量檢查、監控工作，將服務質量與服務目標、員工崗位績效考核獎懲掛鉤。

4、充分發揮教師、學生和學校各職能部門的作用，通過召開座談會、走訪、網上收集意見、問卷調查等形式，主動征求意見，改進服務方式。從多方面進行改革和探索，創新物業服務機制，進一步強化主動、精細服務的精神。

（四）加強物業管理隊伍建設，提高管理專業化水平

1、全面普及物業管理知識，采取送出去或引進來的方式，從上到下進行系統的培訓。

2、在選聘員工時嚴格把關，使員工朝著年輕化、知識化的方向發展。只有物業管理隊伍素質得到全面提高，才能提高物業公司的服務水平，增強物業公司管理的專業化程度。

3、適當提高技術骨干人員的薪酬、社會保險、培訓學習、集體住房等待遇，以使優秀的技術人才引得進、留得住、用得好。

4、科學設定崗位編制，明確崗位職責，完善考核分配制度，真正建立多勞多得、優勞優酬的人事分配機制。

（五）集思廣益開源節流，增強物業公司的造血功能

1、嚴格進行成本核算，包括人員成本和物資成本，開源節流控制成本。

2、充分利用學校現有的條件，在優先滿足學校教學、科研和各種活動的前提下，進行合理的開發和利用，特別是學校體育場館的開發，增強公司的造血功能。

3、加強職工隊伍建設，提高專業技術水平，開發新的有償服務項目，如：空調、電梯的維修保養，教學設施、設備的維護保養等。通過從事經營活動，可以熟悉市場運作模式與手段，逐步提高參與市場競爭的能力，為今后走向社會、對外拓展奠定基礎。

4、以學校后勤體制改革委契機，成立后勤集團大物業公司，包括現在的物業、水電、修繕和校園等部門。可由集團一名副總任物業公司總經理，物業公司下設客服部、保安部、保潔部、工程部、園林綠化部等部門，實行社會化的運行模式。

總之，高校物業管理是一個綜合性的服務行業，它不同于社會上的物業管理模式，它的各項服務規范及服務標準應服從高校改革、發展、穩定的大局出發。我校物業管理應結合自身的特點和實際情況，轉變原有管理部門的職能，注入新的物業管理機制，依靠學校的支持，服務單位的配合，建立起具有我校特色的物業管理模式，為學校的教學、科研提供全方位、高質量的綜合，最終實現學校和后勤物業公司的共同滿意和長效發展。

參考文獻：

[1]馬宏偉.淺析校園物業管理服務[J].高校后勤參考2012（10）